龙湖—沿街类销售型商业模块研究150561163.ppt

1部门 文件名 重庆龙湖江体项目一期启动会 2009年12月30日 江体项目团队 龙湖沿街类销售型商业模块研究 2011年10月 集团产品中心 2青岛白沙河艳澜海岸商业街 目 录 沿街销售型商业区域及商业价值分类 1.1 项目 概述： 1.2 规划布局原则： 沿街商业价值的利用 高层住宅与沿街商业的布局原则 总图模块组合方式及总图布局原则（端头模块，活跃模块，衔接模块） 项目整体店铺面积划分占比 1.3 标准模块分析 活跃模块 端头模块 衔接模块 平面店铺划分方案及店铺面积占比 人流动线分析，平面布局与赠送方式分析（销售型店铺溢价策略） 消防后勤设计分析，技术条件分析 1.4 立面设计及店铺展示性分析 整体方案立面设计思路 各模块立面设计分析 项目一级展示广告位设计 项目二级展示店铺店面设计 项目三级展示店铺侧店招及其他广告位设计 3青岛白沙河艳澜海岸商业街 沿街销售型商业区域及商业价值分类 青岛滟澜海岸项目销售型商业 北京大兴项目销售型商业 项目区域位置地块商业价值 结合不同项目区域位置及商业价值分析，选择不同模块类型加以应用。 销售难度/销售总量 适中 较差 较好 5.2万 7.2万 销售型商业项目 4青岛白沙河艳澜海岸商业街 1.1项目概述 5青岛白沙河艳澜海岸商业街 白沙河情景商业街 2.规划布局原则 6青岛白沙河艳澜海岸商业街 沿街商业价值利用: 最大化的利用沿街商业价值，布局销售型商业 。 住宅应尽量与沿街商业分开布局 住宅与沿街商业的布局原则： 消防间距住宅视线分析 7青岛白沙河艳澜海岸商业街 端头模块 端头模块 连接模块连接模块连接模块活跃模块活跃模块 端头模块 活跃模块 连接模块 模块销售面积定价：（营销逻辑） 业态组合及后期运营 总图布局及模块组合方式 端头模块销售面积区间：300500平米为主，高总价低单价 活跃模块销售面积区间：200400平米为主，定价适中 衔接模块销售面积区间：100300平米为主，低总价高单价 各模块总图布局占比：28% 28% 44% 餐饮及休闲娱乐业态：60% 零售业态：10% 生活配套业态: 30% 多业态互动布局有利于销售后项目良好运营 各模块平面布局（进深，面宽） 项目整体业态配比：（商业运营逻辑） 总图模块组合方式: 店铺面积划分 8青岛白沙河艳澜海岸商业街 端头模块 端头模块 连接模块连接模块连接模块活跃模块活跃模块 端头模块 活跃模块 连接模块 总图模块组合方式: 面积区间个数比例 0-100136.3% 100-2003630.5% 200-3002434.0% 300-400612.4% 400+516.8% 项目整体店铺划分面积区间占比： 9青岛白沙河艳澜海岸商业街 白沙河情景商业街 3. 标准模块分析 10青岛白沙河艳澜海岸商业街 白沙河情景商业街 3.2 端头模块 端头模块高总价，低单价。发挥主力店作用，拉动人流，提升项目品质，带动项目整体商业氛围 。 布局原则：地块端头，点状布局。 11青岛白沙河艳澜海岸商业街 面积配比 3.2.2平面布局 232255440 153 225237402 140 端头模块大小铺可分可合。 编号面积赠送 1-122594.3 1-223291.1 1-325568.4 1-423755.7 1-540270.5 1-644094.8 1-714044.1 1-815374.5 面积区 间 个数比例 100- 200 214.1% 200- 300 445.5% 400+240.4% 1-1 1-4 1-5 1-7 1-21-3 1-1 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 划分原则：考虑按分割店铺设计并预留技术条 件，便于销售产权划分。销售时优先考虑合并 大铺出售，形成主力店。 策略2：街角店铺划分大面积店铺。 1F 2F 12青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.2.1流线分析 溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。 二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户 提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值。 端头模块流线 13青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.2.2平面布局 端头模块首层平面 溢价策略2：首层大店铺赠送后院花园，提 升店铺价值 首层步行街 16200 20000 8400 232 1-2 255 440 153 80 70 100 60 14青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.2.3赠送方式分析 端头模块内院赠送预留柱及隔墙 后院赠送分割采用预留柱，后拼接景观墙的做法。 可灵活分配后院空间，同时为大型业态预留条件。 8400 设计方案考虑景观柱，预留后期加建屋顶和分 割墙所需条件。 15青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.2.2平面布局 端头模块二层平面 4.2m 225 237 402 140 1-1 1-4 1-5 1-7 40 45 45 55 90 4.2m 溢价策略2：二层店铺赠送沿街面露台,提升 二层店铺价值 16青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.2.4消防后勤设计分析 疏散 背勤走道净宽度1.6米 ，满足双向小型推车 。 货物及垃圾通过背勤 走道运输，配有独立 的楼梯及电梯。首层 设有垃圾储藏间（6 平方米） 货物及垃圾 1.6m 17青岛白沙河艳澜海岸商业街 白沙河情景商业街 3.1 活跃模块 布局原则：地块中段，连接端头模块与衔接模块。 活跃模块销售定价区间适中，大小铺面积比例适中，建筑空间形态活跃，带动项目整体商业氛围 。 18青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.1.3平面布局 面积区间个数比例 0-100511.1% 100-200729.8% 200-300532.2% 300-400326.9% 1-11-2 1-31-41-5 1-6 1-71-8 1-9 1-10 2-1 2-22-32-4 2-5 2-62-72-8 2-9 2-10 2-11 2-32-42-62-8 1-11 13170 184 196 296158278238264 11341 152 95216387 90347150344 60 91112 344347 387216 344 347 387 216 344 347 387 216 19青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.1.2流线分析 溢价策略：利用广场，扶梯连接形成双首层局部内街概念，提高二层店 铺价值。 首层布置直通三层店铺的直梯，将人流直接引入到三层，同时形成部分 二带三店铺，提升三层店铺价值。 20青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.1.3平面布局 活跃模块首层平面 首层最大密度利用店铺面积，实现首层价 值最大化。 结合业态规划，较大的进深设计满足餐饮 业态厨房及就餐区的面积配比。 扶梯广场及开敞电梯厅确保上层商业的便 利性。 10600 27000 93400 13000 首层步行街 21青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.1.3平面布局 首层大进深店铺布局意向大尺度进深店铺，可合理设置等候接待区 、就餐区、厨房后勤。 建筑面积286平方米 就餐197平方米 厨房75平方米 22青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.1.3平面布局 活跃模块二层平面 利用双首层内街提高二三层店铺议价 大面积店铺设置于内侧，并分散布置，形 成拉动人流的“兴奋点”。 小店铺环绕扶梯设置 ，提高店铺单价。 沿街设置广场进行面积赠 送，并提供足够的商业展 示面，加强沿街商业气氛 。 23青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.1.3平面布局 双首层内街 首层公共广场双首层公共广场双首层流线首层流线 双首层内街由地面步行及双首层步行形成 环路，并有5个节点及4个大型店铺拉动人 流。 4200 77500 47000 24青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.1.3平面布局 活跃模块三层平面 公共竖向交通 人流动线 23店内交通 利用2-3内部交通及竖向电 梯带动两种方式带动3层大 店铺人流，并通过赠送独 立平台提高价值。 25青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.1.4赠送方式 二层平面三层平面 溢价策略：二三层店铺赠送沿街面露台,提升 二层店铺价值 26青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.1.5消防后勤设计分析 关键点说明 商业外层加了一段隔墙，形成背勤走廊 （1）视线燃气引入的可能性，为餐饮业态预留条件 （2）走廊承担了疏散作用 （3）走廊起到了货物运输作用 （4）垃圾回收作用 （5）油烟管道通过走廊底板导入主排烟井 窗户洞口 隔墙洞口 隔墙洞口 窗户洞口 27青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.1.5消防后勤设计分析 疏散 首层：利用备勤走道和沿街面进行店铺的疏散。 二层：利用双首层内街及室外景观楼梯和备勤交通核进行疏 散。 三层：利用备勤走道及店铺内楼梯进行疏散。 28青岛白沙河艳澜海岸商业街 3.1.5消防后勤设计分析 烟道 排烟井 1、每个商铺的排烟井在二层顶部由水平支管汇到水平主排烟管，再由水平主风管在二层顶部接到出屋 面排烟井中，在屋顶排放。其排烟井与住宅水平距离最近点为。 2. 排烟井与高层住宅之间保证了充足的距离 返回 油烟井 成品排气道 烟机 3F 2F 1F 走廊剖面 52m 32m 高层住宅 烟井与高层距离充足 5.60 0.00 11.20 -1.05 -5.10 15.70 空调室外机 烟机 29青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.3.3消防后勤设计分析 货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立 的楼梯及电梯。首层设有垃圾储藏间（10 平方米） 背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车 。 疏散货物及垃圾 油烟井 备勤走道 垃圾间 货梯 30青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 白沙河情景商业街 3.3 衔接模块 布局原则：地块中段，穿插于活跃模块与端头模块之间。 衔接模块低总价，高单价，主要布局小店铺，为项目营销快速销售提供保证。 31青岛白沙河艳澜海岸商业街 面积配比3.2.2平面布局 1-1 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-5 1-4 1-9 1-10 417 107 113 417 113 72 122 159 159 244 244 238 面积区间个数比例 0-10014.1% 100-200644.3% 200-300227.6% 400+123.9% 417 417 159 159 238 244 244 122 72 113 113 107 32青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.3.1流线分析 衔接模块流线 溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。 二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户 提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值。 33青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.3.2平面布局 首层平面 16200 10600 74200 成分利用沿街面，沿街价值最大化。 模块衔接广场处设置面积较大店铺，充分利 用广场资源。 34青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.3.2平面布局 二层平面 35青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.2.3赠送方式分析 衔接模块赠送关系 39 39 66 44 44 36青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.3.2平面布局 标准块交通核方式研究 紧凑交通（面宽小，满足平层店铺展示）大门厅交通（二层店铺拥有更好的展示空间） 43.1234.01 121。54131。49 124。40124。40 4200 64005500 5100 1060010600 780012700 37青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 3.3.3消防后勤设计分析 货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立 的楼梯及电梯。首层设有垃圾储藏间（10 平方米） 背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车 。 疏散货物及垃圾 38青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 白沙河情景商业街 3.4 广场 布局原则：活跃模块连接处广场成为外向步行街的聚集结点，双首层价值的基本保障 。 39青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 白沙河情景商业街 3.4 广场 32300 1900 32300 1900 企业logo 沿街绿化带 临时停车 40青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 白沙河情景商业街 4.立面形象意向 41青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.1.1沿街形态体系 空间构成. 模块 衔接模块，结合背景高层的建筑风格而演变出的背景模块 活跃模块，在背景中跳跃的活跃因子 双首层设计和丰富的小空间，产生更多有趣的场所 42青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.1.1沿街形态体系 活跃因子分布组成第二道天际线 通过韵律拉结长达800米的步行街 43青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 白沙河情景商业街 4.2 模块立面设计 44青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.2.1衔接广场 45青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.2.1衔接广场 一级立面展示体系 企业精神展示 随季节节日变换景观 品牌集中展示 景观楼梯引导人流进入双首层 商铺导视体系 公共广告位体系 出租广告位 出租广告位 46青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.2.2活跃模块 一级立面展示体系 47青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.2.2活跃模块 48青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.2.2活跃模块 双首层内街 49青岛白沙河艳澜海岸商业街 返回 4.2.2活跃模块 双首层内接及