广州大马站商业中心招商推广方案.ppt

Page 1 大马站商业中心招商推广方案 致 广州捷利房地产开发有限公司 大马站商业中心 招商推广方案 2008年6月 Page 2 主要内容 1. 项目概述 2. 周边写字楼租赁情况概述 3. 项目SWOT分析 4. 目标客户群分析 5. 针对性推广方式 6. 推广费用预算 大马站商业中心招商推广方案 主要内容 Page 3 1 .1 项目基本资料 大马站商业中心招商推广方案 1、项目概述 发展商 广州捷利房地产开发有限公司 总建筑面积 19,626 平方米 物业类别 1-5层零售、餐饮 ;7-20层写字楼 物业特点 紧邻“北京路”步行街商业区 地铁上盖物业,紧贴”公园前”站 提供优质物业管理 带中央空调 层高：1层6.2米，2-5层4.2米 Page 4 2 .1 广州市写字楼供求宏观环境 大马站商业中心招商推广方案 2、周边写字楼情况概况 分析：受市场经济发展环境以及其他因素影响，06-07年广州市写字楼空置率成上升趋势 整体宏观环境对于广州市08年写字楼租赁市场造成了一定压力。 Page 5 2 .2 广州市写字楼市场环境 大马站商业中心招商推广方案 2、周边写字楼情况概况 房地产受到高规格的限外令、高价囤地积压、IPO及银行贷款限制作购地款、 以及境外金融遭遇等内外因素，一波套现潮在所难免。而作为房地产中与经济 环境更紧密相连的写字楼，受影响程度更直接和具体。 08年头4个月，租赁成交量同比减少超过70%，租金跌幅接近20%，连一向表 现活跃的珠江新城，大多租售部反应都是到访客锐减。 而08、09年会有至少150万平方的甲级写字楼陆续推出，而且预计5月央行会 继续提高准备金比率，银根进一步收紧，这样的供求失衡令写字楼市场在08年 乃至09年上半年表现将难见活跃，预计租价和售价仍有10%以外的下降空间。 数据出处：搜房网 Page 6 2 .3 项目周边写字楼调查情况 大马站商业中心招商推广方案 2、周边写字楼情况概况 名称租金面积管理费租期租金递增情况营业时间超出营业时 间加班 费用 大马站商业 中心 70-90元/m2 210-709 m225元/m23年8-10%8：30-18：30150元/小时 新宝利大厦75元/m2 197 m2 25元/m22年2年后10%8：00-20：30加班需申请， 空调另 算，150 元/m2 越秀新都会大厦80元/m2 205-338 m28元/m22年起租第三年5%全天营业 空调为 独 立使用 ，加班 时间 由 客户自 由控制 广百新翼75元/m2 85-212 m218元/ m2 实用实计 广百百货55元/m2 159 m2 7.4元/ m2（空 调16元/ m2） 2年以上租金50 元/ m2 视行情早不限，晚22 ：00 晚22：00后 停空调 金科大厦60元/m2 55-124 m215元/ m2（不 包空调） 不限，可短租视行情8：30-18：30实用实计 中旅商业大厦 80元/m2 300 m225元/m2 一年 18：00后（ 0.3元*面 积*时间 ） 总结：本项目作为新落成项目，知名度较周边写字楼较低，硬件、设施等未有突出的竞争力 Page 7 2 .4 与本项目优劣势对比 大马站商业中心招商推广方案 2、周边写字楼情况概况 金科大厦新写字楼 楼盘，租金维持 在60元/m2 。 本项目硬件 设施上无太大优势。 暂无大力宣传。 新宝利大厦、 中旅商业大厦、广百新翼写字 楼落成时间长,有一定知名度， 现租价在75元/m2左右 作为新落成项目， 本项目存在租金无优惠 、知名度不高的现状。 Page 8 3 .1 项目SWOT分析 大马站商业中心招商推广方案 3、项目SWOT分析 优势优势（S）劣势势（W） 地理位置优越，临近繁华的北京路楼盘较新，知名度不够。 接驳地铁枢纽公园前站，多条公交线路经过外立面不够吸引人 商业步行街辅佐，拥有充足的人流量 间隔较大，不能满足小面积写字楼客 户 写字楼采用落地玻璃，采光良好，方位适宜。指引标示不清晰 全新楼盘，有好的物业管理。 机会（0）威胁胁（T） 周边零售商业氛围浓厚，对商铺的租赁带来很大帮 助广百等已有一定知名度写字楼 超高的人流量，带来大量街客广州写字楼市场大环境的影响 吸引需求大量人流的包括贸易、物流、教育培训类 等写字楼客户新落成的金科大厦新写字楼的低租价 Page 9 3.2 结论 大马站商业中心招商推广方案 3、项目SWOT分析 大马站地理位置得天独厚，源于客户对于北京路繁华路段的推崇。 对于商铺的租赁起到了巨大的推动作用。 北京路路段寸土寸金，由于忽视写字楼的标示指引，写字楼的招租信 息以及推广未达理想。 大马站商业中心规模不大，无须大的铺张式宣传。可借助优越的地段优势 进行宣传推广。 大马站商业中心周边有很强的商业氛围，还未形成一定的商务氛围， 直接对写字楼的租 赁构成了影响。 Page 10 大马站商业中心招商推广方案 如何快速、有效的提升 写字楼租赁率？ 项目无鲜明租赁优势 项目起步阶段 知名度不高 外立面无显著标示 周边商务氛围不浓厚 目前项目难点 Page 11 4.1 目标客户群 大马站商业中心招商推广方案 4、目标客户群分析 1、零售类 借助北京路浓厚的商业氛围。带零售展示性 质的楼上铺写字楼客户，如服装、外贸类客户。 2、对于便利地段有特殊需求的客户。如教育、物流、 贸易类写字楼客户。 3、 邻近仓边路政府机构。会计师楼、律师楼等客户。 如何吸引目标客户群 Page 12 4.2 目标客户群特性 大马站商业中心招商推广方案 4、目标客户群分析 目标客户群寻找写字楼渠道： 1、中介 2、自身拓展 A亲自探楼盘 B 平面报纸 房产广告信息 C网络信息 需项目外立面鲜活灵动 吸引人群注意力 普及面广，信息集中 ，可广泛传阅，重复 阅读。 及时互动，信息量大 。适应年轻一代创业 者。 增强外立面 广告宣传 广州日报 房产广告 搜房网、 房地产网等 推广方式 Page 13 5.1 推广方式 大马站商业中心招商推广方案 5、针对性推广方式 免费网络 推广 平面报纸 房产广告 短信息 现场包装 广告 推广方式 选择 依据目标消 费群的生活习 惯，可以选用 以下方式进行 推广。 最大范围， 最广限度的吸 引到有效客户 群。 Page 14 项目 外墙 广告 项目 内部 导示 系统 大马站商业中心招商推广方案 5、针对性推广方式 报纸广告 网站 短信息 项目现场 5 .2 推广方式架构图 彩 旗 Page 15 大马站商业中心招商推广方案 5、针对性推广方式 节 点 具体工 作 8. 5 时 期 08年7月5日08年6月25日 前期准备期持续宣传期 08年9月5日 宣传期 08年8月5日08年10月1日 持续推广期 包装设计准备， 包括外立面大广 告和项目指引牌 。 1、平面广告确定 ，户外、现场包 装设计图选定及 制作。包括广告 公司的确定。 2、短信息的发送 。目标针对客户 ：以往所有咨询 大马站写字楼的 客户。 3、报纸广告平面 设计 工作主 题 1、广州 日报地产 广告。每 周一次。 2、 项目 外立面广 告。 3、项目 入口广告 。 4、短信 息发送。 树立大马站商业 中心在广州市写 字楼客户的地位 。 1、广州日报地产广 告每两周一次。 2、制定下阶段的经 营推广计划 3、短信息发送。 继续宣传。 1、广州日报地产广告每 两周一次。 2、一个月的宣传已使路 人注意到大马站商业中 心的存在。知名度显著 提升。 3、户外宣传以及现场指 引牌的更新。 4、短信息发送。 平面广告 。 Page 16 5.4.1 项目推广方式 现场包装广告 大马站商业中心招商推广方案 5 、针对性推广方式 现场包装广告不充分 标示不明显 大马站商业中心标识不 鲜明突出，且被树枝掩 映，不容易吸引人。 大马站商业中心盛大开业 建议做以下 宣传和标识 目前项目鲜有宣传推广动作，一二层的 装修给沿街街客传递到大厦仍未装修完 毕的形象。 Page 17 5.4.2 现场包装广告 大马站商业中心招商推广方案 5 、针对性推广方式 现场广告效果图 广告页面设计 吊顶可作彩旗， 使整个大厦鲜活 灵动，分外夺目 。 Page 18 5.4.2 其他推广方式 大马站商业中心招商推广方案 5 、针对性推广方式 短信息发送 网站推广，此推广方式已经 开始实施，点击量已达3348 报纸广告 宣传单张 Page 19 大马站商业中心招商推广方案 推广方式次数费费用（元） 平面广告 广日分类广告 848，960 项目现场包装 入口位置指示广告16880 外立面大广告 123800 彩旗 30条1400 网站推广 网站刊登楼盘信息 1免费 宣传单页夹带在广州日报等报纸内邮递 5次，每次2000张6200 短信息 短信息 1000条/次，共10 次 10