固原商业项目外地考察报告及项目初步规划建议.ppt

金佰利地产 2010年6月21日 前言 固原与北京、青岛、大连、西安等城市，处于不同的发展阶段。本次实 地商业考察，主要集中于重点项目的产品设计，如外立面、人流动线、主 要客群、业态经营、设施配套等方面。 从而利用前沿的商业产品规律前沿的商业产品规律，对 本项目商业部分提供更具高度和指导意见的发展方向。 目录 考察回顾 重点考察项目分析 考察项目分析考察项目分析 项目初步规划建议项目初步规划建议 成熟案例对项目的启示 银川银川 北京北京 大连大连 青岛青岛 考察路线及项目 蓝色港湾 劈柴院 中联广场 大唐不夜城 西安西安 考察回顾 本次考察用时8天，实地观摩北京、青岛、西安等地代表性项目共4个 。通过对不同城市的代表性项目的考察，为项目的下一步运营提供了更多 的思路。 其中，劈柴院、中联广场与项目相同因素较少，暂不做重点分析。重 点以蓝色港湾及大唐不夜城项目为主。同时，为确保项目商业得到更多借 鉴意义，本次方案提供部分商业项目作为辅助参考。 考察回顾 重点考察项目分析 考察项目分析考察项目分析 项目初步规划建议项目初步规划建议 成熟案例对项目的启示 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾地段简介 蓝色港湾 地处北京国际化程度最高的朝阳区朝阳公园西北角朝阳公园西北角，北依亮马河，东面及南面为朝阳公园湖 ，湖南岸及东岸分别是奥运沙滩排球比赛场地和208米高的“朝天轮”。 CBD CBD、燕莎、丽都三大商圈的交汇、燕莎、丽都三大商圈的交汇于此，三大使馆区环绕周边，三大使馆区环绕周边，写字楼及高档公寓林立，外 籍人士众多，人口密集且极具消费能力。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾 建筑规划指标 占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米) 地下两层，9万平方米 容积 率： 0.63 绿 化 率：30.72 物业类型：综合性商业 开业时间：2008年10月 经营情况：良好 SOLANA蓝色港湾国际商区是中国首家符合国际标准的LifestyleShoppingCenter， 由19栋2到3层的地中海式建造构成。 项目定位及指标 备注： LifestyleShoppingCenter(体验式购物式中心)：位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客 对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。 重点项目考察回顾 项目定位：露天和开放的消费环境中集娱乐、休闲、购物、餐饮娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体，汇集了 旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市 、多厅影院、明星冰场、多厅影院、明星冰场、KTVKTV娱乐中心、娱乐中心、SPASPA健身中心、儿童乐园、健身中心、儿童乐园、BanyanTreeBanyanTree（悦榕）酒店（悦榕）酒店 等不同的消费热点，多业态间相互支持，将引发消费者更多的目的性消费和非目的性消费。 北京-蓝色港湾项目业态定位 重点项目考察回顾 拥有无可比拟的自然景观和堪称经典的建筑设计，其规划设计团队是全球三大商业建筑设计公司之一的 美国美国JERDEJERDE国际建筑师事务所国际建筑师事务所。商业策划顾问是全球发展战略咨询行业的领跑者加拿大托马斯加拿大托马斯(Thomas)(Thomas)专专 业调查公司业调查公司，招商及商业管理顾问公司是享有全球声誉的世邦魏理仕世邦魏理仕(CBRE)(CBRE)公司公司。SOLANAN充分分享了这 些国际化团队的经验和智慧，将保障SOLANA开业后的成功运营。 北京-蓝色港湾项目团队简介 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾 市级商业中心，主要以城市白领为主，兼顾外籍人士、外来游客为等消费群体城市白领为主，兼顾外籍人士、外来游客为等消费群体，经过两年的市场培育， 该项目已经成为北京市的顶级商业项目，具有较强的商业发展规律代表性，在产品方面对其他商业发展具有 很强的借鉴意义。 消费客群 地中海式建筑风格地中海式建筑风格外立面表现，以涂料、面砖、石材涂料、面砖、石材等不同材质进行表现，构成了一副 完美的异域街区的展示形象。 涂料 面砖 石材 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾建筑风格及外立面 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾建筑风格及外立面 涂料 面砖 石材 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾动线设计 餐饮娱乐区 酒吧街 购物人流循环动线餐饮娱乐人流消费动线 停车场及地 下车位入口 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 以不同的业态构成相互交融的人流动线，促使各个 商业片区形成协同发展协同发展的相互作用。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 注：引进美瑞百 货，并分布不同 区域，构成时尚 购物为主题的商 业布局。 日常性消费产品布局在先，吸引客群，家具放置与后，提高商业价值。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 注：品牌街，汇 聚高端品牌商业 ，以内街商业及 南向酒吧构成。 双向商铺设置，互不干扰，促使商业价值最大化 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 内置百货商场，与中心广场形成人流回路，促进商业繁荣。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 外部广场设计，最大限逗留人群，情景化街区是未来商业规划发展方向 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 外部酒吧街商业与内部购物商业通过广场联通，情景化设计，增加商业氛围 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 沿河商业，布置为情景酒吧街，将观光与娱乐融为一体 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 美食广场内置于家居广场内，有效带同商业销售，并完善人流动向 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局 最巧妙的广场布局，通过各种情景小品布置，最大化逗留人群 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局 地 下 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店明细 蓝色港湾精选全 球不同行业，多个知 名主力店，汇聚300 多知名品牌，为项目 商业运营提供了强大 吸聚力。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店明细 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店明细 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾配套设施 配套设施详细 交通组织人车分流、客货分流 后勤通道设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店铺 垃圾处理中心空调新风系统，实行干湿垃圾区分离 车位地上1300 、地下800 电梯数量客梯8部，客货梯7部，观光电梯1部，扶梯34部 蓝色港湾配套设施完善，在车位数量及电梯数量车位数量及电梯数量方面的表现尤为突出。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾情景化街区 情景化街区是商能业发展的高级阶段，通过情景化氛围营造，增加消费者逗留时间 ，从而提升商业经营收益。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾点评 优势详细 地理位置地处三大核心商圈交汇处 项目运营规划、顾问、招商，强强联手 建筑风格地中海式建筑，充满异域情调 动线设计通道与业态构成良好的人流动线 业态布局布局合理，全球主力店，高端品牌商业 配套设施车位及扶梯数量充分满足商业需求 情景化街区 通过三座主广场及众多小品景观布置的打造， 增强商业运营价值 蓝色港湾配套设施完善，在车位数量及电梯数量车位数量及电梯数量方面的表现尤为突出。 重点项目考察回顾北京-蓝色港湾启 发 可借鉴方面详 细 项目运营开发节奏、营销策划、规划设计，强强联手 建筑风格低成本表现的地中海式建筑 动线设计科学的通道设计与业态布局的构成，实现通达人流动线 业态布局合理布局，依据档次和需求引进商家对位 配套设施车位及扶梯数量需满足商业产品自身需求 情景化街区通过广场及小品以点带面景观布置，增加商业运营价值 银川银川 北京北京 大连大连 青岛青岛 考察路线及项目 蓝色港湾 劈柴院 中联广场 大唐不夜城 西安西安 大唐不夜城 项目交 通情况 目标消 费群体 项目商圈 类型说明 项目地点曲江大雁塔下。 拥有多路公交直达 项目位于曲江核心商圈，本商圈辐 射周边居民及大量游客。 主要为区域居民、周边乡镇及旅 游客群。 大唐不夜城位于大雁塔下，曲江核心商圈内，建筑面积约13万平米 大唐不夜城 大唐不夜城 开发商 开业时间 商业体量 所属类型文化商业MALL ，RBD主题购物中心 2009年9月28日 建筑面积13万平方米 商业街区 西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司 建筑形式 大唐不夜城位于大雁塔下，曲江核心商圈内，建筑面积约13万平米 大唐不夜城 大唐不夜城以曲江文化旅游产业为基础，依托盛唐文化之精髓 ，引入文化元素，挖掘精品酒店市场，融入游逛、购物、办公、娱 乐、酒店等多种要素，在曲江建造一个真正体现西安城市精神的时 尚唐文化之城。演绎西安最具国际气质的标志性唐文化商业奇观。 大唐不夜城 大唐不夜城成功的四大核心优势 大唐不夜城 建筑细节 唐朝文化的纯粹应用，最大限度的体系项目、城市的文化底蕴， 夜晚灯光系统及细节装饰的打造。 项目定位 与传统商业形成明显的差异化定位，将商业与文化、商业与旅游等元 素多角度相互融合。 业态组合 多元化的业态组合，满足消费者需求。 人气聚集 以餐饮娱乐观光的方式拉动购物的方式吸引人气。 差异化的产品形态，营造的休闲观光氛围，吸引消费者眼光。 项目可鉴优点 上海附属可借鉴商业项目 上海-96广场项目简介 项目交 通情况 目标消 费群体 项目商圈 类型说明 项目地点 位于上海市浦东新区东方路796号。 18条公交线路在此设有站点，旁边 有1、2、4号线都经过的世纪大道地 铁站。 项目位于陆家嘴商圈周边，本商圈 辐射能力强，属于城市级别商圈。 主要为商务区白领、少量周围居 民和其他区域市民。 96广场位于浦东商务中心、世纪大道旁边浦东商务中心、世纪大道旁边，周围有近40栋高档写字楼耸立，白领集中 96广场 上海-96广场项目简介 96广场致力于为都市白领都市白领提供时尚、轻松的消费环境 开发商 开业时间 商业体量 所属类型Lifestyle Center（生活、时尚中心） 2008年12月28日 建筑面积6.6万平方米 下沉式环形广场 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 备注： Lifestyle Center有着自身非常独特的特点，几乎没有主力店，以餐饮、酒吧、影院等体验式消费为主。 Lifestyle Center适合在三种地方存在：第一是类似于CBD式的高端商务区，第二是富人区，第三就是在 自然风景比较优美的地方。 建筑形式 上海-96广场动线设计 46 汽车可以从不同的方位进入地下停车场,通道设计较人性化，各个入口均紧邻交通站台。通道设计较人性化，各个入口均紧邻交通站台。 公交车站 地铁站 世 纪 大 道 站 96广场整体设计偏向时尚、潮流风格 顶楼露天餐饮别具一格 下沉式广场设计新颖 上海-96广场建筑风格及外立面 96广场整体设计偏向时尚、潮流风格 48 大型显示屏渲染活动气氛 梯层式建筑别致典雅 48 观光电梯时尚气派 上海-96广场建筑风格及外立面 49 96广场采用欧美风格的砖红色为主调欧美风格的砖红色为主调，外观设计经典别致，层次感强 上海-96广场建筑风格及外立面 96广场共有3 3层商业楼层及部分层商业楼层及部分roofroof层（屋顶）层（屋顶），各楼层商户分布层次鲜明 楼层 商铺 总数 餐饮购物 休闲娱乐楼层主要经营租户举例 B1 6042儿童购物汤姆熊、宝大祥、威尔士健身 1F 278190购物、休闲餐饮 ONLY、OCHIRLY、vero moda （维莎曼丹麦国际时装公司女装品牌） 2F 177100服装、中式正餐广州蕉叶、H&M、楚炫堂 roof 3201中、高档餐厅渝信川菜、望湘园、蒂梵尼 各楼层业态分布分布 上海-96广场业态布局 51 96广场是一个以餐饮驱动的餐饮驱动的LifestyleLifestyle CenterCenter,其餐饮租户的比例为34%，面积达50% 96广场功能租户数量占比 购 物 餐 饮 娱乐 餐 饮 娱乐 购 物 96广场功能租户面积占比 上海-96广场 业态布局（面积 ） 96广场主力店，由五大主力店五大主力店构成，其中餐饮2家，购物3家 项目主力店情况 主力店名称与logo行业所在楼层概述 渝信川菜餐饮 Roof（顶层） 96广场主力店，消费档次比较高 广州蕉叶 餐饮2F泰式餐饮，就餐环境较特别，有表演服务 H&M购物1F、2F欧美风格，款式新颖、充满时尚 宝大祥购物B1儿童购物中心，汇聚众多国内外知名品牌 OCHIRLY（欧时力）购物1F、2F意大利服装品牌，年轻、个性的服装风格 上海-96广场业态布局 主要行业租户举例 项目品牌租户情况举例 购物餐饮娱乐休闲/服务 上海-96广场业态布局 54 店铺布置相关图片 96广场店铺实景图1/3 LILY 丽丽 从国内知名品牌牌到国际米兰时装周 SELECTED 思莱德 欧洲著名国际时装公司Bestseller 集团旗下又一全新品牌SELECTED男装 上海-96广场业态布局 55 店铺布置相关图片 96广场店铺实景图2/3 广州蕉叶 渝信川菜 上海-96广场业态布局 96广场店铺实景图3/3 56 店铺布置相关图片 汤姆熊骏德酒业 上海-96广场业态布局 57 96广场B2、B1布局 各楼层平面布局图 B1B2 上海-96广场业态布局 96广场1F、2F布局 58 各楼层平面布局图 F1F2 上海-96广场业态布局 59 96广场店铺分布向导图 标示与导向系统图片 上海-96广场业态布局 96广场在中心广场设计、中心广场设计、LEDLED显示屏、显示屏、roofroof层设计、停车场层设计、停车场安排上较有特点 60 下沉式广场下沉式广场 可以同时容纳400人的下沉式广场不定期举行摇滚、爵士Live show 等各种时尚活动 LEDLED显示屏显示屏 平时循环播放入住商家品牌介绍，下沉式广场举行各类活动时配合 渲染活动气氛 RoofRoof 层设计层设计 Roof层设计有露天的平台，提供露天就餐的浪漫环境 停车场停车场 96广场把整个B2层作为停车场，拥有427个停车位，并且停车场里 面提供洗车服务 配套设施介绍 上海-96广场配套设施 61 基本顾客服务 停车场 服务台 卫生间 多部扶梯及观光直梯 LED展示屏 休息区 导向牌 特色顾客服务 停车场洗车服务 96广场除提供基本服务基本服务外还有洗车服务洗车服务,给消费者提供方便 顾客服务介绍 上海-96广场配套设施 建筑风格 下沉式广场建筑，层次突出，外观充满时尚气息，与其定位相一致 细节LED、户外广告位等布置，增添了商业氛围。 目标客 户定位 目标客户锁定在周边近40栋写字楼中的白领人士，以餐饮、休闲为主 ，坚持中高档定位，渐渐产生品牌效应。 业态组合 96广场进行多元化的业态组合，满足消费者需求。 人气聚集 以餐饮拉动购物的方式吸引人气，同时以购物巩固消费者对96广场的偏好。 下沉式广场不定期举行各类推广活动，活跃商家气氛的同时不断吸引消费者眼光 。 项目可鉴优点 上海-96广场点评 62 上海-96广场点评 优势详细 地理位置地处城市核心 建筑风格欧美建筑风格，红色面砖色彩灵动 动线设计三个入口及下沉式广场形成良好的动线 业态布局多种业态设计，地下广场设计 其他细节下沉式广场、LED屏幕及户外广告位互动变现增加商业价值 上海-96广场启发 可借鉴方面详细 地理位置在城市核心营造全新商业中心（生活时尚中心） 建筑风格欧美建筑风格、异域风情值得借鉴 动线设计入口数量、人流动线及广场布局构建合理 业态布局多元化业态，满足不同需求，地下商业增加项目产品价值 其他细节 可适当增加大型LED屏幕及巨幅户外广告位，对于项目自 身造势，是一个闪耀的亮点 66 大拇指广场是一个以餐饮、休闲餐饮、休闲为主的中高档社区购物中心中高档社区购物中心 大拇指广场 开发商 开业时间 建筑形式 商业体量 所属类型社区购物中心 2005年7月9日 建筑面积11万平方米 开放式建筑群 上海证大商诚房地产开发有限公司 目标客户附近居民及周围工作、办公人士 上海-大拇指广场项目简介 本项目位于上海浦东著名的高档社区联洋社区中心位置联洋社区中心位置，主要客户为周边高收入居民周边高收入居民 商圈地理信息 天安花园 金桥出 口加工区 世纪广场 世纪公园 碧云国 际社区 张江高科 技园区 花木行 政文化区 竹园商 贸区 陆家嘴金 融中心 联洋社区 洋泾 项目所在区位概况 项目交通 情况 项目商圈 类型说明 项目地点 位于上海市浦东区芳甸路247号 数十条公交线路在此设立站点， 地铁2号线上海科技馆站距此10 分钟路程 项目位于浦东联洋商圈，商圈辐 射范围主要在浦东新区，属于区 域级商圈 上海-大拇指广场项目简介 大拇指广场由上海证大上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投资有限公司联合投资， 上海证大商诚房地产开发有限公司开发、运营。 投资商： 上海证大投资（集团）有限公司创建于1993年 ，主营业务为：证券投资管理、 企业资产委托管理、资产重组及收购兼并、企业财务顾问、证券投资咨询、实业 投资等，目前注册资本为3亿元人民币，管理和运营的资产规模约为20亿元 上海爱建信托投资有限公司是由上海爱建股份有限公司于1986年8月投资组建， 系全国首家民营非银行金融机构，公司注册资本金10亿元 开发商/运 营商： 上海证大商业旅游投资发展有限公司是证大集团房地产业务的旗舰公司 ，在 香港主板上市，连续三年跻身上海市房地产开发50强，并于2004年荣获上海 市房地产业四大著名商标之一 项目获得荣誉 2003年 被市商委等有关部门列为 “上海十大社区商业示范点”之一 被中华工商联合会评为“中国商铺100强”，被浦东新区政府部门称作“亮点工程” 2004年 CIHAF上海房地产优秀商业地产”称号 2004年 入选“海外影响力 中国蓝筹物业” “上海2005十大城市景观建筑” 2004年 2005年 上海-大拇指广场项目简介 69 项目所在区位概况 偶得 客户 离散 客户 核心 客户 目标客户分布于联洋社区、 碧云社区、花木文化行政区 和张江高科技园区 主要包括金桥出口加工区、 洋泾、主要商贸区 商圈地理信息 陆家嘴金融贸易中心 大拇指广场商圈核心区域为联洋住宅区，局限性比较强局限性比较强 上海-大拇指广场项目简介 70 大拇指广场坐落于高层住宅中间，交通较为不便交通较为不便 公交车站 隔离带 T T 出租车上车点 上海-大拇指广场动线设计 71 大拇指广场以“丁丁”字形的主动线布局，给顾客自由出入的轻松感 广场平面布局图 神奇 漂漂船 上海-大拇指广场动线设计 72 项目全景照片 大拇指广场采用开放式建筑形式开放式建筑形式，其错落、不经意的设计风格给人以 舒适、随意、休闲的感觉 上海-大拇指广场建筑设计 73 大拇指广场整体设计偏向时尚、潮流时尚、潮流风格 设计风格 随意、自我的建筑风格 敞开的购物环境 巨大的广告牌 上海-大拇指广场建筑风格及外立面 大拇指广场整体设计偏向时尚、潮流时尚、潮流风格 设计风格 风格各异的店面布置 轻松、惬意的就餐环境 上海-大拇指广场建筑风格及外立面 75 大拇指广场共有地上地上2 2层、地下半层层、地下半层商业楼层，各楼层功能均比较综合 ，主要突出了餐饮业餐饮业的主导地位. 各楼层租户分布 楼层功能 楼层主题举例 家乐福、停车场 唐朝酒店、影酷数码、 sport 100、证大艺术管 以服装为主，配套有影院、艺术馆、高档 餐厅 B1 家乐福、皇后餐厅、好乐迪 以餐饮为主，配以购物和娱乐，满足居民 基本生活需求 购物及公共服务 1F 2F 上海-大拇指广场业态布局 76 大拇指广场店铺分布图 上海-大拇指广场业态布局 77 大拇指广场商户数量中餐饮餐饮占了绝大部分，突出了广场的餐饮主题 大拇指广场功能租户数量占比 购 物 餐饮 娱乐 餐饮 娱乐 购 物 大拇指广场功能租户面积占比 BASE=11万平方米 上海-大拇指广场业态布局 78 大拇指广场主力店 项目主力店情况 唐朝餐饮 2F 高档中式正餐，满足高收入人 群消费 主力店名称与logo行业所在楼层概述 家乐福购物 1F、B1大型超市，满足周边居民日常 生活需要 好乐迪娱乐1F 大型连锁KTV，为居民提供娱 乐 次主力店名称与logo行业所在楼层概述 上海-大拇指广场业态布局 79 主要行业租户举例 项目品牌租户情况举例 购物餐饮娱乐休闲/服务 上海-大拇指广场业态布局 店铺布置相关图片 大拇指广场店铺实景图 餐饮街面 PAUL 主力店 上海-大拇指广场业态布局 店铺布置相关图片 大拇指广场店铺实景图 酒吧 服装店 上海-大拇指广场业态布局 大拇指广场在配套设