【原创】福建泉州：百捷-中央公园（HOPSCA）城市综合体初步构想交流方案.pdf

0 百捷百捷- -中央公园中央公园(hopsca)(hopsca) 城市综合体初步构想交流方案城市综合体初步构想交流方案 3 城市中心模式研究城市中心模式研究 项目属性分析项目属性分析 市场机会研究市场机会研究 项目定位及运营项目定位及运营 城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴 区域交通属性区域交通属性 区域产业属性区域产业属性 区域规划属性区域规划属性 竞争对手分析竞争对手分析 市场机会分析市场机会分析 参考案例借鉴参考案例借鉴 附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析 物业功能定位建议物业功能定位建议 城市综合体运营建议城市综合体运营建议 项目推广策略建议项目推广策略建议 4 城市的诞生、发展和衍变过程，同样也是建筑的诞生、发展和衍变过程。 城市是建筑的载体， 建筑是精神文化的载体。 本案后面章节将要提到的“城市综合体-hopsca”，就是泉州未来的精神文化载体。 5 冲出无序的市场竞争。 创造 有生命力的hopsac。 区隔 没有个性的传统建筑。 6 完成城市综合体hopsca的城市定位？完成城市综合体hopsca的城市定位？ 让泉州人认可、接受城市综合体的价值？让泉州人认可、接受城市综合体的价值？ 有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？ 用建筑标注城市的未来？用建筑标注城市的未来？ 以建筑标注城市商务、生活理念？以建筑标注城市商务、生活理念？ 7 城市中心模式研究城市中心模式研究 项目属性分析项目属性分析 市场机会研究市场机会研究 项目定位及运营项目定位及运营 城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴 区域交通属性区域交通属性 区域产业属性区域产业属性 区域规划属性区域规划属性 竞争对手分析竞争对手分析 市场机会分析市场机会分析 参考案例借鉴参考案例借鉴 附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析 物业功能定位建议物业功能定位建议 城市综合体运营建议城市综合体运营建议 项目推广策略建议项目推广策略建议 8 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 案例选择案例选择上海城市副中心上海城市副中心 城市副中心 名称名称商圈类型商圈类型形态形态 徐家汇（商务城市副中心） 都会型购物中心 国外品牌 港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城 中高档消费 本市居民消费为主，新兴人流量最大的购物消费场所 五角场（文化城市副中心） 都会型购物中心 日常生活，餐饮和娱乐配套 万达商业广场、百联购物又一城、大西洋百货、东方商厦 社区型消费 独特的文化底蕴使其消费主力定位于区域居民和学生 花木（居住城市副中心） 大卖场 日常生活，餐饮和娱乐配套 麦德龙、易初莲花 社区型消费 生活环境优越，力争上海人流量最大的社区型商场 真如（交通城市副中心） 生活型购物中心、底商 日常生活，餐饮和娱乐配套 真如购物中心 社区型消费 发展力度和速度有待提升 9 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 徐家汇16年 上海唯一一个已基本完成前城市化建设的城市副中心 徐家汇地区将承担上海“准cbd”的职能。入世使徐家区地区的发展面临功能结构优化升级 的历史机遇，它将同上海其它cbd地区同步进入后城市化发展商务中心建设阶段。 10 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 徐家汇16年 1992年，徐家汇商城建设正式启动，拉开了20世纪90 年代徐家汇“大变样”的序幕。 围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝 对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设 施，建成一个高档次的商业中心 围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝 对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设 施，建成一个高档次的商业中心。 第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦，接着是 台湾的太平洋百货，后来又是市百六店的改造， 再后来是1997年港汇广场和汇金广场的建成 徐家汇商圈规模逐渐形成。 11 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 徐家汇16年 相对比上海商业集中的“三街四城”； 三街：南京路、淮海路、四川路； 四城：东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商 城、北面不夜城； 徐家汇商圈的发展的优势在于： 1、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体 道路交通网络，使经济功能辐射扩大； 、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体 道路交通网络，使经济功能辐射扩大； 2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；、形成中西合璧、古今包容的文化圈； 3、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司，由商圈 扩张成商贸区； 、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司，由商圈 扩张成商贸区； 4、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商圈的 功能。 、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商圈的 功能。 12 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 五角广场正在形成的副中心 江湾五角场城市副中心是上海市总体规划确 定的4个市级城市副中心之一，占地3.11平方公里， 总建筑规模约508万平方米。 功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商业 、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体 的综合性市级公共活动中心，是一个以科教为特色 的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商 业中心。 功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商业 、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体 的综合性市级公共活动中心，是一个以科教为特色 的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商 业中心。 功能划分：南部，商业商务区，规划面积0.96平方 公里。中部，杨浦知识创新区中央社区，规划面积 0.86平方公里。北部，知识创新基地，同新江湾城 连接，规划面积1.29平方公里。 13 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 五角广场正在形成的副中心 1998年，南部商业商务区开始居民和企业动迁工作，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。 2003年4月，上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市”的战略，区委区府提出“聚焦五角场”战略。同月中 环线五角场环岛立交开工，2005年7月投入使用，2006年环岛下沉式广场开通。 2004年9月，百联又一城购物中心动工。 2005年7月，上海万达商业广场动工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。 2005年8月，江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。 2006年5月，可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的“上海创 业者公共实训（杨浦）基地”动工。 2006年11月，复旦金融创新园动工，同时启动部分知识创新基地项目。 2006年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作区建成。 2007年，建设创智中心等项目，新江湾城开发进入高潮。 14 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 五角广场正在形成的副中心 主要在建商业设施 百联购物又一城 万达商业广场 麦科特金亿广场 特色商业街 黄兴路购物休闲街 四平路文化餐饮街 邯郸路科技文化街 淞沪路休闲健身街 翔殷路休闲街 15 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 真如城市副中心 副中心功能定位为承担市级cbd的部分功能，重点 发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为 面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服 务中心。 规划副中心分为三个层次： （1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施； （2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、 餐饮、娱乐等功能混合开发； （3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。 规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内， 其中：商务办公建筑面积180万平方米；商业服务 建筑面积50万平方米；住宅建筑面积354万平方米 。核心区开发总量约为200-300万平方米。 16 城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心发展构成要素 交通最便捷的中心地 区 徐家汇作为上海的西南大门，是沪上交通最便捷的中心地区之一，地铁、轻轨、铁路南站，加之地面公交线路、 长途客运及旅游专线、高架等，构成了庞大的立体交通网络，为人流、物流、信息传输创造了良好的基础环境 和巨大的商机。 特色文化徐家汇地区有着深厚的历史文化积淀，在城市设计时同时考虑了毗邻的高级住宅区、领馆区和教科文卫院团聚 集区，因此较为和谐地保留了区域内的学校和有历史价值的文化、宗教场所，从而使本地区的科技优势、人才 优势、人文资源优势和居住环境优势相对突出。 市级商业中心徐家汇商城有1000多个商业网点，面积约40万平方米，年销售额约50亿元。 市级公共活动中心区内有世界一流的上海图书馆，具国际标准的上海体育城，美罗文化娱乐城、港汇广场、光大会展中心、龙华 旅游城闻名遐迩。 大量科技资源和人文 环境 区域内有上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海中医药大学、上海师范大学等10余所全日制院 校；有中国科学院上海分院及中国科学院下属的上海植物生理所、生物化学所、细胞所、脑所、药物所、有机 所、生理所，以及上海科学院等各类科研机构达113家；在徐汇区工作和生活的两院院士有80余名。 17 区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究主要近郊商业中心概况主要近郊商业中心概况 区位特征：地域分布较均衡，临近 大型居住区，交通通达性好 区位特征：地域分布较均衡，临近 大型居住区，交通通达性好 从这些项目的区位特征来看，大多选址 在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百 联南方，大宁国际、大拇指广场等，选 址区域内集聚了数十万居民，并呈快速 增长趋势，同时居住人口具备了中等、 中等偏上的消费能力，从而提供了项目 的发展空间。 大型商业项目对交通的依赖性极强，交 通畅，客源广。除大华虎城、七宝龙城 外，其余项目皆位于环线道路、高架道 路、主干道附近，半数项目步行10分钟 内可至轨道交通站点，交通易达性良好 近郊代表商业近郊代表商业简要说明简要说明现况现况 大拇指广场 （浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功 能现代化社区/区域型商业中心 已开业 百联南方购物中心 （闵行莲花路） 上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区 人气最旺的商业中心 已开业 七宝龙城购物中心 （闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、 休闲、文化、绿地于一体 已开业 百联西郊购物中心 （长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、 社区型商业中心 已开业 百联中环购物广场 （普陀真光路） 超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、 酒店式公寓、商业广场于一体 已开业 大宁国际商业广场 （闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒 店、办公、商业于一体 已开业 大华虎城购物中心 （宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综 合商业中心 已开业 18 区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 规模特征：体量跨度大，多采用 综合经营 规模特征：体量跨度大，多采用 综合经营 大型商业项目的规划建筑面积跨度较大， 最小的10万平方米，最大的达到43万平 方米，其中，综合性项目（商业、办公、 酒店一体化项目）规模普遍较大基本超过 了20万平方米；按纯商业建筑面积分类 来看，一般在10-25万平方米之间，七宝 龙城、百联中环的体量都超过20万平方 米，招商经营难度相当之大。 项目名称项目名称 规划总建筑面积 （万 ） 规划总建筑面积 （万 ） 其中：纯商业建筑面积 （万） 其中：纯商业建筑面积 （万） 大拇指广场118 百联南方购物中心1010 七宝龙城购物中心2323 百联西郊购物中心1111 百联中环购物广场4322 大宁国际商业广场2512 大华虎城购物中心1616 累计139102 备注：纯商业建筑面积指扣除办公、酒店、酒店式公寓等物业类型建筑面 积后的商业建筑面积 19 区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 项目名称项目名称布局特征布局特征 产品线组合产品线组合(万 ）万 ） 商业商业酒店酒店办公办公 大拇指广场 大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“love”雕塑，体现现代自由主 义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征 8 （73%） 3 （27%） 百联南方购物中心 沿沪闵路，地下1层，地上5层的单体mall+2层好美家建材市场10 （100%） 七宝龙城购物中心 沿七莘路为一个开放式大广场，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别为巴黎春天百货、 capitaretail和碧海连天浴场 13 （100%） 百联西郊购物中心 由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个开 敞式绿化广场，步行街、走廊、天桥环绕 11 （100% ） 百联中环购物广场 北区4层弧状商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的办 公楼，南面12层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业裙楼 22 （51%） 21（49%） 大宁国际商业广场 建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公、酒店+商业裙房”，中间为“3-4层 独立商业建筑”，设有6层独立停车库 12 (63%) 3 (16%) 4 (21%) 大华虎城购物中心 数个2-4层商业块体沿东、北两条街道铺展式布置16 （100%） 22 区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 商业业态特征：具备六大业态，以卖场类为主商业业态特征：具备六大业态，以卖场类为主 把商业中心业态划分为百货、卖场百货、卖场（包括生活卖场及其他专业性卖场）、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他 零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他 （服务、文化、教育等）六大业态。 卖场是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段，所有案例都引进有一家生活卖场（包括4家家乐福、2家 世纪联华、1家大润发、1家乐购、1家沃尔玛），另外有建材卖场（如好美家）、家电卖场（如永乐）、家 居卖场（如特力屋）、运动卖场（如迪卡侬）选择性规划。 绝大多数项目设有百货类业态，分别是中档、中高档定位的巴黎春天、友谊百货和东方商厦。零售购物以品 牌服装为主、食品、书店、手机、饰品、生活用品为辅，餐饮业态包括中式、西式、快餐及特色餐饮，如 kfc、必胜客、星巴客等，休闲娱乐业态方面，半数以上项目设有电影城。 其他类方面，服务性业态银行、邮局、旅行社、洗衣、冲印、房产等少量规划，此外，如大拇指广场专门规 划的3000平方米证大现代艺术会馆、大宁国际商业广场孔祥东文化艺术学校，增添了商业中心文化艺术的气 息，成为项目的一大特色。 23 区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 综合各类业态的比例综合各类业态的比例 百货类比重一般在15-30%之间， 卖场类比重在30-50%之间， 零售购物类比重在10-25%之间， 餐饮类比重在10-30%之间， 休闲娱乐类比重在10-20%之间， 其他类在10%以下。 项目名称 业态组合百分比 百货卖场 零售 购物 餐饮 休闲 娱乐 其他 大拇指广场 3811231810 百联南方购物中心 848241361 七宝龙城购物中心 24162210217 百联西郊购物中心 15479%11%16%2% 百联中环购物广场 15%40%24%21% 大宁国际商业广场 27%23%29%13%8% 1、卖场不仅包括生活卖场，如家乐福，也包括专业性卖场，如永乐家电、特力 屋、月星家具、好美家建材等; 2、其他指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业; 24 区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 楼层分布特征楼层分布特征： 百货类一般在1f及以上区域，拥有最佳地理置，卖场类一般在地下室或者2f以上区域，对位置的要求不是很 高，零售购物类一般在1-3f区域，位置要求高，餐饮类可高可低，地下或地上各楼层均可，休闲娱乐类一般在 中高楼层。 项目名称项目名称主力店主力店主力商家主力商家功能布局特征功能布局特征 大拇指广场家乐福、好乐迪 唐朝、许留山、廊桥创意服饰、美颂巴黎、 证大现代艺术会馆 地下1f为家乐福及车库，沿次要道路集中分布服务型业态，广场区域为餐饮、 零售、娱乐、文化艺术 百联南方购物中心 家乐福、好美家、友谊百货、永乐家电、 世纪友谊影城 哈根达斯、鸭王、金海马家具jackjones、 veromode 地下1f为车库，1f为友谊百货及、餐饮、珠宝首饰，2-3f为家乐福和品牌服 装，4f为手机、家具、书城、运动品牌，5f为永乐家电、影城、餐饮、娱乐 七宝龙城购物中心家乐福、巴黎春天.碧海连天 弘历皇朝大酒店、sport100、kfc、浪莎 音乐城、宝力豪健身 capitaretail中1f为餐饮、品牌零售、2f为家乐福和品牌零售，3f为品牌 零售、餐饮娱乐，4f办公 百联西郊购物中心 世纪联华、特力屋、迪卡侬、友谊百货、 永乐家电、好乐迪、世纪仙霞影城 星巴克、焦叶咖喱、棒约翰、贝拉维拉、 nike、sephore、汤姆熊、知音琴行 地下1-2f为车库及特力屋家居、1-3f主要为零售、餐饮、服务，4f主要为休 闲娱乐 百联中环购物广场 世纪联华、东方商厦、月星家居、妇女用 品商品，第一百货数码家电 百联世纪图书、亨达利钟表，申格体育、 only、jackjones 大宁国际商业广场 大润发、国美、宏图三胞、大宁影城、孔 祥东音乐艺术学校 一茶一座、汉堡王、味千拉面、屈臣氏、 sport100、c市中心土地供应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显； 其他各区:其他各区: 2009-2011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块； 对中央公园的启示对中央公园的启示 1、注重产品人性化设计和 社区整体品质,树立品牌追 求想象; 2、普通住宅市场竞争激烈, 应打造市场稀缺物业并控制 开发比重； 3、高品质物业稀缺、市场 受宠度高，可考虑开发此类 物业； 4、泉州住宅市场理性回 归，市中心土地稀缺，市郊 板块区凭借区位、交通、配 套等因素将呈现长期的发展 潜力。 90 住宅目标客户分析住宅目标客户分析 目标客户定位 百捷-中央公园，源自产品本身的气质气质、以及城市赋予其前瞻性前瞻性的 功能。她有背景、有实力、有内涵。背景、有实力、有内涵。 城市梦想阶层城市梦想阶层 城市中产阶层城市中产阶层 城市财富阶层城市财富阶层 投资群体投资群体 社区的精神社区的精神 社区的象征社区的象征 社区的推动力社区的推动力 社区的气质社区的气质 91 住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 城市梦想阶层项目精神主宰 行为特征：行为特征： 30-40岁人群，向往城市高尚生活。企事业单位中层工作人员。 精力充沛，对新鲜事物接受快。 生活态度积极，日常娱乐丰富。 收入稳定，有经济实力。 置业需求：置业需求： 对住宅理性消费，但需要大型商业、娱乐场所、时尚品牌店。交通便利、 90110平米左右。 92 住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 城市中产阶层项目气质主宰 行为特征：行为特征： 35-45岁人群，私营企业主、政府公务员、大型企事业单位的中高层管 理人员。 知识面广，对事物有个人见解。 知性人群，商务活动频繁，资讯节奏快。 生活有品味，追求个人价值和生活品质。 收入稳定，经济实力较雄厚。 置业需求：置业需求： 改善型消费、需要大型商业、商务会所、 金融机构、品牌店、医疗机 构、交通便利、110130平米左右。 93 住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 城市财富阶层项目形象象征 行为特征：行为特征： 30-60岁人群，泉州企事业单位的企业主或高层管理人员。 商务活动频繁，资讯节奏快。 社交生活丰富，追求个人价值和生活品质。 经济实力较雄厚。 置业需求：置业需求： 享乐型感性消费、需要大型商业、商务会所、 娱乐会所、品牌店、交 通便利、130-180平米左右。 94 住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 投资群体项目发展推动力 行为特征：行为特征： 泉州，以及泉州辐射范围内有不动产实力的投资人群。 有投资经验，了解泉州整体发展规划，看好泉州发展趋势。 了解海峡西岸经济发展前景。 置业需求：置业需求： 对产品品质要求较高，近期周边配套设施要求完善。区域升值潜力高。 要求产品有物色，开发商信誉高。 95 住宅目标客户定位住宅目标客户定位区域特征区域特征 第一客群区域 项目周边5km范围内的泉州市区的本地居民、 企事业单位的中高层管理人员、企业家、 公务员、政府官员、投资客； 第二客群区域 1030分钟车程范围内的泉州城市圈、晋 江及南安的企业家、企事业单位公务员、 政府官员、投资客； 第三客群区域 辐射拥有泉州情节或投资意向的晋江、石 狮、泉港、永春、德化等泉州其他区域客 户； 地缘、血缘、情缘客户 前来泉州投资的外地投资客户（福州、厦 门、台湾归侨） 96 写字楼市场分析写字楼市场分析 区区 域域 市市 场场 宏宏 观观 市市 场场 未未 来来 供供 应应 需求市场：需求市场：泉州写字楼市场尚还处于起步阶段，众多的民营企业为 写字楼市场提供了潜在的大量客户资源； 供应市场：供应市场：当前市场写字楼供应还仅是停留在丰泽区金融街上，市场上尚未 出现写字楼新盘，日益拥挤的市区交通及稀缺的停车位使得各方面 品质优秀的写字楼更受欢迎； 供需市场：供需市场：桥南片区大部分民营企业还处于厂内办公阶段，区域内暂无 写字楼产品供应，写字楼市场呈现空白。 市区内：市区内： 泉州市中心区域内办公用地供应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显； 其他各区:其他各区: 2009-2011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、 桥南板块； 对中央公园的启示对中央公园的启示 1、高品质办公物业产品稀 缺、市场受宠度高，可考虑 开发此类物业； 2、依托本项目区位优势在 交通、配套、服务等方面大 做文章； 3、商务办公郊区化优势将 为本项目提供长期支持； 4、根据市场供应格局和产 品特征确定合理的营销策略 以规避市场风险。 97 写字楼目标客户定位写字楼目标客户定位租赁特征租赁特征 市区市区 导入导入 郊区郊区 导入导入 客户客户 导入导入 市中心土地日渐稀缺，不断上涨的 租金压力迫使企业向周边交通方便 、配套齐全的区域发展； 区域中小企业的办公条件无论是面 积、环境还是档次上都无法满足企 业自身发展的需求。 企业的经营行为存在着共性：企业的经营行为存在着共性：战略管理、市场营销、会议培训、企业公关、行政办公、商务谈判战略管理、市场营销、会议培训、企业公关、行政办公、商务谈判 企业类别企业类别类别细分类别细分企业行为分析企业行为分析 金融类、咨询企业、 商业代理企业 银行、保险公司、信托投资公司、证券 机构、财务公司、典当公司、商务咨询 公司、业务代理公司等 业务行为：业务行为：经营存、放款，办理转帐结算；提供人身、财产等保险业务；资金和财产委托、商业 代理、资产保管、金融租赁、经济咨询、抵押咨询等； 经营行为：经营行为：战略管理、资本运营、行政办公、管理培训、政府公关、商务谈判、公关接待； 贸易、制造、房地 产公司 外贸公司、物流公司、中小房地产公司 业务行为：业务行为：运输、仓储、物流、进出口贸易、制造、建筑等； 经营行为：经营行为：战略管理、资本运营、资源整合、市场营销、管理培训、高层公关接待、新市场开拓、 重要合同签约、商务谈判； 客户地域来源客户地域来源 98 写字楼目标客户定位写字楼目标客户定位租赁特征租赁特征企业需求分析企业需求分析 满足企业会议培训、商务谈判交流等的需求满足企业会议培训、商务谈判交流等的需求 大堂：大堂：大堂的设计注重气派、富丽堂皇的空间营造感。 会议室：会议室：在整栋楼提供公用的、有偿的会议室 休闲餐饮：休闲餐饮：在底层大堂设置西式简餐、咖啡吧等休闲餐 饮类配套； 智能化：智能化：符合相应等级办公的智能化配套; 物业管理：物业管理：人性化是办公物业管理的突破点; 商业配套：商业配套：满足办公群体的消费需求。 产品 形态 需求 产品 形态 需求 配套 功能 需求 配套 功能 需求 企业 需求 企业 需求 办公 面积 需求 办公 面积 需求 交通 需求 交通 需求 满足战略管理、市场营销的企业行为满足战略管理、市场营销的企业行为 金融类企业的商务交流比较多，因此便捷 的交通和商务氛围显得非常重要。他们往 往会选择一些cbd或者城市副中心会选择一些cbd或者城市副中心； 外贸、物流类企业更关注交通的便利更关注交通的便利。 满足企业公关、行政办公的企业行为满足企业公关、行政办公的企业行为 随着产品的升级，逐渐步入了高端甲级写字楼的发展阶 段，在这一阶段，气派、宏伟、充满现代感的高层办公 气派、宏伟、充满现代感的高层办公 成为了这些企业共同的选择方向。 办公面积需求办公面积需求 从企业发展的阶段来看，通常成长 型企业的面积需求在100-200平米 之间，扩张型的在500800平米 之间。 99 写字楼目标客户定位写字楼目标客户定位销售客户销售客户 投资型客户投资型客户办公产品投资客户办公产品投资客户 对投资办公的认识： 未来规划：看好区域规划的未来发展空间。 升值潜力：投资的办公物业会随着商务氛围的逐渐浓厚而升值。 长期回报：认为对办公物业的长期持有能带给他们丰厚的利润回报。 对投资办公的要求： 办公产品必须具有市场的主流性和前瞻性特点。 办公产品的面积适中。通常集中在150250平米之间； 良好的物业管理服务。 自用型客户自用型客户办公产品自用客户办公产品自用客户 购买需求： 面积需求：购买面积较大，通常选择整层收购。 品质需求：对产品档次要求较高，且品质要好。 配套需求：配套齐全，物管服务佳。 企业特质： 资金实力：企业经济实力较为雄厚，有稳定、可观的资金来源。诸如资金实力比较雄厚的保险公司，银行等； 形象展示：企业希望通过购买办公物业作为其形象昭示的平台。 固定资产：通过购买办公物业以扩充企业资产实力、扩大企业规模。 100 商业市场分析商业市场分析 区区 域域 市市 场场 宏宏 观观 市市 场场 未未 来来 供供 应应 人口结构:外来人口增长迅速，城市化率不断增长，商业需求不断增长； 消费结构：人均可支配收入高，消费力强，消费向多元化结构发展，教育 文化娱乐消费比例提高，衣食住行的比例下降； 宏观市场：1999年至2008年，泉州的gdp翻了2倍，至2008年达到 2705亿元，经济及商业快速发展，社会消费品零售总额达906.11亿元， 增19.9%，商业发展前景看好； 分布格局:现阶段以丰泽商圈为核心，向外扩散，与项目所处的桥南板块 的关联度高； 总体特征:目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区 生活配套，缺少大型集中商业卖场。主力店服务辐射半径缩小，商业 影响力减弱，主力店无起到商业的核心动力作用。区域高端商业形态 缺少； 泉州桥南片区5300户客户为区域市场提供了强劲的消费力； 需求特征：业态需求上，多为一些服饰、鞋帽类等业态，尤其是一些 品牌服饰，最受消费者喜好，具有特色的商业形态和购物的软环境为客户 所关注，一站式体验购物中心为客户所青睐； 供应特征： 2009-2011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、 桥南板块； 对中央公园的启示对中央公园的启示 1、大型商业缺乏，应对项目 商业的规模进行有效的放大宣 传，占领市场空白点； 2、高端商业形态稀缺、可考 虑开发此类物业； 3、结合客户的需求，特色化 商业形态可作为项目主要经营 业态； 4、依托本项目交通及商业氛 围等优势方面做足文章； 101 酒店市场分析酒店市场分析 区区 域域 市市 场场 宏宏 观观 市市 场场 未未 来来 供供 应应 泉州旅游市场：泉州旅游市场：泉州近年旅游产业逐渐发展,已逐渐建立网络状服务体系, 悠久的历史文化古城带动持续增长的旅游产业是酒店业发展的重要驱动因素； 泉州商务市场：泉州商务市场：日益频繁的商务往来将带动泉州中高档酒店需求, 宾馆酒店 行业在未来几年的前景将依然看好； 旅游市场旅游市场：泉州深厚的历史文化底蕴成就了不少独特亮点,但无大型 规划的支持使其存在一定的局性,旅游的大力发展受到限制； 商务市场商务市场：泉州市经济迅猛发展，拥挤的市区交通系统和日益增高的场地 租金更是为未来办公郊区化奠定了基础，这给区域中高端酒店提供契机； 泉三高速、福厦铁路泉三高速、福厦铁路：日益加强的快速交通体系将为区域酒店提供强大的 商务及旅游客源； 区域现状区域现状： 泉州市以经济型酒店为主，五星级高端酒店物业稀缺； 经济型酒店价格不高但入住率普遍较好，市场需求空间庞大； 市区内：市区内： 泉州市中心区域再无地块可修建五星级酒店； 其他各区:其他各区: 2009-2012年泉州其他区域五星级供应主要集中在城东板块、东海板块、 桥南板块； 对中央公园的启示对中央公园的启示 1、泉州总体发展大环境佳， 随着旅游产业、商务发展的不 断提升，对高端酒店的需求将 与日俱增； 2、高端酒店在区域稀缺，尤 其是品质较高且产品较有特点 的物业，建议本项目发展高品 质五星级酒店； 3、依托本项目良好的的区位 优势、周边商务人流质量及开 发商品牌打造地标性建筑将填 补市场空白，树立品牌形象。 102 参考案例研究参考案例研究参考案例研究参考案例研究项目发展思考项目发展思考项目发展思考项目发展思考 运作这么大体量大体量、多层次物业多层次物业形态组成的“城市综合体”。开发商自身能力是决定成功 与否的关键。 首先，各部门繁杂的工作程序。工程、管理、财务、物业、广告、策划、销售、供应、 公关等等组成一个庞大的开发团队。 其次，是资金流的流畅。由于开发周期较长，并且各物业之间的相互依懒程度高。需要 一边销售、一边呈现；一边资金回笼、一边投入建设。这样对资金链的强度要求非常高。 最后，市政公园广场的配套。中央公园的一大卖点，能否如期呈现在公众面前。对公司 品牌的社会诚信力和号召力、对项目的美誉度和认同度的建立非常重要。 103 参考案例研究参考案例研究参考案例研究参考案例研究项目发展思考项目发展思考项目发展思考项目发展思考 对手再强大，也不可怕。庞大的身躯也正是其弱点所在。我们打赢对手的关键，靠得是灵活的身手，时机的把握。 出奇不意，攻其不备出奇不意，攻其不备。 我们已然有了详细的规划、准确的定位、优势的资源，我们已然有了详细的规划、准确的定位、优势的资源， 热身结束，闪亮登场。热身结束，闪亮登场。 项目的运营如同“太极”，“一元生两仪,两仪生四象,四象生八卦”。阴阳开合、层层相生、节节相扣。一收一放，式 式有序有序；一拔一推，点点有力有力。 清晰的出拳线路是我们的工作思路，清晰的出拳线路是我们的工作思路， 准确的击打是我们的执行力度。准确的击打是我们的执行力度。 抓住时机，一招毙敌。抓住时机，一招毙敌。 104 参考案例研究参考案例研究参考案例研究参考案例研究项目发展思考项目发展思考项目发展思考项目发展思考 谁先导入谁先导入“ “城市综合体城市综合体- -hopscahopsca” ”的概念，的概念， 谁先正确运营谁先正确运营“ “hopscahopsca” ”， 谁就可以谁就可以占据市场占据市场占据市场占据市场。 房地产市场房地产市场“ “潜规则潜规则” ”证明，一种新理念的推出，只要不是背离市证明，一种新理念的推出，只要不是背离市 场的，都会受到政府、媒体、消费者关注。但是，场的，都会受到政府、媒体、消费者关注。但是，“ “跟风者跟风者” ”即使即使 做的成功也会被认为是做的成功也会被认为是“ “抄袭、复制抄袭、复制” ”，不会得到太多掌声。，不会得到太多掌声。 “ “百捷百捷- -中央公园中央公园” ”赢在概念、赢在时机、赢在运营赢在概念、赢在时机、赢在运营赢在概念、赢在时机、赢在运营赢在概念、赢在时机、赢在运营。 105 参考案例参考案例 洛克菲勒中心现代世界城市综合体的开山鼻祖 洛克菲勒中心建于19311940年洛克菲勒中心建于19311940年是20世纪以来全球最早的城市综合体，无论 是在建筑学、规划学，还是在带动城市经济发展上，它都是绕不开的一个典 范。 位于纽约商贸中心曼哈顿岛中部的洛克菲勒中心，总占地22英亩总占地22英亩，约89000 平方米（每英亩约折合4047平方米），纵横都占了三个街区。这个项目规划 的总建筑面积高达67.6万平方米，容积率达到了18，合共由大小19座商业楼 宇组成，其中10座以上是摩天大楼 大小19座商业楼 宇组成，其中10座以上是摩天大楼，最高的是70层的洛克菲勒中心30号大楼 高达259米。 包括商业建筑、办公楼、酒店、公寓大楼、公园、广场、剧场和电影院商业建筑、办公楼、酒店、公寓大楼、公园、广场、剧场和电影院等， 娱乐设施一应俱全。 这个形态一是洛克菲勒中心打破了单一物业类型的叠加，而聚合了大量的不 同类型的城市功能，尤其是被现代主义建筑思潮所倡导彼此分离的四种城市 功能居住、工作、娱乐和交通居住、工作、娱乐和交通，这些功能互相依存，创造出一个复杂 的、多样化的“城中之城城中之城”。 106 参考案例参考案例参考案例参考案例 北京-华贸中心 北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处。三栋高达百余米写字楼、 2座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规 模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。 目前在华贸商圈，云集了1000多个国际品牌，其中譬如chanel、gucci、 prada、salvatore ferragamo、hugo boss、coach、versace等顶级品牌 旗舰店达十多家，dunhill、bottega veneta等名品概念店超过50多家。 在商圈内，各式餐厅60多家，咖啡店有20多家，星巴克咖啡分别在华贸 新光天地和华贸购物中心开设旗舰店。 拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、jw万豪酒店。两座酒 店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的“独立式婚礼小教 堂”，国际最顶级的俱乐部也在此落户。 华贸写字楼已签约入驻客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银行、 sap、伊藤忠商社等66家行业领先的跨国公司。 华贸商圈区域交通组织系统与北京cbd地区最新交通规划全面衔接，5000 个停车位，交通便捷。 华贸中心能使每一个置身其中的人都能得到某种享受，不管他是工 作还是生活于此，或者是匆匆而过 107 参考案例参考案例 上海-绿洲雅宾利 48万平米的总建面，其中33万是住宅，另有一栋14万平米 60余层的超高层建筑，2万平方米的地下商业，4万平方米 的集中绿化以及1万平方米的公建配套设施，商业与住宅接 近2:1的配比，甚至还包括一个印刷博物馆和养老院，这在 市中心高档楼盘实属罕见。 它给上海首次引进了国际上先进的hopsca复合地产概念， 有hotel(酒店)、office（写字楼）、park（公园） shopping mall（购物中心）、club（俱乐部）、 apartment（公寓），把商业、居住、人文、环境等各大要 素很好地糅合在一起，资源集合，功能集全。 提供极完整的生活配套和自由自在的生活体验，成为体现 现代城市服务功能的新载体。用长远眼光看，商业将是这 一中央住宅区的发展重点。而hopsca的设想就是体现了上 海海纳百川的精神。 在开盘后短短100天内创造了6个亿的销售额，推售房源销 售率近90。 108 参考案例参考案例 武汉世贸锦绣长江 目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价12000元元/ 占地面积858亩，建筑总面积165万平方米，会所建筑面积 11000平方米，投资超过100亿。 一期容积率2.68，绿化率53%，可售1044户，停车位 为1： 0.4。 开发理念：四大世界风情园林四大世界风情园林，打造国际生活圈，项目分 四期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美 洲现代园、四期澳洲休闲园 形象定位：重新划分大武汉荣耀版图 新武汉、世中心新武汉、世中心 营销战略：以城市运营商为己任以城市运营商为己任，构建和谐公共空间 项目公建：五星级酒店、11000平方会所 1公里长滨江商业 街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场、国 际双语幼儿园。 109 在未与贵方进行实质性沟通之前，由于对项目情况了 解有限，所以在 在未与贵方进行实质性沟通之前，由于对项目情况了 解有限，所以在“项目推广前期准备、宣传期、开盘 期、后续推售跟进期的广告策略、物料制作、工作安 排 项目推广前期准备、宣传期、开盘 期、后续推售跟进期的广告策略、物料制作、工作安 排”等方面未能做到更深入细化。等方面未能做到更深入细化。 结尾语结尾语 110 化危抓机化危抓机化危抓机化危抓机 演绎经典演绎经典演绎经典演绎经典hopscahopsca模式模式模式模式 迅速实现项目价值最大化迅速实现项目价值最大化迅速实现项目价值最大化迅速实现项目价值最大化 111 endend 本次汇报到此结束。 初步构想还需开发商指导， 具体推广思路及执行方案待沟通确定。 112 泉州城市区域经济发展分析 附件一： 113 泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位 泉州在福建省三大中心城市(福州、厦门、泉州)中，泉州经济总量居首位。 2008年实现生产总值2700亿元人民币，增长14%；财政总收入263.6亿元，增长 17.1%，其经济总量继续保持福建省“老大”的地位。 2008年泉州城镇居民人均可支配收入达20270元，农民人均纯收入达7970元。 从2005年开始重视城市运营，不断加快新区基础配套设施建设的投入力度， 今后几年城市化进程将提速，未来5年人口城镇化必将快速转移。 大泉州逐步融合，必将使今后城市储备土地增值，为新区房地产业的发展创造 良好机遇。 一、城市经济发展环境一、城市经济发展环境 114 泉州有5个县进入全国经济百强县，数量全国第一。 泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒牌、利郎、 劲霸、亲亲、福马、特步、匹克等数十个中国名牌产品。 恒安集团是内地第一家在香港上市的民营企业。 厦门港出口货源80%来自泉州，厦门机场客源70%来自泉州。 泉州是中国第一侨乡，目前分布在世界90多个国家的泉州籍华侨有600多万 人，占全省侨胞总数的76；港澳同胞近70万人，占全省港澳同胞总数的84 ；台湾同胞中，有44.8约900万人祖籍泉州。他们的财富占海外华人总财 富的近三分之一，当中个人资产超l亿美元的数百名，在国际科技文教界较有 成就的数千人。 关键词：5个经济百强县、数十个名牌产品、恒安香港上市、第一侨乡。 泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位 一、城市经济发展环境一、城市经济发展环境 115 泉州市政府2002年提出环泉州湾城市群发 展战略，提出发展建设大泉州的概念。 2004年福建省又提出了“海峡西岸经济区” 的建设规划，促进东南沿海及台湾地区经济社 会全面协调发展。 泉州定位：泉州定位： 省域中心城市、 海峡西岸经济区中部枢纽城市、 泉州湾工贸旅游港口滨海城市。 二、城市总体发展规划二、城市总体发展规划 泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位 116 三、泉州城市发展规划概况 根据泉州的地理位置以及产 业结构等因素，目前泉州总 体规划分成9大组团： 中心组团 江南组团 晋江组团 石狮组团 滨海组团 东海组团 洛秀组团 城东板块 北峰板块 在泉州大的规划框架下，每 个组团利用自身优势实现总 体协调发展、产业结构优化、 功能相互依托的宏观格局。 泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位 117 三、泉州城市发展规划概况 发展的总体空间结构要形成“两带三 湾，环湾面海”的空间布局结构。 战略提升带： 依托高速公路、区域中通道，连接都市区 主要集中建设的组团，作为培育区域服务 职能的空间载体。 远景预留带： 局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功 能发展带，同时作为城市远景拓展的主要 空间。 泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位 118 环泉州湾地区： 构成主体以泉州、晋江和石狮主城区为主。 发展定位为城市职能培育的主要地区，提升 区域地位的战略核心。要建成区域性产业服 务中心，市级行政中心和商业中心。 环湄洲湾南岸地区： 构成主体以惠安、泉港为主。发展定位为形 成区域性石化产业、原料产业基地。作为都 市区新的经济增长极，和未来对接湄洲湾的 战略前沿地区。 环围头湾地区： 构成主体以安海、水头为中心，整合周边城 镇组团。发展定位为泉州市现代加工制造业 基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作 大平台的战略前沿地区。 三、泉州城市发展规划概况 泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位 119 三、泉州城市发展规划概况 环湾面海： 泉州市的空间发展将从沿江时代走向环湾时代， 最终走向面海时代，建成环泉州湾海湾型山水园 林城市。现阶段应在强化中心职能的同时，把握 战略机遇、注重空间预留，防止对战略性空间资 源的