昌奥国际销售方案20130415（改）.pptx

涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 无需证明，这里本就是中心。 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 目 录 1. 市场环境简析-003055 2. 项目市场定位-056100 3. 营销推广策略-101146 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 1 市场环境简析 宏观分析 住宅市场 商业市场 客户研究 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 市场环境简析 宏观分析 住宅市场 商业市场 客户研究 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 “国五条”实施细则要点 完善稳定房价工作责任制 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 建立健全稳定房价工作的考核问责制度 坚决抑制投机投资性购房 限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提 高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应 征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。 增加普通商品住房及用地 供应 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房 建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发 贷款需求。 加快保障性安居工程规划 建设 制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级 以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 加强市场监管和预期管理 严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加 强市场监测和信息发布管理。 宏观分析新政解读 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 政策出台后的一段时间成交量将会受到影响 国五条细则出台 1、进一步挤出投 资性需求 2、短时间内购房者 将陷入观望情绪 楼市成交量受到影响， 宏观分析新政解读 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 1、当前持续火热的楼市将有所降温，长期来看市场成交量适度收缩，但在短期内表现不会太明显； 2、从过往市场的经验来看，一二手市场的波动是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传 导至一手房，预计未来一段时间内，成交量将会受到影响； 3、从2010年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过三四线 城市。 如果后市房价还猛升，不排除会有更加具体细致的配套调控政策出台。 “国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕，税收、信贷政策加码 ，未来将对楼市带来一定负面影响。 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 u 城市豪宅项目：客户关注贷款问题，若首付提高所占金额较大，关心利率是否继续调高，此类客户比 较对政策比较敏锐，财富值很高，置业经验丰富，国家打压什么更需要投资什么； u 别墅项目：客户担心贷款问题； u 普通住宅项目：但成交率普遍下降，客户出手谨慎；开发商较为乐观，部分计划提价； u 远郊大盘项目：细则中首付比例提高，对首改客户有一定影响。 新政对开发商及项目客户影响 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 融入济南都市区规划，工业区、主城区、北展区“三区连体， 一城两核”。按照“提升老城、拓展新区”的思路，规划10平 方公里的南部新区，向北与县经济开发区相连，向南与黄河国 际生态城衔接。打造城北工业经济板块，规划建设循环经济产 业园、高新技术产业园、新材料产业园和生活配套区、物流配 送区“三园二区”。昌奥国际处于主城区核心。 老城中心商贸区综合体：启动大规模老城改造 提升工程，加快城中村改造。 城南新区综合体：将城中心区向南拓展10公里 ，沿黄河大道南延进行深度开发，打造新的城 市发展带、景观旅游带和生活休闲带。 生态旅游区新城综合体：对接济南东部新区， 加快北展区开发，规划建设集住宅、商贸、休 闲、娱乐等功能于一体的三十里沿黄风貌带 华店乡县域次中心综合体：支持华店乡加速膨 胀，提高工业化、城镇化水平，辐射带动周边 乡镇崛起。 宏观分析城市规划 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 齐河全县国民生产总值（GDP）318亿元，人均GDP6680美元，城 镇化率47%，从国际通用发展规律来看，房地产处于快速发展期 尾期、平稳发展期初期阶段，客户改善型需求与刚性需求并存 2012年齐河GDP为318亿元，较上年增长26% 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 800-4,000US$4,000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展，以数量为 主，数量与质量并重 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重 缓慢发展 综合发展型 房地产发展阶段与人均GDP 关系国际通用衡量标准表明 ，不同地区的人均GDP决 定 了该地区房地产市场不同的 发展阶段 2012年齐河人均GDP约 41434元，合6680美元，房 地产处于快速发展期阶段末 期，改善需求和刚性需求并 存 齐河2012年城镇化率47%左 右，处于快速发展阶段，势 必带动房地产开发的快速发 展 宏观分析城市背景 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 地块占地51488平米，紧临齐晏大街和向阳路，四通八达；项 目西邻倪伦河湿地公园，西、南望沁园湖公园，具备无与伦比 的景观优势 宏观分析项目地块 东：临向职路，对面为富华苑和盈裕百货 南：临国税花园，近齐鲁大街 西：临倪伦河及湿地公园，近晏婴路 北：临齐晏大街，对面为西市场 N 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 地块外部通达性较高，1路、3路、6路、7路等多条公交线路在 项目周边经过，对区域外消费的吸纳与辐射力较强，地块临街 面较多，有利于提高项目商业价值 宏观分析项目地块 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 项目周边机关第一幼儿园、第一实验小学、鼎新中学、文玉中学 齐河一中等知名学校云集，人文氛围浓郁，潜在消费群近4万人， 是项目购买力支撑与消费群所在 宏观分析周边配套 p学校教育：机关第一 幼儿园、第一实验小 学、鼎新中学、文玉中 学、齐河一中，全程精 英教育 p机关单位：县政府、 人民法院、财政局、民 政局、建设局、交通 局、水务局、教育局、 药监局等 p品质社区：富华苑、 舟桥晏城小区怡心园、 齐都花园沁园春、国税 花园等 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 15 项目西侧、西南侧具备倪伦河湿地公园与沁园湖公园双重景观 优势，是项目品质与附加值的重要体现 宏观分析景观资源 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 项目项目SWOTSWOT 分析分析 优势-Strength劣势-Weakness 位置优势：项目处于齐河县城中心区域 位置，区位优势得天独厚 配套优势：周边购物、医疗、金融、娱 乐休闲等各类生活和商业配套设施齐 全、成熟 环境优势：项目西侧为倪伦休闲景观绿 化带，西南侧为沁湖，环境优美，适 宜居住 交通优势：项目三环路，交通快捷方便 前期优势：客户认可项目高端形象定位 客户流失：项目一期、二期空档时 间过长，客户流失现象较为严重 车位车库：大众公交系统较弱，车 库、停车位的规划相当重要 商住混合：在购物消费便利性的同 时，人流、车流较多，势必影响居 住品质 机会-OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势） 通过超前规划设计 理念，打造齐 河品位最高、环境 最美、建筑质 量最好、物业服务最佳的居住 1、强化项目区位优势（CBD、CLD、CPD 、CCD） 2、快速开发抢占市场 1、挖掘与建立项目核心资源，形成 差异化竞争策略 2、加强样板房和景观示范区建设， 打造实景体验 威胁-ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁） 受国家宏观政策影响，项目开发 会带来诸多不利因素 北国之春、绿岛花园等对项目分 流客户，对项目形成一定威胁 1、集中推广，迅速传播核心优势，塑造 楼盘高位形象 2、加强项目展示、现场包装，建立多维 营销体系，提升项目知名度 3、展示服务品质，提升企业品牌影响 1、加快项目启动速度，提前蓄客， 规避威胁 2、拓宽营销渠道，重视城区推广， 抢夺高端客户资源 发挥区位优势，加快工程进度，树立高端形象 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 市场环境简析 宏观分析 住宅市场 商业市场 客户研究 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 住宅市场竞品楼盘 项目竞品楼盘主要是均价在4000元/平米以上的楼盘，分别为 德百玫瑰园、御景城、绿岛华府、北国之春、鲍禧现代城等 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 开 发 商：齐河德百房地产开发有限公司 项目位置：齐鲁大街南侧，世纪路西侧 贵宾专线：53299999 项目概况：占地153亩，建筑面积25.7万，容积率2.60，绿化率36%，由主题式购物广场、开发式步行街 和13栋中高层住宅组成，是一座集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、人居等功能为一体的“一 站式”商业服务综合体。其中购物广场6.5万，玫瑰园住宅共1200户 项目定位：城市综合体（集中式商业、商业街、精品住宅） 户型面积：两室两厅92、96；三室两厅两卫130、152 销售价格：均价4500元/，地下车位10万元/个，储藏室4000元/ 销售情况：2011年12月25日首次开盘；新推10#，3月1日开始认购，现14层以下全部售罄 待售房源：3幢11层小高层 促销活动：交5万认购金优惠1万元购房款，定房送电视、洗衣机等名牌家电 老带新老客户送1年物业费，新客户优惠2000元/套 项目优势：德百品牌优势，自建德百时代广场和金街奥特莱斯商业街，购物便捷 环境优势，紧邻沁湖，风光秀美；距工业区较远，污染程度相对较低 1、德百新时代广场 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 开 发 商：鸿泰房地产开发有限公司 项目位置：齐晏大街567号孟孙社区 贵宾专线：项目概况：整体规划12万平米，容积率1.9，由16幢小高层、中高层住宅组成，1084套房源 项目定位：城市中轴，人文上品大盘 户型面积：两室90102，三室117，三室两卫135、150 销售价格：均价4300元/，起价3700元/ 销售政策：16#1万元订金抵3万元购房款 销售情况：共开发楼房16栋，其中1#、2# 3#、4#、5#、6#、7#已售罄， 9#、10#、12#、13#余剩135、 150平米大户型 待推房源：14#、15#、16# 2、御景城 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 开 发 商：齐河金铭置业有限公司 项目位置：齐鲁大街东首 贵宾专线5322777 工程概况：占地105亩，地上总建筑面积 16.7万余平方米，由15栋小 高层和高层住宅楼组成，可 容纳1662户家庭居住，1330辆 车俩停泊。 项目定位：齐河首席文化景观社区 物业类别：小高层、高层 主力户型：两室89、94，三室103、118 销售价格：均价4150元/，起价4080元/，最高价4250元/，层差3040元/；15#7月份开盘，交5 万元认购金优惠1万元购房款；储藏4000元/ 项目优势：户型面积较为合理，性价比较高 3、鲍禧现代城 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 4、黑马绿岛华府 开 发 商：德州黑马房地产开发有限公司 项目位置：北靠齐鲁大街，南邻齐心大街，东西为规 划中的经一路和经二路 贵宾专线： 5656177 5666177 项目概况： 规划建筑面积25万平米，其在1#、3#、 6#在建，建筑面积36699 项目定位： 25万方纯台地式居住社区 户型面积：两室97，三室103 销售情况：尚未开始销售，处于前期咨询阶段，4月 20日拟招募100位贵宾客户 项目优势：1、黑马集团品牌优势； 2、CL建筑夹心保温 3、台地建筑，人车分流 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 开 发 商：山东逦景置业有限公司 项目位置：东临坤华路，西临迎宾路，南临永乐大街，北临齐河三中 项目概况：项目总占地309亩，规划总建筑面积50万，其中西侧为北郭村安置部分，占62亩，建筑面 积11.7万；东侧为商品房开发部分，占地247亩，建设高档住宅34幢，建筑面积40万 项目定位：60万平米城市综合体 项目优势：位于齐河南部新城核心地段，周边教育资源丰富 项目自身规模较大，自成体系 5、北国之春 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 售楼处是主展示区，销售物料仅限于沙盘、海报及户型单 页等基本要素，包装、功能分区及服务意识相对较差 部分项目不注重售楼处包装和整 体形象展示，仅提供了一个项目 介绍和签约现场 沙盘模型是关键的销售物料，楼 书鲜见，大部分项目还仅限于海 报和户型单页的阶段 售楼处展示表现较好的有绿岛华 府、德百玫瑰园两个楼盘 住宅市场楼盘包装 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 各项目常规信息传递途径有 ：工地围挡、户外广告牌。 在售大部分项目主体已竣工 ，社区逐渐成型，但销售流 程没有安排社区参观环节， 成熟的社区园林和建筑实景 展示对销售未能起到促进作 用。 目前市场项目缺少样板间参 观，这是市场不够成熟的表 现之一。 形象展示以围档为主，鲜见景观体验区和样板房打造 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 市场推广渠道以户外广告和单页为主，营销活动相对较少 地盘包装以项目围挡和道旗为主； 户外广告以繁华地段广告牌为主，高炮使用率较低； 小报主要是中邮广告、齐河商讯/资讯。 住宅市场推广渠道 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 项目名称推广语/项目定位项目核心主题 德百玫瑰园齐河首席地标观湖名宅湖景、生态、豪宅 御景城城市中轴，人文上品大盘区位、人文 黑马绿岛华府25万方纯台地式居住社区台地景观 北国之春60万平米城市综合体城市综合体 鲍禧现代城齐河首席文化景观社区文化、景观 三鼎阳光城首席精装社区 大美阳光领地精装修 景观、人文、规模是齐河多数在售楼盘主推的卖点 住宅市场主推卖点 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 p 齐河房地产开发处于快速发展阶段末期，改善性需求和刚性需求并重 齐河在建在售项目总计13个，其中开盘在售的9个，在售项目销售率基本达到50%80% 北部市场刚性需求大，以乡镇客户为主；西南部以改善性需求为主，多为二次置业或县城居民 购房；住宅投资性需求不明显 从户型面积需求来看，首次置业者比例加大，农村富裕阶层进城购房和城区婚房渐成购房主力 p 房地产市场同质化较为严重 产品类型相对单一，20万平米左右的中等规模楼盘较为普遍，中小户型较受客户追捧 在产品结构中，黑马集团项目均采用了夹心保温层，其中绿岛华府采用CL建筑结构 地板辐射采暖和暖气片采暖各占半边天，电梯使用方面，除德百玫瑰园标明为奥的斯电梯外， 其它均为非知名品牌 城区客户置业逐渐开始关注环境、配套和服务，注重楼盘的性价比 p 国五条新政对市场影响尚不明显 春节后各售楼部受春节后外出务工人员外流影响，上客量和成交量均有一定程度的下降，但国 五条新政短期内对市场影响尚不明显 住宅市场市调小结 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 市场环境简析 宏观分析 住宅市场 商业市场 客户研究 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 齐河以齐晏大街和齐鲁大街为轴心，初步形成了三个商业集中圈 ：齐晏大街中段核心商圈、齐心大街中段新兴商圈、迎宾路北段 边缘商圈，齐河的中高端商业主要集中阳光路和齐鲁大街 p核心商圈 金都购物中心 德联购物中心 盈裕百货 1+1购物中心 p新兴商圈 德百新时代购物中心 华联超市 p边缘商圈 德联购物中心（308店） 目前齐河县主城区初步形成三个商业板块 商业市场商圈格局 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 该商圈是以贸易大厦为中心，齐河县发展最早，认知度最高，也 是最成熟、规模最大的县级商圈，承载了齐河县城客群的主要商 业活动 商圈位置东至迎宾路，西至晏婴路，南至齐鲁大街，北至齐顺大街。 商圈特征 p齐河县最具规模的县级商业中心； p以中低端百货、超市、餐饮、服装等生活配套为主的商圈，商业集中度高； p日客流量超过1万人。 商业现状 街铺密集，品质低，同质化竞争较严重； 周边交通较拥堵； 购物舒适度有待提高，公共休憩区有限； 整个区域商业放量巨大，对各层次的消费者具有普遍的吸引力，是大众性的基 础购物场所； 商业模式单一，缺乏一站式消费等商业理念的提升。 代表性商业 阳光华联超市；1+1超市（贸易大厦店）；金都购物广场；正大电器； 德联购物；华联超市；盈裕百货；东宋步行街等 商业市场核心商圈 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 名称德联购物广场（齐鲁大街店） 位置齐鲁大街，东宋步行街 规模12000 商业类型购物中心 档次中低档 开业时间2013年 月 日 人流量280人/小时 消费者都市花园附近社区的中低端消费人群 品牌 罗西尼手表、鳄鱼、七匹狼、景德镇瓷器、金德利民 、超宜兴、华莱士 评价 占据最优位置的中低端购物中心，品牌较少，管理较 为混乱，不重视购物体验，自身定位和所处地段不相 匹配 德联购物广场（齐鲁大街店）占据最佳位置的当地知名商场 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 德联购物中心（齐鲁大街店）业态及品牌以大众品牌为主，超市为该 购物中心的主力业态，占比约50% n一层业态分布 服装、饰品、化妆品、家用电 器、淘气堡 n二层业态分布 标准超市、烟酒、鞋 茶叶 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 名称1+1购物广场（齐鲁大街店） 位置齐鲁大街西首路南 规模5000 商业类型大卖场 档次中低档 开业时间2006年5月 人流量200人/小时 消费者齐都花园附近社区的中低端消费人群 品牌 耐克、劲霸、杉杉、九牧王、梦特娇、老凤祥、千佰 惠、享达 评价 1+1购物广场位于齐河县城齐鲁大街西首，商业、金 融、交通核心地段，是齐河当地规模最大的连锁超市 。 1+1购物广场（齐鲁大街店）齐河当地便利店最多的商超卖场 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 1+1购物广场（齐鲁大街店）业态及品牌以大众品牌为主，超市为该购 物中心的主力业态，占比约50% n一层业态分布 服装、靯帽、饰品、家用电 器 n二层业态分布 标准超市、烟酒 n三层业态分布 平价服饰、家居用品 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 名称盈裕百货 位置齐晏大街与向阳路交汇东南侧 规模13000 商业类型日用百货+超市 档次中低档 开业时间2012年1月3日 人流量400人/小时 消费者富华苑周边社区的中低端消费人群 品牌阿迪达斯、七匹狼、淑女坊、杉杉、老船长、千佰惠 评价 盈裕百货购物中心主营项目包括大型的平价服饰广场 综合性超市、品牌服装、鞋帽、日化、黄金、珠宝、 玉器、名表、家电、药店、休闲娱乐 等。是齐河县第 一家集购物、餐饮、娱乐于一体的规模购物中心。 盈裕百货齐河当地便利店最多的商超卖场 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 盈裕百货业态及品牌以大众品牌为主，超市为该百货的主力业态，占 比约40% n地下一层业态分布 A区：服装、日化、家用电 器、家居用品、手机 B区：综合超市 n一层业态分布 品牌服饰 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 商圈位置齐鲁大街和齐心大街之间 商圈特征 整体商业档次、购物环境在较核心商圈的将有非常大的提升； 人流量相对较小，不足1万人/天。 商业现状 整体购物环境优于核心商业带； 知名品牌的涌入带动了消费人流的数量以及档次，如德百新时代中心成功引进了 肯德基、ONLY，JACKJONES、VEROMODE等知名品牌，对整个项目的带动作 用加大，聚拢了商场附近一批的高尚社区消费人群； 交通组织方面存在较多弊端； 人流量较小，生意相对清淡。 代表性商业德百新时代购物中心；济南华联超市 以南部新城为中心，打造齐河的新兴商圈，带动城市商业 形态的更新换代，加快城市化进程，承载着引领齐河城市 升级的使命。 商业市场新兴商圈 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 名称德百新时代购物中心 位置齐鲁大街南侧，世纪路西侧 规模65000 商业类型购物中心 档次中档 开业时间2012年11月2日 人流量380人/小时 消费者齐河周边县市的中端消费人群 品牌 周大生、招金银楼、自然堂、美肤宝、ONLY、VERO MODA、恩迈、夕阳红、标王、莎萱、艾多米亚、欧 博、尹帛、吻度、老裁缝、丝界、爱天奴、兰雁、九 牧王、柒牌、劲霸、雅戈尔、阿基米德、迪斯卡妮 评价 齐河目前规模最大的一站式购物中心，汇聚大批国内 知名品牌，购物环境相对舒适，是齐河时尚一族购物 、休闲的首选之地。 德百新时代购物中心是目前齐河档次最为高端的百货商场 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 德百新时代购物中心业态及品牌以大众品牌为主，服装为该购物中心 的主力业态，占比约50% n一层业态分布 化妆品/钟表/金店 茶品/男女鞋/箱包/烟酒 n三层业态分布 男式正装、商务休闲 运动装、童装、羽绒服 n地下业态分布 德百新生活超市、家电数码、 手机、厨具 n二层业态分布 精品女装/内衣睡衣 羊毛羊绒/家纺布艺 n四层业态分布 餐饮美食、电玩城 娱乐休闲、电影院 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 名称济南华联超市 位置齐心大街、新华路 规模10000 商业类型超市、卖场 档次中低档 开业时间2012年9月29日 人流量120人/小时 消费者明珠花园周边社区消费人群 品牌罗西尼表、招金银楼、老裁缝 评价 济南华联齐 河店是华联走出济南的第一店，无论是 规模还是产品，都在当地都可以首屈一指。 济南华联超市是目前齐河最具规范度的全国性连锁商超 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 济南华联超市齐河店主力业态及品牌以大众品牌为主，生鲜超市是卖 场主力业态，占比约70% n一层业态分布 化妆品、钟表、金店、服饰儿 童游乐、餐饮 n二层业态分布 膨化食品、特产、有机食品、饼 干、洗化用品、服饰鞋、家电、 婴儿用品、休闲食品、图书、音 像资料 n三层业态分布 生肉、熟食、面点、蔬菜、水 果、酒类、饮料、花生油、调 味品、牛奶、糕点、保健品 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 以308国道为核心形成的较为中低端偏下的商业聚 集地 商圈位置308国道两侧 商圈特征 p整体以社区配套商铺和专业市场为主； p社区商铺档次属于中低档、满足社区居民消费需求，整体形象档次偏低，品质感 较差； p日均人流量1万以下。 商业现状 p业态较为集中，以专业市场和配套型商业为主； p整体呈现杂而乱的现象，统一管理性和产品协调性较差，整体档次处于中档以下 ，主要满足中低端城市消费群； p餐饮、超市、大卖场类业态经营较好，其他业态经营状态不容乐观。 代表性商业德联购物中心；齐齐发大市场 商业市场边缘商圈 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 名称德联购物广场（308国道店） 位置齐鲁大街，东宋步行街 规模15000 商业类型购物中心 档次中低档 开业时间2013年 月 日 人流量80人/小时 消费者都市花园附近社区的中低端消费人群 品牌 罗西尼手表、鳄鱼、七匹狼、景德镇瓷器、金德利民 、超宜兴、华莱士 评价 位于齐河经济技术开发区，紧邻308国道，位置相对较 偏，由于经营不善，三、四楼动漫电玩城、4D影院已 关门歇业。 德联购物广场（308国道店）日渐萎缩的当地知名商场 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 消费场所基本能够满足目前当地消费需求 城市消费供给 基本完整 德联购物 盈裕百货 济南华联超市 德百时代购物中心 1+1购物 百货商城、购物广场 酒店餐饮 娱乐休闲 金德利民 肯德基 小天鹅火锅 麦克疯量贩式KTV 1+1大厨房 水木年华 晏婴楼 银座佳驿 养生坊 国际国科会议中心 顺风肥牛 钱柜 良子足疗 富豪洗浴 海底世界海洋馆 贸易大厦 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 阳光路、齐鲁大街、齐贸大街人流量大，繁华度高，租金相对较 高，日租金分别达到3.1元/平/天、 1.92元/平/天、 1.18元/平/天 道路名位置或业态使用面积年租金备注 齐鲁大街鸿康花店西店80平方米（一层）4.5万元/套/年转让费3万 凯丝 女人坊40平方米（一层）2.3万元/套/年转让费3万 米奇童装20平米（一层）1.5万元/套/年转让费2万 品味缘土豆粉35平米（一层）2.8万元/套/年步行街对面 鸿康连连锁药店150平米（三层）4.5万元/套/年带货转让20万元 齐贸大街依贝格童装40平方米（一层）4万元/套/年转让费5万 连荣灯具170平米（一层）5万元/套/年转让费2万 齐晏大街禧望福茶叶30平米（一层）2万元/套/年齐晏大街中段路北 阳光路饰品小屋20平米（一层）2万元/套/年阳光路中段路东 森马50平米（一层）12万元/套/年阳光路中段路东 浪莎80平米（一层）9万元/套/年阳光路与齐晏大街交汇 韩纯美容院70平米（二层）2万元/套/年阳光路北首路西 晏婴路绿能电动车南邻30平方米（一层）2万元/套/年齐晏大街与晏婴路交汇 法兰蒂丝30平方米（一层）2.8万元/套/年晏婴路南首路西 方山粮油北邻120平米（二层）1.5万元/套/年晏婴路南首路东 向阳路电脑维修20平米（一层）1.6万元/套/年向阳路北首齐都花园对面 金三角鞋店200平米（二层）8万元/套/年向阳中段盈裕百货对过路西 商业市场街铺租金 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 市场环境简析 宏观分析 住宅市场 商业市场 客户研究 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 样本问卷共100份，被访客户以工薪族和个体商户为主，年 龄集中在25-40岁，学历以高中、中专和大专为主，受访者 来源于东宋片区、汽车站、德百、家具市场和项目周边 被访客户以工薪族和个体经营者为主，具体比例为工薪族 33%、个体商户18%、教师5%、医生5%，公司白领5%，经理 阶层3% 县区客户主要来源于东宋片区、汽车站、德百、项目附近 和家具城附近 被访客户年龄阶段占比25-30岁占48%，31-35岁占28%，36 -40占16%，4150岁占7%，5160岁占1% 受访者常历以高中或中专为主，占比46%，大专占23%，初 中以下22%，大学本科7%，研究生及以上2% 客户研究问卷背景 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 被访客户住房权属以个人所有和父母所有为主，住房面积集中在70130平米，家庭结构 以三口之家和三世同堂为主，家庭月收入以30005000为主 被访客户家庭结构三口之家占45%，三代同堂占20%，两口 之家占19%，单身16% 被访客户住房权属个人所有占59%，贫父母所有占27%，租 房8%，借住2% 被房客户现住房面积50平及以下占6%，5070平占6%，70 90平占26%，90110平占24%，110130平占21%，130以 上占17% 被访客户家庭月收入3000以下者占35%，30004000占18% 40005000占21%，50006000占19%，60007000占3%， 800010000占1% 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 受访者认为齐河城市未来主要是向南发展，53%的受访者认为1 3年内齐河房价不会有大的波动，受访者较认可富华苑所在区 域，对本区域楼盘价值持肯定态度 71%的受访者认为齐河未来向南发展，15%的受访者认为向城东 发展，10%的受访者认为向中心发展，认为向城西、城北发展的 仅为4% 51%的受访者认为富华苑一带发展前景很好，38%的受访者认为 前景一般，不看好的仅为11% 26%的受访者认为13年到齐河房价会涨，53%的受访者认为没 有大的变动，认为13年内房价下降的为21% 项目区域认可度较高，未来影响项目 销售的主要因素是价格 和户型产品的市场适宜性 客户研究问卷分析 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 50%受访者13年内有购房需求，39%的受访者为刚需、38%的受访者为改善型需求，68% 的受访者能接受小高层和高层住宅，74%的受访者选择平层住宅 16%的受访者1年内有购房需求，50%的受访者13年内有 购房需求，19%的受访者35年内有购房需求，15%的受访 者5年后有购房需求 39%的受访者购房为满足居住要求，38%的受访者为改善 住房条件，15%的受访者为子女购房 50%的选择小高层，18%的受访者选择高层住宅，15%的受 访者选择花园洋房，超高层选择率仅为8% 选择平层的受访者为74%，选择跃层的受访者为14%，另 有12%的受访者选择错层户型 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 交通便利程度、子女教育、距单位远近和价格是客户最关注的购房因素，购房者最关注的 配套设施分别为教育配套、娱乐休闲和健身设施，68%的受访者需求车位和车库，25%的受 访者要求厨卫精装 交通便利程度、子女教育、距单位远近和价格是客户在 购房时比较关注的因素 购房者关注的配套设施分别为教育配套、娱乐休闲、健 身设施和园林小品 41%的受访者需要车库、27%的受访者需要车位 33%的受访者对交付标准的要求为毛胚房，25%的受访者 要求厨卫精装，20%的受访者要求全部精装，22%的客户接 受客户个性化定制 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 87%的受访者对购房面积需求集中在70120平米，55%的受访者对户型要求为二室，93% 的客户能接受的价格集中在4400元/平米以下，87%的受访者能接受的总价款集中在50万元 以下，整体呈现出典型的刚需置业特征 面积需求：100120平米占比29%；其次为90100平米，占 比26%，8090平占比19%，7080平占比13%，120150平米 占比仅有11% 户型需求：55%的受访者选择二室，28%的受访者扶把三室两 厅一卫，12%的受访者选择三室两厅两卫， 最高单价：38%的受访者可接受的最高单价为40014200， 38004000占比33%，42014400占比22% 最高总价：41%的受访者可接受的最高总价为40万元以下，40 45万元占比31%，4650万元占比15%，50万元以上仅占13% 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 61%的受访者选择按揭贷款，39%的受访者首付款集中在15万以内，87%的受访者能接受 的最高月还款额集中在2500元以内 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 2 项目市场定位 整体定位 住宅定位 商业定位 公寓定位 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 项目市场定位 整体定位 住宅定位 商业定位 公寓定位 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 58 发展定位： 齐河首席时尚都心活力之源商住标杆 物业配比： 住宅：13万；公寓：3万；SOHO：1万；商业：3万 商业： 风险控制下的利润主体，成为齐河活力新极 SOHO： 现金流和形象标杆，消化容积率 公寓： 现金流和形象标杆，消化容积率 住宅： 现金流和利润主体，通过产品升级构建核心竞争力，齐河品质居住新代言 整体定位发展定位 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 公寓 住宅 商业 住宅：区域内住宅市场供 需两旺，以高层产品线为 主，通过在适度超前创新 增强附加值。 商业：突破成本限制 ，实现快速销售与高 溢价，树立区域标 杆。 公寓：作为化解高成本 与快速销售的非主流产 品，通过面积和总价控 制，实现商高溢价能力 ，为项目利润贡献力 量。 商业、住宅、公寓是项目三大主流物业形态 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 开放式风情商业街，以齐河未有过的商业形式和互补、独具特色的业态规 划布局，集聚人气，形成“活力之源” 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 外立面、街区、景观小品采用现代时尚风格，塑造齐河的“时尚都心” 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 在齐河市场现有产品水平基础上，针对客户敏感点进行提升，依托项目地 段优势，打造区域“商住标杆” 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 时尚都心首席国际级都市复合体 国际级城中心财富圈 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 齐河城市中心商业扛鼎之作 齐河商业文化升级之作 齐河城市精神地标之作 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 p核心客户 客户年龄主要集中在2550岁之间； 家庭年收入6万元以上； 公务员、私营企业老板、个体、中高级管理人员、专业人员等； 以居住在老城区的客户群居多； 购买目的非第一居所为主，多是改善居住条件； 购房的使用者为三口之家为主； 拥有私家车的比例相对较大。 p游离客户 游移客户最大的特点是购买方案的不确定性，他们将在本项目与其他多个竞争性项目 中进行比较选择 。 主力客群：择优而居的城市精英、新贵一族 整体定位客户定位 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 城市精英 Aggressive City 领导高层 时尚精英 激流勇进 精英白领 领导 高层 技术人员 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 项目总体客户描述 核心客户55-70%，重要客户 15-25%，游离客户5-15% 游离客户 首次改善的泛公务人员、企业中层人员；首次 置业的适婚群体等； 重要客户 其他区域看好本区升值潜力的投资客、投资自 住客户等。 核心客户 以二次或者多次置业为改善需求的生意人、国 企高管及公职人员等； 45-60 2535 515 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 项目市场定位 整体定位 住宅定位 商业定位 公寓定位 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 现金流和利润实现主体，项目首选物业类型，尽量 最大化排布，通过居住品质提升形成核心竞争力 入户大堂架空花园 精致园林开敞空间 住宅定位产品定位 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 重点打造三大元素： n中央园林水景，视觉震撼，体现社区尊贵感； n内部组团特色景观，利用倪伦河活水，点缀环绕水系，体现灵动； n打造小型社区网球场，体现健康人文自由场所。 环绕浅水系点缀+区域组团特色景观 住宅定位产品提升 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 中央空调系统一般有75%的空气是重复利用的，而置换式全新风系统能提供人体所需的 新鲜空气，与室内污浊空气完全隔开，新风由新风口进入空调机组，经过过滤、冷热加 湿处理后由送风管道直接送至各个房间，然后通过回风管道由排风机集中排出室外。相 比传统新风系统，人们总是呼吸到新风和污浊空气的混合气体，该系统将提供一个非常 健康的环境工作。 置换式新风系统新风分布示意常规新风系统新风分布示意 齐河空气质量相对较差，引入置换式新风系统或普 通新风系统，为项目带来更多价值点 住宅定位产品提升 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 新风系统工作原理 生态节能 空调 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 采采用先进的净水设备，制水和供水实行全自动化电脑监 控，使水质更加稳定可靠 管管道直饮水直接输送到居民家中，打开水龙头即可饮用， 配备专用饮水机可随时喝上热水冷水，方便快捷 净化水系统 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 入户花园：增加居住功能与享受 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 自由盒子式凸窗，面积高达6 多，可隔出一间书房 步入式凸窗 面积赠送凸窗 增设凸窗：既有使用价值，又能提高生活情趣 凸窗的进深较大，步入式凸窗增加厨房的使用面积 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 沿倪伦河配置观景楼王，设观景平台 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 家居智能化系统并设置楼宇自控化系统，监视主 要机电设备、给排水设备、照明回路运行状态、 故障状态，并控制主要设备启停。 设置周界电子防侵入系统、电子巡更系统、庭院 照明系统、楼宇可视对讲系统、门禁系统、停车 场管理系统、室外LED屏信息发布系统、背景音 乐和紧急广播系统等社区智能化系统。 家居智能系统 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 也称周边红外对射报警系统，在小区周界围墙栏 杆上安装有红外对射报警探测器，当有非法入侵 时，探测器立即将报警信号发送到管理中心，同 时启动联动装置和设备，对入侵者进行阻吓。园 区保安同时赶到报警点。 在园区主要出入口、道路交叉路口、地下车库 等位置高清晰红外摄像头，图像资料通过高速光 纤网络及时准确地传输到管理中心，管理中心配 备有大容量硬盘录像存储机，可以储存15天以上 的图像资料，同时，管理中心保安值班人员通过 电视墙，查看并随时处理突发事件，维护园区的 治安。 （1）周界电子防侵入系统 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 （2）电子巡更系统 电子巡更系统由电脑采用器、电脑阅读器、个人标识 钮、地点标识钮、情况标识钮、计算机及软件和打印 机构成。这些高科技射频技术，在小区各个区域内和 主要位置设置巡更点， 保安人员携带巡更记录机按 指定的路线和时间到达巡更点并进行自动记录，电脑 采集器精确地记录当时的日期、时间、地点等信息， 管理中心可以及时且真实地了解各保安巡更人员的工 作情况，实现人防和高科技防范相结合，从而更规范 地做好安全保卫工作。 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 （4）楼宇可视对讲系统 楼宇对讲系统是在各单元口安装防盗 门，小区总控中心的管理员总机、楼 宇出入口的对讲主机、电控锁、闭门 器及用户家中的可视对讲分机通过专 用网络组成。以实现访客与住户对讲 ，住户可遥控开启防盗门，各单元梯 口访客再通过对讲主机呼叫住户，对 方同意后方可进入楼内，从而限制了 非法人员进入。同时，若住户在家发 生抢劫或突发疾病，可通过该系统通 知保安人员以得到及时的支援和处 理。 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 出入口门禁安全管理系统是新型现代化安全管理系统，它集微机自动识别技术和现代安全管 理措施为一体，它涉及电子，机械，光学，计算机技术，通讯技术，生物技术等诸多新技 术。它是解决重要部门出入口实现安全防范管理的有效措施。 在数字技术网络技术飞速发展的今天门禁技术得到了迅猛的发展。门禁系统已经逐渐发展成 为一套完整的出入管理系统。在该系统的基础上增加相应的辅助设备可以进行电梯控制、车 辆进出控制，物业消防监控、保安巡检管理、餐饮收费管理等，真正实现区域内一卡智能管 理。 （5）门禁系统 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 业主：开车到小区机动车辆入口处刷卡后，停车场管理系统将道闸抬起让车辆无阻碍的 通行。同时，系统将抓拍车辆的图像，将车辆的进入记录及图像通过高速光纤网络及时 准确地传输到管理中心及园区所有出口，这样，车辆可以从小区的任何出口出去，并且 车卡对应，杜绝失窃的发生。 访客：开车到小区机动车辆入口处通过取卡机取停车计时收费管理卡，取卡后，停车场 管理系统将道闸抬起让车辆无阻碍的通行。同时，系统将抓拍车辆的图像，将车辆的进 入记录及图像通过高速光纤网络及时准确地传输到管理中心及园区所有出口，这样，车 辆可以从小区的任何出口出去，当车辆到达任何出口时，交卡并由保安计时收费后，道 闸抬起让车辆无阻碍的通行，并且车卡对应，杜绝失窃的发生。 （6）停车场管理系统：采用感应ID卡停车场管理系统 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 在园区的主出入口设置。可以即时 发布园区室外的温度、湿度、风速 ，物业的通告通知等，园区新闻， 生活小知识，温馨提示，节日问候 等。 （7）室外LED屏信息发布系统 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 漫步小区，一个个造型别致，与景相 融的草地音箱传出优美的音乐，当意 外情况发生时，它又将传出报警信号 ，使游人及时地知道危险的存在。 （8）背景音乐和紧急广播系统 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 户型面积（）功能面积占比针对群体需求特征 两房 75-88标准两房25%本地年轻群体婚房、过度居住 90-95两房变三房12%返乡及周边县市实力有限，需求三房功能 三房 95-110紧凑三房20%首次改善型功能性 110-125经典三房20%本地主流客户舒适性、实用性 125-135三房变四房10%二次改善性需求四房功能 四房135-140标准四房6%多次改善性注重配套、品质 观景楼王140150舒适四房5%多次改善性面向倪伦河，增设观景平台 顶层145-170复式或错层（创新）2%高端客户面子、最好的 住宅定位户型配比 7088平米两房占比25%，9095平米两变三占比12%，95135 平米三房占比50%，135平米以上户型占比10% 面积需求：100120平米占比29%；其次为90100平米 ，占比26%，8090平占比19%，7080平占比13%， 120150平米占比仅有11% 市调资料 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 项目市场定位 整体定位 住宅定位 商业定位 公寓定位 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 p区域特征1：中心商圈逐步更新换代、集中式商业汇集，竞争激烈 作为齐河老城商业中心，集中型商业汇聚；业态齐全，竞争激烈；同时消费档次、消 费模式均有待提升； p区域特征2：整体消费力偏低 消费群体以周边居民与学生为主。受区域整体消费水平限制，消费力中档偏低；消费 业态不完善，消费模式与水平偏中低端，有待完善与提升； p区域特征3：消费水平较低，业态单一，高端消费力外溢 由于齐河距济南较近，大量高端消费力严重外溢，存在空间与机遇。 商业定位定位思考 商业承载着项目核心驱动功能，是项目投资利润 的重要载体，以快速销售和高溢价为定位导向 涉及中视慧远知识产权与客户信息，请严格保密 基于区域