中建华府 淡市下的运营体系.ppt

1 中建华府 淡市下的运营体系 2 汇报提纲 一、项目概况 二、项目发展历程及掠影 三、项目进度 四、经济指标完成情况 五、淡市下的运营经验分享 3 一、项目概况 项目区位 产品定位 主要经济技术指标 项目规划 4 该项目位于德州经济 开发区，晶华大道以西 ，三八东路北，紧邻城 市主干道，处于城市发 展方向； 周边范围配套相对齐 全，但规模较小，品质 较低。 项目区位 5 项目产品类型丰 富，涵盖情景洋房、电 梯洋房和多层住宅、高 层住宅、商业、写字楼 等业态。 项目主要经济技术指标 6 基于对德州房 地产市场的充分调 研和分析，以及对 各种产品组合方案 的成本利润测算， 确定“多层洋房 小高层”的组合 方案最为经济，市 场认知度最高，利 润空间最大。 最优方案：多层+洋房+小高层 产品定位 7 通过合理规划 ，形成“一环三 口、绿心双轴、 高区多院落”的 居住总体格局，建 筑空间组织有序合 理。 “一环+三口”的规划布局 规划方案 8 绿心 绿心：南侧正对步行入 口，以环形道路围合的 扇形绿化广场，作为小 区的集中景观绿地。 双轴：正对南、东两个 小区主要出入口，组织 两条绿化轴线。 “绿心+双轴”的规划布局 规划方案 9 围合式院落组团方式，为本项目的一大亮点。 规划方案 10 院落效果示意 规划方案 11 多层外檐 规划方案 12 情景洋房外檐 规划方案 13 电梯洋房外檐 规划方案 14 高层外檐 规划方案 15 沿三八路规划了近9000平米的商业。通过与小区南入口的有机结合，力争 打造成沿三八路的高品质商业街区。 复合型生活商业广场街区 规划方案 16 荣获奖项 2010年中建华府项目获得 “全国人居经典建筑规划设计方案竞赛 规划金奖” 规划方案 17 二、项目发展历程 项目发展历程 项目掠影 18 项目发展历程 19 项目掠影 2008年10月销售中心开放 20 2009年5月多层样板间开放 项目掠影 21 2009年5月多层样板间开放 项目掠影 22 2009年10月多层开盘 项目掠影 23 2011年4月情景洋房开盘 项目掠影 24 2011年8月情景洋房样板间开放 项目掠影 25 2011年8月电梯洋房样板间开放 项目掠影 26 中心景观实景 项目掠影 27 五、淡市下的运营经验分享 5.5偏执的品牌意识 5.4计划管理确保行动的一致和高效 5.3营销策略的制定要有战略思维 5.1准确的项目定位和产品定位 5.2产品创新能力决定竞争力 28 产品定位：“多层+洋房+小高层”的产品组合方案； 项目定位：规划理念要领先德州3到5年，要建设主要针对中高端 客户的高品质楼盘，注重细节和品质的打造，引领居住新概念。 准确的项目定位和产品定位 从营销角度考虑：主打差异化产品，易于打造高品质， 易于去化； 从控制成本角度考虑：有效的降低了建安成本，利润空 间最大； 29 准确的项目定位和产品定位 异地开发市场调研至关重要，要求调研工作不走过场，汇报工作 不讲修辞，深入细致扎实全面的调研工作使我们准确把脉德州房 市； 依据公司发展战略，客观分析项目区位及发展前景，确定项目定 位及产品定位； 项目定位及产品定位的准确性和前瞻性是项目始终具有竞争力的 保证。 30 以市场研究为基础，产品创新为手段， 借鉴优秀案例，打造项目核心竞争力； 产品创新能力决定竞争力 围合院落的园中园设计成为德州市场独有的亮点 31 院落主入口 对讲门 次入口 刷卡门禁 刷卡门禁 刷卡门禁 单元对讲门 结合围合院落的安防设计：三重门禁系统,给业主以领域感、安全感和尊贵感。 产品创新能力决定竞争力 32 以客户为中心，认真推敲产品细节，积 极进行产品创新，增加产品的附加值； 情景洋房增加南侧卧室，使用舒适度，空间 布局更加合理 ； 改良顶层4跃5户内布局空间，双露台、书房、 储藏室等附加值； 解决洋房产品楼梯抗性，增加电梯洋房产品； 产品创新能力决定竞争力 33 深入研究当地居住特性及生活习惯 ，以先进理念引领德州新生活； 改变原有的北厅设计，采用全阳南厅设计； 改变当地简装交房标准，采用毛坯交房； 洋房引用花园入户方式，增强生活品质； 产品创新能力决定竞争力 34 整盘的推售策略： 通过对德州房地产市场的深入调研，为实现项目开发利润最 大化，确定项目分三期销售；以市场接受度最高的多层和洋房产 品贯穿整个销售周期，各期均以多层为快销产品，洋房为标杆产 品和高利润产品；既保证期期热销，又便于拉升价格，实现较高 利润。 整盘销售周期： 项目整体销售周期按3年半考虑，即2009年5月2012年12月。 营销策略的制定要有战略思维 35 2010年 热销：体验营销，领航市场 2009年 亮相：火爆开盘，抢占市场 2011年 应变：全面提速，逆市飘红 2012年 改变：分批推售 精细营销 营销策略的制定要有战略思维 36 制定完善的计划管理体系，确保计划制定的科学严谨； 严格的考核办法，确保计划管理不成为纸上谈兵； 在整个项目的运营过程中，计划管理工作都承担着重要的保障性作用； 用计划统一思想，用计划管理提升执行力从而极大地提高了公司运作效率； 计划管理确保行动的一致和高效 37 计划管理的主责部门：运营管理部； 计划管理办法相关文件： 兴渤海公司计划节点考核办法 管理层绩效考核办法 普通员工绩效考核办法 计划管理确保行动的一致和高效 38 通过严格的业务培训加强物业人员服务意识，提升服务质量 ； 通过各种激励机制使员工看到自己的进步和发展空间； 通过各种活动的组织，增加团队的凝聚力； 行业最具竞争