中建地产青岛黄岛区项目前期策划.ppt

2008中建地产青岛黄岛区项目 前期策划 中建楷昕北京 2008.10 目录 一、项目介绍 二、城市简介 三、市场状况 四、现状分析 一、项目介绍 1、项目简介 案 名：中建紫锦广场 位 置：青岛市开发区井冈山路与紫金 山支路交界处 物业类别：公寓、写字楼、商业 建筑类型：高层 占地面积：33353平方米 总建筑面积：85000平方米 地上建筑面积：72906平方米 容 积 率： 2.79 楼层状况：2个楼座，一幢30层的办公楼 和一幢33层住宅。 均 价： 5964 (已售部分) 开盘时间：07年12月29日 入住日期：09年3月 2、整体布局 项目构成： 住宅：27795平米 写字楼：34678平米 商业：10434平米 西楼：住宅楼 地上33层，地下2层，地上12层为商业 用房，333层为住宅。 地上总建筑面积为30523平方米，其中住 宅面积为27795平方米；商业建筑面积为 2728平方米。 东楼：办公楼 地上30层，地下2层，13层为商业用房 。 地上总建筑面积为42383平米平方米，其 中商业建筑面积为7705平方米，办公建 筑面积34678平米。 3、项目区位图 本项目 井冈山路 香江路 马濠公园 佳世客 家佳源 佳世客 伟业花园 4、交通情况 距机场直线距离约38公里。 周边路网发达，紧邻主干道 香江路、井冈山路，出行方 便。 公交1、6、15、21、22、25 、26、30、801经过本项目。 香 江 路 本项目 井 冈 山 路 嘉 陵 江 路 江 山 路 5、周边配套 教育环境：香江路(香江路小学、机关幼儿园)、井冈山路(黄浦江路 小学)、长江路(青岛理工大学、中国石油大学) 医疗卫生：香江路(香江医院)、武夷山路(开发区第一人民医院) 商业环境：香江路(利群购物广场、长江商厦、吉韩商厦、百利来商 场、海滨超市、苏宁电器)、井冈山路(银鹰购物广场)、长江路(佳世 客购物中心、瑞泰利群购物广场、佳家源超市、新华书店) 休闲娱乐：香江路(同乐迪、开心一百、大家乐、吉米斯达KTV等) 井冈山路(宝岛会、东海龙宫洗浴中心、三方水夜总会、英派斯健身 俱乐部、澳柏圣都女子美容健身俱乐部)、武夷山路(酒吧一条街)、 长江路(2008商务会所) 其 它：各大银行、邮局、酒店和餐饮店一应俱全。 6、景观资源 开发区唯一的市政公园马濠公园 ，位于项目的东侧。 7、销售情况 总套数面积可售套数可售面积 住宅30027795 272753 商业1210433 2590 办公50634678 634468 总量81872906 927811 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局 已售套数已售面积占套数占面积 住宅27325041 91%90% 商业3698 25%6.7% 办公1066741 20.9%19.4% 总量38232480 46.7%44.6% 未纳入销售的商业面积：9145平米 未纳入销售的办公面积：23469平米 二、城市简介 1、城市概况 青岛是中国东部重要的海滨城 市、港口城市和经济中心城市 。 青岛现辖七区五市：市北区、 市南区、四方区、李沧区、崂 山区、城阳区、黄岛区、即墨 市、胶南市、胶州市、平度市 、莱西市，总面积10654平方 公里，截至到2007年底全市常 住人口为838.67万人。 本项目 2、历史概况 青岛是一座历史文化名城，中国道教的发祥地之一。 6000年以前这里已有了人类的生存和繁衍。 东周时期建立了当时山东地区第二大市镇-即墨。 秦始皇统一中国后，曾三次登临现位于青岛胶南市的琅琊台。 汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”，并在胶州 湾畔女姑山祭天拜祖设立明堂9所。 1891年6月14日(清光绪十七年)，清政府在胶澳设防，是为青岛建置的 开始。 1897年11月，德国以“巨野教案”为借口派兵强占青岛。 1914年第一次世界大战爆发，11月，日本侵占青岛，取代德国对青岛进 行军事殖民统治。1919年，中国近代史上著名的“五四运动”便是以“收回 青岛”为起因。 1922年12月10日，中国收回青岛，设立胶澳商埠督办公署，直属北洋 政府。1929年7月，设青岛特别市。1930年，改称青岛市。 1949年6月2日，青岛解放。 1994年被列为全国15个副省级城市之一。 3、经济指标 项项目效益收入比2006年增长长 总人口757.99万人 1.15% 生产总值 （GDP）3786.52亿元 16% 人均GDP49955元 16% 规模以上工业增加值1696.81亿元21.32% 城市居民人均可支配收入17856元 16.5% 社会消费品零售总额1199.18亿元 19.1% 固定资产投资额1635.4亿元 23.3% 房地产投资额322.4亿元20.1% 城市居民人均住宅使用面积23.7平方米 0 平方米 数据来源：青岛统计局 青岛市人均GDP超过6000美元，标志着房地产处于快速上升阶段。 房地产投资占固定资产投资额19.7%，全国水平是20.8% 青岛是户籍人口757.99万，暂住人口115.65万人。 4、15个副省级城市经济指标 数据来源：济南统计局 副省级城市为中华人民共和国行政区名之一，受省级行政区管辖，副 省级市的市长与副省长行政级别相同。 2007年青岛市经济指标在15个副省级城市中处于中上等，增幅在15个 副省级城市中处于中上等，未来有较大的发展空间。 5、经济走势 青岛市经济快速提升，每年超 过15.5%的增幅增长。 青岛市三产比重为5：52：43， 二、三产业比重较大，发展速 度较快。高新技术产业是第二 产业的主导力量，占增加值46% 。第三产中旅游业和房地产业 平分秋色，占增加值的50%。 数据来源：国家统计局 青岛市的产业结构 6、消费情况 居民收入水平大幅度提高，社 会零售总额也高速增长，零售 商业需求会大大增加。 根据目前的人均GDP水平，商业 有郊区化发展的需求。 数据来源：济南统计局 7、黄岛区简介 黄岛区是中国山东省青岛市所辖 的一个市辖区。总面积274.1平方 公里，总人口55.3万，其中户籍 人口32.7万。 黄岛区拥有天然良港和一流的港 口设施，前湾港已建成年吞吐能 力2900万吨的杂货码头、国内唯 一能停靠第五代集装箱货轮的专 用泊位、规模为亚洲第一、世界 第二的矿石专用码头。 8、黄岛区的产业 青岛开发区以发展外向型经济为主，石油、 化工、化纤、机械、电子、建材等六个主导 产业，初步形成了新兴工业基地的基本框架 。 产业群：以齐润和华润中转油库、乐意液体 油、壳牌油气为主导的石油产业群；以乙烯 、橡胶为主导的化工产业群；以高合化纤、 罗纳化纤、菱东纺织为主导的化纤产业群； 以汽车活塞、摩托车和农用汽车为主导的机 械产业群；以三美电机、松下电子、澳柯玛 工业园、海尔工业园为主导的电子产业群； 以浮法玻璃、彩色玻璃、特种玻璃为主导的 建材产业群。 六个产业在全区工业总产值、工业利税和出 口创汇中所占比重高达80、83和90， 为开发区提供了强大的发展后劲。 9、黄岛区的交通 黄岛通往青岛的交通目前主要依靠 2条轮渡及胶州湾高速。 2010年以后，黄岛与青岛间的海底 隧道和海湾大桥都将建成，大大缩 短了黄岛和青岛之间的距离。 青岛海底隧道 隧道北起点在团岛路，南端在薛家岛于北 庄村和后岔湾村之间出洞，全长6170米， 其中隧道长5550米（海域段长3300米）， 两端敞口段长度各620米。隧道为双向六 车道，按城市快速道路标准，设计时速80 公里，使用年限为100年。 总投资31.8亿元，预计2009年完工。 海底隧道内行车不受自然气象的影响，可 以全天候通行。在轮渡、青黄高速禁行的 特殊情况下，隧道可保持青黄间的交通联 系。海底隧道项目建成后，市民从青岛到 薛家岛将需要不到10分钟。 本项目 青岛海湾大桥 青岛海湾大桥东起青岛主城区308国道杨家 群入口处，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石 崖，路线全长新建里程约35.4公里，其中海 上段长度26.75公里，青岛侧陆上桥梁5.85 公里，红石崖侧陆上段桥梁及道路共0.9公 里，红岛连接线长1.9公里。 预计2008年完 工。 青岛海湾大桥（北桥位）是国家高速公路路 网规划中的“青岛至兰州高速（M36）”青 岛段的起点，也是我市道路交通规划网络布 局中，胶州湾东西岸跨海通道中的“一路、 一桥、一隧”重要组成部分。海湾大桥的建 设，将实现半岛城市群区域内各中心城市之 间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市 与本地市内各县市形成“一小时经济圈”的 道路网络规划目标。 本项目由山东高速投资经营，与胶州湾高速 捆绑经营。 本项目 三、市场状况 1、近年开发情况 青岛市房地产开发投资每年平 稳递增，销售额基本上都大于 投资额。房地产发展呈良性。 商品房施工面积逐年增加，竣 工面积自05年后，有所下降。 施工面积远远大于竣工面积。 销售面积逐年增加，06、07年 ，销售面积大于竣工面积，市 场上呈现供不应求现象。 数据来源：青岛统计局 2、市场概况 青岛市旅游城市，房地产市场部 分属于旅游地产。外地人在青岛 购房的比例较高，2007年青岛商 品房销售433.4万平米，其中一半 以上是销售给外地人口的，所以 尽管每年销售面积大幅提高，人 均住房面积增加很少。就满足本 市人口的住房要求来讲，市场需 求依旧很大。 2007 年青岛商品房市场整体价格 再创历史新高，但年涨幅仅22%， 涨幅比较平稳。 目前黄岛区销售状况基本呈下跌 趋势。 数据来源：青岛统计局 3、今年市场供应 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局 区域 合计住宅办公商业车库及其他 面积(万)套数面积(万)套数面积(万)套数面积(万)套数面积(万)套数 全市1051.77100931804.377695658.95177151.361437237.144426 黄岛区75.82733465.3466985.584554.81580.123 截至10月15日青岛市商品市场供应面积达1051.77万平米。其中黄岛 区商品房供应面积仅75.82，占全市供应量的7.2%。 全市商品房供应结构黄岛区商品房供应结构 4、今年市场销售 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局 截至10月15日青岛市商品市场销售面积达333.14万平米。其中黄岛区 商品房销售面积仅23.29，占全市销售量的7%。 全市商品房销售结构黄岛区商品房销售结构 区域 住宅办公商业车库及其它 面积(万 ) 套数 面积(万 ) 套数面积(万)套数面积(万)套数 全市282.782742613.5100725.861666111390 黄岛区21.3623061.021320.88310.033 5、市场存量 区域住宅办公商业其他 全市 521.59万45.4万125.5万26.14万 49530 套4710 套12706 套3036 套 黄岛区 437,920 45,596 39,244 716 4371 套323 套127 套20 套 截至10月15日青岛市商品房存量718.63万平米。其中黄岛区商品房存 量52.4万平米。 6、将入市项目 黄岛区未来将纳入开盘销售的项目还有很多，如未名岛、城建亚丁 海岸等不少于90万平米即将入市。 其中黄岛区11月即将入市项目： 御龙湾：建面15.6万平米，townhouse，预计均价7000元/平米。 天和青年城：总建面9.9万平米，均价5839元/平米。 6、周边部分综合类在售项目 本项目 中南海湾新城省房凤凰城 世纪新苑 国际贸易中心 黄岛板块 长江路板块 香江路板块 项目名称项目地址可售套数总套数 太平洋铭座开发区井岗山路600号178215 青岛口岸通关大厦黄岛区黄河东路150号138162 中建紫锦广场香江路与井冈山路交汇处92478 上实达利广场青岛开发区香江路99号91742 福瀛花园1号楼开发区长江东路326号82136 福瀛花园开发区长江东路443号72208 悦海花园1号楼开发区长江东路313号内5766 实利合商务综合楼黄岛区舟山岛街95号3232 世纪新苑沿街网点及办公开发区团结路1611号2527 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 周边部分综合类项目销售情况列表 黄岛区综合类项目总体来看销售情况比较良好，特别是住宅比例较高 的项目。 位 置：黄河东路150号 物业类别：商铺、写字楼 建筑类型：高层 占地面积： 23000平方米 建筑面积：67967平方米 容 积 率：5.22 楼层状况：1栋，19层，13层为 商业。 均 价：6564元/平米 开盘时间：07年11月22日 青岛口岸通关大厦 总套数面积可售套数可售面积 住宅0000 商业24381.700 办公1602580813822232 总量1623019013822232 已售套数已售面积占套数占面积 住宅00- 商业24381.7100%100% 办公22322613.75%12.5% 总量24795814.8%26.4% 青岛口岸通关大厦销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 位 置：团结路1611号 物业类别：普通住宅、商业、写字间 建筑类型：多层 占地面积： 7966平方米 建筑面积：10515平方米 容 积 率：1.32 楼层状况：4个楼座，6层。 均 价：5214元/平米(已售部分) 世纪新苑 总套数面积可售套数可售面积 住宅- 商业9184471525 办公1894818948 总量272792252473 已售套数已售面积占套数占面积 住宅- 商业231922%17.3% 办公000%0% 总量23197.4%11.4% 世纪新苑商业写字楼销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 太平洋铭座 位 置：冈山路600号 物业类别：酒店式公寓、写字楼、商业 建筑类型：高层 占地面积： 4349.5平方米 建筑面积：20784平方米 容 积 率：5.44 楼层状况：2个楼座，30层、18层，1 5层是商业和办公，6层以上是公寓。 均 价：5148元/平米(已售部分) 开盘时间：08年8月28日 总套数面积可售套数可售面积 住宅2031839016715074 商业5819.35819.3 办公72374.762289.4 总量2152078417817237 已售套数已售面积占套数占面积 住宅36336117.7%18.3% 商业000%0% 办公195.314%4% 总量37341217.2%16.4% 太平洋铭座销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 位 置：香江路99号 物业类别：酒店式公寓、写字楼 建筑类型：高层 占地面积： 23000平方米 建筑面积：67967平方米 容 积 率：5.22 楼层状况：5栋，2730层，3层部 分有写字间。 均 价：6841元/平米(已售部分) 开盘时间：06年9月1日 上实达利广场 总套数面积可售套数可售面积 住宅73864789879803 商业0000 办公4317843178 总量7426796717812982 已售套数已售面积占套数占面积 住宅6515498588.2%95.3% 商业00- 办公000%0% 总量6515498588.2%95.3% 上实达利广场销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 位 置：长江东路443号 物业类别：住宅、酒店式公寓、写字楼 建筑类型：高层 占地面积：15300平方米 建筑面积：57000平方米 容 积 率：3.7 楼层状况：3个楼座，2729层。 均 价：6190元/平米(已售部分) 开盘时间：08年8月8日 福瀛花园 总套数面积可售套数可售面积 住宅2963019815414183 商业0000 办公4873059947 总量3443750316315130 已售套数已售面积占套数占面积 住宅1511601551%53% 商业00- 办公000%0% 总量1511601543.9%42.7% 福瀛花园销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 位 置：长江东路313号 物业类别：公寓、写字楼 建筑类型：小高层 占地面积： 5300平方米 建筑面积：15000平方米 容 积 率：2.83 楼层状况：1个楼座，12层，12 层是复式写字间，3层以上是公寓。 均 价：10377元/平米(已售部分) 开盘时间：07年12月13日 悦海大厦 总套数面积可售套数可售面积 住宅608762537734 商业0000 办公6217924468 总量6610941579202 已售套数已售面积占套数占面积 住宅7102811.7%11.7% 商业00- 办公268533.3%31.4% 总量9171213.6%15.6% 悦海大厦销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 位 置：珠江路井冈山路交界处 物业类别：普通住宅、商业、写字间 建筑类型：高层 占地面积： 71928平方米 建筑面积：220000平方米 容 积 率：2.22 楼层状况：8栋住宅楼，2433层 。55层办公楼。 均 价：6995元/平米(已售部分) 开盘时间：07年8月4日 中南海湾新城 总套数面积可售套数可售面积 住宅1300-23123350 商业- 办公- 总量-22000023123350 已售套数已售面积占套数占面积 住宅84974321- 商业- 办公- 总量84974321-33.8% 中南海湾新城销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 目前共开盘6栋，1080套 ，总面积97671平米。 销售占推出量的78.6%。 位 置：珠江路106号 物业类别：住宅、商业 建筑类型：高层 占地面积： 170万平方米 建筑面积：26万平方米 楼层状况：25栋,2510户。 均 价：7577元/平米(已售部分) 开盘时间：08年9月25日 省房凤凰城 总套数面积可售套数可售面积 住宅-535303.9 商业- 办公- 总量2510260000535303.9 已售套数已售面积占套数占面积 住宅2463.88- 商业- 办公- 总量2463.880.08%0.17% 省房凤凰城销售情况 数据来源：青岛国土资源和房屋管理局截至到2008年10月17日 目前共开盘6栋中的局部 ，154套，总面积14551 平米。 销售占推出量的1.2%。 位 置：薛家岛衡山路10号 物业类别：住宅 建筑类型：高层 占地面积：14600平方米 建筑面积：53500平方米 楼层状况：5栋,4栋17层，1栋多层， 464户。 均 价：5788元/平米（已售部分 ）