合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(一)(63页） .ppt

合肥市商业市场商圈深度调查研究报告合肥市商业市场商圈深度调查研究报告 (一) 前 言 乐客来商业中心项目市场研究报告系飙马（中国）商业地产顾问机构应香 港宏峰投资公司的要求，结合p.m.机构前阶段所做的各方面市场调查数据基础上进 行的整合分析，为项目的市场定位提供科学合理的支撑。 本次市场调查工作力争做到有广度、有深度的要求，将调查范围立足于合肥市 蜀山经济开发区，并放眼整个合肥市场，做一次大范围的深度研究，为确保本案市 场定位的可操作性，p.m.机构特派市场部前往苏州、嘉兴等地进行标杆项目的实地 考察。 飙马（中国）商业地产顾问机构 目 录contents part 中观分析 part 微观分析 part 宏观分析 一.乐客来商业中心项目宏观分析 1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状 1.3 合肥市居民消费现状 1.4 合肥市总体城市规划 part宏观分析 1.合肥市城市发展分析 2.1 合肥市商业地产历程 2.2 合肥市主要商圈分析 2.3 合肥市商业网点规划 2.合肥市商业地产发展 part宏观分析/合肥市城市基本概况 合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨， 通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的 重要区位优势。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东、肥西、长丰 3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区 、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为 7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区 总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里 ，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78 平方公里，市区建成区面积为224平方公里。 part宏观分析/合肥市城市基本概况 合肥地处长三角腹地，距南京仅129公 里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站 ，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合 肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加 快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥 的经济发展还起着带动周边县市经济发展的 带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为 中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈 、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的 竞争融合。 注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长三角城市 发展待遇。 part宏观分析/合肥市城市基本概况 交通支持政策优势皖江城市带转移 工业增长区位优势 与长三角交通的网络化对接，交通 枢纽地位更加突出 与长三角经济圈的长期融合， 形成了产业发展的共生圈 产业承接平台也更趋完善，支 持政策也日趋完善 土地、劳动力以及自然 资源禀赋上的独特优势 改造合肥火车站容量 开通合肥，上海及 江苏省内动车组 开通合肥武汉； 合肥郑州动车组 修建新桥国际机场 预计2011年完成 改造市中心 城市主干道 为8扯到 修建市区 高架道路 立项城市 轻轨 建立市政中心，简 化工商业报批流程 为现阶段优势工 业及优势商业提 供市政配套支持 降低工商业 检验标准 合肥受到国际高档汽 车配件制造商的青睐 合肥逐渐成为中国白 色家电最大生产基地 合肥开始鼓励信息电 子业从南方迁移至北 2008年合肥市被接纳 为长三角城市，享受长 三角城市发展待遇 合肥成为新兴的 南北运输要点 全国经济发展重点从南 北轴线变更为东西轴线， 合肥成为重要衔接点 合肥市2006-2010年 城市发展状况 part宏观分析/合肥市经济发展现状 合肥gdp总量及三产结构1 【gdp总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，2009年合肥gdp同比增长17.3%，增速分别高于全 国、全省8.6和4.4个百分点，连续6年保持在17%以上，合肥市仅用3年时间就实现了gdp从1千亿到2千 亿的跨越。2008年，在全国26个省会城市中，gdp总量在1000亿元到2000亿元的有合肥等7个城市， 而2009年仅合肥市率先跨入2000亿元。在全国26个省会城市中，合肥的gdp总量位居15位，但增速却 继续位居第1。 【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，地产三产业有待进一步提高。 part宏观分析/合肥市经济发展现状 人均gdp及社会固定资产投资2 【人均gdp】：2009年人均gdp达到41543 元（折合6082美元），快速的人均gdp增长 意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速 提高，将从消费和需求双方面支撑商业的发展 。 【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下 ，合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的良好 态势，固定资产投资势态平稳，大项目比重稳步 提高 。 part宏观分析/合肥市经济发展现状 u2009年合肥人均gdp达到41543元，折合约6000美元，较上年增长20.5%，连续三年增 长率超过20%，远高于全国平均水平。 u根据欧美国家经济发展与商业业态的关联，人均gdp超过4000美金，则城市商业进入购物 中心、shopping mall、lifestlye、休闲地产、商务地产等新型商业形态将出现， 并且高速发展。 人均gdp 小于1000美元 人均gdp 1000-2000美元 人均gdp 2000-3000美元 人均gdp 3000-4000美元 人均gdp 4000美元以上 各类初级市场及集 贸市场 生活超市产生，食 品类批发市场退出 连锁超市产生，并 且扩张 中小型购物中心、 初级shoppingmall 产生 大型shoppingmall 产生，各类新型商 业形态出现并发展 商业能级 人均gdp part宏观分析/合肥市经济发展现状 安徽省内各城市经济总量对比3 part宏观分析/合肥市经济发展现状 中部六省会城市经济现状对比4 n从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中 下游水平，但经济增长速度却位居榜首； n 从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社 会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相 比，还有很大发展潜力； n从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游 ，城市居民消费能力较强； part宏观分析/合肥市经济发展现状 长三角经济圈主要城市对比5 n与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水 平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持 一个高位增长的态势； n未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转 移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的 发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。 part宏观分析/合肥市居民消费现状 合肥市人口现状与变化a u2009年人口总量平稳增长。年末户籍总人口491.43万人，比上年增加4.69万人。其中，市区人口 208.58万人，增长2.5%；非农业人口213.7万人，增长1.8%。年末常住人口510万人，增加9万 人。城镇化率64.1%，比上年提高1.7个百分点。 年度户籍人口 （万人） 非农业人口 （万人） 非农业人口 比例（%） 2000年438.18143.0432.6 2001年442.16146.8133.2 2002年448.08153.5434.3 2003年456.6160.1835.1 2004年444.68168.9638.0 2005年455.7184.9140.6 2006年469.85196.1641.7 2007年478.9203.7342.5 2008年486.7421043.14 2009年491.43213.743.48 part宏观分析/合肥市居民消费现状 合肥市人口现状与变化a 层层次 范围围 规规划面积积 （km2 ） 2020年规规划人口（万人 ） 中心城区庐阳区、包河区、蜀山区、瑶海 区 189233 经经开区 312国道以南，沪-蓉高速公路以西 ，合九铁路以东，派河以北地区 6136 高新区 包括高新技术开发区、科技创新 示范基地、蜀山经济开发区 6335 滨滨湖新区包括滨湖新区和包河工业园区4756 合计计-360360 至2020年，城市市区人口分布规划： 从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城 市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。 part宏观分析/合肥市居民消费现状 合肥市居民收入及支出b u2009年城乡居民收入提高。全年城镇居民人 均可支配收入17158元，增长10.1%。 u2009年城乡居民人均消费性支出12695元， 增长8%。 part宏观分析/合肥市经济发展现状 【恩格尔系数】：合肥市自05年恩格尔系数47.5%至08年的39.6%一直处在小康过渡阶段，规划 2020年合肥恩格尔系数将达到20%，处于最富裕阶段，目前合肥处在小康向最富裕发展阶段，由 此可知合肥正进入小康迅速发展期。 最富裕小康向小康过度温饱绝对贫困 30394960 39.6% 42.4% 43.7% 47.5% 2008年 2007年 2006年 2005年 25% 2020年 恩格尔 系数% 合肥恩格 尔系数 part宏观分析/合肥市总体城市规划 合肥城市发展定位： 根据合肥市城市总体规划(2006-2020年), 合肥市的定位为： u安徽省政治、经济、文化中心。 u全国重要的科研教育区域。 u现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服务业基地。 u区域性交通枢纽。 u区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。 u数据来源：合肥市规划局 数据来源：合肥市规划局 part宏观分析/合肥市总体城市规划 未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区” ，中间用田园楔市生态环境。 （注：如下图所示） part宏观分析/合肥市总体城市规划 一城 u即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。 四中心 u一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展it产业，打造城西副中心； u二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业， 打造城北副中； u三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电 配套产业，打造城东副中心； u四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装 备工业基地，打造城西南副中心。 滨湖新区 u建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。 part宏观分析/合肥市总体城市规划 老城区：环城马路以内地区 东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左 岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地。 北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河 右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区。 西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环 城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南 淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区。 南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界 ，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为 界。 经开区：312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合 九铁路以东，派河以北地区。 高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董 铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新 技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发 区。 滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东， 南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包 河工业园区。 part宏观分析/合肥市总体城市规划 u近期重点向南、向西发展，建设滨湖新 区、科技创新示范基地，适度向北部、 东部和西南部发展。 u合肥城镇空间组织结构：“一核一圈五 轴”。形成以合肥中心城区为核心，周 边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要 交通轴线向东、北、西、西南、东南辐 射的五条拓展轴。 u合肥市到2020年重点开发区域为西南部 的滨湖、经济开发区、高新区三个开发 区。 u合肥市政府已将政府部门整体迁移至西 南的政务新区，以拉动新老区的共同发 展 资料来源：合肥市规划局 part宏观分析/合肥市总体城市规划 u2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承 接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区 规划，合肥产业组团亮相其中； u合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全 方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带 承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集 区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创 新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来 新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。 part宏观分析/合肥市总体城市规划 n伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞 争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许 多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济 圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新 兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市 群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。 n合肥作为安徽省会，北有“两淮一蚌”经济带，南有“皖 江经济带”，构建“省会经济圈”也成大势所趋。 n“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为两 翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、 桐城抱团发展的模式。 n省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相 接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长三角。 伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经 济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。 part宏观分析 一.乐客来商业中心项目宏观分析 1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状 1.3 合肥市居民消费现状 1.4 合肥市总体城市规划 1.合肥市城市发展分析 2.1 合肥市商业地产历程 2.2 合肥市主要商圈分析 2.3 合肥市商业网点规划 2.合肥市商业地产发展 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程 社会消费品零售总额1 消费市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额 703.42亿元，比上年增长19.6%。分行业看，批发 零售业实现零售额614.47亿元，增长19.9%；住宿 餐饮业零售额87.92亿元，增长17.2%。 类别类别销销售额额 （亿亿元） 增长长率 （%） 社会商品 零售总额 703.4219.6 批发零售 贸易业 614.4719.9 餐饮业87.9217.2 其它行业1.0318 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程 合肥商业地产发展历程2 80年代90年代2004年以前04-06年06年以后 传统商业占主导地位， 三孝口商圈崛起 四牌楼商圈崛起 百货业占据市场龙头 购物中心与外资 大卖场问世 购物中心与复合型 大商业遍地开花 在80年代，合肥代表商 业为以红旗百货大楼、 龙图商厦、汇通商厦为 代表的三孝口商圈崛起 商之都、百大、乐普 生、百盛、鼓楼、古 井赛特等 拓基广场、信地、明发 、东方广场、万象城、 万达、华侨广场等 90年代中期，随着步行 街、合肥主流百货店等 一起繁荣昌盛 2004年12月国购开业， 家乐福一店问世，05年 ，元一时代广场开业， 购物中心崭露头角 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程 合肥零售业态发展现状3 初始期 发展期 成熟期 衰退期 主题型 百货 电视 购物 网络 购物 连锁 便利店 购物 中心 大卖场 传统连 锁百货 中小型 超市 中小型/ 传统百货 公司 市场占有率 获利能力 市场萎缩增长变缓高速发展不断成熟逐步为市场所认 知，开始关注和 接受 专业店 专卖店 合肥商业发展正由 传统商业向现代商 业快速变革阶段， 由传统型百货、大 卖场向购物中心、 复合型商业、主题 商业、特色商业方 向开始发展。 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 合肥主要商圈的分布与现状a 传统商圈 新兴商圈 老城区核心商圈 三里庵商圈 元一商圈 南七商圈 马鞍山路商圈 明珠广场商圈 传统商圈 新兴商圈 老城区核心商圈 三里庵商圈 元一商圈 南七商圈 马鞍山路商圈 明珠广场商圈 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 名称中心城商圈 概述 合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次 从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商 圈 位置 中心城区商圈主要位于护城河内，包含四牌 楼、三孝口、大东门等原有市级商圈 商业类型百货商场、步行街、电器市场、服装批发市 场、沿街商铺 典型商业 百货类：百盛、鼓楼商厦、瑞景名品中心、 百货大楼、商之都、瑞景国际购物广场、百 大cbd 步行街：淮河路步行街 专业市场：苏宁、国生、宏图三胞 消费群体 一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻 消费者为主流的中低消费群体；另一方面以 瑞景为代表的高端面向成功人士为主的高端 消费群体 传统商圈 新兴商圈 老城区核心商圈 三里庵商圈 元一商圈 南七商圈 马鞍山路商圈 明珠广场商圈 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 名称三里庵商圈 概述 商圈主要包含长江西路西一环附近区域 ，原有商业以沿长江西路的街铺为主， 由于国购的兴起带动了整个商圈的发展 ，已经成为区域商圈的代表并影响到了 整个市区及合肥西区 位置三里庵商圈主要包含长江西路区域 商业类型购物中心、沿街店铺、专业卖场 典型商业 购物中心：安徽国际购物中心 大卖场：家乐福、家福特 专业卖场：国美电器 消费群体主要消费群体为周边居民 传统商圈 新兴商圈 老城区核心商圈 三里庵商圈 元一商圈 南七商圈 马鞍山路商圈 明珠广场商圈 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 名称元一（站前）商圈 概述 新兴代表综合商圈，临近火车站，原以批发 市场为主，随着元一时代广场的建成而形成 商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中 心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整 体发展还较慢 位置 主要以元一广场、专业市场等为核心 商业类型 购物中心、专业市场、批发市场 典型商业 购物中心：元一时代广场、温莎杰座广场 专业市场：建材市场、红星美凯龙 批发市场：白马服装城、安徽大市场等 消费群体 主要消费群体为周边居民 批发市场能够辐射到合肥全市及合肥周边城 市 传统商圈 新兴商圈 老城区核心商圈 三里庵商圈 元一商圈 南七商圈 马鞍山路商圈 明珠广场商圈 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 名称南七商圈 概述 南七商圈是合肥南门上的传统商圈，聚集 了曙光商厦等百货，近年来借助科大等高 校的支持逐渐形成传统百货+超市卖场 +it数码卖场为主的复合商圈，而随着城 市商业西进的定位，南七商圈的范围及影 响力将进一步扩大 位置南七商圈主要沿金寨路一线布局，以科大 周边为商圈核心 商业类型数码电子市场、沿街商铺 典型商业 百货：新曙光商厦、合肥商业大厦 大卖场：北京华联、好又多 数码卖场：颐高数码、赛博数码、百脑汇 消费群体 主要消费群体为周边居民 科大等大学学生 全市数码电子类消费者 传统商圈 新兴商圈 老城区核心商圈 三里庵商圈 元一商圈 南七商圈 马鞍山路商圈 明珠广场商圈 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 名称马鞍山路商圈 概述 新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥 大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形 成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来 由新都会、家乐福带动了整个商圈的发展， 同时填补了南片区商业的空白 位置主要以新都会广场为核心的马鞍山路沿线范 围 商业类型购物中心、沿街商铺 典型商业 购物中心：新都会环球广场 酒吧：9度、极地风暴、芭比俱乐部 大卖场：合家福 社区商铺：金地88 消费群体主要消费群体为周边中高收入居民 难免大学学生 传统商圈 新兴商圈 老城区核心商圈 三里庵商圈 元一商圈 南七商圈 马鞍山路商圈 明珠广场商圈 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 名称明珠广场商圈 概述 新兴区域型商圈，明珠广场商圈占据了合肥 经开区的核心位置、交通枢纽，周边聚集大 量居住小区、高校，是合肥南区商业的一个 重要补充 位置主要以明珠广场、会展中心为圆心向周边辐 射，尤其是向东、南、西三面 商业类型购物中心、商业街、家居卖场 典型商业 购物中心：桐山购物中心 商业街：欧风街 家居卖场：东方家园、中州家具城 消费群体主要消费群体为周边常住居民、企业职工 大学学生 part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 合肥现有各大商圈综合分析b 商圈名称级别档次消费群体主要业态 老城区商圈市级中心商圈低档、中档、中高 档、奢侈品 综合性步行街+中、高端百货 南七商圈区域型商圈低档西区居民、学生、数 码消费者 百货+专业卖场+大卖场 三里庵商圈区域型商圈中档西区居民购物中心+沿街商铺 马鞍山商圈小型区域商圈中档周边居民、学生购物中心+商业街 元一商圈区域型商圈中档周边居民、大众消费购物中心、批发市场 明珠广场商圈区域型商圈低档周边居民、学生大卖场+步行街+家居店 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 合肥现有商业网点现状a u商业街 合肥市共有商业街39条，其中综合街14条，专业街25条，分别占商业街总数的36和64。 步行街5条： 淮河路步行商业街 七桂塘女人街 欧洲风情一条街 香港商业步行街 （新站扶疏路）绿色生活服务品步行街 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 u批发市场 合肥市现有大中型批发市场47个，其中 大型14个，总营业面积183.65万m2，平均13.12万m2/个； 中型33个，总营业面积103.00万m2，平均 3.12万m2/个。 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 u大型零售网点 随着城市发展空间的不断扩展，大型零售商业网点迅速增长，数量明显增加。 现状大型零售商业网点共47个，总营业面积约80.54万m2，平均营业面积约1.71万m2/个。 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 u人口越密集，大型零售、 商业街数量越多。 （一环以内、向心性） u批发市场受人口分布因素 影响相对较弱。 （一环以外、离心性） 商业网点布局的全层分布 商业网点类型总数老城区以内老城区以外、一 环以内 一环、二环之 间 二环以外 大型零售网点471213157 商业街39710157 大中型 批发市场 47232715 合part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 合肥未来商业网点规划b 按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(2007-2020) u2个都市级商业功能区 -老城区和滨湖新区 -服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上 u4个市级商业功能区 -科学城、上派、店埠、双墩 -服务人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以 u8个区级商业功能区 -服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上 u33个居住区级商业功能区 -服务人口在5万以上，基本商业面积2万平方米以上 预计到2020年： u 合肥社会消费品零售总额达到4,500亿元，商业增加值1,200亿元，年均增长19.8%，商业对gdp贡献度 达到15%。 u 商业营业总面积达到2,000万平方米，其中零售商业设施面积达1,000万平方米。人均1.4m2。初步建成区 域性商贸中心、物流中心、会展中心。 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 大型零售商业网点规划数量一览表 类型 数量（个）配置标 准（万 人） 服务辐射人口 现状近期 新增 远期 新增 期末 总量 近期远期 购物 中心 大型4491740 5601400 特大型0481260 大型百货商店1442240356301400 大型综合超市17342778510380590 大型专业店1112194220460840 仓储会员店1337120480840 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 大型商业服务 设施业态 规划期末数量 （个） 平均建筑面积 （万平方米） 总建筑面积 （万平方米） 购物中心296174 大型百货商店40 （有15个含在购物中心内） 250 大型综合超市78 （有26个含在购物中心内） 152 大型专业店42 （有18个含在购物中心内） 1.536 仓储会员店7214 小计196 （有59个含在购物中心内） /326 part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 u重点提升的大型零售网点 （1）元一时代广场购物中心 （2）安徽国际购物广场 （3）合肥百货大楼 （4）合肥百大cbd中央广场 （5）合肥百大乐普生 （6）合肥百大集团商业大厦 （7）合肥百盛逍遥广场 （8）安徽新曙光百货 （9）瑞景名品购物中心 （10）合肥新肥少儿商厦 u重点新建的大型零售网点 （1）滨湖世纪城shopping mall （2）安福国际广场 （3）华侨广场 （4）富世广场（徽商广场） （5）信地城市广场 （6）明发商业广场 （7）新五角商业广场 （8）乐客来商业中心（大铺头） （9）北京华联嘉茂购物广场(十里庙) 目 录contents part 中观分析 part 微观分析 part 宏观分析 5.1 本案商圈界定 5.2 核心商圈分析 5.3 区域商业规划 二.乐客来商业中心项目中观分析 3.1 百货店 3.2 大卖场 3.3 购物中心 3.4 写字楼 3.合肥市业态业种发展现状分析 4.合肥市大型商业项目供求分析 3.5 酒店业 3.6 餐饮业 3.7 溜冰场 5.乐客来所在区域商业发展分析 part 中观分析 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店 合肥市百货店发展现状1 16 16银泰百货 17 17金鹰百货 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店 项目名称位置面积档次经营状况备注 百盛淮河路2万m2中档良好 鼓楼商厦宿州路96号3万m2中高良好 百大乐普生徽州大道620号1万m2中低一般 商之都 宿州路与红星路 交叉口 2.8万m2中高良好 百大cbd长江中路367号3.5万m2中高一般 合肥百货大楼长江路150号2.2万m2低档良好 元一时代百货 胜利路与琅琊山路 交叉口 2万m2中档一般 瑞景名品中心（古井店）长江东路1104号0.5万m2高档一般 瑞景国际购物广场寿春路108号1.3万m2中高一般 鼓楼商厦（高新店）长江西路648号2.5万m2中档差 高架在修， 长江路封路 商之都 （大东门店） 长江东路1121号2.5万m2中档差 新曙光百货金寨路136号1.1万m2低档一般社区百货 合肥商业大厦金寨路1168号1.6万m2低挡一般 万千百货 马鞍山路与芜湖路 交叉口 /中档/在建 大洋百货 长江西路与肥西路 口西南角 4万m2中高/在建 银泰百货华侨广场/中高/在建 金鹰百货富世广场/高档/在建 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店 n合肥市已经营百货13家，正在建设等待 开业的3家，其中开业商场中，1万以下 的占8%，1-2万占31%，2万以上所 占比例最多，超过50%。 n在经营档次方面，以中档、中高档次为 主，占60%以上；经营现状整体一般。 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场 合肥市大卖场发展现状2 来源名称开业数量位置规模 外 资 家乐福3 安徽国际购物广场店、新都会环球购物广场店 、恒丰 店 约6万方 易初莲花1桐山国际购物广场店2.1万方 沃尔玛1温莎杰座约2万方 沃尔玛& 好又多2长江东路658号、望江路59号3万方 麦德龙1美菱大道90号（吉瑞泰盛）1.1万方 大润发2奥林花园3期、上城国际约5万平米 乐购2大唐国际广场、新天地国际广场约4万平米 国 内 省 外 北京华联3元一购物广场店、南七金寨路店、和平路店约4万方 世纪联华2杏花公园店 、双岗星海世纪广场店3.6万方 永晖超市2宝文装饰广场店、滨湖世纪城店约3万方 华润苏果1恒生阳光城1.5万方 省 内 本 土 合家福5 沿河路店、马鞍山南路店、临泉路店、市府广场店、高 新区店 约7万方 联家购物中心1长江东路 7000方 红府超市1太湖路店 6000方 说明：此处统计的大卖场必须单店面积超过5000平米 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场 来源 名称 开业数量 签约 未开业 新店位置备注 外 资 家乐福3 1汉嘉商业广场 易初莲花1 0 沃尔玛1 1安高城市天地2010年开业 沃尔玛& 好又多2 0 麦德龙1 0 大润发2 1经开区中环城项目 望江东路地矿家园 项目即将签约 乐购2 3 中天左岸、汽车东站（博奥置 业项目）、福乐门 在肥投资自建物业 国 内 省 外 北京华联3 2 长江西路 蒙城北路 自建物业 世纪联华2 0 永晖超市2 2 海顿商业广场 宝业桐城绿苑 2010年在合肥计 划开10个店 华润苏果1 1/0长丰路（深国投项目） 可能在华润万家与 苏果中二选一 省 内 本 土 合家福5 0 联家购物中心1 0 红府超市1 0以标超为主 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场 外 资 卖 场 选址区域 沃尔玛、家乐福：首选成熟商圈、交通要道 大润发、乐购、易初莲花：相对善于在新区、欠成熟区域开店 麦德龙（仓储商店）：城郊结合处、交通枢纽 面积要求 外资卖场：一般在2-2.5万平米 仓储商店：一般在1-1.5万平米（无外租区） 建筑要求 以沃尔玛为例： 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上 3、楼板承重在800kg/平方米以上，对期楼的要求在1000kg/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定面积的广场 租金状况 外资卖场：租金在0.5-0.8元/天/平米 （合肥大卖场租金峰值为1元/天/平米，为国内品牌） 仓储商店：投资、代建物业 营业额 外资卖场：09年家乐福国购店4.6亿，其余外资卖场营业额都在2.0-3.0亿之间， 其中家乐福恒丰店、沃尔玛温莎店相对较差 仓储商店：麦德龙09年营业额1.2亿 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心 合肥市购物中心发展现状3 u合肥目前的大型购物中心仍以元一时代广场、安徽国购广场 为代表，但与沿海城市相比，合肥大型购物中心还没形成规模 ，有待进一步的发展。 u合肥近年来开业的泛购物中心项目有温莎购物广场、新天地 、大唐等项目，不能称之为真正的购物中心，但可算做综合型 商业项目、泛购物中心； u均建设有充足的停车位以满足消费者停车需求； u均以大型综合超市、大型专业化店为主力店，考虑到与传统 商业中心的错位竞争，传统百货商店（尤其是高档百货 ）较 少被作为主力店引入； u新建购物中心将休闲娱乐、美食被作为主力租户引入，以娱 乐、餐饮美食及娱乐导向的购物越来越被重视。 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心 项目名称元一时代购物广场安徽国际购物广场明珠广场新都会环球购物广场 位置 新站区胜利路与凤阳路交 汇处西南 长江西路三里庵 经济开发区芙蓉路、合安 路交汇处 马鞍山路与屯溪路交汇处 商业面积8万方8万方4万方5万方 停车位4005001.3万平方米地面停车场300 主力商户 时代百货、北京华联超市 、国美电器、kfc、城市 花园咖啡厅、翼飞音像图 书、欢乐谷游乐场、欢乐 频道ktv、冰果俱乐部、 四厅五星级的环球影、味 来世界美食广场、招商银 行 家乐福、家福特建材超市 、国美电器、屈臣氏超市 、kfc、sport100、美食 城、快乐老家ktv、美高 美、良子足浴、中国银行 、招商银行atm 易初莲花超市、华莱士西 式快餐、 kfc、美国开心 哈利冰淇淋连锁店、中 国 银行、养生堂足浴城 家乐福超市、环球购物广 场、kfc、麦当劳、美食 街 开发商元一集团安徽国购投资集团桐山实业新鸿意集团 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心 序号 名称 商圈 商业面积 （） 1 元一时时代广场场元一商圈 8万 2 温莎国际际广场场元一商圈 4万 3 新都会购购物广 场场 马鞍山路5万 4 国购购广场场三里庵8万 5 拓基城市广场场高新区5.5万 6 信地城市广场场元一站前58万 7大唐国际际广场场南七商圈8万 8 新天地国际际广 场场 中心城区4.5万 9明珠广场场经开区4万 1 2 3 4 6 5 7 8 9 综合体 购物中心 part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心 序号 名称 商圈 建筑面积 （） 商业面积 （） 形态 主力店