工程规划书PPT(二十四城五期为模版).pptx

以二十四城五期示例 工程管理规划书 【模版】 华润置地成都大区工程管理部 2012年10月 本项目工程管理规划书模板主要对 项目工程概况、项目建设流程、工程管理难 点及重点分析、项目合约规划、项目组织机 构、前期工作安排、施工总平面布置、工程 进度管理规划、施工单位的选择、工程质量 管理规划、安全文明施工管理规划等各部分 的编制进行了描述，并在此基础上对各部分 的编制原则及内容进行了说明。 此外结合项目工程管理规划模板编 制工作的需要，在此仅以成都大区二十四城 五期项目为示例，对项目工程管理规划书 模板的编制要求及主要内容进行了示例。 前言 项目工程管理规划书是项目工程 管理的前瞻性、纲领性文件，不仅可以为 项目实施阶段各主要分部分项工程（如精 装修、幕墙、机电、展示区等）工程管理 管理工作提供依据，同时也可以有效规避 项目实施过程中的分项，从而为项目总体 目标的顺利实现奠定基础。 项目工程管理规划书的编制工作 ，应由项目工程负责人（项目经理）负责 牵头组织项目部各专业工程师及公司内部 各相关职能部门，在全面梳理项目工程建 设过程中可能面对问题及制定初步应对措 施的基础上，统一编写，以真正实现“谋 定而后动”。 1 总则 2 项目概况 3 以往同类型项目经验 教训分析 4 当地建筑市场分析 5 项目管理目标 6 营销规划及配合要求 7 客服规划及配合要求 8 物业配合要求 9项目部管理规划 10项目设计管理规划 目录 11项目合约管理规划 12项目招标管理规划 13项目开发工作规划 14项目实施管理规划 15项目沟通协调管理 16项目文件信息管理 17交房管理规划 18风险管理 19后评估管理 AB 一 总则 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 编制目的 2编制依据 3项目工程规划书模版管理流程 3 编制流程 4 检查流程 1、编制目的 在全面梳理项目实施阶段可能面对问题及制定初步应对方案的基础上，为项目阶段的项目管理工作提 供有效的依据和参考，并以此为项目总体目标的有效顺利实现奠定基础。 2、编制依据 项目运营目标策划书 项目关键节点计划 项目总控计划 项目设计文件 公司项目管理文件及有关技术标准 项目地块及周边环境踏勘报告 项目部业绩合同 【编制指引】 编制依据应列明编制过 程中参考依据的各种文 件。 一 总则 【编制指引】 明确工程规划模版 的制定及维护更新流程 各环节的主要工作。 一 总则 制定及更新 工程管理 规划书模 版 新建项目 编制工 程管理规 划书 新建项目 工程管理 规划书 执行过程 跟踪 新建项目 工程管理 后评估 提炼工 程管理规 划书模版 改善建 议 3、工程管理规划书模版制定及维护更新流程 4、编制流程 【编制指引】 编制流程由城市公司项 目部根据工程规划书模 版，收集设计、成本、 招采、营销、客服、物 业等部门规划书文件， 汇总形成工程规划书初 稿； 评审流程由城市公司工 程部组织，大区工程部 参与评审。 一 总则 5、检查流程 【编制指引】 为反馈各城市公司工程规 划书执行情况，完善工程 规划书模版，大区工程管 理部按季度对各城市公司 工程规划书执行情况进行 检查，总结各城市公司工 程规划书各关键点的执行 情况，优化模版，使工程 规划书体系更好的落地。 一 总则 项目工程管理规划书检 查要点主要涵盖工程进度计划执 行情况、工程质量管理及工程实 体质量、安全文明管理等。 城市公司检查：通过月度巡 检的形式对在各建项目的工程进 度计划执行情况、工程管理行为 及工程实体质量、安全文明施工 检查，且形成专项巡检报告报大 区工程管理部备案。 【编制指引】 为反馈各城市公司工程规 划书执行情况，完善工程 规划书模版，大区工程管 理部按季度对各城市公司 工程规划书执行情况进行 检查，总结各城市公司工 程规划书各关键点的执行 情况，优化模版，使工程 规划书体系更好的落地。 一 总则 大区工程管理部季度检查：大区工程部通过季度检查的形式对各在建项目关键节点计划 的执行情况、工程管理行为及工程实体质量、安全文明施工等进行检查评价，并形成季度检 查报告，大区工程管理部进度检查的结果作为项目年度业绩合同考核的重要依据。 【编制指引】 为反馈各城市公司工程规 划书执行情况，完善工程 规划书模版，大区工程管 理部按季度对各城市公司 工程规划书执行情况进行 检查，总结各城市公司工 程规划书各关键点的执行 情况，优化模版，使工程 规划书体系更好的落地。 一 总则 1）关键节点计划季度检查表 2）工程质量管理行为及工程实体质量检查 详工程项目质量季度检查评价实施规划 3）工程安全管理检查 详工程项目安全季度检查评价实施规划 项项目关键节键节点计计划第季度检查检查表 序号节点名称计划完成时间本季度完成情况计划状态备注 1施工达到预售条件 2主体结构封顶 3外架拆除 4质监验收 【编制指引】 为反馈各城市公司工程规 划书执行情况，完善工程 规划书模版，大区工程管 理部按季度对各城市公司 工程规划书执行情况进行 检查，总结各城市公司工 程规划书各关键点的执行 情况，优化模版，使工程 规划书体系更好的落地。 一 总则 项目工程管理后评估：通过项目工程管理后评估的实施，对工程管理规划书的最终 执行情况进行总结分析，并在此基础上提炼后续的项目管理及工程管理规划书模版改善 建议。 工程规划书 二 项目概况 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 项目规划 2 场地现状 及周边环境 3 标段划分 1 项目规划 项目占地32481.91，其中包含五栋住宅 （1#楼24层、2#楼32层、3#楼为17层、5#楼 20层、7#楼32层、），建筑面积约104520.15 ；一栋办公楼（4#楼18层），建筑面积约 16836.83；一栋商业楼（6#楼2层），建筑 面积约1626.08；一栋综合楼（6层），建筑 面积约5128.81；2层地下室，建筑面积约 54568.68。 【编制指引】 此部分应包含项目位于具 体位置、项目占地面积、 业态等经济指标并附图。 二 项目概况 2 场地现状及周边环境 【编制指引】 此部分应包含项目地理位 置及场地现状，项目规划 需要考虑的客观因素。 （1） 地理位置及场地现状 二十四城五期用地位于二十四城片区东南部，南 面与双桂公园相邻，西面相邻双城二路，北面毗 邻市政规划道路，东面与幼儿园用地和政府空地 相邻。 项目地块北侧为规划道路，道路对面为二十四城 六期项目用地；西侧为双城二路；东侧为幼儿园 规划用地和政府预售空地；南侧为双桂公园；东 北角规划道路丁字路口斜对面为目前在建的二十 四城四期。 二 项目概况 【编制指引】 此部分应包含项目地理位 置及场地现状，项目规划 需要考虑的客观因素。 （2） 场地规划需要考虑的客观因素 项目地块北侧的规划道路为唯一进入施工场内的 道路，可兼做施工道路和施工场地。 东侧幼儿园和农贸市场用地可临时作为施工场地 ，但由于公司要求该配套项目需和五期同时交付 ，故需考虑五期主体封顶后的场地转换。 由于场地限制一标段可利用场地有限，地下室施 工阶段需在基坑底部设置钢筋加工房，需考虑地 下室顶板完成后的场地转换工作。 二 项目概况 3 标段划分 【编制指引】 此部分应包含项目各标段 的具体划分情况并附图。 项目划分为两个标段： 一标段总包单位中普建设，包括4#楼、5# 楼、6#楼、7#楼、大门及相应地下室部分； 二标段总包单位为江苏中兴，包括1#楼、2# 楼、3#楼、综合楼及相应地下室部分。 三 项目管理目标 4 参建单位信息 【编制指引】 此部分应包含项目各主要 参建单位。 三 项目管理目标 标段一标段二标段 土方宇通地基四川麟鑫建设 护壁集奥建筑 降水集奥建筑 总包中普建设中兴建设 监理四川省城市建设工程监理有限公司 目前已确定土方、护壁、降水、总包及监理单位： 工程规划书 三 同类型项目经验教训分析 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 计划执行分析 2 质量管理分析 3安全文明施工分析 三 项目管理目标 【编制指引】 此部分应包含以往项目影响计 划执行的主要原因分析。 （1）开发办证对工程计划影响较大，二十四城三期由于开发办证滞后，在工程地 下室完成后被政府强制停工两个月。 （2）外装石材幕墙对计划影响较大，二十四城三期是公司第一个大面石材幕墙工 程项目，由于经验不足，未能提前计划好外装与砌体、外架、土方回填、小市政 和景观的关系，导致过程节点有延迟。 （3）设计变更对计划影响，二十四城三期精装房改造水电点位更改在工程完成至 二十层时才发变更，返工量大，对计划的执行影响较大。 （4）砌体的插入时间，由于砌体是承前启后的一项关键项目，二十四城三期由于 砌体插入较晚，对后面工期影响较大。 （5）改造工程对工期影响，预改阳台封窗需在规划验收后再施工。 1 计划执行分析 三 项目管理目标 【编制指引】 此部分应包含以往项目影响计 划执行的主要原因分析。 外装石材，二十四城三期由于工期较紧，石材排版施工时间较短，现场石材色 差较大。 设计细节不全，二十四城三期石材幕墙许多收口节点设计图纸不够明确，造成 收口式样乱，整改量较大。 防盗门成品保护，由于工期紧，防盗门安装后室内整改量任较大，防盗门的损 伤较大。 2 质量管理分析 3 安全文明施工分析 二十四城三期未能充分利用好中庭游泳池，造成现场较混乱。 【编制指引】 此部分应包含以往项目影响安 全文明施工原因的分析。 工程规划书 四 当地建筑市场分析 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 当地建设管理环境分析 2 同类工程质量、工期及成本情况 3 供方市场分析 四 当地建筑市场分析 【编制指引】 本章节只针对外地新进城市， 在首期开发的项目中当详细描 述。 对当地同类工程建筑市场情况进行分析，应包括如下内容： （1）当地报批报建、过程验收、竣工验收备案的手续流程、前置后置工作、大概周期、应准备 的资料、对项目部的要求等，如售楼处、展示区报批、规划方案公示、施工许可证办理、销售（ 预售）证的办理及对工程形象进度的要求、滞土消纳手续、办理新型材料发展基金、散装水泥保 证金、节能备案、夜间施工许可等； （2）在手续不全提前开工时，与当地政府部门，如住建委、质检站、安监站、城管局、规划 局、消防局等的沟通，以及项目被处罚时，项目部应采取的措施； （3）当地建设主管部门对于涉及自然资源等的施工工艺是否有专项规定。对于有专项规定的， 应在设计、招投标、施工过程中注意遵守。 （4）土地及相关资料（文物勘探、地质灾害评估等）的接收； （5）当地建筑市场总包、分包资源状况，以及是否存在半垄断资源和完全垄断资源，例如消 防、电信、燃气、热力、电力、给水、排水等； （6）同类工程质量、工期及成本情况，有无可参照标杆； （7）当地优秀同类工程的建设、设计、监理及施工单位情况、工作习惯。 工程规划书五 项目管理目标 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 质量管理目标 2 计划管理目标 3 安全管理目标 五 项目管理目标 质量 【编制指引】 计划管理目标依据项目实际情 况编制，应包含0.00、竣工 备案、清水房交付等节点计划 完成时间。 质量管理目标从以下层次确定 1）合格； 2）各地方省级奖项如； 3）国家级奖项詹天佑奖、鲁 班奖、国优等。 成本管理目标应包含例如合同 总价在内的控制目标标。 （1）做好主体质量，争创优质结构杯； （2）实现各工序检查点全覆盖检查，各工序间平稳交接； （3）实现竣工验收、消防验收、规划验收等关键验收工作一次性通过； （4）交房时实现一次性交付率不低于98%； （5）交房时实现户均报事条数不超过一条。 成本 在施工前期招标合约中详细明确各单位工作范围、标准和交界面划分，在工程开始 前做好合同交底工作，避免由于交界面不清和标准不明确所造成的成本的增加。在 施工过程中不断比选优化方案，做到技术交底先行，样板先行，做到不返工，不浪 费。在保证工程质量和产品品质的前提下节约成本。特别要做好施工过程的组织工 作，避免由于组织不力而产生的不必要的费用。 计划 （1）2012年10月20日前达到0.00，达到预售条件； （2）2014年3月31日前完成竣工备案，2014年7月30日前完成所有预改工作和整 改工作，顺利完成清水房交付。 五 项目管理目标 【编制指引】 安全管理目标依据实际情况编 制，但应包含环境、安全、文 明等工作计划完成目标。 团队建设目标应包含团队建设 目标及管理型人才的培养目标 客户满意度目标应该包含客户 满意度预期目标值。 团队 建设 客户 满意 度 二十四城五期在建设过程中要注重员工的培养和团队的成长。秉承公司人才战略， 注重人的培养，将普通人培养成优秀的人，将优秀的人培养成卓越的人。 贯彻公司高品质战略和毫厘工程标准，在保证工程质量的同时就工程 细节多与设计部研讨，将产品细节特别是人性化方面做到最好，争取 在盖洛普客户满意度调查中取得优异成绩。 安全 （1）创建标准化工地； （2）项目全过程施工无重大安全事故，做到现场人员零死亡； （3）做好现场安全文明工作，做到政府职能部门（安监站、城管、街 道办等）现场检查零处罚。 工程规划书六 营销规划及配合要求 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 项目营销规划 2 营销配合要求 六 营销规划及配合要求 【编制指引】 项目部应提前咨询营销及部门 并结合以往的工程经验，明确 需项目部配合的工作以及后期 可能发生的工作，列清单说 明。针对每项配合工作，项目 部应提出对应措施，包括方 案、实施时间、人员安排等一 系列内容。 1 项目营销规划 推售节点楼栋预售时间 一批次511月3日 二批次312月8日 三批次1-213年2月 四批次4.613年4月 五批次713年6月 2 营销配合要求 售楼部实施要求 二十四城五期售楼部将继续沿用二十四城一期会所。 实景样板区及样板房实施要求 二十四城五期将继续在售楼部进行打样。 工程规划书七 客服规划及配合要求 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 客服工作规划 1 客服工作规划 （1）根据以前各项目整改工作中业主提出的常见设计问题，由其是涉及安全、影响正常 功能使用或给业主生活带来不便的设计问题，对现行图纸进行审核，尽可能纠正或改善， 避免继续出现类似问题； （2）提出整改工作中，与设计相关的常见质量问题，通过改进设计方案减少或避免后期 房屋中继续出现同类问题。 图纸会审 【编制指引】 项目部应提前咨询服部门并结 合以往的工程经验，明确需项 目部配合的工作以及后期可能 发生的工作，列清单说明。针 对每项配合工作，项目部应提 出对应措施，包括方案、实施 时间、人员安排等一系列内 容。 七 客服规划及配合要求 七 客服规划及配合要求 【编制指引】 项目部应提前咨询服部门并结 合以往的工程经验，明确需项 目部配合的工作以及后期可能 发生的工作，列清单说明。针 对每项配合工作，项目部应提 出对应措施，包括方案、实施 时间、人员安排等一系列内 容。 合约管理 施工单位维保约束 1）合约中应约定保维修期内，交房后不同时段施工单位人员的驻场数量； 2）合约中应明确不同整改问题的报事接单时间； 3）约定不同工程类别的整改报事完成时限，出现较大问题应有负责人到场参与协商解决； 4）约定超过接单时限、超过进场整改时限或未在约定时间内完成整改、超过2次返修，公 司有权在不通知对方的情况下转第三方施工单位维修，费用由施工单位的质保金中扣除， 并加收15%的管理费； 5）因整改原因业主提出赔偿要求或通过诉讼给公司造成声誉受损、财产损坏，公司有权向 施工单位提出赔偿要求。 备品备件 精装房备品备件比例配备清单(原有合同约定：参考公司现有精装房) 清水房备品备件配置清单 【编制指引】 项目部应提前咨询服部门并结 合以往的工程经验，明确需项 目部配合的工作以及后期可能 发生的工作，列清单说明。针 对每项配合工作，项目部应提 出对应措施，包括方案、实施 时间、人员安排等一系列内 容。 工程进度信息通报 （1）各类证件、手续是否齐全（竣工备案证、分户验收表、规划许可证等）； （2）房屋是否依据合同要求功能、设施都已完善（绿化、公共设施、强弱电等）； （3）有无影响业主使用的设计缺陷或遗漏； （4）做好交房预案。 工程质检 （1）过程监控； （2）销售合同交付标准符合性核对； （3）物业承接查验。 交房前风险检查 （1）各类证件、手续是否齐全（竣工备案证、分户验收表、规划许可证等）； （2）房屋是否依据合同要求功能、设施都已完善（绿化、公共设施、强弱电等）； （3）有无影响业主使用的设计缺陷或遗漏； （4）做好交房预案。 七 客服规划及配合要求 【编制指引】 项目部应提前咨询服部门并结 合以往的工程经验，明确需项 目部配合的工作以及后期可能 发生的工作，列清单说明。针 对每项配合工作，项目部应提 出对应措施，包括方案、实施 时间、人员安排等一系列内 容。 交房 （1）制定交房方案； （2）准备、布置交房现场； （3）组织交房； （4）及时解答业主提出的问题，整改业主的报事； （5）交房完后及时回访 工程整改 （1）业主报事录入OA ； （2）及时通知施工单位在规定的时限内整改完成； （3）与业主沟通整改方案； （4）完成后及时通知业主验收。 其他 （1）业主投诉； （2）业主活动。 七 客服规划及配合要求 工程规划书八 物业配合要求 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 设计阶段 2营销策划阶段 3 工程施工阶段 4 项目集中交付阶段 八 物业配合要求 【编制指引】 此部分包含设计、营销、工程 施工及项目集中交付阶段需与 物业配合内容，以附件内容为 例。 交房 1 设计阶段 2 营销策划阶段 3 工程施工阶段 4 项目集中交付阶段 设计阶段需与物业配合内容 根据开发公司产品定位以及物业服务费测算模板、结合市调报告，初步确定该项目物 业服务费、进行物业管理招投标、前期物业管理合同的编制、备案及临时管理规约，需要 开发提供相关文件办理。 工程施工阶段需与物业配合内容 项目集中交付阶段需与物业配合内容 工程规划书 九 项目部管理规划 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 项目组织构架图 2 关键岗位职责 【编制指引】 需包含一下信息： 职位 人数 实际到岗情况 九 项目部管理规划 依据项目特点以及拟采用的承 包管理方式，二十四城五期拟 采用如图所示的项目管理组织 架构，共有包括项目经理李晓 刚、设计主管郑斌等在内的 16名项目管理人员。 主要岗位职责链接 1 组织构架图 2 主要岗位职责 工程规划书 十 项目设计管理规划 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 设计界面划分及设计图纸清单 2 设计图纸管理 3 种地啊关注分项及部位 4 材料设备封样计划 5 设计配合要求 十 项目设计管理规划 【编制指引】 此部分主要包含设计界面划分 及设计图纸清单要求、设计图 纸管理（包含进度管理和质量 管理）、重点关注分项及部 位。 交房 1 设计界面划分及设计图纸清单 2 设计图纸管理 3 重点关注分项及部位 （1）建筑主管、装修设计师及景观设计师共同参与讨论设计界面划分方案并确定最终方案 ，建筑主管负责出界面划分图； （2）设计图纸发放，设计图纸由设计部助理统一发放项目部，项目部确认图纸完整后在设 计图纸清单上签字； 建筑主管严格按照项目关键节点的出图时间要求设计方完成图纸设计任务， 保证图纸报建、清单编制、招标、施工各阶段的顺利开展。 各专业负责人负责各专业施工图设计过程中的质量管控；督促设计方的设计 成果必须满足公司要求。 （1）石材幕墙、玻璃幕墙设计：设计图纸质量把控及施工过程把控。 （2）门窗二次深化设计：设计图纸质量把控及施工过程把控。 进度管理 质量管控 十 项目设计管理规划 【编制指引】 此部分包含设计部对材料设备 封样计划。 交房 4 材料设备封样计划 设计部对确认材料样品进行封样，施工前提供项目部。 5 设计配合要求 图纸会审及设计交底 （1）设计交底分设计理念、设计意图交底和设计重点、难点交底。 （2）工程开工前设计部、增值服务部各专业对图纸进行内部审查，审查意见反馈设计方进 行修改。 设计变更管理 设计变更提出，信息反馈至建筑主管，建筑主管与设计单位共同确认变更方案，建筑主管或 相关专业设计师按照公司流程办理变更手续并发放变更单与项目部。 深化设计管理 设计部负责外装、门窗二层深化设计，并对深化图纸进行内部审核，审核意见反馈设计方进 行修改。 设计人员现场支持及驻场要求 设计人员固定每周2次到现场解决施工问题。 【编制指引】 此部分包含设计部对项目部配 合工作，主要包括图纸会审及 设计交底、设计变更管理、深 化设计管理、设计人员现场支 持及驻场要求。 工程规划书 十一 项目合约管理规划 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 成本管控目标 2 合约规划 3 合约管理 十一 项目合约管理规划 【编制指引】 此部分应包含成本控制具体目 标。 交房 1 成本控制目标 2 合约规划 项目目标成本（定稿版）作为项目开发的成本的最高限额是成本控制的总目标。项目目标成 本主要包括土地费用、开发成本、开发费用、税金、转入成本及转出成本。项目执行过程中 ，应加强各部门协同工作，通过科学的协同管理，减少人为因素造成的损失及浪费，高质高 效完成本期开发项目。 本期工程成本控制目标以目标成本为最高控制限额。 前期管理 （1）设计阶段管理 （2）招标阶段管理 A 规范合约分判界面划分 B 深化明确招标图纸 C 明确设计标准 D 细化合同内容 E 提高评标风险提示 【编制指引】 此部分应包含前期规划、总包 预算管理、过程控制、结算管 理。 总包预算管理 （1）统一清水房做法 （2）加强预算过程审核管理 （3）关注图纸版本变化 过程控制 （1）加强变更的合理性及规范性 （2）保证变更完整性及有效性 （3）提高上报签证的及时性 （4）做好反索赔记录 结算管理 为保证项目后期结算的顺利开展，防止个别分判商无故延误结算时间，在工程竣工后，合约 部、招采部及项目部等相关部门会同合作单位制定合理的结算计划，以便从项目整体角度管 控结算情况。 十一 项目合约管理规划 【编制指引】 此部分应包含前期规划、总包 预算管理、过程控制、结算管 理。 工程规划书 十二 项目招标管理规划 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 项目招标策略 2 项目招标采购计划 3 招标协同要求 4 履约评价管理 十二 项目招标管理规划 【编制指引】 此部分应包含针对项目的具体 招标策略。 交房 1 项目招标策略 （1）按照公司的招标模式，分为战略采购、集中采购、联合采购、单独招标和直接委托。 （2）部分招标将联合绵阳、重庆公司共同招标。 （3）二十四城五期定位为改善型产品，以中小户型为主，其供方库选择以中档单位为主。 （4）二十四城五期为两层地下室，部分地下室设备的要求可能高于一层地下室，需提前预 备供方库。 （5）二十四城五期含有独立商业楼，需提前预备商业方面的供方库。 （6）在招标中逐渐融入信付通工作，提前和投标单位就付款模式进行沟通。 （7）做好零星招标规划，特别是涉及到营销的临时性要求（临时样板房、实景示范区）。 详见招标阶段计划管理。 2 项目招标采购计划 【编制指引】 此部分应包含该项目的招标计 划管理（详见附件格式）。 十二 项目招标管理规划 【编制指引】 此部分应包含项目招标各协同 方需配合工作内容。 交房 3 招标协同要求 （1）设计部及时提供足够设计深度的招标图纸，如果设计到装饰工程，大样图、节点图、 选型定样单等。 （2）电梯为标准配件，设计部可进行电梯选型工作，以便及时签订合同。 （3）设计部或者工程管理部提供技术标准。 （4）工程部提供开办计划。 （5）因集团对资金使用的要求，需要各合同执行部门提供月资金计划，以便财务部安排商 票使用金额。 （1）履约评估方法 （2）结算评估方法 （3）维保评估方法 （4）供方综合评定办法 （5）供方定级 4 履约评价管理 【编制指引】 此部分应包含履约评价方法、 结算评估方法、维护评估方 法、供方综合评定办法、供方 定级等内容。 工程规划书 十三 项目开发工作规划 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1 项目开发事项清单及计划 2 重难点事项及应对措施分析 十三 项目开发工作规划 【编制指引】 此部分包含开发工作中重难点 事项及应对措施分析，例如： 建设工程规划许可证办理 施工许可证办理 并联验收 开发协同要求 交房 1 项目开发事项清单及计划 项目开发事项清单及计划 2 重难点事项及应对措施分析 建设工程规划许可证办理 在总结分析以往项目报建工作经验教训的基础上，就主管部门审图的要点及注意事项对项目 建筑设计主管，并在建筑规划设计过程中就是就阶段行的设计成果同当地规划主管部门进行 沟通，以在减少报建工作反复次数的基础上确保建设工程规划许可证办理工作按计划完 成。 施工许可证办理 由项目部、开发部、设计部、营销管理部、施工单位相关证件办理负责人组成项目联合小组 ，随时跟进项目开发进度计划。每周两次会晤各节点完成情况，根据实际变动调整计划节点 ，同时制定相关保障措施。 联合小组每两周进行总结，就节点推迟问题制定补救措施并报公司相关部门及领导，寻求公 司资源帮助； 督促项目部提前完善场地临设、施工围墙、施工道路、安全维护等，并对总包单位提供资料 的完备性及及时性进行跟进，且提前完成相应的证照办理，待规划许可证完成后立即报入办 证窗口。 【编制指引】 此部分包括项目开发事项清单 及计划。 并联验收 成立由开发部、工程部、项目部、物业公司等有关部门共同组成的项目验收联合工作小组， 并结合项目关键节点计划及现场实际进度编制相应的项目验收计划，且由工程部对 项目现场的施工进度进行及时跟进及确认。 项目验收联合小组以周例会的形式对现场施工及验收工作的实际进度进行总结，并在沟通确 认项目验收实施困难的基础上寻求公司资源，以有效推动项目验收工作的顺利进行。 开发协同要求 在施工许可证及项目竣工验收工作中，需项目部依据主管部门的有关要求及有关证照办 理的规定，督促总包及各分包单位提供相应的资料及完成相应的现场实体工程。 十三 项目开发工作规划 【编制指引】 此部分包含开发工作中重难点 事项及应对措施分析，例如： 建设工程规划许可证办理 施工许可证办理 并联验收 开发协同要求 工程规划书 十四 项目实施管理规划 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 工程规划书 1重难点及应对措施分析 2 重难点事项及应对措施分析 十四 项目实施管理规划 【编制指引】 编制内容需要包含项目地质情 况分析、周边配套设施施工影 响、施工重要环节分析、项目 场地特点及材料运输分析。 1 重难点及应对措施分析 二十四城五期基础土质较差，需在基础施工前对地基进行处理，处理范围主要为1#、2#、7#楼区域。 重难点-1：施工条件复杂 处理措施 拟采用旋喷桩的方式对1#、2#、7#楼区域的地基进行处理，其中7#楼区域为一标段，1#、 2#楼区域为二标段。 （1）旋喷桩施工工艺为： 土方单位挖土至垫层底标高旋喷桩进场施工引孔至设计深度旋喷作业挖 除30cm护桩段桩间土并截桩外运桩基承载力试验30cm碎石褥垫层铺设并压实。 （2）地基处理工期安排为： 1）进场开始旋喷桩施工工期20天（2012-6-30至2012-7-19）； 2）护桩段及桩间土清理10天（2012-7-20至2012-7-30）； 3）穿插检测（2012-7-15至2012-8-8）； 4）褥垫层铺设（2012-8-5至2012-8-10）。 重难点-2：幼儿园和农贸市场施工对二十四城五期的影响 由于现场场地限制，二标段临时占用幼儿园用地作为办公用地和材料加工堆放用地。故幼儿园 开工后对现场布置会有一定的影响，由于幼儿园水电气要从五期接驳，加之幼儿园工期较短， 故计划在五期封顶后再开始幼儿园施工，届时五期钢筋、模板工程已基本完成，材料加工堆放 场地大为减少。幼儿园可与五期同时竣工验收，即保证了幼儿园竣工验收时水电气的正常使用 ，又保证了五期施工场地的要求。 二十四城五期农贸市场建议关键节点计划 二十四城五期幼儿园建议关键节点计划模板 二十四城五期和幼儿园、农贸市场的工期联系图 【编制指引】 编制内容需要包含项目地质情 况分析、周边配套设施施工影 响、施工重要环节分析、项目 场地特点及材料运输分析。 十四 项目实施管理规划 重难点-3：场地转换 二十四城五期场地狭小，土方回填对场内施工场地和施工道路的形成和布置有很大影响。 【编制指引】 编制内容需要包含项目地质情 况分析、周边配套设施施工影 响、施工重要环节分析、项目 场地特点及材料运输分析。 处理措施 （1）地下室顶板完成后，及时进行顶板和侧面的防水及防水保护层施工，在顶板全部施工完成 后，按设计要求时间对地下室中庭后浇带进行施工，并施工防水及防水保护层。 （2）地下室封顶后及时进行地下室周边土方回填，在场地形成环形施工通道，打通连接5#楼、 4#楼、3#楼的通道。同时在靠双城二路总平规划大门处开设施工大门，保证场内交通。 （3）7#楼施工至3层（2012年11月初），开始砌筑地下室顶板上的消防车道挡墙，挡墙砌筑完 成后回填消防车道，并及时浇筑消防车道混凝土在场内形成施工通道，保证在主体七层（2012 年12月初）时开始砖砌体施工。 （4）在主体封顶后（2013年5月中旬）进行中庭部分回填，在外装搭架前（2013年6月中旬） 完成建筑周边散水及小市政工作。 十四 项目实施管理规划 重难点-4：场地狭小 二十四城五期场地狭小，仅有北侧未移交规划道路和占用东侧幼儿园用地可作为地下室阶段的 施工用地进行组织交通、材料运输与堆放。故合理的布置施工场地对工程的开展有很大影响， 具体布置和组织详见第五章场地管理。 【编制指引】 编制内容需要包含项目地质情 况分析、周边配套设施施工影 响、施工重要环节分析、项目 场地特点及材料运输分析。 二十四城五期六楼以下全部为石材干挂幕墙，总工程量约2万平米，施工组织难度较大。 重难点-5：外墙石材幕墙工程量大 处理措施 （1）7楼以下外脚手架采用落地架，7楼以上采用挑架并在七楼设置安全防护大挑棚； （2）在15层以下主体结构验收完成后即施工外墙抹灰，抹灰完成后即拆除7楼以下脚手架，进 行建筑周边回填并施工建筑散水、小市政，该部分工作完成后即拆除总包7楼以下脚手架同时搭 设外装脚手架； （3）外装脚手架搭设完成后开始外装龙骨施工，外装龙骨验收后即可逐步进场石材，按大门顺 序施工外墙干挂石材。 十四 项目实施管理规划 【编制指引】 此部分应包含工程进度计划管 理目标、项目进度计划、项目 进度计划管理措施规划、 交房 工程进度计划管理目标 根据公司关键节点计划，二十四城五期计划管理的目标为： （1）2012年10月20日前达到0.00，达到预售条件； （2）2014年3月31日前完成竣工备案，2014年7月30日前完成所有预改工作和整改工作， 顺利完成清水房交付。 2 项目工程进度计划管理 十四 项目实施管理规划 【编制指引】 根据公司总控计划，为保证公 司预售节点和交付节点计划目 标，对各分项工程进场完成时 间进行分解。 序号分项工程开始时间完成时间 10.00施工2012.10.20 2 结构主体施工2012.10.202013.5.10 3砌体(小构件)2012.12.52013.6. 10 4 抹灰、腻子2013.3.102013.10.20 5 外墙面砖2013.7.102013.12.10 6 外墙涂料2013.7.102014.1.30 7 栏杆、百叶2013.7.52013.12.20 8 铝合金门窗2013.7.52014.1.30 9 外架拆除2013.9.102013.12.20 10 室内地坪2013.9.202013.12.30 11 施工电梯拆除2014.1.12014.1.20 12 入户门安装2013.7.102014.1. 10 13 电梯安装2013. 6.102013.11.10 14 室内给排水、强电2013.7.102014.1.30 15 公共空间二装2013.7.202014.1.20 16 外装幕墙2013.7.102013.12.10 17 景观工程2013.7.102014.2.30 18 地下室普通水电2013.7.102014.1.10 19 小市政2013.6.12013.12.30 20 消防工程2013.7.12014.1.10 21 强弱电系统2013.7.12014.1.1 22 燃气工程2013.8.12013.12.30 23 消防验收2014.3.12014.3.1 24 质检验收2014.1.24 25 规划验收2014.2.25 26 竣工备案2014.3.31 27 清水房交付2014.7.30 0.00施工： 如办证推迟，为保证该节点完成需制定抢工方案。以40 天工期到地下室封顶，需增加抢工费约170万元。 结构主体施工： 主体1至3层预计工期一个月，之后正常主体施工5天一 层。 砌体（小构建）： 主体结构到7层时即可安装施工电梯开始砌体施 工。 抹灰、腻子： 主体分两次验收，下半部验收后即开始抹灰施工，在 主体封顶时完成下半部外墙抹灰工作，即拆架回填。 外墙面砖： 外墙面砖跟随外墙抹灰同时施工。 外墙涂料： 1）外墙涂料分包需在外墙抹灰时进场，对总包外墙抹 灰基层质量进行把控； 2）外墙涂料基层腻子及基层涂料跟随外墙抹灰施工； 3）外架拆除后使用吊篮施工涂料面层。 栏杆、百叶： 在抹灰工作开始前进场，减少抹灰收口补烂工作 量 铝合金门窗： 抹灰开始前进场，约定洞口尺寸，在总包抹灰过 程中进行洞口尺寸测量并把控。 项目工程进度计划管理 十四 项目实施管理规划 序号分项工程开始时间完成时间 10.00施工2012.10.20 2 结构主体施工2012.10.202013.5.10 3砌体(小构件)2012.12.52013.6. 10 4 抹灰、腻子2013.3.102013.10.20 5 外墙面砖2013.7.102013.12.10 6 外墙涂料2013.7.102014.1.30 7 栏杆、百叶2013.7.52013.12.20 8 铝合金门窗2013.7.52014.1.30 9 外架拆除2013.9.102013.12.20 10 室内地坪2013.9.202013.12.30 11 施工电梯拆除2014.1.12014.1.20 12 入户门安装2013.7.102014.1. 10 13 电梯安装2013. 6.102013.11.10 14 室内给排水、强电2013.7.102014.1.30 15 公共空间二装2013.7.202014.1.20 16 外装幕墙2013.7.102013.12.10 17 景观工程2013.7.102014.2.30 18 地下室普通水电2013.7.102014.1.10 19 小市政2013.6.12013.12.30 20 消防工程2013.7.12014.1.10 21 强弱电系统2013.7.12014.1.1 22 燃气工程2013.8.12013.12.30 23 消防验收2014.3.12014.3.1 24 质检验收2014.1.24 25 规划验收2014.2.25 26 竣工备案2014.3.31 27 清水房交付2014.7.30 室内地坪： 室内地坪跟随外架拆除同步施工。 入户门安装： 1）抹灰开始时进场约定门洞口尺寸，在总包、二 装抹灰过程中进行洞口尺寸测量把控； 2）地坪施工完成后开始门框的安装。 电梯安装： 砌体工程完成后进场，施工电梯拆除前完成调试 并运行 景观工程： 1）主体封顶后开始土方回填和景观胚体施工； 2）抹灰工程结束后开始中庭部位造坡； 3）外架拆除后开始硬软景施工。 地下室普通水电： 地下室完成后提前进行水泵安装，保证地下室排 水通畅。 小市政： 主体封顶后完成建筑周边回填，二装搭架前完成 建筑周边小市政。 强弱点系统： 在二装封顶前完成强弱电桥架穿线，避免二装吊 顶完成后二次开洞。 【编制指引】 根据公司总控计划，为保证公 司预售节点和交付节点计划目 标，对各分项工程进场完成时 间进行分解。 十四 项目实施管理规划 【编制指引】 编制内容需包括开发办证阶段 计划管理内容、招标阶段计划 管理内容。 前端计划管理主要指开发办证、设计图纸方案标准定稿和招标采购等工作的计划管理。 开发办证阶段计划管理 开发办证对工程计划实施的影响主要有： （1）规划许可证办理：规划许可证是保证工程顺利开工并办理施工许可证的必要条件。 为保证公司预售节点并保证工程开工至0.00能有一个合理的工期，在此建议要求规划许 可证能在2012年7月20日前办理完毕，否则要达到0.00就需采用抢工等措施。 （2）后期竣工备案大验收工作 为保证2014年7月30日清水房交付，竣工备案工作需在2014年3月31日之前完成。 （3）施工许可证办理 前端计划管理 施工许可证办理资料清单 十四 项目实施管理规划 【编制指引】 编制内容需包括开发办证阶段 计划管理内容、招标阶段计划 管理内容。 为避免证件办理对施工的影响，项目部与开发部要随时进行沟通跟进，保障信息的对称 性，保障措施如下： （1）、结合项目关键节点计划，跟进各项证件办理过程中的相关环节； （2）、由项目部、开发部、设计部、营销管理部、施工单位相关证件办理负责人组成项 目联合小组，随时跟进项目开发进度计划。每周两次会晤各节点完成情况，根据实 际变动调整计划节点，同时制定相关保障措施； （3）、联合小组每两周进行总结，就节点推迟问题制定补救措施并报公司相关部门及领 导，寻求公司资源帮助； （4）、提前完善场地临设、施工围墙、施工道路、安全维护等证件办理必须提前完成 项。提前让总包单位将所需材料准备完善，待规划许可证完成后立即报入办证窗 口。 管控措施 十四 项目实施管理规划 【编制指引】 编制内容需包括开发办证阶段 计划管理内容、招标阶段计划 管理内容。 招标阶段计划管理 招标采购定标直接对应分项工程进场时间，对工程计划节点的开始时间有至关重要的影 响。 （1）制定项目招标采购计划，细化招标采购节点时间及前置条件； （2）招标采购过程中的图纸标准、开办计划、清单编制、发标定标分别由设计部、项目 部、成本部和招采部专人负责。项目负责人跟进落实整个招标过程各个环节，就招标 过程进展及时通报项目经理； （3）由项目部、设计部、成本部、招采部主管组成项目联合小组，随时跟进项目招标进 度计划。每周两次会晤各节点完成情况，根据实际变动调整计划节点，同时制定相关 保障措施； （4） 编制招标采购计划，以确保设计图纸、方案、标准的定稿能在各分项工程开始前定 稿并预留招标时间。 二十四城五期招标采购计划 十四 项目实施管理规划 【编制指引】 编制内容根据项目不同部分内 容稍有差异，但主要内容需要 涵盖甲方项目部、施工单位、 材料供应商、监理单位、项目 质安队员。 项目实施过程中计划管理措施 （1）举行公司内部各职能部门项目运营会，就项目进展中的问题进行商讨，并对进度问题 进行及时协调； （2）将工程进度计划中各中间控制节点的计划时间和实施时间进行对照来实现过程控制； （3）组织图纸会审，提高图纸质量； （4）重点考虑关键线路上工程的技术方案。 （5）实行严格的“样板先行”制度，任何材料和施工样板都需确认后方可进行大面施工； （6）提前将项目周边场地情况提供承建商，及早进行生活区施工，为开发办证提供条件； （7）提前规划劳动力计划和材料进场计划； （8）完善施工手续，做好现场准备工作，为施工单位顺利进场施工创造有利的条件； （9）制定实施性进度控制计划，定期进行检讨； （10）建立定期的进度巡查制度； （11）监控施工单位工期保证措施。 （12）对施工单位采取多方式、多层次协调，确保工程进度； （13）实行现场进