物业管理的专业化.docx

物业管理的专业化中国社会调查事务所曾在北京、上海、广州、天津等6个大中城市进行了一项物业管理的专项问卷调查显示：有71的被调查者表示对所在住所的物业管理“不满意”或满意度“一般”。同时，央视国际网上的调查中，表示不满意和非常不满意的比例也高达80。物业管理企业普遍存在的小规模、缺乏专业化程度，严重制约了行业水平和服务水平，导致了较低的业主消费满意度。因而促进物业管理向专业化发展，是当今物业管理发展的必由之路。一 专业化管理是物业管理市场化到一定程度的必然结果物业管理服务的专业化，是指物业管理的服务由专业服务公司来完成。任何物业管理企业的经营，其服务产品专业程度越高、技术附加值越高，其吸引和诱发顾客需求的欲望就越强，其盈利能力也就越大。可见专业化管理是物业管理市场化到一定程度的必然结果。专业化是美国物业管理最显著的特点，因为房产开发与管理不同，前者是生产领域，后者是经营管理领域，聘请专业的物业管理公司要比自行管理费用更少。在我国一些物业公司已经成立了一些相对专业的服务公司，如电梯公司、清洁公司、外墙清洗公司及楼宇智能化公司等，其实践也证明了专业化物业管理无论在集约化、资源有效整合应用，适应市场需求的能力方面都有传统物业公司不可比拟的优越性，显示出了较大的生命力。二 物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果专业化的特点要求从事物业管理的机构、企业必须具备一定的专业化资质并达到一定的专业化标准，包括专业化的人才、专业化的工具和设备、专业化的工作标准。 这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专 业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的相应企业资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。三 物业管理专业化的价值体现（一） 专业化的物业管理企业运用专业能力，保证物业质量、消防安全等使用条件。物业管理企业的维修队伍能保证业主的房屋经常处于正常的使用状态，对房屋室内下水道进行排查和修复，防止跑冒滴漏，为业主的日常生活提供便利，减少了因一些家用设施故障造成的烦劳。（二） 提供秩序维护、卫生、绿化等精细化公共服务，维持和提升房屋使用功能。健康住宅小区除了具备健康的硬件条件之外，物业管理水平的作用也十分重要，物业管理企业的专业保洁队伍能够保持小区公共场所的清洁和对关键部位的不间断消毒和监测。如对电梯、大堂、娱乐、体育设施经常消毒、通风等，为小区业主提供健康舒适的居住环境。（三） 优质的专业物业服务利于房屋价值的提升。物业管理的专业化水平能提高客户对项目的感知价值和归属感，是现代住宅小区竞争力的构成因素之一。四物业管理企业的专业化（一）人才的专业化。人才是专业化的物业管理企业专业化的主要体现。作为新兴的行业，物业管理的专业人才还比较匮乏，要实现人才的专业化，首先要造就高水平的职业经理人队伍，同时通过定向培养、专业培训，塑造出服务型、经营性、技术型和市场型的专业人员，并形成人才合理的储备和流动。试想，如果一个行业、一个企业全是半路出家的门外汉，所谓专业化根本无从谈起。（二）经营管理的专业化。专业化的物业管理企业还要做到运营、管理、服务的专业化。通过专门的组织机构，按照科学、规范的管理措施和工作程序，使用专门的管理工具设备，运用现代管理科学和先进的管理技术，对物业实施专业化的管理。物业管理是现代化社会专业分工的必然结果，但是也不能停留在认为物业管理专业化就是成立专业公司，或是更初级的企业内部的专业中心。社会上的清洁公司、保安公司、设备修理公司等，严格来讲它们只是专项服务公司。这些专项服务公司及专业中心的出现，仅仅是物业管理专业化的初步、初级表现。作为专业化的物业管理企业今后更应该成为一个系统及服务的集成商和资源管理调配者。通过对社会资源的合理调配、运用和管理，使其最大限度的服务于客户。专业化发展体现在日常为客户提供专业化的公共服务与特约服务，例如清洁绿化服务、安全护卫服务、电梯维护保养服务、楼宇智能化服务、客户维修服务、公共设备设施服务等硬性服务；对于服务态度、服务质量、物业咨询服务等软性服务同样也须体现出物业管理企业专业化发展的水准。因此，当物业管理服务中的硬性与软性服务发展都达到专业化程度时，由其形成的点、线、面专业化服务所组合而成的服务自然也具备了专业化水平。（三）市场的专业化。另外，专业化的物业管理企业还应做到市场的专业化，通过自身的不断积累、总结，逐渐把服务做精、做专、做细，在未来的细分市场中，不管是住宅小区、写字楼、综合楼，还是学校、医院、厂房、体育文化娱乐设施，都有相对应的专业物业管理服务机构，所有的服务项目、服务标准做到专项定制，使专业化上升到一个更高的层次，这样，会更有利于物业管理公司专业化的提高，专业化程度高了，市场占有率也会相应提高。当然，在物业管理发展的现阶段初期，要做到这一点还很难。但笔者认为市场细分的专业化，必定是未来物业管理企业应该选择发展的重要方向。可以看出，对于现代物业管理企业来讲的专业化，是一种基于提升管理服务质量、构建企业核心竞争力、实现企业规模化经营、保障企业可持续发展的战略抉择，是涉及企业战略规划、市场营销、服务模式、技术手段、运作流程、制度规章、人力资源、品牌文化等方方面面的科学而系统的管理发展方向，是企业在市场竞争中的制胜之本。物业管理涉及千家万户，方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。参考文献:1 严先溥.中国消费市场运行现状与发展趋势分析J.金融与经济,2006（2）:3-7. 2 张沈生.物业管理市