2012武汉阳逻工业地产项目整体定位及发展战略报告168p.ppt

第 1 页 谨呈：湖北高创集团 第 2 页 项目研究工作的阶段划分 中期 项目整体定位与发展战略 终期 提交终稿 2012/06/142012/07/5 工作 最终成果 项目的优劣势分析和价值判断 项目定位研究 项目定位方向研究 成功案例借鉴 提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研 究，完善报告 项目优劣势分析 项目整体定位和发展战略 项目发展方向与案例研究 用地比例分配与案例研究 前期 市场调研和沟通 武汉及阳逻区域宏观经济背景研究 区域产业研究、房地产市场调研 区域业内专家访谈 随机客户访谈 地块的了解和分析 市场情况的分析 项目方向的初步判断 2012/6/222012/07/18 第 3 页 在过去的一个多月里，大家顾问专案组针对项目进行了如下调研与研究工作 工作内容工作内容项目本体项目本体经济产业发展经济产业发展产业集群产业集群 收集的数据收集的数据l项目用地现状 l项目用地范围内的 经济人口状况 l区域宏观经济相关数据 l区域发展现状相关数据 l区域产业相关数据 l区域总体规划 l工业园区的发展规律 l国内成功工业区发展 现状相关数据 l区域典型案例概况 进行的访谈进行的访谈l实际发放问卷150份 l实际回收有效问卷 128份 l在售住宅：莱茵城项目主管、天琴湾项目总 监、东港中心城置业顾问、保利圆梦圆置业顾 问、东城明珠置业顾问等 l工业园区：华中钢铁物流项目经理、华中国 际产业园项目经理、领港城项目总监、动力港 等 l大家顾问专案小组、 高层策略支持、资源平 台 进行的分析进行的分析用地现状分析 区域经济人口分析 用地资源及交通分析 可利用土地分析 l区域发展现状分析 l区域宏观经济背景分析 l城市经济以及产业构成分析 l区域产业链条分析 l区域规划分析 l区域宏观经济背景分 析 l区域经济以及产业构 成分析 l区域产业链条分析 l区域产业发展规划分 析 第 4 页 大家顾问对项目目标的理解是：提升区域活力、带动人气；在成本的 一定投入下，保证项目的销售和资金回收，同时满足政府需求。 p 突破区域现有工业格局与竞争， p实现项目良好销售与资金回笼 p 通过项目的成功开发，实现项目 的成功销售和企业的可持续开发。 经济 目标 开发 目标 目标认知 本项目 第 5 页 2 开发使命理解 3 开发战略分析 4 项目定位思考 1 项目本体认知 本报告将从以下四个方面阐述： 报告结构 第 6 页 1 本体分析 项目属性界定 项目开发瓶颈 项目核心问题 项目指标 城市环境 区域认知 项目使命认知 第 7 页 整体指标 阳逻开发区产业园内，成本相对较高的中小规模工业用地开发 项目指标 说明： 1、 以上数据来源于贵司提供资料； 2、 容积率指标尚未确定。 规划指标 总占地面积60000 代征道路面积8534.07 净用地面积51465.93 土地性质工业用地 容积率1.0 建筑密度40% 建筑高度限50m 土地成本约12万/亩 项目整体用地规模较小，仅约77亩，容积率尚未确定， 同时土地成本相对周边普通水平高出约2-3万元/亩。 用地性质和成本决定了项目必需高附加值产品的开发，从而实现良好的销售和预期利润水平。 第 8 页 8 地块紧临主干道，整体地势为西高东低的自然山地， 最高落差约在5米左右。是项目后期整体规划布局和产品打造必需考虑的关键。 地块现状 西：地势较高，目前正在进行土地 平整以及简易厂房的建设。 南：紧邻规划中的青花大道，也是后期本项目出入的主要道路之一 东：紧邻余泊大道，与阀门厂隔路 相望，同时阳逻动力港、中硅科技 园、华中物流园均在周边500米范 围内。 北：地势较高，紧挨老屋村，目前为自然山体， 对项目的后期规划布局有一定影响和限制。 第 9 页 在武汉市总体规划中，阳逻以其优越的区位、便捷的交通、以及物流、钢铁、纺 织、电力等为支撑，成为武汉东部唯一的产业聚集区地区和现代化港口新城。 城市地位 阳逻新城在武汉市总体发展战略中承担着重要的城市职能： 武汉东部地区的综合新城构筑武汉新的综合发展区域 现代港口和物流枢纽建设华中地区集装箱主枢纽港和物 流基地 重要制造业基地打造武汉最具潜力的重工产业基地 宜居的生活城成为武汉东部适宜居住的新城 信息来源：武汉统计局 第 10 页 p阳逻经济开发区隶属于武汉市新洲区，成立于1996年，2006年6月，国 家发改委公告批准其为省级开发区。是湖北省、武汉市重点开发区之一； p2011年阳逻城镇化率由35%提高到49%。实际利用外资4.9亿美元，吸引 11家世界500强、13家国内500强企业，规模以上工业企业130家，实现规 模以上工业增加值90亿元，年销售收入过亿元企业26家，实现出口创汇4.1 亿美元。 p阳逻gdp呈较快的增长速度，从05-10年平均以28%的增长速度快速增长 ，2010年gdp达到77亿元，与武汉市城区的差距逐渐缩小。完成固定资产 投资215亿元，是2006年的5.2倍；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯 收入分别达到15125元和9510元，是2010年的2倍。全年实现社会消费品 零售总额113.3亿元，是2006年的2.7倍。 p阳逻常住人口以每年4万人的增长速度，已达到33万人，预计2020年， 区域常住人口将达45万人，占到了新洲总人口的50%左右。 阳逻的gdp规模、利用外资情况、城市化水平以及主导产业的产值、人口增长等方 面均在新洲占有重要地位。是新洲十二五规划中的重要组成部分和发展对象。 城市经济 第 11 页 项目所在阳逻北部产业园区，属于阳逻开发新区所在，城市未来的发展方向， 面临“城市北拓，工业北移”政策带来的产业升级机遇和空间。 城市产业 支柱产业 1、钢材深加工：把阳逻建成全国重要的钢材深加工基地。到2015年， 力争实现产值100亿元以上。 2、桥梁与钢结构：着力发展由轻钢结构板块、重钢结构板块、专业物 流加工板块和综合服务板块组成的桥梁与钢结构产业集群。到2015年， 力争实现产值100亿元以上。 3、机电装备：把阳逻建成华中地区重要的机电装备制造基地。到2015 年，力争实现产值100亿元以上。 4、船舶制造：以武昌船舶重工集团有限责任公司为龙头，把阳逻打造 成华中地区最大的高附加值船舶建造产业集群和全国中小型船舶设计制 造出口基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。 优势产业 1、电力能源：以华能阳逻电厂为龙头重点发展电力生产，建成我国中部 地区最大的电力能源基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。 2、新型建材：依托亚东水泥、北新建材、华升阳、卓宝科技、中交二航 局、中东化工等企业，到2015年，力争实现产值50亿元以上。 3、纺织服装：依托阳逻纺织服装工业园，以江南集团、一棉集团、毅峰 印染、洲晨制衣、宝路棉、帝元医用材料等企业为龙头，以印染及后整 理为重点。加快引进大企业、大集团，实现产业升级，到2015年，力争 实现产值50亿元以上。 4、食品加工：以中粮集团、高龙集团、灵星集团、长华食品、升阳食品 、玉如意等企业为龙头，重点发展以农副产品深度开发利用的蘑茹加工 、打造武汉绿色食品加工基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。 5、石油化工：抓住与化工新城对接的地理条件和武汉80万吨乙烯项目建 设的机遇，开发乙烯下游产业，重点发展重油提炼，日用、建材、工程 、汽车等塑料制品。到2015年，力争实现产值50亿元以上。 新兴产业 1、电子信息：规划建设阳逻开发区电子信息产业基地，打造中国 数据港（武汉阳逻）总部基地和配套的产业集群园区。 2、节能环保：大力发展除尘、水处理、降噪、节能等装备、培育 发展资源循环利用和节能环保技术服务业。 3、新材料：主动对接武钢新材料基地、80万吨乙烯工程等重大项 目，配套发展高性能钢铁材料、化工新材料。 4、新能源：以太阳能光伏、生物质能源为重点，大力发展新能源 。着力引进太阳谷等新能源产业项目。 5、生物医药：积极发展生物制造、生物医学工程等产业。引进 ec生物产业园等一批重点生物医药项目。 第 12 页 项目所在属于阳逻产业新区，城市未来发展方向，面临“城市北拓，工业北移” 政策带来的产业升级利好和机遇，但当前配套交通较为缺乏，人气较弱。 区域现状 中冶 一冶 钢构 阿海珐 武汉一 棉 西门子 浦项耐 火阳逻管委 会 华中国际产 业园 湖北高中压 阀门公司 中硅新视界 本项目 武汉生物 工程学院 华中钢铁物 流中心 12 项目名称总占地 华中国际产业园200万 湖北高中压阀门公司 中硅新视界科技园 中冶13.2万 一冶钢构36万余 西门子8万 阿海珐12.6万 武汉一棉6.5万 浦项耐火 华中钢铁物流中心14.6万 武汉生物工程学院 阳逻管委会 本项目周边生活配套缺乏，无基本生活及商业配套，周边 以产业园及工厂等为主。以下图标为本项目周边的基本情况说 明。 项目周边以工业企业为主，华中国际产业园、中硅新视界科技园、中冶、一冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。项目周边以工业企业为主，华中国际产业园、中硅新视界科技园、中冶、一冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。 第 13 页 13 区域交通 外部交通： 水运：阳逻深水良港，武汉市正在以此为核心打造长江航运中心 。 公路： 汉施公路：是目前连接汉口中心城区与本项目的主要通道。与汉 口市区直线相连； 武汉环城高速： 阳逻长江大桥：与青山、武昌及武汉化工新城相连，并与沪蓉、 京珠高速公路一线贯通； 另外还有：106、318国道、武合高速公路通达鄂东、皖南、豫南 。 铁路： 京广铁路有专用线延伸至开发区并设有编组站； 距京九铁路新洲站仅30公里。 过阳逻大桥距离武汉火车站仅10公里。 空运： 经武汉环城高速公路至天河机场仅30分钟车程；阳逻机场距工业 园区仅5公里。 外部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，是区域产业的一大优势和重要支撑 本 项 目 第 14 页 内部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，但当前的可达性较差，尚无城市 公共交通路网可达，进出极为不便，是本项目的一大重要制约和影响 城市干道： 余泊大道： 青花大道： 平江大道：既是本项目通往外界的主要通道，同时也是阳逻 区域的主要城市干道，与江北快速通道、轻轨s1号线、汉施 公路等相连。 规划道路 江北快速通道：起于二七长江大桥江北段，止于阳逻余泊大 道，主线全长28公里，沿线设置6座立交桥；拟于2015年建 成通车，届时阳逻与武汉中心区距离仅约20车程； 轻轨s1号线：由汉口经黄陂武湖延伸到阳逻。其中，由汉口 到阳逻线路长29公里，阳逻境内拟设立武生院、平江路、阳 逻开发区、施岗、金台、倒水河6个站点。预计2017年建成通 车。 区域交通 整体而言，整体而言，区域未来交通利好，项目紧邻城市 主干道余泊大道、规划中路青花大道；距规划中的 江北快速路以及轨道均在3公里范围内。 但现阶段，交通较为不便，尚无公交交通与逻 老城区联系，出行极为不便。 本项目 2km 2.6km 3.5km 轻轨s1号线 青花大道 江北快速通道 余泊大道 汉施公路 第 15 页 交通和区位优势明显的武汉远郊新城组团； 产业新区内；配套和人气有待完善，出入便捷性有待提升。 项目属性 1 5 4 3 2 区位优越的新城组团 城市边缘的产业新区 产业优势明显区域价值不足，配套人气缺乏 外部交通优势明显 项目属性界定 第 16 页 借助外部便捷的路网，物流、运输成本大为节省。是项目产业的重要支撑。no.2交通优势： 区域内目前已经成功进驻了中冶、西门子、阿海法、一棉、一冶等大型国企。具备 产业聚集效应和号召力。 no.3产业优势： 规划中城市快速路以及轨道交通的建设，将对城市及区域带来重大促进和利好no.4规划优势： 项目所在区域，位于产业开发新区，政策以及政府引导优势明显 no.1 区位优势： 项目价值小结 区域当前配套缺乏，人气不足，同时也给项目提供了较大的市场空间与机遇 。 no.5市场优势： 第 17 页 1 本体分析 项目属性界定 项目开发瓶颈 项目核心问题 项目使命认知 第 18 页 项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既需符合区域产业发展 的趋势，又是区域功能的重要组成部分，同时还要满足企业自身利润需求。 根据阳逻城市规划，区域是未来重工业 聚集地，同时也是未来城市外扩重点。 项目作为区域产业园的一部分，需要承 担部分城市功能，满足城市需求。为片区 发展聚集商业氛围和人气。 作为阳逻市重工业开发区，自身具有 长期的产业发展基础。需要满足片区 产业的需求和发展。 周边产业的影响和拉动，需要本项目 与周边产业互动，形成优势互补。 城市极产业极 项目发展使命 产业新区 柴泊湖生 活居住配 套区 阳 逻 深 港 物 流 区 老城 生活 区 钢铁物流区 第 19 页 项目发展使命 与片区产业互动，补充产业功能需求，满足产业升级与发展。 第 20 页 1 本体分析 项目使命认知 项目开发瓶颈 项目核心问题 外部环境问题 自身问题 产业问题 项目属性界定 第 21 页 外部问题 区域在产业发展过程中，缺少整体规划，产业布局不均，导致日常生活配套缺乏 ，人气较弱，区域内产业新城的面貌格局尚未形成。 p本区域是在2006年阳逻确定为省级重点开发区的过程中借 助交通和深港优势发展起来的。2010年正式成立，以钢铁深 加式、重点机械产业如一冶钢构、中粮、惠普等，成为大型 企业与中小企业并存的产业新区。 p在新一轮的城市规划中，区域规划基本以重工业为主。相 关商业金融、教育科研、生活配套等配套较少。 p目前区域现状主要为厂房、空地以及少量民居，园区聚集 度较散，生活和商业配套缺乏。 缺乏合理规划 产业园吸纳 力较弱 p企业数量：阳逻新城从2006年成立以来，共引进投资项目 136个，世界500强企业11家，央企13家。已形成了钢材深 加工、电力能源、纺织服装、新型建材、机械装备制造等加 一些贸易仓储企业，总数不超过130家。其中钢铁制品产业 集群被列为全省优势产业集群。 p区域内企业：目前区域内进驻了西门子、一冶、一棉、阿 海法等知名企业。但企业相互独立，尚未形成强大的产业吸 引力。 区域配套落后 人气缺乏 p布局杂乱：园区作为重工业集中区，工业厂房区、居民、 农地等自然分布。形成不园，不村的状态。产业新城的格局 尚形成。 p配套：园区酒店、餐饮、日常生活等设施不足，缺乏商业 氛围和人气。 第 22 页 产业问题 项目所在区域产业集中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一 棉、西门子等优势产业，但尚对相关产业链的聚集效应较弱。 p从现有企业名单分析，可以看出区域内企业基本集 中在传统重产业，新型高科技加工业企业数量少。 p从产业链上分析，主要是制造加工型企业以及仓储 物流型企业，产业链以及上下游的配套上尚未成熟。 产业构成单一：区域以劳动密集型的的传统制造业为 主，比如冶金、纺织、机械。而其它相关产业较少，聚 集度不足。 缺乏产业链：园区企业基本是加工制造环节，缺乏产 业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体产业结 构单一、产业环境差，对高新技术型产业吸纳力较弱等 问题。 中冶 一冶钢 构 阿海珐 武汉一 棉 西门子 浦项耐 火 阳逻管委 会 华中国际产 业园 湖北高中压阀 门公司 中硅新视界 本项目 武汉生物 工程学院 华中钢铁物流 中心 第 23 页 规模小、成本高、面临巨无霸项目的激烈竞争，区域内产业构成单一， 造成项目产业开发模式和整体定位方向不明确。 自身问题 p片区基础设施规划问题：区域城市建设较落后，导致区 域市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，目前区 域内尚无公交线路至此，园区出入极为不便。 p从现有招商项目来看，区域进驻产业虽然以重工业为主， 但招商产业重点不突出，钢铁、纺织、电子、机制制造等均 有，缺乏清晰的产业定位。 p从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。 p从政府态度看，仍处于以税收为目的自发招商阶段，对区 域价值和项目未来发展方向没有明确规划。产业仍处于自然 聚集阶段，而不是地明晰的方向下有目的、有规划的聚集。 园区招商投资项目概览： 一、浅水港区开发项目 ：拟建设成大宗散、杂货集散中心，计划新 建散货泊位10个。 二、老港区开发项目：计划逐步迁出闲置和设施落后的老码头，建 设5000吨级集装箱码头泊位9个（年集装箱吞吐量100万标箱），及 一个占地约3平方公里的保税物流中心。 三、铁路专用线扩容项目 ：在原阳逻电厂铁路专用线（全长21公里 ）基础上兴建一条铁路复线至港区及有关加工园区，全长30公里。 四、柴泊湖综合开发项目 ：柴泊半岛及周边602亩用地范围，建设 休闲度假及旅游娱乐设施。 五、阳逻纺织服装工业园项目 ：其规划面积约6000亩，分别建设纺 织加工区、印染后整理加工区、服装加工区、服纺配套服务区四大 板块。 六、阳逻工业园区土地储备开发项目 ：总面积3.87平方公里，进行 基础设施建设、厂房及附属设施建设等。 八、阳逻新城中央商务区项目:规划面积1.5平方公里，建成集多种 功能于一体的中央商务区。 九、武汉阳逻物流服务中心项目 ：选址于紧邻阳逻新港区的开发区 物流园区，规划面积3平方公里，拟建综合性物流服务中心（含保 税仓储区、保税加工区等）。 十、阳逻钢材大市场建设项目 ：主要包括钢材交易市场、仓储配送 、剪切加工、配套码头建设、商务服务等，占地500亩。 十一、阳逻生活园区开发项目 ：园区面积820亩，建筑面积82万平 方米。 十二、武汉龙发仓储纸品物流园项目投资：龙规划用地65000余平 方米，利用阳逻深水良港天成、通江达海的水运优势，以纸品物流 为主体，在阳逻开发区建成覆盖华中、西南和西北的成品纸集散中 心。 第 24 页 项目由于外部城市发展和自身原因，园区产业氛围尚未形成，产业的聚集度较 弱，配套缺乏，人气不足，交通不便，是项目面临的重要问题 本项目在发展产业集中区的过程中，缺少整体规划，导致产 业布局不均衡，日常生活配套缺乏，人气较弱。 外部原因 产业问题 项目所在区域作为工业集中区，产业集中于重工业以及制造 加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一棉、西门子等优势 产业，但尚未形成有效产业链的衍生。 自身问题 基础设施规划落后 招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏明确导向。 目前园区产业在政府导向不 明、龙头企业各自为政对区 域发展带动不明、小企业自 发云集、来者不拒的状况下 ，使得本项目的产业定位方 向和目标不明确。 所以本项目所为一个规模仅 约10余万方的中小规模产业 园项目，急需明确产业方 向，也是本案定位的关键 。 外部：城市配套不足、产业链聚集度和吸引力较弱、产业导向不明确 内部：规模小、成本高、竞争压力明显 项目瓶颈总结 规模小、成本高、巨无霸项目的激烈竞争，项目产业方向不 明确等均致使项目整体定位方向不确定。 第 25 页 1 本体分析 项目使命认知 项目开发瓶颈 项目核心问题 项目属性界定 第 26 页 现实与目标的矛盾 现 实 目 标 区位：地位老城边缘，产业新区内。整体 尚未开发成熟，产业聚集度不够，市场认 知较弱，整体市场价值仍有待提升 开发目标：通过准确定位和开发模式，实现项目的有 效市场占位，并为后期的可持续开发积累经验，奠定 基础 核心问题 交通：地块周边交通通达性较好，省级道 路、高速、城市干道云集。但进入性较弱 ，目前尚无公共交通路网，进入不便。 配套：除了山体，没有优势外在自然资源 ，周边聚集厂区、产业园，生活配套设施 不足，日常生活极为不便。 经济目标：在考虑成本投入的前提下，通过成功定位 和销售，实现合理利润预期。 政府目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力 ，实现土地价值和区域价值的快速提升； 第 27 页 基于前述认知，我们认为项目应该解决的核心问题是： 项目需要回归到市场找到问题的本源，并从市场同类案例以及成功开发 经验和规律中找到启发，因此我们必须明确： 本项目如何占位市场？ 实现开发模式、定位方向、竞争差异以及价值提升 uq1：在阳逻的规划背景下，以及城市化和工业化的推动下，区域未来价值如何？ 如何最大化利用区域利好，透支区域潜力，提升区域价值？ uq2：在现有规模下，本项目如何定位产业方向和功能，才能突破现有区域认知和 市场竞争，实现后期良好销售、资金回笼？ uq3：如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项目与城市和周 边的联动以及差异化共赢，提升项目价值？ 核心问题 第 28 页 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 宏观政策形势 整体市场环境 区域产业格局 客户访谈小结 第 29 页 宏观政策形势房地产调控导致内需萎缩，国内经济增速回落，2012年仍不乐观 第 30 页 宏观政策形势 资金压力将导致未来价格下行预期加剧 大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期，这势必考验房地产开发商短期偿 付能力。在市场仍未得到实质性的回暖之际，开发商将采取 降价出售回笼资金的收缩策略，从而带来 市场价格下跌预期加剧。 第 31 页 宏观政策形势 开发商偿付能力面临巨大考验：行业去库存加速，降价更明显 第 32 页 宏观政策形势 经过2011年的观望和僵持，2012年，价格将进入全面调整阶段， 而长期积压的市场需求将在上半年，受价格影响形成调控以来的第一波销售高潮。 第 33 页 p 2012年总体政策面将比去年宽松，但市场仍然不容乐观 n国内经济滞胀风险依然存在，货币放松的概率较小 n中央调控决心依旧，地价将成中央和地方政府博弈焦点 n潜在供应和库存压力并存，价格下行压力不减，刚需仍是市场主导 整体而言，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年政策主基调将偏紧；而下半年之后，特别是二、三线非核心城市，有可能 出现政策面的暗松。但从市场整体层面上看，受限购和投资预期影响，中高档购房需求的释放一定还是存在相当阻力的， 因此一旦中低端刚性需求的释放进入阶段性低谷，则市场交易量回升的步伐也将随之停滞。 n房产税全面铺开是必然趋势，将承接限购令退出后的政策空白。 房产税何时具备推广的基础，将决定限购政策何时会在全国范围内退出。 n经过12年一年的控制，滞胀风险至13年有所缓解，货币政策将有所放松，地产相对股市的稳定特性将带动部分需求上升 整体而言，根据我们对市场的监测，随着保障房的陆续入市，中低端产品未来两年或将面临严峻竞争的局面，而高附加值和高增长预期项目将成 市场新宠，如果企业缺乏中高端项目储备或开发能力，有可能遭遇巨大困境。这对本案定位而言将是一大重要参考。 p 2013年，政策影响减弱，长期积压的市场需求开始释放，市场流动资金也将由商 业、证券等重新回归楼市，实体经济逐步复苏，届时高附加值物业将成新宠 机会研究：宏观政策形势 预计房地产还将面临2012年调整期，之后市场将逐步走向明朗化而稳步发展， 高附加值和高增长预期型项目将受青睐，这也将是本案定位的重要方向。 第 34 页 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 宏观市场形势 区域楼市特征 区域产业格局 客户访谈小结 第 35 页 城市水平 ： 经济水平上，项目所在新洲区居于五大远城区中第二位， 仅次于黄陂区，较高的经济水平是其楼市发展的重要支撑 消费能力居五大远城区中第二位，仅次于黄陂区；人均收入 水平居五大远城区第四位，全市第七位，处于中等水平。 整体而言，项目所在新洲区的城市经济水平和消费能力均处于五大远城区的中上水平， 是城市楼市的重要支撑 第 36 页 产业结构 ： 从产业结构看，工业是重要支撑，占比达到50%以上，高于武汉市水平。其中阳逻的产业 贡献值占到了三成以上，是新洲的重要支撑。但作为服务业的第三产业相对较弱。 第 37 页 楼市特征 ： 城市整体人口基数较小，而整体新增供应及需求处于全市中下水平，呈现供应有余而需求不 足的态势，导致整体价格水平较低不足3000元/平方米，这也是本案价格预期的重要参考因素 。 第 38 页 项目名称 建筑面积 容积率 香榭花都319289.82.675 阳光新港中央花园 城 5800002 半岛华庭995002.8 佳阳公园一号1000002.27 御景长江 1623965.66 住开盛世长江1082492.4 东方新天地730002.8 深港国际675003.12 莱茵城1658792.6 佳运环湖花园66064.71.8 保利圆梦城21589522.44 东城明珠2510002.73 天琴湾2100001.88 佳阳中央新城1100002.3 东港中心城1500003.92 合计4621830.5 供应特征：1515个在售楼盘总供应面积个在售楼盘总供应面积462462万方，其中规模万方，其中规模1010万方以上的楼盘万方以上的楼盘1111个整体市场供应量大，竞争激烈。个整体市场供应量大，竞争激烈。 价格特征：在售楼盘整体均价在在售楼盘整体均价在30003000元元/ /平米，平米，0909年已经处于这一价格水平，年均涨幅不足年已经处于这一价格水平，年均涨幅不足5%5%，价格上升缓慢。，价格上升缓慢。 楼市特征 ： 供应上，阳逻当前在售楼盘较多，整体呈现供大于求的态势，去化缓慢，同质化竞争严重 ，导致价格水平较低，增长速度缓慢。 第 39 页 项目名称 物业类型主力户型 香榭花都小高层，高层85-130 阳光新港中央花园城 小高层 高层 别墅80-135 半岛华庭小高层90-140 佳阳公园一号多层、高层75-125 御景长江 高层（32层80-128 住开盛世长江高层（17、18、22）90-126 东方新天地高层（18层） 小高层(12层)88-126 深港国际高层（18层）78-130 莱茵城高层（18层）、小高层（11层）80-130 佳运环湖花园多层、别墅85-125 保利圆梦城多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）80-130 东城明珠小高层（11层）、高层（18层）80-138 天琴湾多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）75-138 佳阳中央新城小高层（11层）、高层（18层）76-129 东港中心城高层（14层，1层为商铺）80-125 产品特征：区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集中在区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集中在 80-13080-130平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较少。平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较少。 楼市特征 ： 产品上，同质化严重，缺乏创新和特色，以保利和美好愿景为代表， 品牌+亮点创新型产品价格表现和市场接受度相对较高。 第 40 页 楼市特征 ： 去化速度上，月均去化率约23套，月均最高去化率约50套，最低仅10余套。 整体市场去化率相对较慢，平均周期都在5年以上，是本案开发周期评估的重要考量因素。 项目名称 月均去化存量开盘时间建筑面积 香榭花都22279289.82010-12-1319289.8 阳光新港中央花园城 205300002010-8-22580000 半岛华庭35600002010-6-3099500 佳阳公园一号22630002010-1-1100000 御景长江 201163962010-7-1162396 住开盛世长江20632492009-5-1108249 东方新天7-1573000 深港国际21220002009-1-1067500 莱茵城241258792008-9-20165879 佳运环湖花园2223064.72008-1-166064.7 保利圆梦城4017789522008-11-232158952 东城明珠181410002007-11-10251000 天琴湾20650002009-5-28210000 佳阳中央新4-28110000 东港中心城22800002007-12-16150000 合计233426831 4621830.5 第 41 页 市场小结 从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较大市场抗性，市场认知度较从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较大市场抗性，市场认知度较 低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在200200元元/ /平方米平方米左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城 区较远，无论交通、配套等方面较为缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面；区较远，无论交通、配套等方面较为缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面； 产品供应上，在售项目的主流产品集中在产品供应上，在售项目的主流产品集中在9090-120-120平米之间，总价平米之间，总价5050万以下，万以下， 产品同质化较重产品同质化较重，差异化的差异化的 产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。 客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需 及首改为主，而外地客户多为投资。及首改为主，而外地客户多为投资。但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的 投资相对较少。这也是本案定位需要关注的问题。投资相对较少。这也是本案定位需要关注的问题。 价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中：价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中： 住宅整体价格水平约在住宅整体价格水平约在3000-38003000-3800元元/ /平方米左右；整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约在平方米左右；整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约在10-5010-50套套 之间；之间； 写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，需慎重考虑需慎重考虑； 商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在1.31.3万元万元/ /平方米平方米左右；柴泊湖区域约在左右；柴泊湖区域约在1.51.5万元万元/ /平平 米左右；老城区约在米左右；老城区约在2.0-4.02.0-4.0万元万元/ /平方米左右。平方米左右。 因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。 1 1 2 2 3 3 4 4 区域商品房市场整体呈现供大于求，去化缓慢，价格后劲不足、同质化竞争严重的态势。 均是本案在价格、销售速度、产品功能、客户特征等方面的重要参考因素。 第 42 页 商品房市场综合结论： 0909年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市 场呈现供大于求态势，价格增长缓慢。场呈现供大于求态势，价格增长缓慢。 市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同 质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢 项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较 小，价格略有差距。相对区域未来需求与发展，具小，价格略有差距。相对区域未来需求与发展，具 备一定市场空间与潜力。备一定市场空间与潜力。 观点一：阳逻房地产市场发展供过于求， 同质化竞争激烈，是本项目定位参考因素 中的一个重要方面； 观点二：本区域作为产业新区，客户接受 度与价值认知尚有待培育，区域配套和规 划将是重要利好因素，是本项目在定位中 需要加以挖掘和着力打造的方面； 观点三：调控政策的不确定性为本项目带 来风险，合理的目标与快速的资金回笼是 安全开发首要。 市场主流需求产品以市场主流需求产品以90-12090-120改善性住宅为主力，改善性住宅为主力， 成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区 乡镇客户以及武汉市客户，主阳逻主力投资者。乡镇客户以及武汉市客户，主阳逻主力投资者。 调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所 在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快 速实现资金回笼是实现企业安全开发首要。速实现资金回笼是实现企业安全开发首要。 供应集中，需求不足，价格上升缓慢，整体开发周期较长， 对开发商而言，将面临较长时间的资金回笼和诸多不可确定的市场风险。 第 43 页 2 市场背景研究 宏观市场形势 区域楼市特征 区域产业格局 客户访谈小结 第 44 页 44 产业地位 2010年新洲区工业增幅居武汉市之首，占城市gdp指标的50%。工业已成为城市重要的经济 支撑。其中，阳逻工业产值占到了整个新洲的3成以上。在城市经济中占有重要地位和角色。 产业的快速发展是城市经济的重要支撑： 阳逻新城工业投资达到280亿元，形成过亿元产值企业24 家，其中包括武钢江北公司、华能电厂、武船重工、一冶 钢构、武汉重冶、中东化工。 世界500强企业从无到有，达到10家，中央企业从1家发展 到11家。 开发区北部工业园明确为武汉市示范工业园区，阳逻钢结 构特色产业基地被科技部认定为国家火炬计划特色产业基 地。变压器生产成为国际先进输变电生产基地。 第 45 页 45 根据武汉市新一轮总体规划，阳逻地区是东部新城的核心组团，远期总 规划面积约100平方公里，规划人口约60万。未来发展主要以“一带、 一心、双轴、十片”的总体功能结构拓展： “一带”，以深水港区为依托，以武钢、武船、亚东水泥等大型产业 项目为基础，发展长达12公里的沿江产业带。 “一心”，以柴泊湖为中心，完善行政、商业、教育培训、居住等综 合服务功能，构成阳逻新城的核心区。 “双轴”，阳逻新城构成“十”字型发展轴。 一轴是沿外环公路、平江路沿长线形成产业拓展轴，是未来重型工业产 业主要发展方向； 另一轴是依托汉施公路现有良好的基础设施条件向东适度推进，建设轻 工（塑化）、轻纺产业园区。 阳逻地区是东部新城的核心组团，未来发展主要以“一带、一心、双轴、十片”的总体功能 结构拓展，本项目所在区域位于城市规划中的重工制造产业片区，是本案定位的重要基础。 产业规划 第 46 页 46 依托完善的交通和深港优势，阳逻经济开发区已形成了七大产业集群： 以阳逻国际集装箱转运有限公司、华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群 以武钢江北加工基地、一冶钢构项目为代表的钢材深加工产业集群 以西门子、阿海珐输配电项目为代表的电力设备制造产业集群 以重冶连铸、中冶连铸项目为代表的重工机械设备产业集群 以亚东水泥、北新建材项目为代表的新型建材产业集群 以武汉一棉、江南集团为代表的纺织服装产业集群 以中百食品、升阳食品为代表的食品加工产业集群 产业构成 依托完善的交通路网以及深港优势，形成了钢铁深加工、物流等七大产业集群， 产业空间和潜力巨大，是本案的重大利好和支撑。 区域产业构成： p支柱产业：钢材深加工、桥梁与钢结构、 机电装备、船舶制造 p优势产业：电力能源、新型建材、纺织服 装、食品加工、石油化工 p新兴产业：电子信息、节能环保、新材料 、新能源、生物医药： 第 47 页 47 目前阳逻产业园格局大体分为重工业产业区、沿江物流产业区、商业商务以及轻工产业区。本项目所在的 重工业产业区是政府重点发展的区域之一，目前已进入一批世界500强企业，同时3000亩华中国际产业园已 成功入市，有效提升了区域价值与未来潜力，也是本案定位和价值预期的重要支撑。 重工业产业园区 港口物流片区 轻工业产 业片区 阳逻产业园区：产业园 主要集中在汉施公路及 柴泊胡以北，以华中国 际产业园为代表。 轻工业产业片区：主要 集中在柴泊胡以东区域 ，以及阳逻老城区内， 主要发展商业、商务及 产业配套服务为主。代 表商业项目有npc领港 城等。 港口物流片区：以长江 沿岸及汉施公路沿线为 主，是以阳逻国际集装 箱转运有限公司、华中 钢铁交易中心为代表的 物流产业集群 npc领港城 华中国际产业园 阳逻国际集装 箱公司 华中钢铁交易中心 产业格局 第 48 页 48 项目概况 占地面积200万 总建筑面积300万 项目分期开发分为五期，建设分为三期 一期总建面59.12万 产品类型生产研发、生态办公、商务会展、 企业孵化器、高标厂房 容积率1.5 项目地址武汉阳逻经济开发区余泊大道与金 发大道交汇处 发展商武汉阳逻港产业园开发有限公司 投资商德成控股集团 华中国际产业园 典型项目 第 49 页 项目周边环境 分析 华中国 际产业 园 中硅 新视 界 阀门 厂 西门子 武汉工程 职业技术 学院 一冶钢 构 中 冶 管委会 新港大酒 店 阿海 珐 武汉一 棉 华中钢 铁物流 基地 浦 项 耐 火 武钢二 期 余泊大 道 平江大 道 阳发路 青花大道 汉施公 路 观点： 1、该项目与本项目相隔仅约 200m，周边已进驻中硅新视界 、阿海珐、西门子等大型产业项 目。 2、该项目的开发一方面有效提 升区域价值和人气，促进区域产 业聚集，使得本项目坐享其利好 ；另一方面，该项目庞大的体量 、科学的规划和布局、完善的产 品类型和功能，均是本项目的巨 大威胁和影响。 因此，结合本案规模特征，如何 差异化定位，与之形成共赢而不 是竞争是本案成功关键。 本项目 典型项目华中国际产业园:概况 第 50 页 研发办公区 生产制造区 企业定制区 德成101 企业总部 仓储物流区综合配套区 项目一期规划 一期规划建筑面积达130万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。 典型项目华中国际产业园：规划布局 该项目在规划上，将建筑通用性与专用性相结合， 即能满足普通办公所需，又能满足仓储、工厂、物 流、居住等特定后台服务功能的特种要求。 作为一个超大型的产业园项目，便于满足各类不同 需求企业的进驻，促进后期更顺利的销售。 第 51 页 51 典型项目 n总部基地：针对企业度身定制独栋生态别墅型办公场所。目前尚 未正式对外出售。 n花园式研发楼：共四层，底层为商业，上面办公。单层面积500平 米左右，整体栋面积约2000平方米。含底层商业单价约在3000元/ 平方米左右。 n标准厂房：3+1层，其中有顶层为赠送空间，可形成屋顶花园。 厂房单层面积2000平方米左右，采用8米 8米的柱网结构，形成 可分可合的灵活空间组合，满足不同企业生产的空间需求；当前销 售价格约在2400元/平米左右，其中： 一楼层高4.8米； 二、三楼层高3.9米， 核载达500kg/m。 n单层厂房：最大程度的满足中、重型工业企业的需要；层高10 12.6米，宽18米、24米、36米，满足放置尺寸大、较重型的生产设 备，厂区外围为企业预留空地，便于存放、运送物料和产品。目前 尚未对外出售。 nsoho公寓：50年产权，面积在，毛坯，价格约在： 华中国际产业园：一期在售产品 总部基地 标准厂房： 第 52 页 52 典型项目华中钢铁物流基地 项目介绍 项目整体指标 占地面积34167.10 总建筑面积69537.30 竣工时间2011-09-06 容积率1.20 绿化率15% 物业类型商住楼 项目地址阳逻区阳逻经济开发区电厂路特1号 发展商湖北华融物流股份有限公司 投资商湖北华融物流股份有限公司 第 53 页 53 典型项目 项目周边环境分析 武汉生物 工程学院 武汉工程职 业技术学院 武钢江北 公司 华能武汉阳 逻电厂 华中钢铁物 流基地 中国长江金 属交易中心 华中钢铁 交易中心 该项目处于重工制造产业片区，主要以钢铁物流功能为主。项目紧邻汉施公路，周边商业 氛围不浓，3公里内有中国长江金属交易中心及华中钢铁交易中心与之正面竞争。 第 54 页 54 项目一期产品情况 典型项目 户户型面积积 （轴线轴线 面积积） 套数户户型占比备备注 40.5 m261195.171%共8栋商铺，每栋商铺为 3层，客户可根据需要进行商 铺横向、纵向的多户购买 。60.75 m2100.0156% 67.5 m2150.0237% 121.5 m260.0935% 华中钢铁物流基地 商铺铺 第 55 页 55 典型项目 华中钢铁交易中心：项目概况 项目整体指标 占地面积200万 一期占地66.7万 动工时间2008-07 开盘时间2011-06 产权年限40年 一期总投资额15亿元 绿化率15% 物业类型商铺 项目地址阳逻经济开发区汉施路以南（武汉生 物工程学院对面） 发展商武汉人和集团 第 56 页 56 交易中心区 物流分拨配送区 钢材仓储区 钢深加工区 商务办公中心区 商务中心区 交易中心区 9栋交易中心，接轨国际“店库分离式”先进 设计。交易与仓储分开。设计符合钢材交易需 求的高规格商铺，四横三纵的四点联通模式。 形成两个生态花园区。提供实地现货交易和网 上现货交易。 物流分拨配送区 货运中心大楼、12层货运综合楼整体调配 管理。由管理中心构建内部、外部电子信 息平台统筹调配完成，提供从仓库门到刚 才客户车间门之间的“门到门”全程物流 服务等多种物流配送方式，由客户根据自 身需求选择。 钢材仓储区 钢材仓储区包括10万室内库房，20万露天货场，具备 60万吨库容能力。露天堆场主要布局在铁路沿侧，用于火车 车皮装货和卸货的缓冲存储。 钢材深加工区 钢材深加工区配备多条剪切加工生产线及 其他辅助设备，年加工量达200万吨。在传 统的钢材仓储运输业务的基础上提供钢材 加工业务。：包括冷卷板、热卷板、镀锌 板、不锈钢卷的开平，纵横剪切加工等， 也可以开展表面处理，钢材制造等深加工 业务。 铁路专用线 华中钢铁南侧紧邻香炉山铁路编组站，直接引入铁路专用 线到达项目内部核心区域，铁路运输与连接中国南北铁路 干线京广、京九铁路无缝对接，大幅降低铁路运输成 本，缩短运输时间，加速车辆周转和货物送达速度。 项目一期服务功能有钢铁交易、加工、仓储及配送、信息、电子商务、综合服务等。 典型项目 华中钢铁交易中心：规划布局 第 57 页 57 在售产品概况 2011年6月18日开盘，主要推的是两栋楼，8、9号楼，一共是 334套，目前剩余的房源有63套，面积4070平方米不等 销售情况 一共是334套，目前剩余的房源有63套 价格 一楼：75009700元/ 二楼：62007400元/ 三楼：44005200元/ 。 折扣 认筹是20