2011滁州房地产市场调研报告.ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 滁州市场调查报告 同致行南京分公司 2011年11月11日 本报告是严格保密。 引言 滔滔长江，奔流不息，千百年来用 她甘甜的乳汁滋养着这座依江带淮 的淮东文化名城 滁州 本报告是严格保密。 目录 引言 一、滁州市场背景 二、宏观市场经济 三、房地产政策 四、滁州市发展规划 五、市场总结 本报告是严格保密。 -滁州市概况研究 一、滁州市市场背景 本报告是严格保密。 滁州市是国家家电设计、制造特色产业基地、 中国家电及装备制造业基地 1982年，在原滁州清流县 （滁县）基础上，建立了 滁州市。1992年，滁州市 与滁县地区合并，形成了 现在的滁州市。下辖区域 2市辖区，2县级市，4 县。滁州是古都金陵的江 北屏障，号称“开天首郡 ，金陵锁钥”。滁州市是 “南京都市圈”核心层城 市，“皖江城市带”北翼 城市，是一座以家电设计 制造及硅能技术研发为特 色产业的新兴工业贸易城 市 滁州市基本概况 总面积：13398平方公里 总人口： 453.354万(2010年) 滁州市 本报告是严格保密。 滁州地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、淮安 市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连，为南京都市圈核 心城市之一，属于上海四小时城市带，泛长江三角洲经济区 。 滁州市交通概况 滁州的交通网络发达，是长江三角洲和中国 东南部重要的交通枢纽。 l铁路 京沪高铁、京沪铁路、宁西铁路等多条铁路 纵横境内。 l公路 宁洛、沪陕等多条高速公路，所有县市区均 可在半小时内上高速。滁宁快速通道、南京 长江隧道、104国道三条快速道路 l航空 滁州的附近有南京禄口国际机场 l水运 清流河-滁河航道直入长江 本报告是严格保密。 二、滁州市宏观经济 本报告是严格保密。 滁州近10年三产比例 滁州产业与经济 n第一产业 n第二产业 n第三产业 200020082010 产业结构 滁州三产业配比如右 图 1、滁州的三个产业比 例基本在1:1:1的比例 。 2、从2000年到2010 滁州在加大第二产业 的规模 3、从此图可以看出滁 州是3个产业均衡发展 的城市 本报告是严格保密。 滁州GDP和人均GDP 滁州产业与经济 滁州市历年GDP l2010年全年地区生产总值685亿元 ，增长15；财政收入90亿元，增 长31；规模以上工业增加值285 亿元，增长27；城镇居民人均可 支配收入15100元、农民人均纯收 入5600元，分别增长13和11.5 。 滁州市人均GDP l2010年全年按常住人口计算， 人均生产总值为15553元，比上 年增加1551元。而近年来的增幅 均保持在10%左右，理论上房地 产还处于快速发展阶段。但是现 在的房产形式是不容乐观的 本报告是严格保密。 滁州历年人均收入在2010底前 成上升趋势 滁州产业与经济 历年居民收入情况 l2008 城镇居民人均可支配收入12255元 ，增长12.4%； l2009 城镇居民人均可支配收入达13296 元，增长8.5%； l 2010 城镇居民人均可支配收入达 15100 元，增长13% 。 l从表格上可以得出居民收入有利于房地 产业的发展，但是现在在开发商资金吃紧 ，国家房地产政策坚挺的时期，滁州的房 地产住宅部分也是不容乐观 本报告是严格保密。 房地产业住宅部分供需不平衡滁州产业与经济 房地产开发投资 l2010年全市商品房累计完成施工面积 1141.52万平方米，其中全市商品房竣工 面积；182.44万平方米，分别同比增长 81.51%和4.43%； l2010年，全市商品房销售面积282.59 万平方米，同比增长32.92%；2010年， 全市住宅类销售面积225.8万，同比上 升17.3%。 l截止到2011年11月13日，由于全国热 点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、 吉林等城市无宅地现身，其他很多城市 住宅类地块成交纷纷为零。人们购买热 情不足，持观望态度。身居三线城市滁 州在今后几个月也会大幅受此影响，房 地产降下已成定局！ 本报告是严格保密。 三、滁州市发展规划 本报告是严格保密。 城市发展方向 滁州市发展规划 滁州发展方向是打造一个整体大滁城 具体规划为未来滁州将是“一区三轴”的扇形空间模式和“两主一副”发展 轴线。 中心城区规划期内城市建设用地发展方向主要是向南、 向东。 本报告是严格保密。 滁州市发展规划 城市规模 规划期限为：近期：20042011年 远期：20112020年 远景：本世纪中叶 用地规模： 近期规划2010年城市总人口72万人（滁城45万人、来安12万人、 全椒15万人），城市建设用地72平方公里；远期2020年城市总人 口124万人（滁城80万人、来安22万人、全椒22万人），城市建设 用地125平方公里 本报告是严格保密。 大滁城一区三轴 l1、滁州中心城市中心城区 发展为95万人口的大城市。 l2、天长、明光、全椒、定远、来安、凤阳、南谯（乌衣）等各县域中心城区7个，人口 规模达到1530万人。 l3、一些现状规模较大或发展条件较好的重点镇，其规模等级分为510万的炉桥、汊 河，25万的铜城、古河、半塔、武店、二郎口、藕塘、汊涧、张桥、秦栏、张八岭、 管店、沙河两个等级，共14个。 l4、2万人以下的其他建制镇，共28个。 滁州市发展规划 一区由中心城区、来安、全椒、乌衣组成的大滁城地域。三轴即滁来全天 发展轴、滁乌明凤发展轴、滁定发展轴。“两主一副”即滁来全天发展轴 、滁乌明凤发展轴为两条主轴，滁定发展轴为副轴。 本报告是严格保密。 四、滁州市房地产政策 本报告是严格保密。 房地产政策 滁州市房地产政策 政策脉络五大阶段 2010.04.15中央政府 制定8新国十条，预 告全国房地产“新政 ” 开始。 10年配合国家调 控陆续颁布了一 系列土地金融政 策 10年下半年继 续深化调整政 策 10年配合国家调控陆 续颁布了一系列保障 政策 11年初颁布了 “新 国八条”政策，进 一步打压楼市 在国家对房地产业的调控下，从2011年6月房价开始松动，房价开始不同程度 下跌，开发商的冬天来临了 本报告是严格保密。 解读2011年房地产新政国八条 中华人民共和国国务院办公厅/二一一年 一月二十六日 滁州市房地产政策 加大供应： 加大保障性住房、廉租房建设力度，预计今 年新增1000万套 需求抑制： 限购令：扩大至全国一、二线及省会城市共38个； 限贷令：二套房贷款首付提高至60%，三套房限贷； 3次上调利率，取消购房贷款折扣，首套贷款利率上调至 1.1倍 限价令：中央要求地方抑价目标从今年5月底实行“一房 一价” 开发商压力： 对于房价过高的楼盘加大土地增值税稽查力 度，抑制房价过快增长 开发商土地闲置两年以上将处以罚款，提高 供应速度 施压地方政府： 对地方政府实行问责制，以督促政策落实 效率及力度 新政核心要点： 1、提高供应量，大力抑制需求及房价； 2、加大保障和自住中小房、保稳定； 3、金融、税收政策抑制投机投资； 同致行观点： 1、未来市场稳定或小度下跌，呈量减价小降的态势 ； 2、刚性需求购房比重将持续加大； 3、二次置业及投资置业放缓，或将转向商业地产； 本报告是严格保密。 信贷政策限购政策 临时性政策 治标不治本 保障性住房商品住房住房双轨制 治本 楼市降温已成必然！ 滁州市房地产政策 本报告是严格保密。 供应量：2010年市场供应量小幅上升，2011年市场开始转向买方市场； 价格：2010年价格平稳上升，2011年整体呈量多价小降态势； 交通：滁州交通相对发达；京沪高铁、高速、途径滁州，规划地铁10分钟可到南京， 三产：滁州三产呈现均衡发展态势，有利于产业转型； 经济：滁州GDP增长很快，