商业广场定位及发展项目建议书.ppt

项目定位及发展建议书 项目本体属性与目标市场概况及研判 uu区位区位: :位于松江区九亭镇，地处沪松公路以南，虬泾路以西位于松江区九亭镇，地处沪松公路以南，虬泾路以西 ，沪亭北路以东，沪亭北路以东, ,与沪松公路之间隔蒲汇塘河道。与沪松公路之间隔蒲汇塘河道。 uu建筑规模：本项目为集购物、休闲、商务、餐饮、酒店、办建筑规模：本项目为集购物、休闲、商务、餐饮、酒店、办 公为一体的综合商业广场，总用地公为一体的综合商业广场，总用地3666636666平方米平方米，总建筑面积，总建筑面积 147459.9147459.9平方米平方米，其中地上，其中地上建筑建筑面积面积109202.4109202.4平方米、地平方米、地 下建筑面积下建筑面积38257.538257.5平方米，容积率平方米，容积率3.03.0，绿化率，绿化率35%35%，建筑，建筑 密度密度47.6%47.6%。 uu酒店、办公属性产品体量：酒店、办公属性产品体量：4174441744平方米平方米。 uu商业属性产品体量：商业属性产品体量：82682.182682.1平方米平方米。 uu初始定位初始定位: :着力于满足区域内日益增多的中高收入中青年家着力于满足区域内日益增多的中高收入中青年家 庭追求生活质量、品位生活乐趣的需求，基地内拟建商业、酒庭追求生活质量、品位生活乐趣的需求，基地内拟建商业、酒 店、办公、娱乐等多项内容，其中商业和娱乐是其亮点和核心店、办公、娱乐等多项内容，其中商业和娱乐是其亮点和核心 。结合购物、娱乐、办公、酒店，为人们提供多元化的选择，。结合购物、娱乐、办公、酒店，为人们提供多元化的选择， 不仅将建成九亭镇不仅将建成九亭镇中高档的商业中心中高档的商业中心，而且辐射整个松江区，而且辐射整个松江区， 成为一个充满活力的都市场所。成为一个充满活力的都市场所。 uu九亭位于上海的西南部，是上海中心城区辐射长三角的西南门户。东与闵行区的七宝镇、莘庄镇相连，南接新桥镇，西邻泗泾镇，北与青浦区的徐泾镇相连，九亭位于上海的西南部，是上海中心城区辐射长三角的西南门户。东与闵行区的七宝镇、莘庄镇相连，南接新桥镇，西邻泗泾镇，北与青浦区的徐泾镇相连， 是松江区与上海中心城区连接节点，北临是松江区与上海中心城区连接节点，北临318318国道、沪青高速，东邻闵行区，西接嘉金高速，南有沪杭高速，沪松公路、轨道国道、沪青高速，东邻闵行区，西接嘉金高速，南有沪杭高速，沪松公路、轨道9 9号线横贯东西，距上海市中心号线横贯东西，距上海市中心1818公公 里、距虹桥机场里、距虹桥机场8 8公里、距浦东国际机场公里、距浦东国际机场3838公里。公里。 uu九亭通过近九亭通过近1010年的快速发展，实现了由农村乡镇向现代化城郊新镇的转变，工业和房地产业得到较大发展，涌现了年的快速发展，实现了由农村乡镇向现代化城郊新镇的转变，工业和房地产业得到较大发展，涌现了奥林匹克花园、上海青年城、九城湖滨奥林匹克花园、上海青年城、九城湖滨等一等一 批知名楼盘。批知名楼盘。九亭板块九亭板块成为上海几大热点房地产板块之一成为上海几大热点房地产板块之一, , 成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分，成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分，九亭地区面貌日新月异九亭地区面貌日新月异。 uu人口规模：人口规模：20082008年末共有户籍居民年末共有户籍居民3156431564人，占实有人口总数人，占实有人口总数14.27%14.27%；外来务工人员采集数；外来务工人员采集数186538186538人，占实有人口总数人，占实有人口总数84.31%84.31%（其中办理居住证的有（其中办理居住证的有 132816132816人）；境外人员人）；境外人员31493149人（其中常住人口人（其中常住人口12521252人，临时居住人口人，临时居住人口18971897人）；人户分离人口人）；人户分离人口1714017140人，占实有人口总数人，占实有人口总数7.74%7.74%。 uu建设用地规模：近期九亭地区规划城市建设用地规模建设用地规模：近期九亭地区规划城市建设用地规模24.9524.95平方公里，人均城市建设用地面积平方公里，人均城市建设用地面积83.1783.17平方米。规划期末九亭地区规划城市建设用地规模为平方米。规划期末九亭地区规划城市建设用地规模为27.3527.35 平方公里，人均城市建设用地面积平方公里，人均城市建设用地面积78.1678.16平方米。平方米。 uu 上海松江高科技园区松江唯一的高科技上海松江高科技园区松江唯一的高科技 园区；园区； uu 上海久富经济开发区；上海久富经济开发区； uu 高优质农业园区已形成高优质农业园区已形成“万亩蔬菜、百万亩蔬菜、百 亩市场亩市场”的农副业发展新格局；的农副业发展新格局； uu 九亭新镇区九亭新镇区地处全镇中心，总面地处全镇中心，总面 积约积约7 7 平方公里；平方公里； uu 九亭房产区九亭房产区沪松公路以北万亩房产开发沪松公路以北万亩房产开发 区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。 uu九亭板块位于上海西南城区、闵行与松江交界地带九亭板块位于上海西南城区、闵行与松江交界地带 ，是松江距离上海中心城区最近的板块。以沪松公路，是松江距离上海中心城区最近的板块。以沪松公路 为界，九亭分为南北九亭，九亭南板块发展历史较长为界，九亭分为南北九亭，九亭南板块发展历史较长 ，生活配套设施相对齐全；，生活配套设施相对齐全；北板块生活配套设施成熟北板块生活配套设施成熟 度略有不足，但区域城市规划与建设层级较高，未来度略有不足，但区域城市规划与建设层级较高，未来 发展潜力被看好。发展潜力被看好。 uu九亭板块是近年来上海市有名的住宅地产开发和销九亭板块是近年来上海市有名的住宅地产开发和销 售热点板块，板块内住宅市场随着售热点板块，板块内住宅市场随着20042004年底奥林匹年底奥林匹 克花园项目的入住启动，经过四年多的持续开发建设克花园项目的入住启动，经过四年多的持续开发建设 ，如今已建成和在建的，如今已建成和在建的住宅小区住宅小区3030个以上个以上。同时受。同时受 到虹桥交通枢纽、轨道交通到虹桥交通枢纽、轨道交通9 9号线开通等利好性规划号线开通等利好性规划 配套的影响，区域房地产价值从配套的影响，区域房地产价值从20072007年开始就已得年开始就已得 到大幅提升。到大幅提升。 北部新建城区北部新建城区 南部老镇城区南部老镇城区 u区位分析：随着交通等基础设施改善，特别是虹桥交 通枢纽的建设和沪杭高速公路a8收费口的西移，九亭区 位优势日益突出，九亭成为上海中心城区的西南门户， 也将成为松江区对外公路交通枢纽之一。 u现状用地分析：九亭已经形成集镇中心区、房地产开 发区、上海松江高科技园区、久富工业开发区、高优农 业园等五大区域，总体结构较清晰、功能明确。 u本项目地处九亭老镇区和新城区的连接地带，作为商 业项目，其消费来源方向必然以现今商业、生活配套缺 乏的新城区为主导，而整个九亭目前并不具备现代化商 务办公氛围。 u轨道交通9号线对九亭乃至整个松江的意义无庸置疑，但是目前9号线也存 在着等候时间过长、站台配套建设滞后、出入人群过于拥挤等问题，急需地 面交通的发展进行分流与配合。 u九亭地区目前的对外联系通道不畅，过境交通与地方性交通混杂，相互干 扰严重。部分干道交叉口错位，形成交通瓶颈。 u为了改善现有的道路交通状况，目前主要有三项工程开始进入实际施工： 九新公路大修项目（淀浦河桥南岸车新公路段），全长8.2公里，红线宽 32-35米，四快二慢，城市式道路。该项目2009年6月开工，2010年12月 竣工。 沪松公路拓宽工程（涞亭路至九泾路段），全长3公里，红线宽45米，四 快二慢改建为六快二慢加人行道。今年主要完成方案论证和项目报批工作， 2010年3月开工，2011年9月竣工。 九亭大街与淀浦河路接中谊路。该工程是跨区连接路，全长540米，目前 正在深化方案，力争年内完成建设。 七宝、莘庄早已超越七宝、莘庄早已超越“闵行七宝闵行七宝”、“闵行莘庄闵行莘庄”而独立存在，九亭要成功突而独立存在，九亭要成功突 围，也必须超越围，也必须超越“松江九亭松江九亭”而成为而成为“上海九亭上海九亭”。 七宝 九亭 莘庄 七宝与人民广场七宝与人民广场 的直线距离约为的直线距离约为 14 14 公里；公里； 莘庄与人民广场莘庄与人民广场 的直线距离约为的直线距离约为 16 16 公里；公里； 九亭与人民广场九亭与人民广场 的直线距离约为的直线距离约为 17 17 公里；公里； 莘庄 地铁一号 线通车 1992年1994年1997年2001年2003年2006年 地铁一号 延伸至莘庄 莘庄 北广场开发 莘庄 南广场开发 开发完成 地域辐射 成熟的莘庄板块 初具规模 九亭 2000年 九亭东北块 进行开发奥园 九亭板块 正式形成 2002年 2004年 九亭板块 大规模开发 2007年 轨道开通 公交通车 200？年 商业形成 区域成熟 u关键词一:上海西南区 u关键词二:外环外 u关键词三:人口导入区 u关键词四:开发量300万平方米以上 u九亭是上海西区外环外开发规模巨大的新人口导入区！ u九亭的开发模式存在顺序倒置的问题，交通、生活配套缺乏但楼 盘林立，这是目前九亭房产开发销售的最大抗性之一！ u随着轨道交通9号线人口吸聚作用的逐渐强大、以及其它配套设施 的快速完善，九亭即将转型，一个成熟的、潜力十足的、真正城市 化的新九亭即将呈现！ u由于九亭区域在功能规划上缺乏对于办公类物业的有效支持，无论从产业、环境还是交通各个方面都不具备纯 办公类型物业存活的条件，但是市场又确实存在一定数量的办公类需求，因此所谓的“类办公/酒店型物业”就 获得了生存空间，以其面积小、总价低等优势迅速的占领市场。 u目前市场主要供应项目为玖久青年城和绿庭尚城，均为中、小户型小高层产品，且均已基本售罄，具体成交情 况参见下表： 玖久青年城成交一览表玖久青年城成交一览表 销售面积销售面积总套数总套数主力面积主力面积 93182.4493182.4421092109一房一房4040，二房，二房7070 成交均价成交均价成交率成交率去化速度去化速度 116781167899.899.8191.5191.5套套/ /月月 绿绿庭庭尚城成交一览表尚城成交一览表(5(5年年3 3期总数据期总数据) ) 销售面积销售面积总套数总套数主力面积主力面积 1 1887138871317501750 65-8065-80、90-90- 103103 成交均价成交均价成交套数成交套数成交率成交率 741174111735173599%99% 位置：沪松公路、沪亭南路位置：沪松公路、沪亭南路 规模：规模：5.25.2万万 容积率：容积率：1.51.5 物业形态：小高层物业形态：小高层 面积分布：一房面积分布：一房4040，二房，二房7070 核心卖点：核心卖点： 小户型，低总价，低首付小户型，低总价，低首付 未来松江的交通生活配套中心未来松江的交通生活配套中心 3.63.6米层高，实用率较高米层高，实用率较高 产品产品小户型小户型40-7040-70平方米平方米/3.6/3.6米层高米层高/7/7万首付高性价比万首付高性价比 配套配套轨道交通轨道交通/ /玖玖久广场久广场 推广推广青春驿站青春驿站甲壳虫甲壳虫青年城青年城/ /亮丽时尚的包装亮丽时尚的包装/y/y派生活派生活 客户客户年轻、前卫、时尚一族年轻、前卫、时尚一族 优势点评优势点评 1 1、玖玖久青年城近期报价较前期有所下降，久青年城近期报价较前期有所下降， 且优惠幅度增大，最高可享受且优惠幅度增大，最高可享受8686折。折。 2 2、小户型、装修房、近轨交，该案三大、小户型、装修房、近轨交，该案三大“ 省心婚房省心婚房”特点非常突出。特点非常突出。 特别提醒特别提醒 1 1、该案并非土地使用权期限、该案并非土地使用权期限7070年的住宅类年的住宅类 房源，而是土地年限房源，而是土地年限5050年的商住两用房。年的商住两用房。 2 2、该案物业费比同区域内楼盘高出不少，、该案物业费比同区域内楼盘高出不少， 达到达到3.93.9元元/ /平方米平方米/ /月。月。 uu结合九亭镇中心改造和市政道路建设结合九亭镇中心改造和市政道路建设 ，以满足居民生活消费、提升居民生活，以满足居民生活消费、提升居民生活 质量为宗旨，调整提升九亭大街、九新质量为宗旨，调整提升九亭大街、九新 公路为主的中心商业街区，规划建设北公路为主的中心商业街区，规划建设北 部和南部两翼邻里中心。部和南部两翼邻里中心。 uu规划中的南北邻里中心将以规划中的南北邻里中心将以大型综合大型综合 超市超市为核心的与生活消费相关的业态，为核心的与生活消费相关的业态， 配套相关配套相关大中型餐饮及各类其他休闲和大中型餐饮及各类其他休闲和 服务设施服务设施，以满足居民经常性的消费需，以满足居民经常性的消费需 求。其中北部邻里中心位于北部新兴房求。其中北部邻里中心位于北部新兴房 产开发区，莱寅路南侧，规划建筑面积产开发区，莱寅路南侧，规划建筑面积 约约3 3万至万至4 4万平方米，以大型综合超市为万平方米，以大型综合超市为 核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲娱核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲娱 乐和社区公共服务设施，成为社区生活乐和社区公共服务设施，成为社区生活 消费中心、公共活动中心、社区服务中消费中心、公共活动中心、社区服务中 心，服务半径为心，服务半径为3 3公里以内区域。公里以内区域。 涞寅路 沪 亭 北 路 小区配套商业 商业中心 主要商业轴线 目前九亭板块的主要商业供应集中于沪松公路两侧，规划中贝尚湾目前九亭板块的主要商业供应集中于沪松公路两侧，规划中贝尚湾4 4万平方米，玖久青年城万平方米，玖久青年城5 5万平万平 方米，已推向市场的总量约方米，已推向市场的总量约2.82.8万平方米，其中玖久青年城的供应量为万平方米，其中玖久青年城的供应量为25785.425785.4平方米，贝尚湾商业平方米，贝尚湾商业 坊的供应量为坊的供应量为2518.72518.7平方米，成交价格在平方米，成交价格在13000-2500013000-25000元元/ /平方米不等。平方米不等。 玖久青年城商业类物业（规划中玖久广场的地面商铺部分）成交一览表玖久青年城商业类物业（规划中玖久广场的地面商铺部分）成交一览表 销售面积销售面积总套数总套数套均面积套均面积 25785.425785.42832839191 成交均价成交均价成交率成交率去化速度去化速度 150411504192.692.625.725.7套套/ /月月 uu九亭板块的旧有商业主要集中于九亭镇老九亭板块的旧有商业主要集中于九亭镇老 镇区，形成以九亭大街、九新公路为主的中镇区，形成以九亭大街、九新公路为主的中 心商业街区。但由于纯粹心商业街区。但由于纯粹自然形成自然形成，缺乏管，缺乏管 理与疏导，无论在业种业态还是在经营档次理与疏导，无论在业种业态还是在经营档次 上，都已经难以满足镇区居民的需求，加上上，都已经难以满足镇区居民的需求，加上 近年来住宅市场的大规模建设，人口数量急近年来住宅市场的大规模建设，人口数量急 剧增加，商业设施却仍旧原地踏步，因此在剧增加，商业设施却仍旧原地踏步，因此在 租金水平上也难以得到有效的支持和推动。租金水平上也难以得到有效的支持和推动。 uu区域租金在区域租金在1-3.51-3.5元元/ /平方米平方米/ /天的区间，天的区间， 主力租金水平在主力租金水平在1.5-31.5-3元元/ /平方米平方米/ /天的范围天的范围 内。其中老镇区的租金水平略高于新镇区。内。其中老镇区的租金水平略高于新镇区。 当地租金水平街访数据（部分）当地租金水平街访数据（部分） 位置面积（m2）单价（元/ m2/天） 老镇区2502.5 202.2 802.1 162.9 22001.7 5503 22002.5 472.8 122.5 2403.5 203.5 603.3 新镇区201.5 121.8 1201.2 1381.8 451.9 232.0 奥园1021.75 u本项目位处沪松公路以南，与贝尚湾项目隔沪松公路相对，在九亭区域整体商业规划 中可以发现，未来九亭镇区商业中心将由过去的老镇区中心九亭大街一带转移至沿沪亭 路由北至南，形成三个新兴的商业集中体，造就北、中、南三位一体的区域商业布局。 u本项目与三大商业集中体中的“中”九号线九亭站商业商务区比肩而邻，就三 个商业区块当下的进度而言，都是比较缓慢的，难以在短期内形成规模积聚人气，继而 形成品牌效应，在这一态势下，华燕的服务团队有足够的信心为本项目赢得了时间上的 重大优势。 u目前三大商业区中规划商业体的形态，“南”是以街铺集中形成街区模式，“中”是 以多排裙楼商业为主的类似于大宁商业广场的模式，“北”则是以社区商铺的大体量单 体商业配合形成商业广场模式，本项目的集中封闭商业体模式均与上述三种有着较大区 别，同时比较各种商业形态之间的利弊，我司认为，在整个区域内街铺数量较大，缺乏 集中体商业的态势下，以集中体商业形态出现，将可以在商业外观上大大区别与其他商 业，十分有利于提升项目形象，更加有助于项目品牌效应的形成和壮大。 u由于本项目为商务加商业的用地性质，我司认为商务与商业产品应在空间上有效的形 成分离，但又在形态上形成有机统一体，在正确处理商务与商业之间的相互关系以及互 助关系之后，项目整体呈现的将不仅仅是商业加商务的形态，而是一个完整的都市综合 体，这将是本项目最终的优势所在，也将是项目最终效益产生的关键点。 u整个九亭目前的人口结构是以外来迁入人口为主的，由于房地产的开发建设增速，随 着新建住宅的逐渐入住，大量的“新”上海人不断涌入，年龄结构也形成了以年轻人为 主的局面，因此在商业的规划上，将25-35岁的消费者定位为目标客户群将是首先需要 加以研究的问题。 s s 优势优势 发展条件 w w 劣势劣势 0 0 威胁威胁 t t 机会机会 s 优势 发展条件 uu项目的大型封闭型商业外部形象区别于区域内的现有商业。项目的大型封闭型商业外部形象区别于区域内的现有商业。 uu项目临水而立，能够提供优质的休闲、娱乐消费环境。项目临水而立，能够提供优质的休闲、娱乐消费环境。 uu建设的两座跨河桥梁将大大加强项目商业的集客能力建设的两座跨河桥梁将大大加强项目商业的集客能力，改善人流倒入的不足因素，改善人流倒入的不足因素。 uu项目的类办公项目的类办公/ /酒店产品区块能够与商业部分做到空间分隔、功能互动，闹中取静提升酒店产品区块能够与商业部分做到空间分隔、功能互动，闹中取静提升 了产品的功能价值。了产品的功能价值。 w 劣势 发展条件 uu未来规划沪松公路高架会降低本项目的可见度，南北未来规划沪松公路高架会降低本项目的可见度，南北“大三通大三通”仍是需要考虑的问题。仍是需要考虑的问题。 uu本地块在沿主干道方向的宽度较小，人流的导入与广告也必须在后期周密思考。本地块在沿主干道方向的宽度较小，人流的导入与广告也必须在后期周密思考。 uu项目为纯商业用地，类办公项目为纯商业用地，类办公/ /酒店产品的用地政府规划要求为纯办公和酒店，这对我们酒店产品的用地政府规划要求为纯办公和酒店，这对我们 根据市场实际需求所要打造的类办公根据市场实际需求所要打造的类办公/ /酒店产品不利，需在后期大家共同争取。酒店产品不利，需在后期大家共同争取。 uu沪松公路以北的众多新建社区其商业消费能级尚需培养，而南面的老镇区和项目的交通沪松公路以北的众多新建社区其商业消费能级尚需培养，而南面的老镇区和项目的交通 通畅程度又不够理想。通畅程度又不够理想。 o 威胁 发展条件 uu目前规划中的北九亭商业中心目前规划中的北九亭商业中心是以生活卖场为主导，以是以生活卖场为主导，以“量量”占先占先，我们如何做到我们如何做到 以以“质质”领先需专业的定位和设计。领先需专业的定位和设计。 uu紧临的九号线九亭路站地铁上盖商住综合体，紧临的九号线九亭路站地铁上盖商住综合体，紧临本项目，一定程度上业态重叠不紧临本项目，一定程度上业态重叠不 可避免，如何错位必须周密策划。可避免，如何错位必须周密策划。 uu七宝莘庄等临近区域的大型商业体七宝莘庄等临近区域的大型商业体，都是以中心商业为主，我们如何定位才不至于，都是以中心商业为主，我们如何定位才不至于 客流的分流。客流的分流。 t 机会 发展条件 uu随着周边新建居民社区的全面入住，项目的集中消费人群将得到越来越充足的保障。随着周边新建居民社区的全面入住，项目的集中消费人群将得到越来越充足的保障。 uu随着轨道交通九号线在项目周边所设两个站点的环境、功能提升，将大大增强本案目随着轨道交通九号线在项目周边所设两个站点的环境、功能提升，将大大增强本案目 的地型商业定位目标的实现，也是本案类办公的地型商业定位目标的实现，也是本案类办公/ /酒店产品的最大依托条件。酒店产品的最大依托条件。 uu前文所述三大地面交通建设项目的实现，也必然成为本案成功发展和运营的重大利好前文所述三大地面交通建设项目的实现，也必然成为本案成功发展和运营的重大利好 。 类办公/酒店产品定位及发展建议 据据我司内部我司内部资料资料表明，自住小户型商住公寓表明，自住小户型商住公寓物业物业4040的消费者是的消费者是2020 3030岁年轻人，岁年轻人，3939在在30304040岁之间，二者相加占到总购房者的岁之间，二者相加占到总购房者的7979 ，另外在付款方式上，另外在付款方式上，9393的消费者选择按揭贷款，仅的消费者选择按揭贷款，仅7 7的消费者的消费者 一次性付款。一次性付款。 其中主要表现为以下两类消费者：其中主要表现为以下两类消费者： 类办公类办公/ /酒店产品（小户型商住公寓）的客源浅析酒店产品（小户型商住公寓）的客源浅析 1 1、白领阶层：、白领阶层： 目前年轻人的结婚年龄一般在目前年轻人的结婚年龄一般在2626至至3232岁左右岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概，他们从大学毕业到成家立业，其中大概 有有5 5至至7 7年的年的“过渡期过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒 适的生活条件等，使小户型的商住公寓成为其最好的适的生活条件等，使小户型的商住公寓成为其最好的“单身公寓单身公寓”选择，而对于更多选择，而对于更多 面临结婚用房现实压力的面临结婚用房现实压力的 “新上海人新上海人”来说，目前上海整体房价偏高的现状又迫使他来说，目前上海整体房价偏高的现状又迫使他 们只能选择小户型、低总价又较利于工作交通的公寓项目，们只能选择小户型、低总价又较利于工作交通的公寓项目，讲究生活品质、讲究生活讲究生活品质、讲究生活 情调。情调。 2 2、投资客：、投资客：上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使 上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型 又具有又具有投资少、回报高、周期短的明显优势投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上及江浙来沪的很多投资者都选，因此沪上及江浙来沪的很多投资者都选 择购买交通条件优越特别是靠近的类办公择购买交通条件优越特别是靠近的类办公/ /酒店产品（或称酒店产品（或称“多功能公寓多功能公寓”）作为他们）作为他们 的投资项目。的投资项目。 我们如何平衡？我们如何平衡？ 禹洲金桥国际 碧云核心区20万平米总部级商务居住社区，项目毗邻知名国 际社区碧云，世界500强总部级办公基地office park 2环 抱；全面运用高科技智能化、网络化，为中小创业者及中青年 白领阶层打造舒适、安全、现代化的生活（加生意）空间。开 发理念超前，集公寓办公商业为一体，生活/工作艺术混搭。 项目分4期开发，7栋高层围绕2万平米意式水景园林而建，户 户有景，实现公园式居家/办公；配套1.7万平米一站式商业， 周边生活配套齐全。 一期500套房源目前已经全部售完，二期也已售完。 二期单套面积规划40 - 82m2 ，共推出三栋，一栋为办公， 一栋为精装，一栋为毛坯。全部为挑高5.3米的mini loft单 元。 在售为三期，两栋17层高层，规划为经理人公寓&星级智能写 字楼，户型全部按挑高5.2米设计，主力户型面积49-69平米 之间，可装修成小复式。 u位于平型关路，毗邻都市两大交通枢纽中山北路高架与南北高架之核心交汇点， m8号线三站路通达人民广场cbd核心商务区；大宁国际商圈、不夜城商圈、人民 广场三大商圈环伺四周，良好的政务、商务与涉外社交氛围，轻松畅享国际化的社 交平台； u项目毗邻上海大学等优秀学府，浸润在浓厚的教育氛围和人文气息中，强劲的大 学生创业风潮孕生巨大的空间需求；目前上海在售的酒店式公寓本身就不多，30 50建筑面积的国际精练尺度更是难得。全球品牌精装寓所，酒店式物业服务，满 足提包入住的便捷生活需求。 赢+ 位于上海市天山路、遵义路口大虹桥开发区内的天都国际酒 店式商务公寓，建筑面积约26000平方米，规划有精装修的 40-80平方米的创意小户型商务公寓394套。西上海万众瞩 目之地，尊贵身份彰显无疑；大虹桥cbd地带，虹桥友谊商 城、上海城、虹桥国际广场等超一流国际商贸中心和虹桥高 尚住宅区联袂演绎都市繁华；未来再造10万平方米商业巨 擎，助力大虹桥二次腾飞；versace、dior等世界名品汇 聚，零距离亲近全球顶尖时尚潮流；独创下沉式商业广场、 轨道交通二号线（在建）入口直接连通公寓的设计方案冠绝 大虹桥；享受个性、私密、创意的生活；世界一流的顶尖配 置，从玻璃幕墙到面砖，从优雅的门厅到绿色环保吊顶，从 大金户式空调到贵族品牌的厨卫器具等；五星级贴心服务、 一站式管家。 关键词：ow出大虹桥，惊艳西上海”为广告总精神，在营销上紧紧抓住投资“性价比”，充分利用华燕公司“华 燕会”的客户平台，瞄准投资需求强烈的投资客户。 天都国际 小户型赢取大空间，新时空国际天地，中山公园40 -70平米产权式商务酒店。都市新时空，财富策源 地新时空国际天地入市钱景解析。中山公园 正核心，上海多媒体产业园内，两幢联体水晶建筑 正横空出世。一幢是产权式商务酒店新时空国际 天地，另一幢5a智能化甲级写字楼新时空国际 中心，二都共同组成了炫彩夺目的双子座建筑新 时空国际商务广场。中空玻璃墙结合铝板的外立面 流露超现代格调，造型精巧的外观结合金钻型的产 品内涵，使之当仁不让地成为中山公园的全新时尚 源点，堪称“皇冠上的明珠”。个性风尚/40-70 平方米灵动空间，多款样板房深度诠释艺术品味， 豪华装配。 品牌联动/华燕&新长宁（集团）公司实力打造， 国际知名品牌物业管理公司全程经营，为业主提供 钻石级服务水平。 新时空国际商务广场 46 首信银都 碧瑶公寓 项目坐落于上海市延安西路番禺路口，是一幢全玻 璃幕墙立面风格的高档住宅，层高二十五层，总建 筑面积约1.7万平方米，提供三款具有热带风情的精 装修户型。项目实行国际化的管理模式，为“世界 人”在上海打造尊荣的行政套房公寓。 作为首信银都国际广场未来的主要客户之一，菲律 宾首都银行中国区的总部即将全面进驻。首信银都 将成为延安路上一座地标性建筑，赋予该区域新的 生命力。高品质的建筑材料、精心设计的区域景观 、舒适的休闲广场成就了首信银都的精华，使这座 建筑在延安路脱颖而出。拥有专业认证的第三方物 业公司将提供国际化的全方位服务。凭借先进的服 务理念、丰富的服务经验、尽职的服务态度，为客 户提供高品质的办公环境。 在现有设计方案中，办公、酒店产品只考虑到纯办公、酒店功能的需求及整个项目的整体外观需求，而没有在现有设计方案中，办公、酒店产品只考虑到纯办公、酒店功能的需求及整个项目的整体外观需求，而没有 考虑到市场的实际需求和产品实用功能性的要求，将产品设计为两栋连体的圆弧形高层建筑，我们认为考虑到市场的实际需求和产品实用功能性的要求，将产品设计为两栋连体的圆弧形高层建筑，我们认为有必有必 要重新设计该部分产品要重新设计该部分产品，特此提出以下建议：，特此提出以下建议： pp项目的办公项目的办公/ /酒店产品按照酒店产品按照“类办公类办公/ /酒店产品酒店产品”的定位方向调整设计为的定位方向调整设计为3 3栋栋1010层左右的小高层层左右的小高层 建筑，总建筑面积依然保持原设计的标准。建筑，总建筑面积依然保持原设计的标准。 pp该该3 3栋小高层建筑全部采用方形框架和外观、简洁后现代风格外立面、电梯一梯多户配备。栋小高层建筑全部采用方形框架和外观、简洁后现代风格外立面、电梯一梯多户配备。 pp层高达到现有国家政策能够允许的最高标准，全力打造复式、小面积、低总价户型。层高达到现有国家政策能够允许的最高标准，全力打造复式、小面积、低总价户型。 pp配备简化的酒店式物业管理和服务。配备简化的酒店式物业管理和服务。 户型配比以小户型商住两用公寓为主。户型配比以小户型商住两用公寓为主。 n n精装销售：提高整体品质和周边项目差异化精装销售：提高整体品质和周边项目差异化 ； n n商住两用：商住两用： 满足自主创业者的开设公司；满足自主创业者的开设公司； n n复式挑高小户型、自由分隔。复式挑高小户型、自由分隔。 户型设计主打小户型、多用途。户型设计主打小户型、多用途。 一梯多户的设计较为流一梯多户的设计较为流 行，提高了空间利用率行，提高了空间利用率 ， 设计定位较为中性，前期既可作为小型企业创业者首选的生活办设计定位较为中性，前期既可作为小型企业创业者首选的生活办 公场所主推市场，又可以及时转性为该板块高品质住宅典范。同公场所主推市场，又可以及时转性为该板块高品质住宅典范。同 时减少了市场的风险。时减少了市场的风险。 户型可灵活合并及分割，空间灵活利用可以满足多方要求，降低单套总价提高单价的同时也能户型可灵活合并及分割，空间灵活利用可以满足多方要求，降低单套总价提高单价的同时也能 规避与周边同质化住宅的价格竞争，突出自身的亮点和价值。规避与周边同质化住宅的价格竞争，突出自身的亮点和价值。 多元化的定位既突出了产品的亮点，又不失为一种很好的第二选择。多元化的定位既突出了产品的亮点，又不失为一种很好的第二选择。 集中大商业产品整体定位及发展建议 从大拇指广场、海上海到水游城，再到芳汇广场、调频从大拇指广场、海上海到水游城，再到芳汇广场、调频0101广场。其成功广场。其成功 的秘诀无不在于依据的秘诀无不在于依据主题化定位主题化定位所打造出来的所打造出来的体验式商业文化体验式商业文化，并成为引领，并成为引领 时尚消费与体验经济蓬勃发展的成功典范！时尚消费与体验经济蓬勃发展的成功典范！ 现代商业形态发展趋势现代商业形态发展趋势 主题化、体验化潮流主题化、体验化潮流 南京水游城南京水游城 南京水游城地处中华路健康路交叉路口,总建筑面 积16.7万shopping mall，其中商业面积约10 万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为 4万平方米，（近千个车位）。水游城四周交通便 捷：公交线路四通八达，日经过班次4000辆；地 铁一号线三山街站离水游城仅200米，徒步5分钟 即可到达，近在咫尺的夫子庙商圈及健康路公交总 站与水游城之间形成了强大通畅的人流动线,经年 累月,人气不绝。 设计师以“时间型消费”的理念，通过精妙的手法 将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商 业设施焦点房地产网，把建筑用运河隔开,形成开 放式体验空间。水游城的穹宇型中庭、人工运河、 水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透 光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二 的开放、愉悦、亲近自然的设计追求，极力为消费 者提供一处愉悦的购物环境 环境改变心情， 心情改变消费优美的环境必将吸引大量的消 费者和观光客。 水游城主题：水元素、水景观、水文化水游城主题：水元素、水景观、水文化 芳汇广场芳汇广场 上海悦达芳汇广场以全新boutique mall的理念，带 给顾客以精致的购物休闲体验，同时也是打造全新曹家渡 商圈的第一开端。