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阜新房地产市场调研报告 目 录： 第一部分 阜新市场概况 第二部分 房地产市场分析 第三部分 项目地块分析 第四部分 项目规划建议 第一部分 阜新市场概况 城市概况 支柱产业 城市转型 关键词：煤矿、玛瑙、城市转型 第一部分 阜新市场概况 1、行政区划 一、城市概况 阜新市共有5个辖区：海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区，2个县：阜新蒙古族自 治县、彰武县 海州区 细河区 新邱区 太平区 清河门区 蒙古族自治县 2、人口民族 总人口193万人，其中农业人口108万人。阜新境内有汉、蒙、满、回等 24个民族。少数民族有27万人，其中蒙古族达到20万人，占总人口的11%， 是我国蒙古族较集中的地区 之一。 第一部分 阜新市场概况 第一部分 阜新市场概况 3、道路交通 境内交通便利，铁路大郑线、新义线铁路从区内通过，铁路总长54.11公里，设有20多个站点。阜新火车 站是国家一等站，有直达北京、天津、沈阳、大连、承德等地的旅客列车。公路101国道、304国道、沈阜公 路、阜锦公路、沟奈线贯穿全境；从沈阳桃仙机场到阜新十分便捷，开车只需1个半小时。 第一部分 阜新市场概况 4、文化历史 阜新历史悠久，源远流长，有着丰富的民俗事项。从新时器早期就有查 海人生活在阜新，遗址被誉为“中华第一村”。在中国历史上，阜新属边塞地 区，只有少数年代归中原王朝直辖，多数年代是少数民族割据政权的管辖地 ，在阜新地区，除汉族外，先后有山戎、东胡、匈奴、乌桓、鲜卑、契丹、 女真、蒙古、满等民族活动于此，使这里成为各民族相互融合和文化交流的 历史舞台，也保留了多民族文化的遗迹。 第一部分 阜新市场概况 5、自然地理情况 阜新市位于辽宁省西北部，位于东经121.01122.55度，北纬41.41 42.51度之间。北为科尔沁沙地（连接通辽），东接辽河平原，西靠热河山地， 为辽河与大凌河流域上中游浅山丘陵区域，区域总面积1554万亩。主要山脉有 乌兰木图山、骆驼山、大青山、伊马图山等。主要河流有绕阳河、柳河、 牛河 、大凌河、细河、秀水河等。阜新属北温带亚温带亚湿润半干旱大陆性季风气 候。年均气温7.6度，年均降水量481毫米，地面蒸发量1789毫米，无霜期154 天 。 第一部分 阜新市场概况 6、城市规划 为缓解现有老城区的部分功能，阜新将在城市北部新建“玉龙新城” . 玉龙新城开发规模55平方公里，人口规模30万人。共有八大板块组成：中央 核心板块、水岸居住板块、站前综合板块、健康休闲板块、生活教育板块、高新 产业板块、生态休闲板块、远景拓展板块。其中起步区20平方公里，5.3平方公里 的中央核心板块以一核一带两轴的空间组织结构，围绕中心水面形成三大功能组 团 。 城市向北发展 第一部分 阜新市场概况 城市向北发展 第一部分 阜新市场概况 辽工大北校区工程是阜新市“玉龙新城”建设的首项大工程，对推动“玉龙新 城”建设和阜新城市化发展，起着举足轻重的作用。2010年 9月8日，辽宁工程技术 大学4个学院整体搬迁，近8000名师生一开学，就住进了位于“玉龙新城”的北校区 。北校区布局大器厚重，环境清新典雅。教学楼、实验室宏伟壮观，各具特色，绿 树、亭台、小桥流水等园林景观掩映其间，精心雕琢、修饰的景物随处可见，令人 赏心悦目。 辽工大北校区工程 第一部分 阜新市场概况 在规划的新城中心区，集中涵盖设计了未来阜新的综合中心，形成高端服务 业态聚集，文化产业集中之地。未来玉龙新城的中心，通过人工挖掘的形式建设 浩瀚的中央景观湖。围绕着中央景观湖面将集中布局现代化的会议中心、展览中 心（含规划展示馆）、博物馆、文化艺术中心（含礼堂、演艺厅、科技馆、少年 宫等）、滨湖地标五星酒店。层次错落、特色鲜明的中央景观区将成为阜新全新 的公共文化活动中心。 玉龙新城远景规划 第一部分 阜新市场概况 二、支柱产业 1、矿产资源 阜新地区矿藏资源多，储量大。初步探明，有38种矿藏，矿产地228处之多。 其中，煤的储量较大，资源储量有10亿多吨。硅砂、石灰石、沸石、珍珠岩、萤石 、膨润土、花岗岩的储量也十分丰富，其中萤石、硅砂、沸石的储量居辽宁省内之 首。著名的药用麦饭石储量丰富，玛瑙石的储量也很大，特别是黄金储量可观，阜 新可望成为国内后起的黄金重要产地。 第一部分 阜新市场概况 2、主要煤矿 海州露天煤矿 阜新四大煤矿： 清门河矿 海州立井 五龙矿 王营子煤矿。 第一部分 阜新市场概况 3、玛瑙 玛瑙之都中国阜新 阜新是“中国玛瑙之都”，玛瑙产量占全国70%以上，重达66吨的“阜新玛瑙王”堪称 世界之最。阜新玛瑙雕有一千多年历史，是国家首批非物质文化遗产，具有巧、俏、 绝特点，从三国到清末一直是宫廷贡品，周恩来总理指示中国故宫博物院收藏的玛瑙 雕刻水帘洞就产自阜新。两年一届的“中国阜新玛瑙节”，云集30多万名海内外客 商、宝玉石大师及游客，欣赏和购买玛瑙工艺品。十家子玛瑙城位于阜蒙县十家子镇 ，占地1万平方米，是国家工业旅游示范点、辽宁省十大旅游纪念品市场之一，也是 全国玛瑙加工、集散和文化中心。7大类、200多个品种、上千种样式的玛瑙制品远销 海内外，是留存记忆、保健吉祥、馈赠亲朋的精品。 第一部分 阜新市场概况 三、城市转型 建国以来，国家对阜新的投资88%投在了煤电上，地方工业、农业、教育合起来 为12%。单一的投资结构造就了阜新单一的经济结构，也酿成了阜新现在的困局， 要解决阜新的问题，必须进行经济结构调整。 新世纪我国资源枯竭型城市的转型得到社会的广泛重视，中央对资源枯竭型城市 转型、东北振兴等非常重视，阜新已经被确定为我国资源枯竭型城市转型的试点 第一部分 阜新市场概况 曾经辉煌的“煤电之城” 阜新是我国著名的煤电之城，长期以来，煤炭产业无可争议地成为阜新的重要 支柱产业，从1949年到1988年仅阜新矿务局系统，累计上缴国家税金5.38亿元。从 新中国成立到2000年底，阜新累计发电1500亿千瓦，生产原煤5.3亿吨，用60吨卡 车装煤排列起来，可绕地球4.3周。 1、阜新城市发展 第一部分 阜新市场概况 地方经济缺少支点 由于煤炭资源枯竭，地方经济缺少了支撑，1996年到2000年，阜新市国内 生产总值平均增长率为2.7%，比中西部地区还低，2010年以来，阜新市GDP、 人均国内生产总值、个人可支配收入、人均商品零售额等指标均位居辽宁省末 位（倒数第一或第二）。全市国内生产总值增幅在辽宁省是倒数第一名，连续 两年增幅不到1位数，比西部地区还低2.2个百分点 。 第一部分 阜新市场概况 下岗职工的问题 阜新市失业人数已经超过15万人，涉及家属共计50余万，全市近20万人处 于月收入156元最低生活保障线以下，占市区人口的25.4%，已经远远超过了国 家规定的“警戒线 。 第一部分 阜新市场概况 内需严重不足的问题 阜新2005年城乡居民个人可支配收入为6656元，人均支出为5413.7元 ；农民纯收入为3090元，而支出却为3228元。内需严重不足，2005年阜 新社会商品零售额仅为58.32亿元（111月），在阜新14个地级市中排 名倒数第二。 2010年阜新新社会商品零售额约为100亿元，城乡居民个人可支配收 入为13271元，人均支出为9289元，内需仍严重不足。 （111月）在阜 新14个地级市中排名倒数几名。 信息来源中国房地产信息网 第一部分 阜新市场概况 煤电之城的遗留问题 目前阜新市共有13个沉陷区，总面积达101.4平方公里，有2.7万座房 屋受到不同程度的破坏，有1.52万座处于危房状态，涉及居民2.9万户、 7.8万人。据分析，阜新市的灾害治理需要资金量非常大，仅海州矿的灾害 治理就需要至少6个亿的资金，阜新地区与矿业相关的灾害治理需要资金在 10亿元以上 。 第一部分 阜新市场概况 2、经济转型 经济转型成果丰硕。接续替代产业形成框架，单一产业结构彻底改变。主要 发展以传统业为主的农业产业化和畜牧业发展，同时发展“三大基地”和“六个产 业集群”为标志的多元化产业格局。工业经济占全市经济比重不断提升； 三大基地：六大产业集群： 皮革产业基地 农产品加工产业集群 车行至液压产业基地皮革产业集群 彰武林产品加工基地液压产业集群 林产品加工产业集群 铸造产业集群 氟化工产业集群 第一部分 阜新市场概况 城市概况：发展滞后；城市向北；消费水平相对较低 支柱产业：资源型矿产；玛瑙 城市转型：三大基地；六大产业集群 房地产概况：起步阶段；刚性需求；开发竞争压力小；高端 项目稀少；外来开发商较少； 关键词：煤矿、玛瑙、城市转型 小结 第二部分 房地产市场概况 房地产市场概况 典型案例分析 关键词：刚需为主、价格缓升、高端稀少 问题1：项目处于一个怎样的市场之中？ 第二部分 房地产市场概况 一、房地产市场概况 随着城市的不断发展，新楼盘在城市周边如雨后春笋般相继崛起，房价更是 一路上扬。近年来，从房地产市场的逐渐繁荣，到金融危机影响下的低迷，再到 去年上半年如火如荼的房交会，各种新式楼盘的兴起，阜新楼市带着人们的无限 憧憬一路走来 。 1、 近几年发展概况 阜新房地产业经过近10年的发展，特别是近几年全市大规模的棚户区改造和沉陷 区治理等重大民生工程的实施， 城市人均建筑面积达到20平方米，基本居住需 求得到满足，正处在基本居住型向改善居住型转轨。 这些年来阜新的房价始终呈上升趋势，但都是呈小幅、微幅上升。阜新不像北京 、上海、沈阳这样的大都市，不存在人为炒作房地产的现象，特别是住宅市场，基本 上是阜新当地老百姓购买用来自己居住，而不是为了投资，所以阜新的房价一直稳中 有升。 第二部分 房地产市场概况 目前市区住宅平均房价已达到3400元平方米左右。城市中心地块中高档住宅均 价可以达到4500元/平米。 城市中心板块（以4大商圈为主）商业平均价格达到13000元/平米。解放广场周 边商业价格达16800元/平米。 第二部分 房地产市场概况 2、 目前销售平均价格 3、市场需求分析 阜新房地产市场需求主要来源： 一是第一次置业或婚房。 二是动迁、拆迁的被动需求。 三是市民为改善居住条件而选择购房。 阜新外来置业人口相对较少，投资需求相对较少，多以自住为主，但是在市中 心地段，商业投资热已经初显端倪。经市调后发现，解放大街地下商场已经出现大 面积团购，其中温州商会购买了约30%的“街铺”，盘锦团购了约10%的“街铺”。 第二部分 房地产市场概况 4、目前阜新房地产市场呈现以下特征： 第二部分 房地产市场概况 楼盘分布 绝大多数商品房项目都聚集在海州区和细河区 销售进度 大部分楼盘都处于尾盘阶段，新开商品房项目较少 产品档次 产品档次相对较低，高端项目稀少 新开项目解放广场中心CBD商圈缺少新开商品房项目，存在市场空白 ，尤其是高端住宅的市场空白。普遍户型设计较 差，无明 显亮点。 星级酒店城市缺少高端星级酒店，唯一仿4星级标准设计的“银通皇 冠假日酒店”，其配置标准较差，与4星级定位完全不相符 商业体量解放广场中心商圈商业呈现饱和状态，其中“新天地购物 广场”经营惨淡 主要住宅楼盘分布图 锦绣江南 销售告罄 六合国际 商业体量较大，住宅 仍在规划中 现代城 仅剩余三种户型，93 、115、122平米，现 在均价3250元/平米 嘉合园 销售中间2栋楼 价格3400元/平米 银通国际花园 仅剩余两户200平米 价格4000元/平米 威尼斯水上花园 销售洋房和别墅 洋房4600，别墅10000元/平米 书香家园 销售告罄 海鑫国际 销售告罄 鑫维金座 剩余90平米户型， 现起价4680元平米 五洲御景 住宅仅剩余90120平米 户型，剩余约10多套，销 售价格3300元/平米 滨河大厦 住宅剩余20%，价格 3550元/平米 第二部分 房地产市场概况 惠誉馨居 销售告罄 二、典型案例分析 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 9栋6层住宅楼 细河区 占地面积1.7万平米 容积率1.4 绿化率40% 销售状况：告罄 项目于2007年开发，是当时比较好的商品房项目之一。目前已经全部销售告罄。 惠誉馨居 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 银通国际花园是针对于阜新的高档次消费 人群开发的，会所内配套齐全。如游泳馆 、SPA会馆、咖啡厅等一应俱全。 占地面积3.3万平米 户型面积170215平米 10年销售价格3585起 目前销售价格：4000 现仅剩余2套200平米左右户型 银通国际花园 进电梯必须刷卡 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 太平区红树路20号 占地面积6663平 容积率1.8 现价格3400元/平米 红玛瑙住宅设计结 构合理，户型多样，2.9米层高、1.5米宽大阳台、 最大楼间距40米、采光充足、环境优美、发电厂直供地热式采暖，买 六楼赠阁楼和露台。 红玛瑙广场商住小区 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 太平区红树路五洲御景园 占地6万平米 容积率3 绿化率40% 户型面积87170平米 多层23栋 小高层17栋 细 河 市 政 公 园 (社区商业一条街) 假日湾步行街 五洲御景园撷取20万平方细河水域中最为菁华的一段，与北岸月亮湾广场遥相呼应 ，项目与占地6万平方，集世界五大洲风情建筑的五洲公园融为一体，结合项目自 身规划的4万平方中式皇家园林，打造公园式社区。 五洲御景 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 占地面积14.8万平 容积率1.5 绿化率40% 项目由多层和小高层组成 八一路东段（原矿山机械厂） 海鑫国际时代花园小区占地面积14.85万平方米，由多层和小高层组成，分三期开 发建设，共开发建设47幢楼，一期15幢，2006年8月30日竣工，现已全部入住，二 期工程2007年8月30日竣工4幢，二期现有16幢即将竣工，三期即将开工 海鑫国际 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 5栋多层 两栋小高层 占地面积3万平米 目前已经销售告罄 “锦绣江南“小区位于新长客北，紧邻细 河。小区一期为5栋商品住宅楼，小区 以“风光锦绣、情聚江南”为主题词，将 江南园林的小巧玲珑渗透到全园的每 个角落。 锦绣江南 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 均价4600元/平米（电梯洋房） 主力面积115131平米 开盘时间2010年4月18日 占地面积12万平 项目品质较高，户户都有水景， 多层洋房全部带电梯.， 共有9栋双拼别墅，欧式建筑风 格，别墅全部订制，现在别墅价 格1万元每平米。别墅面积在390 平米以上500平米之间。 威尼斯水上花园 现在售洋房和别墅，年后推出高层部分 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 会所 会所内设施 园区主景观效果图 外立面效果图 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 目前在销售位于小区中间的5、6号楼 项目共9栋 均价3400元/平米 商铺价格75007800元/平米 嘉合园 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 项目LOGO 户型展示 广告图 外立面效果图 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 现代城 仅剩余3种户型 面积约93平米、115平米、122平米 销售价格约3400元/平米 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 滨河大厦 项目共3栋高层，4层商业裙楼，整体对外招商，预建阜新最大的建材市场。目前 住宅价格均价在35003600元/平米之间。 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 滨河大厦意境图 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 鑫维金座 鑫维金座实拍图 现仅剩90多平米户型 去年开盘起价4680元/平米 采暖费用26元/平米。月 物业费用1.6元/平米含电梯费 商业整体对外招商，不零售 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 六合国际 3万平米商业 2万平米底商 住宅前期开发为4栋高层 销售时间和价格均未定 一切仍在规划中，售楼 处暂时未对外开放 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 项目围挡展示 城市核心点 品质生活圈 财富人气 鼎沸全城缔造影响力圈层 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 项目围挡展示 尽情享受尊贵人生睿智眼光把握升值先机座落繁华的清幽特享 一座城市的光荣梦想 科技让生活充盈智慧实力巨擘铸就辉煌蓝图 住宅类案例分析 第二部分 房地产市场概况 2011年，阜新市新推住宅项目相对较少，主要以前几年个别楼盘的后续开 发为主。住宅楼盘多数集中在海州区和细河区，解放广场附近几乎没有新售住 宅商品房项目。在销售状况方面普遍销售较好，几乎没有滞销楼盘。在销售价 格上，目前市区平均价格可达3400元/平米。城市中心解放广场和滨江路附近 平均价格可以达到4500元/平米。 主要商业楼盘分布图 六合国际 3万平商场，2万平底 商 目前仍在规划中 鑫维金座 4层商业裙楼，整体对 外招商，不零售 时尚金街 面积区间5.843平米，价格15800 16800元/平米。过完年涨价2000元/平 米。整体售出60%以上，其中温州商会 购约30%，盘锦团购约10% 金水街购物广场 销售基本告罄，但经营 状况不理想 五洲御景 小区内有商业一条街，30 60多平米，价格7000 13000元/平米 鑫维玛瑙宝石城 商业一楼售1340016000元/ 平米，二层售6500元/平米。仅 2层有几套未售出 滨河大厦 4层商业裙楼，主要规划建材 市场，整体招商不零售 第二部分 房地产市场概况商业类案例分析 电脑数码商圈 核心 百货 商业 娱乐街 建材装饰 专业市场 特色 玛瑙市场 阜新四大核心商圈 第二部分 房地产市场概况 新天地商业广场 人气严重不足，门可罗雀，经营惨淡 商业类案例分析 商业类案例分析 第二部分 房地产市场概况 21层 6层新天地 负1层为4千平米停车场和6000平米超市 地上1至5层部分为百货商场 一层经营经营化妆品、黄金饰品、名表、眼镜 为主，并设有精品店（无经营业种限制）； 二层为时尚女人馆，经营淑女装、职业女装、 针织、毛衫、； 三层现代绅士馆，经营男装、男士用品、牛仔 系列、休闲服饰、童装、玩具等； 四层大众鞋城，经营皮鞋、旅游鞋、休闲鞋、 箱包皮具； 五层美食城、游乐城， 六层计划做一家阜新市最高档次以餐饮为主的 酒店。 新天地商业广场 第二部分 房地产市场概况 时尚金街（解放广场地下商业街） n“街铺”面积5.84