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青岛市房地产市场研究报告 2008年10月 分析目的 梳理青岛地产市场 的成长环境和 发展轨迹 分析框架 1 城市宏观概况 2 地产市场总述 3 区域市场特征 4 企业竞争环境 青岛市房地产市场研究报告 n城市发展线研究 q半岛规划 q青岛市城市规划及发展 q青岛市宏观房地产市场研究 q青岛市房地产政策研究 q青岛市各居住板块特征及未来发展预测 n青岛市房地产市场研究 n青岛市房地产市场竞争格局 山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。 城市发展线研究 n山东省半岛规划 q山东半岛城市群由济南、青岛、烟台 、淄博、威海、潍坊、东营、日照等 8个设区城市构成的城市地域空间组 合，土地面积近7.4万平方公里，人 口4244万 。 q区域经济指标：2007年山东全年完 成GDP25887.67亿元，同比增长 14.3%，其中青岛市完成3786.52亿 元，增长16%。 q预计到2010年，山东半岛城市群城 市化水平要达到60%。 半岛城市群概况 青岛 济南 烟台 战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。 区域空间发展结构“双中心、两主轴、两次轴” q龙头城市：青岛 q双中心：青岛、济南 q副中心：烟台 两主轴 q济南-淄博-潍坊-青岛 q日照-青岛-威海-烟台 两次轴 q以烟台-莱州-潍坊 q日照-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营 n山东省半岛规划 城市发展线研究 n山东省半岛规划 q以胶济线、沿海岸线为依托组成T形产业带核心骨架，培育发展东营-淄博、济南、青 岛-日照、烟台-威海、潍坊-青岛，日照-青岛-威海-烟台六条优势产业集聚带。 q石化医药产业带：东营、淄博 q电子信息产业带：济南 q家电制造产业带：青岛、日照 q汽车制造产业带：烟台、威海 q纺织服装产业带：潍坊、青岛 q海 洋 产 业 带 ：日照、青岛、威 海、烟台 六大产业集聚带： 产业空间布局 城市发展线研究 青岛市房地产市场研究报告 n城市发展线研究 q半岛规划 q青岛市城市规划及发展 q青岛市宏观房地产市场研究 q青岛市房地产政策研究 q青岛市各居住板块特征及未来发展预测 n青岛市房地产市场研究 n青岛市房地产市场竞争格局 青岛已成为东部沿海重要的国际性金融贸易， 旅游，港口经济于一身的滨海城市。 城市功能定位 q山东和黄河中下游地区的龙头城市 q以港口为主的国际综合交通枢纽 q区域金融、贸易、信息中心 q国际性海滨旅游城市 q现代制造业和服务业发达的国际性港口城市 n青岛市城市规划及发展 城市发展线研究 行政区划及人口 q青岛市7区5市，总人口749万，其中城市人口271万 q总面积10654平方公里 n青岛市城市规划及发展 的发展态势 q主城：胶州湾东岸 q辅城：胶州湾西岸，以黄岛区中心城区 为主组成 q红岛 q组团发展：环胶州湾六个发展组团为城市 适度分散发展区域 城市总体布局结构“三点一环，六组团发展” 2010年，全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63% 城市发展线研究 高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市 经济发展状况 q2006年全市 GDP 3206.58亿元，比去年增长 18.7，经济实力和持续发展能力进一步增强 q经济保持增长，近四年增幅稳定在18-20 q2010年GDP预计达到4900亿元左右，增幅保 持13以上 n青岛市宏观经济发展 城市发展线研究 q2007年青岛市完成3786.52亿元，增长16%，经济 实力和持续发展能力进一步增强 q经济保持增长，近四年增幅稳定在18-20 社会事业和保障体系进一步发展完善，人民生活水平和质量大幅提高。 可支配收入状况 q青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市 中位居前列，比位居第一的东营少1400元 q青岛市居民可支配收入持续增长，2006年城市 居民收入达到15328元，农民收入达到6546元 ，城市居民购买力凸现； q2010年，城镇居民人均可支配收入达到20900 元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右 ，年均分别增长10%左右。 n青岛市宏观经济发展 城市发展线研究 数据来源：青岛统计年鉴 q2008年第29届奥运会和13 届残奥会帆船比赛在青岛举 行 q青岛奥林匹克帆船中心座落 于青岛市东部新区浮山湾畔 ， 毗邻五四广场和东海路 。 q据旅游部门预测，奥帆赛将 使青岛海外游客量以年均 16的速度递增 n青岛市奥运经济推动 城市发展线研究 n青岛市城镇体系 主城区： 规划主体功能为全市的行政 、文化、科教、旅游、居住 中心；资金流、物资流、信 息流集散中心；集约化现代 工业和高科技产业区。 城市框架体系布局：“一个中心城市和五个次中心城市“ 胶南：规划主体功能为加强纺织 机械工业，加快发展食品饮料、 海洋捕捞、海水养殖、海洋化工 、修造船及旅游度假业 胶州：规划主体功能为利用交通 便捷、乡镇企业发达的优势，大 力发展机械、建材、食品加工和 仓储运输业。 即墨：规划主体功能为吸收中心 城市工业扩散，重点发展机械、 传统工艺品制造和对外贸易，建 成一定规模的商贸集散中心 平度：规划主体功能为食品和农 副产品加工，机械和矿产建材行 业，以及历史文化旅游业。 莱西：规划主体功能为发展农副 产品加工及化肥工业等 辅城区： 规划主体功能为居住、港口贸易 、大型临港产业、综合开发实验 和旅游度假。 以港兴市，发展成环渤海地区和东北亚经济圈中重要的经济中心和贸易口岸。 城市发展线研究 城市发展线研究 n青岛市拥湾城市规划 以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线的建设，结果是，珍贵的土 地资源被占用 ，珍贵的生态资源被破坏。而此番拥湾发展战略正式实施后，胶 州湾最终将变身 青岛 的一个“内湖“，环胶州湾地区将成 一个新老城区风 格协调、产业分布合理的现代化经济 岸线、生活岸线、生态岸线。 从市南老港区到红岛再到西海岸的红 石崖，沿线可开发建设用地达 400 余平方公里，胶州湾滨海新城区将建 成与老城区风格呼应、以胶州湾 城 市“内 湖”的现代化中心城区。 滨海城区将重点发展成 现代服务业 中心、产业核心 基地和高新园区。 在区域内，将划分 四方国际邮轮港 区、海云庵商贸文化旅 游区、北岭 商贸居住休闲区、高校都市科技产业 区、沧口商贸居住区、红岛新 城区 和北部高新区等七大板块。 对外交通系统规划由海港、机场、 铁路、公路和管道五种交通运输方 式组成，形成以港口为主体的高效 、现代化的国际综合交通枢纽。 q港口：中心港区规划以前湾港区、大港区 、黄岛油港区为主体，以沧口水道北港区 、小港区及其它地方港区和专业港为辅助 ，形成多功能的中心港 q飞机：流亭国际机场距市中心32公里， 驱车20分钟 q铁路：动车青岛与北京时间缩短到6小时； 远景高速铁路客站设在城阳 q高速公路：青威公路、烟青公路、青德公 路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六 条主要放射线，青黄公路和204 国道为主 要联络线。远期建设新烟青公路 q青岛有两条国际客运航线，常年开船，发 往大连，韩国仁川，日本下关等地。 n青岛市交通体系 对外交通 城市发展线研究 通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接， 青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。 海底隧道 跨海大桥 城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环” q即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干 路构成的纵横干线 q两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路 q轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟 q滨海公路：拉近滨海城市组团与中心城区的距离 q跨海大桥：2008年奥运前竣工20分钟 q海底隧道：2010年竣工10分钟 n青岛市交通体系 对内交通 城市发展线研究 n西海岸胶州湾西翼 q开发区 q黄岛区 q胶南市 西海岸意义与作用 q是青岛发展制造业、物流业的理想载体。 q黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。 发展历程： q黄岛区是青岛市对外开放最早的重点区域。 q1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建，规划面 积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中 、功能最完善的区域。 q1992年，青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合 一后，辖区面积274平方公里，人口50万。 青岛市优化调整城市内部空间，将黄岛作为新的城市发展空间。 城市发展线研究 青岛市房地产市场研究报告 n城市发展线研究 q半岛规划 q青岛市城市规划及发展 q青岛市宏观房地产市场研究 q青岛市房地产政策研究 q青岛市各居住板块特征及未来发展预测 n青岛市房地产市场研究 n青岛市房地产市场竞争格局 n市区商品房在售项目市场存量 目前主要市内四区及市郊三区总市场存量为282万平方米左右，主要集中在城阳区。 随着卓越、万科等著名开发商在城阳区的大盘开发，浙江绿城在李沧区的大盘开发，未 来几年城阳和李沧区将有2-3个百万平米供应投放市场，总体供应将达到400万平米。 其次是市南及黄岛区域市场存量较大，同时，海尔、上实、海信、亚星、香江等著名开 发商均在黄岛拿地，近期准备开发，住宅用地总规模约260万公顷，大多数均为高层建 筑，按容积率为1.5计算，总建筑面积将达到390万平米。 青岛房地产向北、向西重点发展趋势日渐显现 青岛市房地产宏观概括 n青岛七区五市在售项目均价 市南区仍属于青岛标杆房价区域，同时崂山区大有赶超之势，未来几年价格将一定 程度赶超市南区域。李沧及城阳两区受到大盘的进入及开发量增多，房价保持稳步 上升态势。 目前黄岛及城阳房地产价格相对较低，与城阳和黄岛区房地产发展不成熟相关，随 着城市向西发展，绿城和卓越项目的陆续上市，未来房价上涨潜力大。 青岛市房地产宏观概括 u青岛市房地产供求分析 1）由统计数据可见，青岛市房地产自2000年以后发展迅猛，各项数据均呈逐年 上升趋势，如房屋施工面积，06年的面积已达99年的三倍多，总体呈连年递增趋 势且增幅较大，预计未来几年里依然会以较高的速度增长。 2）新开工面积02年及05年均有明显拐点，分析原因，02、03年正值全国房地产 开发高峰，形式一片大好，中央尚未出台相关政策，引起开发热潮，06年虽然开 始了宏观调控，但是由于政策的滞后性以及开发公司的合理风险规避，新开工面 积依然增长较迅速，预计未来几年新开工面积会稳步增长。 年份199920002001200220032004200520062007 房屋施工面积867.61047.21373.514171747.72101.32362.72781.2 新开工面积374.21602.9670.1666.1924.49905.83896.61229.7 竣工面积194.61351.6532.2537.3552.23635.2811.2652.5640.7 实际销售面积258.5288.4332.04474.28506.35516.3739.9736.5833.3 空置面积175.01130.62128.1109.0893.34212.24283.54199.546.94 青岛市房地产宏观概括 青岛市房地产宏观概括 n08年青岛市市区房地产交易情况分析 2008年2月青岛市推出大量限价房和经济适用房，导致当月普通商品房销 售剧减。进入5月份以后受奥运环境影响，消费群体对房地产市场关注度降 低，导致5月7月成交量递减。 进入8月以后，青岛房地产市场开始复苏，随着十月、十一月消费旺季的 来临，青岛房地产市场交易量将稳步增长。 注：8月份无资料 2007年受市场需求影响，房地产 建筑面积稳步增长。 2008年6月受奥运环境影响，建筑 面积逐步下降，进入9月以后，受 全国整体市场环境影响，建筑面 积较少 青岛市房地产宏观概括 2007年青岛房地产市场，前期发展比较平稳，特别进入下半年以后房地产市场成交面积飞速增长。 表明青岛房地产市场需求旺盛， 青岛市房地产宏观概括 青岛房地产市场发展平稳，受其 供求影响，整体市场波动不大， 房地产市场稳步发展 青岛市房地产宏观概括 在经历了前几年的快速发展之后，青岛市房地产业进入了新一轮的调整期 ，中小开发企业将面临更大的资金压力，大企业的并购与合作开发将成为主流 。房地产市场的竞争也将逐渐向产品品质、企业品牌和售后服务等方面转移， 房价将会呈稳步增长的态势。 住宅市场由于是宏观政策调控的最前沿，因此，将会得到有效抑制，从而健 康发展； 整体市场发展平稳，受供求关系影响，市场环境波动不大，发展趋于缓和，将 逐步健康而理性的发展。 青岛市房地产宏观概括 u结论 青岛市房地产市场研究报告 n城市发展线研究 q半岛规划 q青岛市城市规划及发展 q青岛市宏观房地产市场研究 q青岛市房地产政策研究 n青岛市房地产市场研究 n青岛市房地产市场竞争格局 青岛市房地产宏观概括 n金融政策回顾 加息：07年央行6次提高存贷款利率，07、08年的12次存款准备金率上 调，都显示出央行对于银根的紧缩，特别是针对房地产开发和销售环节 。预计08年会继续加息，但加息次数会减少。加息使得购房者还贷压力 增加，也导致部分准备购房者持币观望，从而抑制了部分购房需求。 第二套房贷款：第二套房以家庭为单位界定；已贷款购房并还清贷款的 ，人均住房面积超过当地平均水平的，仍然按第二套房贷款政策执行， 第二套房贷款的首付款为40，同时，暂停二手房转按揭业务。这样提 高了购房门槛，对二次及以上置业者进行了限制，对二手房购买也进行 了限制，这将抑制相当一部分投资性需求。 税收政策缩紧：新的税收政策规定了利润率，青岛作为计划单列城市， 利润率不得低于20，以此计税。这使得开发商的资金再一次被控制。 土地出让金：国土资源部39号令规定开发商只有全部缴纳土地出让金才 能获得土地证，这对开发商的资金要求更加严格，部分小开发商将面临 巨大的资金压力。 n土地政策回顾 闲置土地清理：青岛市将在5月底前完成全市闲置土地的清理工作，凡闲 置1年以上的土地，按闲置时间的长短不同，分类计征土地闲置费。这给 开发商囤地居奇、赚取土地增值利润的方式以沉重打击，也能够加速前 期出让土地的开发入市，增加房屋供给量，加剧项目之间的竞争。 停止供应别墅类用地：停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制 低层、低密度、大套型住房土地供应，优先保证限价商品住房、经济适 用住房、租赁住房和廉租住房的土地供应，中低价位、中小套型住房年 度供应量不低于居住用地供应总量的70。 青岛市房地产宏观概括 “新双核时代”；保障性住房和商品房“两条腿”走路，经济适用房、廉租房、“两限房 ”组成的保障性住房将成为2008年房地产市场的冲击型力量，商品的价格理性回归成为必 然，目前各地开发商降价与打折优惠风盛行，合理的开发利润成为2008年开发商应该追求 的目标。 “2221”政策：“两改、两增、两扩、一改善”，即：改造旧城区、改造城中村；增加廉 租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房 和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。 5年内100万套住房：青岛市2008至2012年住房建设发展规划指出，5年内全市开工建 设各类住房总建筑面积9100万平方米，共约100万套。市内四区开工各类保障性住房477.5 万平方米，其中廉租住房65万平方米，约13000套；经济适用住房162.5万平方米，约 25000套；限价商品住房250万平方米，约33500套。购房者将会目标转向保障住房，出现 持币观望情况，这会分流部分客户，短期内延缓商品房开发商资金回笼，因此“高品质 合理价格”应该成为商品房开发商的盈利运作模式。 青岛市房地产宏观概括 n住房政策回顾 青岛市房地产宏观概括 n人口政策回顾 2020年1200万人口：山东半岛城市群总体规划（20062020年）提出到 2020年青岛全市人口达到1200万，即年均增长人口34万人，市区增长17.6万 人；按每3人一套住房计算，年均需要11万套住房，市区需要5.9万套；按90 平米一套住房，年均需新建住房1100万平米，市区新建528万平米。这将极 大的增加住房需求，对青岛市房地产市场的发展注入新的活力。 100平米以上户型可落户：具有稳定经济收入或生活来源的外来人员，在市内 四区和黄岛、城阳、崂山三区购买单套新建商品住宅建筑面积达到100平方米 以上，取得房地产权证并实际居住的，本人及其配偶、未成年子女或成 年未婚子女可一次性迁入购房所在地落户。这使得上述区域的100平米以上户 型热销，很多外来人口趁此机会落户青岛，刺激了大户型的销售。 房地产政策是房地产市场的指挥棒，在刚刚结束的两会上，温家宝总理提出了 “保持房地产行业健康稳定发展”的观点，从建设部到住房和城乡建设部的转变突 出说明了保障性住房的供给将成为2008年房地产市场的主旋律，将主要精力放在 解决中低收入家庭的住房问题上，也体现了新一届政府稳定房地产业的决心。 青岛市房地产宏观概括 n结论人口政策回顾 政府一系列的宏观调控，规范了青岛市房地产市场，从而保证青岛市房地产健康稳定的发 展在激烈的市场竞争中，“高端的产品优质的服务中端的价格”将成为青岛市房地产市 场的发展趋势。 青岛市房地产市场研究报告 n城市发展线研究 q半岛规划 q青岛市城市规划及发展 q青岛市宏观房地产市场研究 q青岛市房地产政策研究 q青岛市各居住板块特征及未来发展预测 n青岛市房地产市场研究 n青岛市房地产市场竞争格局 n市内四区市南、市北、四方区 市南区：独有的城市中心地理位置以及海岸沿 线的稀缺性决定了市南区的高端住宅形象。特 别值得关注的是香港巨头李嘉诚成功收购小港 地块，将带动市南区域房地产更加成熟化，高 端形象更加巩固。 市南区内陆相对开发量有限，临海项目有望创价格新高；市北及四方区 增幅保持平稳，未来预期相对不高 四方区 市北区 市南区 市北区：房地产市场价值的挖掘已经到达一定 程度，加上未来土地供应有限，很难对其增值 潜力有太大的奢望，该区域在今后几年内都会 保持稳定发展 四方区：在主要依靠当地购买力的情况下，这 块区域在今后几年将会保持相对稳定。即便有 所微调，上下幅度也不会太大。 青岛市各居住板块特征及未来发展预测 n市内四区李沧区 根据青岛市总体规划，李沧将是新兴的居住区。根据规划，中央居住区占地34平方公里 ，计划将对李沧东部区域九水路街道办和虎山路街道办的25个村庄进行统一改造 今明两年，预计李沧区的商品房投放量将超过150万平方米。 其中引入著名开发商绿城 集团、制定东李中央居住规划，是李沧区地产魅力大增的两个因素，李沧区还对原先的 李村商业区进行全面改造，这些都从根本上促进了李沧地产的质变。 政策的导向及土地存量大等因素，使李沧区北部造城势力初显 李沧区 绿城理想之城： 占地2892亩 总建209万平方米 一期23万平方米 预期售价6000元 青岛市各居住板块特征及未来发展预测 n市郊三区崂山、城阳区 城阳区万科、卓越等重量级开发商的介入，上百 万平方米的投放量，使城阳地产成为青岛关注的 焦点。 市区旧城改造的压力较大，近期内也难 以有所作为，在这种情况下，城市居住区的北扩 已经成为最现实的选择 。 崂山区随着景观优势更多受到认可，由西往东逐 渐远离城市中心，价格及品质等也随着距离的变 化而变化 ，早期的别墅到目前麦岛居住区的推 出，崂山区域接受度及认可度大幅提升。未来的 总体供应量也随着大盘的进驻进一步增加 崂山区2005年2006年 房地产投资36.64亿元57.04亿元 崂山区 城阳区 麦岛居住区： 占地58万 总建82万 万科魅力之城 ： 占地20万 总建40万 卓越蔚蓝： 占地100万 总建160万 天泰韩国城： 占地60万 总建120万 可售64.5万 颐和星苑： 占地94万 总建100万 青岛市各居住板块特征及未来发展预测 较青岛较低的房价及良好的投资、就业及交通环境，使大量的青岛市 内投资及居住客户涌入黄岛，为黄岛的房地产发展注入新的动力 需求量增大将直接推动房价的升温 n市郊三区黄岛区 黄岛区房地产市场一直保持着强劲的发展势头。经济发展成为带动房地产行业飞速 发展的关键因素之一。港口经济继续发挥磁场效应，人口构成及数量变化，有力拉 动了房地产的市场需求。商业配套、市政建设的完善提升了城区的增值潜力。旅游 经济也为房地产发展注入新鲜活力。 竞争加剧带来产品结构发生变化。住宅产业一枝独秀的局面将发生改变，伴随着商 业设施的完善，旅游业的繁荣，房地产业将迎来新的发展机遇。 产品品质将进一步提高，房屋销售价格涨幅有所回落。提升房屋的品质成为今后一 段时期房地产市场发展的重点。开发商更加专注于研究产品和提高服务，消费者更 加理性。 青岛市各居住板块特征及未来发展预测 n县级五市 平度市 莱西市 胶州市 即墨市 胶南市 平度市目前房地产业得到了快速发展，已崛起为 该市国民经济发展的支柱产业之一 随着北部区域开发、建设力度的逐步加大，北部 区域也成为了莱西市高档住宅产品的集中供应区 域。 即墨市随着滨海大道的开通，以及大量别墅类的 开发，使区域更多的向度假型别墅区定位靠近 胶州市目前在售住宅项目较多，开发进程有条不 紊 胶南市受到黄岛区政策优势影响，紧邻黄岛区域 项目价格也随着时间上扬；该区域把建设目标定 位在“青岛西海岸都市新区”，并承接青岛“四大产 业基地”的辐射，未来将成为海滨生态旅游型城 市，对房地产发展起到良好带动。 青岛市各居住板块特征及未来发展预测 青岛市房地产宏观概括及各居住板块特征 n小结 青岛近几年房地产发展供需两旺，商品房及土地供应价格 大幅度提升 青岛市重点向北、向西发展趋势初显，东南区域部将成为 商务、政治中心，居住核心向西，向北发展。 青岛市郊进入大盘开发时代，未来整体开发量巨大，特别 是城阳、李沧及黄岛区域 市内板块划分明显，景观资源及区域价值成为定价的重要 影响因素； 资资本竞竞争力 结结构竞竞争力 基础设础设施竞竞争 力 政府管理竞竞争力 开发竞发竞争力 强 强 较较弱 不强 强 金融机构数量众多、有雄厚的资资本基础础 高科技产业发产业发 达、经济经济体系灵活健全 对外联系设施、信息技术基础设施有待完善 执法、创新能力强，推销能力有待提高 拥有独特旅游资源、人文国际化程度高 青岛市城市综合能力 城市实力 战略地位：山东半岛龙 头，环渤海区域明珠 宏观经济 ：运行良好，平稳 增 长，接近一线城市水平 消费水平：消费需求旺盛，具有 较强的城市购买 力 城市规划：九宫格局，棋盘路 网；轴线 突出，一城多心 产业结 构：产业结 构日趋 合 理，第三产业 增速加快 科技实力：高校众多，云集 海尔、海信等世界500强企 业。 宏观经济 健康运行，产业结 构合理，居民消费能力较为 旺盛 城市实力评判 【 青岛市房地产市场调研报告 】 n城市发展线研究 n青岛市房地产市场研究 青岛市市南区房地产市场板块分析 青岛市市北区房地产市场板块分析 青岛市崂山区房地产市场板块分析 青岛市李沧区房地产市场板块分析 青岛市城阳区房地产市场板块分析 n青岛市房地产竞争格局 青岛市市南区房地产竞争板块分析 n 市南区概况 地理位置 市南区位于青岛市区南部，西起团岛与青岛经济技术开发区隔胶州湾相 望，东起麦岛与崂山区（青岛高科技工业园）毗邻，北与市北区相接， 南面濒临黄海，沿岸是逶迤曲回的礁石或沙滩。 行 政 区 划 市南区人民政府驻宁夏路286号，辖区为9个街道办事处和1个社区工作 委员会。是青岛市政治、经济、文化中心 。 人 口 状 况 2006年末全区总人口52.37万人。人口出生率6.54，自然增长率 1.59。 青岛市市南区房地产竞争板块分析 根据右图市南区2007年4月2008 年4月商品住宅价格分析，市南区房 地产市场价格稳步增长，有利于开 区域内房地产市场发展 根据市南区2007年4月2008年 4月商品住宅成交量走势图可以 看出2007年青岛房地产市场需求 旺盛、进入2007年12月以后，受 新政影响，需求放缓 青岛市市南区房地产竞争板块分析 市南区房地产市场板块分析 项目名称物业地址开发公司 建筑面积( 万平米） 锦绣华 城市南区延吉路与徐州路交汇处青岛热电 新兴房地产开发公司22 青岛维 多利亚市南区广西路63号青岛华 森置业有限公司5.23 柏丽澜 庭市南区增城路（原澳门八路8号）青岛泰山房地产开发有限公司6.6 银川山苑市南区银川西路24号青岛天隆置业有限公司2 中华园美邸河 畔市南区东海西路49号青岛安信置业开发有限责任公司 凯悦中心市南区燕儿岛路8号青岛凯 悦置业11 海信国际海岸东海路与麦岛路交汇处青岛海信滨海置业有限公司9 香港置地市南区香港中路89-91号山东省房地产开发集团青岛公司10 国际城名苑市南区宁夏路与绍兴 路交汇处 以北青岛国际城房地产开发有限公司7.7 东海路9号市南区东海路9 号青岛阳光新地置业有限公司11.3 u项目列表（绿色表示在售项目） 市南区房地产市场板块分析 u项目列表（绿色表示在售项目） 项目名称物业地址开发公司 建筑面积(万 平米） 青岛北海花园市南区山东路与江西路交界处青岛三杰房地产开发有限公司14.67 国隆智府市南高雄路16号青岛中海盛名置业投资有限公司2.3 依山雅居市南区福州北路80号青岛华 通房屋开发公司4.2 中海银海一号市南区银川西路7号中海地产23 星海苑2期市南区江西路35号青岛生源房地产开发有限公司10 海信璞园市南区银川路以北，大尧山以南青岛海信房地产股份有限公司8 都市118市南区南京路118号青岛天应置业有限公司2.5 瑞纳紫域市南区银川路西端青岛华侨 房地产开发有限公司2.5 宝门公寓市南区漳州二路19号青岛宝门房地产有限公司2.6 中环国际广场市南区漳州二路19号青岛中成银储实业 有限公司8.8 市南区在售项目中，绝大部分为公寓产品，2008年年底至2009年预计市场新上市量97.67万平方米 。 受地理位置影响，市南区沿海区域已无大面积新增住宅，住宅区域市场逐步朝北发展 在市南区在售项目中，以江西路为界，江西路以南普遍为小体量住宅项目，分布比较紧密。江西路 以北项目体量较大。 项目名称 销售均价 （元/平米）主力户型客群定位备注 都市11812000元/ 90平米以下小户型公 寓二次置业的投资客群 宝门公寓13000元/105135三室 主要以二次置业的客群 为主，半数自住 中环国际广场15255元/60平米一居 主要以二次置业的客群 为主，半数自住 青岛维 多利亚19000万/ 45一室、65两室 为主 城市高端消费群体，多 为二次置业，少量自住精装修 柏丽澜 庭28000元/270三室住宅 城市高端消费群体，多 为二次置业，多为自住精装修 凯悦中心 710层均价2万元/ 、2440层均价 2.9万元/150左右两室 城市高端消费群体，多 为二次置业，少量自住 有部分海外投资客 。精装修 香港置地 住宅：17900元/ 、公寓：21000元/ 公寓：55一室、住宅 ：119三室 城市高端消费群体，多 为二次置业，半数自住精装，公寓带家具 国际城名苑10630元/130三室 已二次置业人群为主， 少量一次置业客群。 东海路9号28000万/147两室、160三室 城市高端消费群体，多 为二次置业，多为投资 。多为投资客群 市南区房地产市场板块分析 n 价格体系 市南区房地产市场板块分析 u典型案例分析一：东海路九号 项项目 位置 市南区东海路9号产产品 分类类 精装修酒店式公寓 总总套 数 365套户户型 配比 两室占40%，三室占60% 面积积 区间间 147209主力 户户型 160180三室 销销售 周期 2006年11月开盘销销售 率 80% 热销热销 户户型 147两室、160三室滞销销 户户型 209三室 客群 定位 主要针对本地富商，或者外地来青岛工作 的高端消费人群，以二次或多次置业为主 。 销销售 均价 2.8万/ 备备 注 项项目 评评价 开项目受单价、总价均高影响，销售周期达两年之久，由于前期销控不当，导致大量大户型三 室滞销，影响其销售进度。 东海路东海路9 9号：号： 建筑外观样板间 接待中心 工地围档 市南区房地产市场板块分析 市南区房地产市场板块分析 u典型案例分析三：凯悦中心 项项目 位置 市南区香港中路颐中假日酒店南侧产产品 分类类 酒店式公寓/写字楼/商业 总总套 数 酒店式公寓：376套户户型 配比 一室占20%、两室占50%、三室占20%、 复式10% 面积积 区间间 71380（复式）主力 户户型 150左右两室 销销售 周期 2008年1月9日开盘销销售 率 约售出20% 热销热销 户户型 71小户型、150左右两室滞销销 户户型 均有滞销 客群 定位 当地富商、外地投资客、海外投资客销销售 均价 710层均价2万元/、2440层均价2.9 万元/(精装) 备备 注 公寓部分在售710层、2440层。写字楼在售30层以上。 项项目 评评价 该项目又世界知名物业顾问 公司世邦魏理仕担任销售代理，以高品质物业口碑赢得高端客群 认可。 凯悦中心：凯悦中心： 样板间样板间 外立面外立面夜景夜景 市南区房地产市场板块分析 市南区房地产市场板块分析 u典型案例分析：柏丽澜庭 项项目 位置 市南区燕儿岛路南奥帆基地东侧产产品分类类商业/住宅 总总套 数 206套户户型配比两室40%、三室50%、复式10% 面积积 区间间 120270、复式280450主力户户型270三室住宅 销销售 周期 半年销销售率目前已售出110套左右。 热销热销 户户型 120150小户型、270三室滞销户销户型均有滞销，按比例而言270三室剩 余最多 客群 定位 本地富商、外地豪客为主，改善居住环境 ，二次置业。 销销售均价28000元/（精装修） 备备 注 该项目最高价40000元/，楼座差价700800元/；首层带花园；A、B、D三个楼座除顶层 外均为270三室住宅。 项项目 评评价 该项目主力户型270住宅受总价教高影响，销售率较低。 柏丽澜庭： 外景图 外部景观 市南区房地产市场板块分析 u典型案例分析：柏丽澜庭 市南区房地产市场客群及产品分析 产品以高尚住宅 为主，产品形式 主要以高层住宅 及酒店式公寓为 主。集中了青岛 市半数以上的城 市综合体 客群主要以当 地富商、有一 定经济实力的 高级白领，政 府官员。另有 少量北京、上 海、深圳的投 资客群。 受其区域定位影响，市南区将继续引领青岛市 房地产市场 青岛的政治 、文化、金 融中心 土地供应紧 张，实用高 效的城市综 合体将成为 市场主流 城市地铁的 开通 作为青岛市外 埠形象的展示 示范区 市南区市南区集中了青岛市大量的高尚住宅，沿香港路为高尚住宅主要分布区域，最 高价格17900元/平米40000元/平米。 随着可持续开发土地的逐步减少，高效率高职能化的城市综合体正逐步成为该区域内 的市场主流 市南区房地产市场未来发展 市南区 成熟高端区域 发展趋势 区位优势 市场特点 客户分析 竞争环境 市南区房地产市场总结 可持续开发土地较少，高容积 率产品将成为市场主流 青岛的政治、文化。 金融中心。区位号召 力最强。 青岛房地产市场领头羊，以高 端住宅为主。 当地富商、高级企业白 领、政府官员部分外地 投资客 本地开发公司优势明 显、外地开发公司竞 争能力较弱 【 青岛市房地产市场调研报告 】 n城市发展线研究 n青岛市房地产市场研究 青岛市市南区房地产市场板块分析 青岛市市北区房地产市场板块分析 青岛市四方区房地产市场板块分析 青岛市崂山区房地产市场板块分析 青岛市李沧区房地产市场板块分析 青岛市城阳区房地产市场板块分析 n青岛市房地产竞争格局 市北区房地产市场板块分析 n 市北区概况 位于青岛市中部偏南，南接市南区，北连四方区，东邻崂山区，西濒胶州湾 。总面积约29平方公里，人口约47.3万人。 市北区辖16个街道 区域价值 市南区是青岛传统的商业中心，也是青岛市政府斥重资打造的新型金融中心 。 市北区房地产市场板块分析 市北区受其地理位置影响，商 品房住宅价格波动较小，呈稳 步发展 由于开发难度较大，市北区进入 2007年下半年后成交量较低 市北区2007年4月2008年商品住宅 成交量走势图（万平米） 市北区房地产市场板块分析 u产品列表（绿色表示在售项目） 项目名称项目位置开发公司建筑面积（万平 米） 祥云花园市北区吴兴路98号青岛岳天浩海房地产置业有限 公司1万 海逸景园市北区冠县路以西青建集团（未）38 海青家园市北区同德路1号青岛海青置业有限公司1.8 新侨花园市北区同德路(福岭嘉苑旁)青岛新海园房地产开发公司7.3 中海山东路项目市北区山东路以北中海地产 联兴花园市北区杨家群24 赛纳名爵香港德辉国际（集团）10 万达39克拉市北区延吉路112号大连万达地产40 榉林美邸市北区龙潭路与上清路交汇 处 青岛安信置业开发有限责任公 司0.9 海信都市阳光市北区海信立交桥东南侧青岛海信房地产股份有限公司1.2 市北区作为青岛市老城区，受城市规划影响，上市项目较少，其中总供应量面积为124.2 万平米。 市北区项目临近商业区附近项目分布较为紧密，但体量较小。 n 市北区房地产市场价格体系 市北区房地产市场板块分析 项目名称 销售均价 （元/平米 ）主力户型客群定位备注 祥云花园10000 80120两室、三 室 当地人首次置业占 60%以上 海青家园7350110140三室 主要以当地人首次置 业，或改善住房环境 新侨花园745090110两室 主要以当地人首次置 业，或改善住房环境 根据首付额度，制定不 同优惠政策 万达39克拉10000 6080平米小户 型 大部分以二次置业投 资客群为主 前期办理会员卡享受99 折优惠 榉林美邸12527 100平米两室， 120平米三室 首次置业者占半数， 投资客群占少量 海信都市阳 光10500 100110平米两 室，120平米三室 主要以改善居住环境 的二次置业，和首次 置业 市北区属于青岛市旧城区，周边环境形象较差，区域号召里不强，于是导致了其房价明显 低于市南区。 市北区房地产市场板块分析 n 总结 购买市北区房地产的客群，大部分以首次置业或为改善居住环境为消 费动机，只有少量的客群以投资为主要的购买目的。 市北区属于青岛市旧城区，周边环境形象较差，区域号召里不强，于 是导致了其房价明显低于市南区。 市北区房地产市场发展较为平衡，楼盘之间价格体系相差不大，最贵 的万达39克拉11000元/平米，价格最低的为海青家园7350元/平米。 市北区房地产市场板块分析 u典型案例分析：万达39克拉 项目 位置 侧紧邻延吉路、北依规划路、东靠连云港 路、西接徐州路 产品分类高尚住宅 酒店式公寓、写字楼 总套 数 3038户型配比60平米以下一室和120平米三室占 50%，6080平米小户型占50% 面积 区间 30120平米精装修公寓主力户型6080平米小户型公寓 销售 周期 三个月销售率30% 热销 户型 6080平米小户型滞销户型30平米小户型 客群 定位 主要定位与二次置业的投资人群销售均价910011000元/ 平米 备 注 项目前期实施促销活动缴纳定金1万元，购房享受99折优惠 项目 评价 该项目前期投入大量资金做项目推广，为项目后续工作提供了人气基础。 市北区房地产市场板块分析 万达39克拉整体规划图 市北区房地产市场产品、客户 区域特点 产品： 以高层住宅为主，集中 大量以旧城改造项目， 集中了少量了小户型公 寓。 客群：主要以青岛 本地企事业单位员 工、私营业主为主 。 市北区房地产市场发展预测 房地产业发展空间较大，市北区将是未来3年内青岛房地产新型商务中心 区域未来发发 展 土地供给给 较较多 政府倾力打 造的新型商 务中心 传统的商 业中心 外地开发公 司入住，提 高该区域内 市场价值 随着旧城改造步伐的逐步加快，将给房地产开发提供大量可开发土地。根据政府规划调整， 将在市北区打造出一个新型的商务中心，提升该区域内的产品价格和增值空间。 市北区房地产市场总结 市北区 新型商务中心 发展趋势 区位优势 市场特点 客户分析 竞争环境 土地供应较多，但受拆 迁影响开发难度较大 传统商业中心、 配套完善 已高层小高层住宅为主，少量 小户型公寓主要以青岛本地企事业 单位员工、私营业主为 主。 当地开发公司和外 地开发公司竞争激 烈 【 青岛市房地产市场调研报告 】 n城市发展线研究 n青岛市房地产市场研究 青岛市市南区房地产市场板块分析 青岛市市北区房地产市场板块分析 青岛市四方区房地产市场板块分析 青岛市崂山区房地产市场板块分析 青岛市李沧区房地产市场板块分析 青岛市城阳区房地产市场板块分析 n青岛市房地产竞争格局 四方区房地产市场板块分析 n 四方区概况 四方区位于青岛市市区中部 ，东侧以308 国道为界、连崂山区和市北区；西濒胶州湾 ；南侧以鞍山路、威海路、浦口路、沈阳路 为界，邻市北区；北侧以张村河、李村河为 界，接李沧区。 至2007年8月，区社区居委会达到了92个 。 截止2006年，全区总人口420万人，人口 自然增长率-1.1。 四方区地处青岛市区中心位置，由老城区 、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市 的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游 区。 四方区房地产市场板块分析 2007年9月随着万科、卓越等大型地产 公司的进入、该区域内住宅成交量开 始逐步增长。 随着四方区的市政建设越来越完善 、周边配套越来越齐全，其商品房 价格稳步上涨 u产品列表 四方区房地产市场板块分析 项目名称项目位置开发公司建筑面积 （万平米） 广华海岸阳光四方区兴隆一路与海岸路交界处青岛广华房地产开发公司6.9 北岭山花园四方区顺昌路15号青岛新海园房地产开发公司8 联城花园四方区洛阳路12号（未售）7.8 青岛万科金色城品四方区山东路北3公里青岛万科21 恒锦世家四方区金沙路青岛恒锦置业开发有限公司22.6 鲁岳梦境江南四方区郑州路以南，洛阳路以北青岛鲁 岳置业有限公司15 青岛保利百合花园四方区金华支路12号保利房地产（集团）股份有限公司22.9 锦绣 海岸四方区瑞昌路与兴隆路交会处青岛海信房地产股份有限公司23 百通雍翠华苑四方区四流南路9号青岛百通兴电 置业有限公司14.1 金裕花园四方区南昌路与萍乡路交界处青岛新海园房地产开发公司5 卓越四方创意公园 四方区东片A区308国道以西、规划一号 线以东、合肥路以南、立新仓库26 （绿色部分表示在售项目） 在此区域内集中了万科、保利、卓越等品牌开发公司，在四方区市场提前出现了三足鼎立 的局面。 四方区作为全市的交通枢纽，区位优势明显，势必在2009年迎来一轮房地产开发热潮 四方区房地产市场板块分析 n 四方区价格体系 项目名称销售均价主力户型客群定位备注 广华海岸阳光568190平米两室 主要以自住客 群为主。 8月24日，搜房网联合 海岸阳光推出团购活动，活 动当天，凡持搜房会员卡， 均可享受50元/平的团购优惠 价 鲁岳梦境江南6000 80103平米两 室 针对周边区域 内首次置业客 群，市区内二 次置业客群 金裕花园6800 90100平米两 居 100120平米三 居 主要以自住客 群为主 四方区房地产市场90平米两室，120平米三室为主要市场主流，说明该区域内消费群体更 趋向与实用型住宅。 四方区房地产市场板块分析 n 总结 四方区房地产市场90平米两室，120平米三室为主要市场主流，说明该区 域内消费群体更趋向与实用型住宅。 四方区整体房价水平在6000元/平米左右，大部分开发公司在项目正式开盘 前都经过较长时间的内部认购，和前期筹备阶段。 为了保证销售进度，普遍的项目在产品促销上，优惠额的较大，特别是为 了吸引市中心区域消费群体，都组织了团购。 四方区房地产市场板块分析 u典型案例分析一：万科金色城品 项目 位置 四方区萍乡路以南，紧邻重庆南路产品分类住宅 总套 数 1600户型配比90平米以下两室，90平米三室各占 50%。 面积 区间 8090平米主力户型三室、两室。 销售 周期 未开时销售销售率 热销 户型 滞销户型 客群 定位 主要针对，青岛当地自住人群。销售均价 备 注 在景观设计方面遵循自然地貌特征， 20度的天然缓坡。规划一个街心，两大园林，景观别致。 项目 评价 该项目以优质实用的户型深受普通消费者青睐，但项目周边配套不完善，加之紧邻火葬场，所 以市场口碑并没达到预期效果。 四方区房地产市场板块分析 u典型案例分析一：万科金色城品 整体效果图 四方区房地产市场板块分析 u典型案例分析二：保利百合花园 项目 位置 四方区金华支路，北邻大沙路、南临湖清 路 产品分类住宅商业网点 总套 数 2000户型配比两室占40%，三室占60% 面积 区间 60120平米主力户型7090平米实用两居、三居。 销售 周期 未售销售率 热销 户型 滞销户型 客群 定位 主要针对用于自住的消费客群销售均价 备 注 保利百合花园，为吸引人气提高知名度，开展“有几百合，送祝福”的推广活动。 项目 评价 项目定位低端，其传承了保利地产“低价位”的销售策略，利于项目回款，但不利于项目品质 提升 四方区房地产市场板块分析 u典型案例分析二：保利百合花园 产品立面图 项目整体效果图 四方区房地产市场产品、客群 以实用型户型为主的高 层、小高层住宅为主， 配有少量的花园洋房。 购买人群主要以青岛 当地人为主，主要以 首次置业的年轻客群 和为子女购房中老年 客群为主。 区域特点 四方区房地产市场发展预测 增值空间巨大，未来开发公司争夺最激烈的市场 区域未来发发 展 土地供给给 较较多 区域内日趋 成熟的配套 相对低廉 的价位， 升值空间 巨大 多家外地开 发公司入住 ，提高该区 域内竞争态 势 四方区后续土地供应量进300万平米，随着万科、保利、卓越等地产大鳄的进度，将形成三 足鼎立的局面。未来该区域内市场发展潜力巨大 四方区房地产市场总结 市北区 未来居住中心 发展趋势 区位优势 市场特点 客户分析 竞争环境 土地供应较多，可保持 后续开发 青岛城市的交通 枢纽 已高层小高层住宅为主，少量 花园洋房主要以青岛本地企事业 单位员工、私营业主为 主。 将形成万科、保利 、卓越三足鼎立的 局面 【 青岛市房地产市场调研报告 】 n城市发展线研究 n青岛市房地产市场研究 青岛市市南区房地产市场板块分析 青岛市市北区房地产市场板块分析 青岛市四方区房地产市场板块分析 青岛市崂山区房地产市场板块分析 青岛市李沧区房地产市场板块分析 青岛市城阳区房地产市场板块分析 n青岛市房地产竞争格局 崂山区房地产市场板块分析 u崂山区简介 崂