物业管理方案.doc

科技园用服大厦艾默生物业服务项目标薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈袅袈肂薄袄羀芇蒀袄肂肀莆袃袂芆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈羈羁膅蚇羈肃莁薃羇膆膃葿羆羅荿蒅薂肈节莁薁膀蒇虿薁袀芀薅薀羂蒅蒁蕿肄芈莇蚈膆肁蚆蚇袆芇蚂蚆肈聿薈蚅膁莅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃虿蚃肅膆薅螂膇莁蒁螁袇膄莇螀罿莀芃蝿膂膂蚁蝿袁蒈薇螈羄芁蒃螇肆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编 制 说 明 应艾默生网络能源有限公司搬迁物业项目招标组邀请，我公司于2003年8月26日收到了艾默生科技园物业招标书，即日公司成立了投标项目组，任命李晓峰为本次投标项目组的负责人，全权处理投标事宜。能够荣幸地获得这次招标组的投标邀请，是我公司与艾默生公司精诚合作的又一例证，我公司将竭诚为艾默生科技园物业提供优质的物业管理服务，充分发挥我公司在专业管理能力、服务理念、团队合作、员工素质、企业文化等方面的优势，严格依照深圳经济特区住宅区物业管理条例及实施细则、建设部颁发的相关文件及法律法规对物业实施专业化的管理，并参照“全国城市物业管理优秀示范大厦”标准，全力把艾默生科技园物业项目打造为精品大厦，使双方的合作成为“互惠互利，管理规范，诚信友好”的又一次演绎。本投标书依照艾默生公司招标书及招标答疑的要求编制而成。投标书中所称“本物业”、“大厦”均指科技园用服大厦艾默生物业，“甲方”、“艾默生公司”、“艾默生”均指艾默生网络能源有限公司。“本公司”、“公司”、“我们”均指投标单位深圳市旭生实业有限公司。而“用户、顾客”则指甲方工作人员及前来与甲方联系工作的来宾等。为保证承诺之严肃性，如果我公司中标，相关管理、服务内容和细节可在物业服务合同中予以明确。特此说明。 深圳市旭生实业有限公司法人代表：二零零三年九月五日目 录 第一章 物业概况5第二章 管理原则及方式8第三章 服务宗旨9一、服务之目的二、卓越管理服务之内涵体现三、服务总体规划 四、服务内容及服务承诺第四章 管理处内部组织架构17一、人员配置说明二、组织架构图二、岗位职责三、管理体系四、管理运行机制五、服务流程第五章 管理制度、质量体系文件简介50一、公司质量方针二、公众管理制度三、质量体系文件主要内容简介（目录）第六章 日常管理、服务工作概述57一、安全管理57 （一）工作内容（二）安全岗位管理要求（三）紧急事件处理与控制管理（四）消防安全管理（五）监控中心管理（六）安全管理内部管理（七）安全管理控制要点二、环境管理81（一）保洁绿化工作内容（二）环境管理方法及控制过程（三）环境管理服务标准（四）环境管理特别事项三、设备、设施维修养护88（一）设备管理服务内容（二）机电设备日常维护和保养（三）设备安全管理（四）机电设备的分类管理（五）房屋本体及附属设施的定期维护（六）小型增加改造工程（包括装修工程）的管理四、信息管理109（一）公司信息管理（二）与顾客之间的信息反馈渠道（三）顾客投诉处理（四）信息处理指挥中心五、资料文件管理111（一）需艾默生公司提供的资料（二）管理处需建立的资料（三）档案、数据管理办法第七章 管理处员工培训计划118一、管理人员的选聘二、培训计划第八章 特色服务124第九章 大厦内部改造、装修的协助监管与正式接管126一、“监管”阶段的任务二、正式接管与搬迁、入住的组织、配合三、“入住”准备和“大搬迁”的组织工作第十章 管理处开办费用与物资装备128一、开办费构成及金额二、主要物资装备情况第十一章 投标报价与财务分析128一、管理成本测算二、管理费标准与管理者佣金第十二章 相关违约处罚128附件一：公司简介 129附件二：深圳市旭生实业有限公司营业执照（复印件）附件三：深圳市旭生实业有限公司税务登记证（复印件）附件四：深圳市旭生实业有限公司物业管理资质证书（复印件）附件五：深圳市旭生实业有限公司荣誉证书（复印件）附件六：深圳市旭生实业有限公司法定代表人获得的政府荣誉证书（复印件）附件七：相关管理人员及技术人员的证书、证件（复印件）第一章 物业概况本物业地处南国“硅谷”深圳科技园工业园北区，周边均是中国知名的高新技术企业和名牌企业。大厦于1995年竣工投入使用，共七层、建筑面积19028m2，大厦内部配备有消防系统、闭路监控系统、动力系统、中央空调系统、门禁系统、电梯等配套设施设备，为技术含量较高的综合办公楼，原使用单位为华为技术有限公司，现承租（使用）人是享誉世界的“艾默生电气”在深圳的子公司艾默生网络能源有限公司。我公司在接到艾默生科技园物业招标书后，对招标物业进行了现场实地踏勘，根据踏勘了解的情况和从物业管理的角度分析，我们认为大厦具有以下几方面的特点：（一）占地和建筑面积不大，出入口较少，因而有利于管理和服务工作的开展。据我们查看图纸和实地踏勘现场了解，大厦除一楼南面几间设备房单独开门外，楼内工作人员和外来宾客均从大楼北面的主出入口出入，而东西两侧原设计的侧门一般情况下锁闭，只在特殊需要时开启使用。这些，为保证楼内安全、实施封闭式管理提供了较为有利的条件。（二） 从服务对象来看，内部较为“单一”（均为甲方员工），外部则广泛而复杂，因而管理和服务标准要求高。据了解，大厦在经过内部改造、装修后，迁入其中办公、工作的“艾默生”员工将达1100人左右，这些，是物业管理单位日常、较为固定的服务对象。而从外部来看，由于“艾默生”是世界知名的大企业，具有广泛的商务联系和众多的合作伙伴，因此日常前来大厦参观考察和进行工作联系、商务洽谈等的宾客将可能来自全国乃至世界各地。如何为这些特殊的服务对象提供高水准的服务，使他们对“艾默生”的美好印象“增值”，是大厦物业管理单位应认真对待的一个课题。（三） 物业用途较多，管理更需到位。从“艾默生”公司的规划来看，大厦内除办公用房外还设有各种实验室、机械加工间，七楼还有饭堂和配餐间等功能分区。因此，大厦实际上并不是单一的写字楼。对此，物业管理公司更应从实际出发，有针对性地提供相关服务。（四） 用户（承租户）主体单一，有利于物业管理公司与甲方进行良好的沟通和工作上的相互配合。这相对于有众多业主、承租户的大厦、写字楼而言，是一个有利的方面。（五） 部分配套设施老化、落伍，如不进行改造有可能影响今后的物业管理工作。从我们踏勘时向目前的管理单位了解的情况看，大厦配备的中央空调制冷机组、电梯、供水系统设备运行情况和使用功能良好，但消防联动报警系统设备为老式的模拟式，目前虽尚能正常使用，但据说一旦损坏都难以修复（因老式的备品、配件已不再生产）,还有闭路电视监控系统的显示器配置似也比较陈旧。这些问题，建议“艾默生”在大厦内部改造、装修时认真考虑，最好配合施工对上述方面一并进行改造、改装，避免以后万一需要改造时更多的投入和更大的难度。（六） 由于大厦占地面积小，大厦周围红线范围内的空地十分有限，可利用的车位太少。因于这一原因，大厦现在的使用单位华为公司把大厦一楼后面的相当部分作为“停车库”使用，而“艾默生”计划将一楼全部改作“实验室”等用途，并拟在大厦南面外侧加建一排设备放置处（原为华为公司露天停车位）。这样，大厦将来可供使用的只有东面空地上大约30-40个车位，我们判断远远不够使用。这一问题，提请甲方认真、审慎地考虑，以免大厦投入使用后由此带来种种问题。综合以上分析和我司的管理实践经验，我们认为，大厦的日常管理和服务必须满足在其中办公、工作的人员和外来宾客两方面的需要，同时在两方面下功夫：一是为大厦内全体工作人员和来宾创造一个安全、洁净而温馨的办公、工作环境和良好的商务洽谈氛围；二是为全体用户的日常工作提供可靠的技术支持和及时、周到的后勤保障服务，保证大厦各种配套设施、设备的正常运行和功能良好。有鉴于此，我们特提出“为世界知名企业服务，以一流管理业绩同辉”的口号和定位，以此要求和激励如中标后组建的管理处员工努力提高管理水平和服务技能、强化服务意识，使我们的服务尽快达到国内一流并向国际先进水平靠拢，使“旭生实业”与“艾默生”共同在深圳大地“生辉”。第二章 管理原则及方式我公司将参照深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则、建设部颁发的相关文件及相关法律法规对大厦实施专业化的物业管理，届时在大厦的物业管理服务中实施iso9000-2000版质量管理体系，严格按照公司质量体系文件要求进行日常管理和服务。另外，根据甲方的需求，还可提供个性化的专项服务。如果我公司有幸中标，我们将依据与甲方签订的物业服务合同，按合同约定进行日常管理和服务。第三章 管理服务宗旨科技园用服大厦艾默生物业管理服务宗旨-服务至诚 管理规范 追求卓越 进取创新一、管理服务之目的 创造并保持一流的办公环境和物业形象 保证物业使用功能正常，延长物业使用寿命 为日常工作和办公秩序提供有力之后勤保障 使甲方员工能够更好地集中精力于本职业务二、卓越管理服务之内涵体现 管理服务品质 服务人员素质 合作友好诚信 顾客满意度高三、管理服务总体规划我司致力于通过优质的管理服务，始终保持大厦整体用途满足甲方需求。我司将以扎实的物业管理服务为基础，强调以完善的安全管理、清洁绿化管理、设备设施管理以及建筑本体维护管理，保证大厦的各项物业使用功能得以充分的发挥和实现。保证物业本体、配套设备设施、立面、内外装修部位、绿化等环节的完好无损。延长物业的使用寿命，为大厦使用人营造一个整洁舒适的办公环境，使大厦能够保值增值，充分保障甲方的利益。在此基础上，我司将突出强化大厦物业管理的服务功能，以完善的后勤服务，使各类物业使用人能够充分、顺畅、科学、有序地使用物业的各个部分。同时，积极开展以“创造生活、享受工作” 为宗旨的大厦社区文化建设，为甲方员工营造第二个“家”。 其次，大力进行大厦管理机构的组织建设，建立一支高效的团队，为创造卓越物业管理提供组织职能上的保证。该方面的工作，首先要优化管理处的组织体系和内部架构，划分明确的部门职能和岗位职责；其次，制定完善的管理制度和行为规范；第三，加强人员甄选，组建优秀的管理服务队伍；第四，完善团队的考核与激励机制，充分调动员工的积极性与创造性；最后，形成一致的管理目标与价值追求、形成明晰的管理服务宗旨与服务理念，并将员工培训作为一项长期、重要的日常工作，常抓不懈。再次，加强业务管理、倡导优质服务。针对大厦从管理到服务两个层面的所有工作环节，制定完善的操作流程与作业指导书，保证工作的各个环节均能达到预期的效果与目标。为强化服务功能，我们在大厦管理处将设置专门的客户服务机构，一方面专职组织各项服务的实施与监督，积极以多形式、多渠道与顾客沟通，处理各种反馈意见或建议；另一方面，不断总结服务经验，研究各项服务的合理性和适宜性，不断改进服务。充分关注物业使用人的权益与要求、以客为尊，并且研究和把握顾客的心理特点和预期，在为其提供便利、周到的服务的同时，使之体会到人性化的关爱。总之，我司将致力建立起一个动态的、持续改进的、不断贴近物业使用人切实需要的服务体系。建立起科学合理的各项服务流程和监控体系，建立畅通的信息沟通与反馈渠道，以持续培训为纽带，强调服务过程中人员素质、仪态、标准化、质量、效率等诸要素的融汇和优化，使大厦的服务受到用户的赞许和行业的瞩目。物业管理行业有句名言：“细节体现了物业管理的精髓”。物业管理企业之间品牌、声誉、能力的差距，源自于对工作细节所持的认知和具体把握的能力，细节的“集合”标示了一个物业公司真正的管理水平和服务质量。关注细节、追求细节完美是“旭生实业”品牌的基础。我公司将凭籍多年来形成的专业能力，使大厦成为物业管理的又一个经典之作。四、服务内容与服务承诺（一）管理目标 在大厦内部管理上达到“全国城市物业管理示范大厦”标准。（二）管理要求 1.制定争创全国城市物业管理优秀大厦的内部规划与具体的实施方案并落实到各部门。2.大厦各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法完善。3.大厦日常管理应用计算机网络、闭路监控系统等智能化、现代化管理手段，进行科学管理。4.管理人员有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言规范文明。 5.主要负责人和业务骨干经过物业管理和相关专业技术培训，有较强的事业心和开拓精神。（三）房屋管理及维修养护1.房屋图纸档案、资料齐全、管理完善。2.各项大厦房屋使用和维护管理制度完善明确，落实房屋管理责任人。3.建立物业管理档案，所在区域、楼层清晰，随时可查。4.大厦各区域及楼层有明显标志及引路方向平面图。标识系统完整，功能明晰。5.大厦外观完好、整洁。6.装饰装修房屋不危及楼宇结构和他人安全。7.房屋完好率达100%。8.房屋零修及时率达100%，零修合格率达100%，落实维修回访制度和回访记录。（四）设备管理1、设备管理综合要求 （1）设备图纸、档案资料齐全，建立设备台帐、项目齐全、 目录清晰、管理完善，可随时查阅。（2）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。（3）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。（5）配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。2、供电系统（1）保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。（2）限电、停电按规定提前通知大厦使用人。（3）配电室管理严格按国家标准操作运行。（4）应急发电机可随时起用。在市政停电的情况下，保证发电机在5 分钟内运转供电。（5）制定临时用电管理措施并严格执行。3、消防系统（1）消防监控中心及消防系统配备齐全、完好无损，可随时起用。（2）落实消防安全责任人、专职消防人员和义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为0。（3）制定突发性火灾等灾害应急处理方案，绘制消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。（4）无火灾及其它安全隐患。4、电梯系统（1）电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。（2）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。（3）轿厢、井道保持清洁。（4）出现运行故障后，维修人员能在规定时间内到达现场维修。（5）电梯进行定期保养，各项保养及维修记录完整。5、给排水系统（1）.按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患（2）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。（3）所有排水系统通畅，雨季道路无积水，楼内无积水、浸泡发生。（4）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施，限水、停水能预先通知大厦使用人。（5）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，不发生大面积跑水、泛水、长时间停水事故。6、中央空调系统（1）系统整体运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。（2）系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并做好记录。 7、 安防监控系统（1）保证系统正常运行,无设备安全事故。（2）安防系统定期由设备责任人进行检查和维护,发现故障及时处理,无安全隐患。(五)公用设施管理1.公共配套服务设施完好，无随意改变用途。2.公用照明、通讯、邮电设备设施完好，工作正常。3.道路畅通，路面平坦，交通标志完善。4.制定交通车辆管理制度，机动车、非机动车无乱停乱放。(六)环境卫生消杀管理1.环境卫生管理制度完善并认真落实。2.环卫设施齐备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾清运点（站）等保洁设施。3.实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督，公共走道、地下室、天台、停车场等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。4.无乱设摊点、广告牌、乱贴乱画等现象。5.按规定定期进行消杀工作。(七)绿化管理1.绿地面积符合规划设计要求。2.绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。(八)安全管理1.实施封闭式安全管理。2.实行24小时保安制度。3.安全管理员有明显标志，工作规范，作风严谨。4.危及人身安全处设有明显标志，制定有防范措施。5.无因管理责任引发的刑事、治安案件和交通事故。(九)物业档案数据管理1.实现物业档案资料的系统化、科学化、计算机化管理。2.配备专职档案管理人，完善各项管理制度，对所有档案严格集中管理。3.各种物业管理资料齐备，条目清晰、标识齐全、分类明确、易于查找。4.采用计算机文档、文字资料、图表图片资料等多种形式的文件储存方式管理档案资料。5.绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。(十)其它努力减低管理成本，最大限度地为甲方提供及时、周到、优质的各项管理服务工作。(十一)服务承诺序号项 目指标备 注1设备完好率100%2设备维修及时率98%3维修工程质量合格率100%4路灯完好率95%5道路完好率98%6道路使用率99%7公共文体设施、休息设施、小品雕塑完好率100%8绿化完好率100%9清洁保洁率100%10大厦消杀率100%11标识完好率100%12治安案件发生率01%以下13投诉处理率100%14管理人员持证上岗率100%15管理人员专业培训合格率100%16顾客满意率98%第四章 管理处内部管理架构一、人员配置说明为了实施有效的管理和优质到位的服务，管理处必须依托和设置合理的组织架构，配备能胜任各专业、各岗位管理运作和实际操作要求的管理和服务人员。根据大厦的建筑面积、设备设施配置、管理范围和服务深度等要求，在考虑管理处人员编制时，我们既参照了深圳市有关写字楼物业不同的收费标准、服务要求与人均管理面积指标，又考虑了大厦对服务工作的特殊要求（比如要管理单位负责“办公区域的保洁”），最终确定员工编制总数为36人。根据管理学上合理的“管理幅度”的思想和依据专业、服务项目合理分工的原则，为了实施有效的管理和控制，管理处将采用简单明了的组织架构，以减少管理层次，尽可能防止内部信息在传递过程中的失真和保证服务的高效、及时。为此，管理处设主任1人，主任助理1人，下设安全管理部、环境管理部、维修技术部和客户服务部4个部门。管理处主任（1人）：全面主持、负责管理处的日常管理和服务工作，对上级公司负责。主任助理（1人）：兼任客户服务部主管，协助主任处理管理处日常事务和部门之间的协调事宜，侧重与顾客之间的沟通和客户关系的处理，在主任不在岗时按授权临时主持管理处全盘工作。安全管理部（共14人）：安排和督导保安人员24小时值班，负责大厦的保安监控、出入人员管理、外围巡逻和车辆行驶、停放指引等，维护大厦范围正常的公共秩序和人员、设备设施安全。环境管理部（共14人）：负责整个大厦内外的保洁、环境美化和绿化植物的日常养护工作，为用户和外来宾客创造良好的环境氛围。维修技术部（共4人）：维修主管兼空调管理，具体负责各机电系统设备的运行管理和巡视检查、日常例行的维护和保养、一般性技术问题的处理（维修），以及用户办公、工作区域水、电的日常应急维修等。客户服务部（2人）：负责协助甲方相关人员接待来访宾客，联系大厦内的各用户，及时协调、解决用户反映的问题和投诉，组织为用户提供各种商务和后勤服务，为他们解除后顾之忧。为有利于工作上的协调和客户反映问题的及时解决，客户服务部主管拟由主任助理兼任。二、组织架构图完善明晰的管理职责，建立高效、精干的组织架构，是管理处保证管理服务成效的前提。大厦管理处拟采用下图所示的组织架构。管理处主任1人深圳市旭生实业有限公司 艾默生网络能源有限公司管理处主任助理1人维修技术主管客户服务主管安全主管环境主管人事后勤助理1监控室消防管理3大堂管理员3巡逻岗员5大堂助理1换休人员2弱电维护1保洁消杀班129强电系统维护1空调维护管理1电梯维护保养1绿化养护 12三、岗位职责管理处主任岗位职责 管理处实行在公司领导和甲方监督下的主任负责制，管理处主任全权负责管理处的经营管理工作，带领