酒店招商企划案.docxVIP

一、项目名称泸溪 大酒店二、项目拟选址两处：选址1：泸溪县白沙镇屈望村屈望开发小区，临江而建；选址2:泸溪县白沙镇杨柳溪开发区职校旁橘红园，依山而建。三、项目背景分析（一）环境优势1、项目拟选址一位于泸溪县城的最南部,属屈望开发小区，东邻319国道城区段、西接白浦公路、南临沅江屈望洲、北靠建设南路，交通便利、有优质自然的江景资源。根据泸溪县县城总体规划要求,小区正在以商品房住宅开发为主,商贸休闲功能为辅，并结合屈原文化进行开发。开发区的主干道路设置二横（沿江大道、屈原路的延伸）五纵（有屈望路、聚星路、涌月路等）共3.5公里，沿江大道以南为1650m的防护堤，沿江大道与屈望路交汇处设有屈望广场。项目建成后，其区位优势进一步凸显，小区将成为我县集商贸旅游、文化休闲、美化宜居为一体的人口聚集地，所以酒店选址此处更易做出特色、做出品位、大气而高贵。2、项目选址二位于泸溪县的北部，属杨柳溪开发区，在职业中学教学楼后侧柑橘园：此地可用土地范围较大，不受周边建筑制约，可塑性好，地理位置处于最新规划双子城的中部，白沙城杨柳溪开发区，绕城桥建成后过桥就到刘家滩新区，交通便利，方便客源集中；处于白沙闹市边缘，环境优美而安静，出宾馆就是辛女广场，出则闹，入则静。此处周围有多处住宅小区正在建设，人员比较集中，且无宾馆建设和规划。（二）交通优势湘西地区处于五省交界之处，是湖南省通往云贵渝的门户地带，也是全国东部地区经济技术向西南辐射和西南地区物资向东流转的必经之地，起着引东接西、连南通北的重要作用。而泸溪是湘西的南大门，地处湘黔、枝柳和渝怀铁路呈“大”字型交汇处，西接枝柳铁路吉首火车站，南连湘黔铁路辰溪火车站；320、319、209国道和长吉、长渝、怀吉、张花等高速公路不同程度的穿境而过，高速路口更是距县城仅有8公里；沅江、武水环绕县城，通航能力强劲，流经4乡镇，自古以来都是湘西水运交通枢纽重地。目前泸溪县已初步形成以高速公路为主，铁路、水运为辅的立体交通网络，区位交通优势明显。（三）客源优势泸溪县总人口为30万人，周边地区辰溪县有54万人，沅陵县有64万人，吉首市有28万人，麻阳县有37万人，项目所能辐射范围人口可达200万左右。同时泸溪距国家重点级旅游景点区凤凰大兴机场仅1小时车程，距张家界机场1.5小时车程，距怀化芷江机场2.5小时车程，距常德桃花源机场2小时车程，距铜仁机场1小时车程。据不完全统计，仅凤凰和张家界去年一年接待的游客就达上千万人次。所以丰富的客源，明显的交通优势、独特的人文环境加上酒店自身齐全的硬件设施和精细化管理，泸溪的四星级酒店建成后势必在州内同类企业中独树一帜，成为全州四星级酒店的标杆。四、泸溪县现有的酒店业分析（一）泸溪县酒店业统计酒店级别酒店数目所占比例星级酒店00大型酒店512.5%普通宾馆4087.5%合 计45100%结论：1、泸溪县的大型酒店加上普通宾馆有近40家，房间总数近2000个，总床位近3500张。2、据泸溪历年来的旅游情况和来泸投资考察客商统计，从理论上来说泸溪酒店的相对数量还有很大的发展空间，供求不平衡。（二）、入住价格分析总体来说，泸溪酒店不管是普通宾馆还是大型酒店相对于周边的凤凰、张家界等几个旅游地区来说一直还处于低水平运行状态，普遍房价较低，具体见下表：酒店级别入住价格大型酒店160-200元普通宾馆60-80元结论：1、酒店硬件及软件设施不齐全，档次不高，给顾客总体感觉不是很好，是导致泸溪酒店入住价格偏低的主要原因，在对酒店入住客人的调查中有80%的客人认为价格不高是由于酒店的档次和服务水平不高所致。2、在酒店的基本情况调查中发现团队与散客无明显价格差异，多数酒店、宾馆只要客人入住，基本都是一个价格，没有团队入住优惠的消费策略。（三）入住情况分析季节入住率大型酒店普通宾馆旺季100%90%淡季40%-60%30%结论：1、酒店经营管理水平不高，酒店客源不稳定，淡季、旺季区分明显是导致泸溪酒店总体入住率不高的主要原因。2、旅游产业的影响和带动力有限，造成酒店消费过多的依赖本地市场，故而泸溪酒店的消费存在时间短、随机性强、阶段性明显的特点，入住率很难保证一个较高水平的稳定趋势。3、在调查中发现尽管泸溪酒店普遍入住率不高，但仍然不乏有经营性较高，入住率较高的酒店。如长城国际大酒店、辛女大酒店、邮政大酒店等年入住率基本都能保持在85%左右。究其原因有如下几点：1相对硬件设施较为完全、配套较为完善、管理水平较高的酒店入住率相对较高；2整体的包装给客人的感觉较好，吸引了较多的客源。3尽管这几家大酒店经营年限长，但由于品牌知名度已有一定的积累，再加上稳定的协议单位定点消费，客源仍然能够稳定在一个较高的水平。（四）、酒店的规模及配套分析1、从调查中发现泸溪酒店尽管数目不少，但大多酒店规模不大，一般为6-8层，容纳客人数为100-120人左右，团队接待容量有限，故而难形成规模效应。2、配套设施不完善，大多宾馆连停车都是问题。休闲娱乐场所和设施更是欠缺，这从很大程度上降低了酒店对顾客的吸引，尤其是一些高端消费群体的要求很难满足，这也从很大程度上制约了我县酒店业的发展。五、泸溪县经济社会发展状况及消费情况分析（一）泸溪县经济社会发展状况泸溪县位于湖南省西部，湘西土家族苗族自治州东南部，总面积1565.5平方公里，辖7乡8镇，总人口30万人。泸溪历史悠久，始建于梁萧鸣凤三年（公元619年，唐武德二年），1300多年的历史积淀出了深厚的文化底蕴，历代留下大量文物，境内有多处古人类文化遗址和历史古迹。这里是中国盘瓠文化的发源地，古代爱国诗人屈原的流放地，现代文学大师沈从文的笔耕地，“东方戏曲活化石”辰河高腔的保存地。泸溪县境内自然资源丰富，全县森林面积28.37千公顷，林木蓄积量74.13万立方米。用材林木286种，有松、杉、樟、楠等优良木材和银杏、杜种、香果、黄连等珍贵树种。经济林木20余种，以油桐、油茶、椪柑、板栗为大宗。河川年径流总量11.66亿立方米，淡水总面积4580公顷，其中可养殖面积800公顷；水力资源蕴藏量20.08万千瓦，可开发电力资源量2.57万千瓦；矿产资源主要有石煤、磷、铝、铅、金、锰、锌、铜、铁、莹石、高岭上、白云石、菊花石等40余种。其中石煤、磷矿石、铝土矿储量居全省之冠，目前已探明储量磷矿石1.5亿吨、石煤3亿吨，铝土矿520万吨，远景储量磷矿石3亿吨，铝土矿1070万吨，境内沅水河畔的金刚石更是远近闻名。近年来，我县大力实施“工业强县、产业富民、环境创优”发展战略，全县出现了经济平稳较快增长、社会事业持续繁荣、人民生活稳步提升、社会秩序基本稳定的良好局面，先后获得全国文明县城、全国平安畅通县、国家卫生县城、湖南承接产业转移特色基地、湖南义务教育均衡发展先进县、湖南省加速推进新型工业化先进单位、湖南省新农村建设先进县等荣誉称号，连续五年被评为“湖南省社会治安综合治理先进县”，连续三年被评为“湖南省平安县”。2011年累计完成工业总产值83.3亿，同比增长49.98%；完成工业增加值27.8亿，同比增长20.6%，县财政收入5.8亿，同比增长90.54%，增速均居湘西州第一位。（二）泸溪县消费状况随着国家一系列刺激消费政策的出台，我县居民消费支出内容不断丰富，档次逐步提高，目前我县城镇居民的消费结构主要有体现在以下几个方面：1、饮食消费继续较快增长。随着居民收入的不断增加，我县城镇居民食品消费观念明显转变。居民在吃饱的基础上，更加注中质量的提高。人们饮食消费更加注重合理调整膳食结构，追求食品的营养性，均衡性和多样性。我县的餐饮行业因此也保持了较快增长。2、衣着消费档次提升。随着生活水平提高，人们衣着消费不仅是简单穿着。而是更加注重消费品位和品牌，衣着消费日趋中高档化，个性化，精品化。3、居住环境不断改善。在收入不断增长的同时，城镇居民对住房的品味要求也越来越高。居民用的水、电、燃料、居住服务费等支出也在逐年增长。4、娱乐服务业支出大幅增长。随着居民收入增加，物质需求满足的同时精神需求也在进一步加大，现在每年娱乐服务行业的消费已经成为我县居民生活中不可缺少的一部分。六、项目建设规模1、建设标准：四星级。2、客房：不少于60间。其中豪华套房10间；豪华单人间20间，标准双人间30间。3、占地：30亩左右，根据建筑设计需要可适当增减。七、优惠政策及扶持政策1、根据酒店建设项目设计方案，为满足四星级酒店建设的实际需要，由政府规划、国土等部门核准实际用地数量。投资客商可先按市场价格交付土地转让金后