2009年7月无锡月报(NXPowerLite).docx

无锡2009年7月市场报告无锡房地产市场研究报告2009年7月目 录出品机构：无锡易居房地产研究所克而瑞（中国）信息技术有限公司无锡机构编委：张永岳 丁祖昱 张 燕 主编：金晓兵编辑：耿永然王新科严中联系电话：（0510）82727309联系地址:无锡.摩天360大厦.805室易居观点3数字楼市5第一章、政策资讯篇6一、政策法规6二、市场资讯6三、市政动态9第二章、商品房市场篇11一、市场综述11二、供求关系分析12三、供应量分析13四、成交量分析14五、成交均价分析15第三章、土地市场篇16第四章、商品住宅市场篇19一、市场综述19二、供求关系分析20三、供应量分析21四、成交量分析22五、成交均价分析24六、项目解析24第五章、办公市场篇26第六章、商业市场篇27第七章、别墅市场篇28第八章、产品分析篇29第九章、营销媒体篇36一、营销透析36二、媒体分析37三、典型项目39第十章、区域数据篇42一、崇安区42二、南长区43三、北塘区44四、新区45五、滨湖区46六、锡山区47七、惠山区48易居视点：传统淡季成交量继续透支，投资性需求占优刚刚过去的7月，在全国各大城市楼市成交量普跌的浪潮下，无锡楼市却在传统的销售淡季迎来了意料之外的量价齐升。从数据可以看出，三月份以来，无锡楼市环比平均速度达到了16.76%，7月份全市商品住宅成交量达到了53.71万平方米，基本接近07年金九银十的成交高点54.19万平方米，“小阳春”已经完全转变为“艳阳天”，楼市虚火越烧越旺。 仅仅8个月前，我们还在为至少要两年才能出清库存而担忧，而现在确在为未来的供不应求而担心。如果说上半年的“小阳春”行情是以年前没压抑的刚性需求释放为基础，那么目前的“艳阳天”行情无疑是依靠改善型需求和投资性需求的发力，近几月以来，受通货膨胀预期的影响。为了刺激经济,我国发放了巨量的货币,未来通货膨胀预期风险加大,因此在没有更好的投资渠道的情况下,房地产投资性需求急剧上升。商办市场相对冷清，楼市单脚走路与住宅市场的热潮不同，目前无锡的“商办”市场明显冷清，“单脚走路”的市场特征明显。从数据面来看，3月份以来，全市商办市场虽有回涨，但依旧停留在较低的幅度，全市商办物业平均月度占比仅为11.28%，7月份，全市办公用房成交量更是跌破万平方米大关。在繁荣时期，住宅与商业地产应该是齐头并进的，而当前商业地产领域回暖无力，表明大量资金并未流向实体经济，而楼市真正回暖的基础尚不牢固。全市房地产关键指标依旧徘徊不前根据无锡统计局最新的数据显示，虽然上半年商品房销售面积和销售金额都有大幅增长，但是全市房屋施工面积依旧同比下跌8.3%，其中住宅同比下跌16.3%，新开工面积环比下跌20.5%，房屋竣工面积环比下跌22.3%，其中住宅竣工面积环比下跌32.7%。很明显，上述指标的下降，代表着未来短期内可供应面积依旧不容乐观，不仅对于全市未来经济的发展具有一定的影响，而且对未来房价的稳定也将产生较大的压力。楼市真正回暖依旧存在阻力一般来说，判断楼市回暖的指标有两个:一个是价格,一个是成交量。房地产市场真正回暖的标志是“量价齐升”，表面上看，目前的无锡楼市比较符合这一标志，但是实际上，由投资性和投机性需求大量入市导致的本轮量价齐升行情只会进一步吹大房地产泡沫,引发恐慌性购房心理和银行危机。而健康的“价量齐升”是由消费者的消费性需求引致的。经济形势向好的方向发展,人们的收入预期增加,就会使人们尽量改善住房条件,从而推动开发商积极购置土地、扩大开工面积,带来房地产市场的“价量齐升”。虽然目前全国经济发展企稳向好，但是未来的变数依旧很多，尤其国际经济环境的不明朗，国内经济自主增长的动力尚显不足，众多政策的影响的滞后性使得楼市真正回暖还存在一定的阻力。短期内向上格局不变，但是上涨空间有限对于下半年的走势，短期内供给不足引发的供不应求局面还将继续，国家也已经明确表示，未来将继续保持积极的财政政策和宽松的货币政策，虽然二套房政策已经发布，但是由于各大银行缺乏详细的实施细则，二套房政策依旧处于挣扎状态，政策效用短期内难以显现。从未来来看，供应量将随着各地加大供给政策的出台而逐渐放大，供需关系将有望得到平衡，即依旧无法彻底消除目前僧多粥少的局面，因此短期内向上格局预计将保持不变，但是目前各大开发商转变经营行为,减少促销活动,直接加价销售,放缓推盘速度等急功近利的行为拉升了全市均价水平，在一定程度上打击了部分购房者的消费需求,使得楼市后期的上涨空间有限。数字楼市2009年7月房地产市场概况类别供应面积（万）环比增减幅成交面积（万）环比增减幅供求比成交均价（元/）环比增减幅商品房31.5611.28%66.53.04%1：2.1167532.35%商品住宅21.12106.65%53.716.34%1：2.5460535.69%别墅6.09-23.68%4.56-28.75%1：0.7595931.46%商业4.35-45.83%7.2331.22%1：1.669999-2.16%办公0-100.00%1-52.83%7735-16.86%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2009年7月无锡市商品住宅成交面积排行榜排名区域楼盘名称成交套数成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1滨湖区万达广场23927684.9620389.9773652滨湖区太湖国际社区16821929.5919315.5888083滨湖区山语银城12617097.1811024.2664484惠山区阳光100国际新城15116318.879104.3055795崇安区金河湾家园13915795.6210644.6767396北塘区西城纪13815128.427940.9152497滨湖区万科城市花园13213841.719794.3970768滨湖区尚锦城11113519.727402.0554759惠山区晴山蓝城10613005.685193.17399310滨湖区天鹅湖花园11411874.797736.436515数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统第一章、政策资讯篇一、政策法规表1-1：2009年7月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容2009-07-20住房部n 一是加强监督管理，确保完成今年保障性安居工程工作任务，重点督查年度计划执行、建设用地落实、资金使用、工程建设管理等情况；n 二是继续稳定房地产投资，建议商业银行根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设和新项目的信贷支持力度；n 三是继续加强房地产市场监测分析，加强对各地的分类指导。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、 市场资讯全国：n 中央政治局定调下半年经济工作决定9月召开党的十七届四中全会，研究加强和改进新形势下党的建设问题 要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实和充实完善刺激经济的一揽子计划和相关政策措施，巩固经济企稳回升势头。【易居视点】： 虽然目前全国经济发展企稳向好，但是未来的变数依旧很多，尤其国际经济环境的不明朗，国内经济自主增长的动力尚显不足，众多政策的影响具有一定的滞后性，因此保持目前宏观政策连续性和稳定性也将是必然选择。而从楼市来看，目前整体楼市的回暖基础尚不稳定，外围实体经济环境依旧存在众多不确定因素，政策拉动的上半年楼市，依旧由于通胀预期导致的投资释放，均表明目前的楼市依旧需要积极的财政政策和宽松的货币政策的支持才能确保未来健康平稳的发展。n 央行确认通胀预期已显现 中国人民银行调查统计司28日发布的二季度宏观经济形势分析报告指出，目前通货膨胀预期有所显现，CPI(居民消费价格指数)将会在下半年走稳，存在反弹可能。 【易居视点】：国内需求继续回升，流动性持续宽裕，这些都是促成通胀预期的因素。由于信贷政策宽松，大量投资性甚至投机性需求的重新入场，从而导致了56月份城市的房价出现快速上涨。目前楼市回暖还只是“填坑”，未来还有很大的不确定性，此时政策收紧，将影响整个行业的回暖态势，并会有伤及全局的风险。n 工行二套房贷 首付仍执行三成 7月30日消息，据中银国际昨天发布的研究报告称，8月1日起各地银监局倾向于按“四成首付1.1倍利率”的标准来严格执行二套房贷政策。尽管银监会三令五申的强调各银行必须加强二套房贷管理，但各家银行的二套房贷款政策仍然松紧不一，截止今日，工商银行依然可以轻松申请到“三成首付、八折利率”的二套房贷。少数银行表示，已经实行了二套房贷首付4成的政策，但也有银行坦言，因为具体实施的细则还没有出来，目前仍按原来的贷款政策实行。【易居视点】：现在城市各大开放商、中介等均知道了二套房贷将提至4成的消息。但是由于目前具体的实施细则尚未确定，因此对未来房市的走势有多大作用，目前尚难定论。二套房贷的政策约束符合我国房地产市场发展实际，也符合控制房地产贷款风险的客观规律，以炒房投机为目的的借款人与首套及改善型自住二套房的借款人的还款意愿是完全不同的，因此，对银行的风险也是不同的。二套房贷政策对于抵制过度的炒房投机行为，维护我国房地产市场稳定，保障广大居民真实首套购房需求具有重要意义。 无锡：n 无锡严格用地批后管理 拆迁不力政府要担责 为进一步规范土地市场秩序，近日，无锡市国土局围绕土地出让合同的履行情况进一步加强了经营性用地的批后管理。国土局针对土地出让金的收缴、拆迁交地、项目施工建设、闲置土地处置、项目复核验收五个方面，制定了严格的管理措施，要求彻底检查各地建设用地甚至囤积土地的行为加以处罚。n 无锡房市回暖明显 地税“添柴加火” 据了解，根据房地产项目开发周期的特点及与开发各环节相关的税收政策，该分局制定了第二税务分局房地产开发企业税收征管操作规程，从税务登记环节、开发项目批准立项环节、施工环节、预售环节、竣工验收环节、注销环节六个环节上明确了税收管理员的工作要点，从制度上确保房地产行业税收管理员的税收执法与纳税服务工作有章可循，有章可依。【易居视点】：政策都是一把双刃剑，都具有两面性，在楼市低迷的时候，政策向好发展，以拉动内需，促进成交。宽松的信贷带动的流动性资本循环将流动到股市、房产等行业。随着流动性资本的流通和资产价格的持续上涨，可能会出现涨幅在24之间的通货膨胀，且这种增长估计2 3年内会达到高峰。因此，一旦流动性热资引发房价过度上涨的狂热情况，政府肯定会采取调整房地产税和贷款利率。 n 无锡公积金缴存基数大幅调高 无锡每年都在7月1日重新调整公积金缴存基数，增长幅度不断提高。职工月平均工资参照国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。从无锡市住房公积金管理中心获悉，从7月1日起，无锡市区职工住房公积金缴存基数上调，月缴存基数最高限额从原来的8300元调整为9800元。江阴市、宜兴市参照执行。n 市场好房东牛 二手房交易现“惜售” 今年以来，受国家优惠税费及贷款金融政策的影响，我市二手住宅市场成交日趋活跃。16月中共成交了二手住宅9545套，同比增长了79.52%，成交面积79.8万平米，同比增长了82.78%。尤其是6月份，二手住交易量达2466套，成交总面积达到20.92万平米，为锡城历年最高位。不少二手房主看好市场，萌发“惜售”心态，频繁提价、毁约的现象不断滋生。【易居视点】：三级市场与二级市场一直以来都是息息相关，荣辱与共的，09年二季度以来，二级市场不管是成交量还是成交均价均在一定程度有明显的提升，众多购买力较弱的置业者在目前新房较大的面积和较高的总价面前很容易加入到购买面积相对较小，总价相对较低、房龄相对较老的二手房。而随着新房的不断交房，以及目前较为宽松的营业税和个税政策，一些交付的次新房与期房相比具有明显的优势，也吸引了众多对居住要求较为迫切的置业者购买次新房。一旦三级市场过热，那重新调整纳税政策就在所难免，政策杠杆是政府调节房地产市场的最有效手段之一。 三、市政动态n 无锡轨道交通1号线可行性评审通过为期4天的无锡轨道交通1号线工程可行性研究报告专家评审会于昨日落下帷幕。根据专家组提出的优化建议，确定无锡轨道交通1号线将采用B型车，高峰时全线有28列机车同时运行，平均每4分钟就有一趟。n 太湖大道红星路下穿立交工程全面施工太湖大道红星路下穿立交工程已进入全面施工阶段，到明年春节前，市民就可以目睹这一节点改造后的效果。这一工程，将使原平面交叉的两条路变为立体交叉。其中，太湖大道改造路段总长为935米，475米为下穿结构，红星路改造路段总长为567米。节点改造完成后，太湖大道仍保留6条车道与红星路平面交叉，车辆可在该路口选择直行或者转弯，进行交通转换。与此同时，四条“下潜”的直行车道，从地下穿越红星路，成为不受红绿灯控制的直行主车道。n 滨湖十余道路进行景观改造 部分工程9月底结束梁清路、隐秀路景观改造工程设计方案已经确定。同时，将陆续对建筑路、震泽路、湖滨路、公益路、周新路、胡埭路等十余条道路进行景观改造。正在实施的梁清路、隐秀路改造，将对道路沿线所有店招店牌、空调外机架、城市家具等实施统一规划设置和包装出新。第二章、商品房市场篇一、市场综述n 供应量小幅上扬，成交量止跌回升，均价继续上涨7月，无锡商品房供应面积31.59万平米，成交面积66.5万平米，成交均价6753元/平米；1-7月，无锡商品房累计供应面积165.23万平米，累计成交面积384.53万平米，累计供求比1：2.33。图2-1：2008年1月至2009年7月无锡市商品房供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-1：无锡市7月商品房各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:2.281：2.11189.04%-7.46%供应量（万m2）28.3631.59-20.87%11.39%成交量（万m2）64.5466.5129.23%3.04%成交价格（元/m2）65986753-0.12%2.35%成交总额（亿元）42.5844.91129.02%5.47%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析n 月度供求比值小幅下滑7月，全市商品房市场供求比为1：2.11，本月供应量持续上涨，成交量也较上月小幅反弹，不过由于供应量涨幅较大，因此月度供求比值较上月出现小幅下滑。1-7月，全市商品房市场累计供求比为1：2.33，本月供求双方均有所上涨，供求的同向运动使得累积供求比值并未发生显著变化，此外市场成交量的再度走高也使得新增供应对供求比值的影响较小，整体市场依旧维持在供小于求发展态势。n 供应量持续上涨，短期供应不足略有缓解自五月供求比值达到历史高位之后，随着近两月市场供应的不断放量，供求曲线呈现下行走势，短期出现的供不应求矛盾略有缓解。但从供求双方的走势来看，在成交量的高位强势运行下，供求矛盾仍然突出，如果供应量不能在短期内出现显著改善，未来市场成交量势必会受到较大影响。图2-2：2008年1月至2009年7月无锡市商品房供求关系对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析n 新增供应继续上涨7月，全市商品房供应面积为31.59万平米，环比上涨11.39%，同比下降20.87%。1-7月，全市商品房累计供应面积为165.23万平米，与去年同期310.72万平米相比，下降46.82%。n 供应市场继续呈现复苏迹象继6月全市供求市场出现33%增长以后，本月供应市场再次呈现小幅上扬的趋势，虽然涨幅仅为10%左右，但是本月供应市场的物业结构发生较大的变化。商业、办公、别墅类物业供应速度放缓，住宅类物业供应量翻倍上涨。连续多月的高消化量，已经使得目前市场住宅存量严重不足，而商办类物业由此投资热潮的逐渐冷却，未来需求将明显放缓，因此此轮供应结构的变化可以看作是未来几月内住宅供应大潮到来的前兆。图2-3：2008年1月至2009年7月无锡市商品房供应量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析n 成交量反弹回升7月，全市商品房成交量为66.5万平米，环比上升3.04，同比上升129.23。1-7月，全市商品房累计成交量为384.53万平米，与去年同期194.73万平米相比，上升97.47%，与2007年同期成交数据248.46万平米相比，亦有54.77%的增长。n 7月成交再次回升，市场逆转预期难以实现楼市连续多月的高位运行，供应市场的严重脱节，成交结构的严重不合理使得业内对后市的预期一直停留在逆转和下跌，但是通胀预期的呈现，继续宽松的货币政策使得目前楼市的投资需求又增无减。快速攀升的均价抑制了部分刚性需求的变现，但是在二套房贷依旧有名无实的宽松环境下，依旧无法抑制住投资性需求的入市。按照目前的市场趋势，无锡未来房地产市场的泡沫隐忧值得警惕。图2-4：2008年1月-2009年7月无锡市商品房成交量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析n 成交均价再度小幅上升7月，全市商品房成交均价为6753元/平米，环比上涨2.35，同比下跌0.12。n 房价过快上涨，会抑制住房需求的进一步释放商品房市场成交均价已经保持自3月份以来连续4个月的连续增长，累计涨幅已经超过14.3%。价格上涨对需求的遏制是必然的，如果房价过快上涨超过了大多数居民的购买力，那就是泡沫。中国的房地产市场是新兴的市场，新兴的市场就有它不成熟的特点。房价短期内大幅上涨，确实不利于行业的稳定和健康。再加之目前短期供应市场的严重脱节，目前无锡房地产市场的泡沫特征愈发明显，从长期来看，过快上涨的房价将明显抑制自住型购房需求的进一步释放，是泡沫终究会破灭。图2-4：2008年1月-2009年7月无锡市商品房成交均价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第三章、土地市场篇一、市场综述n 本月公告土地数量为14幅，创08年以来单月新高2009年7月，无锡市国土资源局公布了2009年第四批国有建设用地使用权挂牌出让公告，共有14幅土地，公告土地面积为100.47万平方米，创造了08年以来的单月供应新高。此外，从出让土地的情况看，本月挂牌出让的多幅土地体量大、位置佳，优质地块在沉寂多时之后再度成为土地供应市场的主流。二、本月公告土地分析1、 地块供应走势分析本月土地市场新增土地供应14幅，总占地面积100.47万平方米，双双创造了自08年以来的单月最高。2009年1-6月无锡土地市场累积供应面积为89.69万平方米，本月单月供应量已经超过前六月之和。08年2季度以来，受房地产整体市场走低影响，无锡土地市场随之陷入沉寂，09年上半年市场的急转直上，特别是成交量屡创新高，为土地市场的回暖提供了强有力的支撑。图3-1：2008年1月-2009年7月无锡市土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、 供应结构分析本月所供应的14幅土地中，5幅为商业用地；4幅为居住、商业用地；4幅为商业、商务办公、居住类的综合性用地，1幅为交通设施用地。图3-2：无锡市7月土地供应用途结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月所推出的地块中，7幅位于滨湖区，3幅位于惠山区，2幅位于新区，1幅位于崇安区，1幅位于锡山区。图3-3：无锡市7月土地供应区域结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、本月供应地块汇总表3-1：本月供应地块汇总地块名称地块位置用地面积（）用地性质容积率供地条件起始价(万元)XDG-2009-32地块崇安区锡沪路与江海路交叉口西北侧。47694.6居住、商业2.5-3.0净地22983XDG-2008-61地块滨湖区胡埭路与小胡山南路交叉口西北侧。57871.2商业1.1-1.3净地9447XDG-2008-62地块滨湖区胡埭路与小胡山南路交叉口东北侧。62509商业1.0-1.2净地10134XDG-2009-21地块滨湖区立信大道西侧、观山路北侧、观顺路东侧、高浪路南侧。171572.2商业、商务办公、居住2.2净地77803XDG-2009-22地块滨湖区和畅路北侧、观顺路西侧、观山路南侧、信成道东侧。34444.1居住、商业2.1净地15790XDG-2009-28地块滨湖区立信大道西侧、和畅路北侧。53682.2商业、商务办公、居住4.2现状6378XDG-2009-41地块滨湖区太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西。222616.82-5、2-6号：商务办公、居住；2-7、2-8号：商业、居住2-5、2-6：2.8-3.0；2-7、2-8：2.0-2.2净地158000XDG-2009-37地块滨湖区五湖大道东侧、周新路南侧、大通路北侧。65226.9商业、商务办公、居住2.8-3.2净地30865XDG-2009-16地块锡山区东港镇东廊路西。2433交通设施用地0.2净地370XDG-2008-24地块惠山区玉祁镇，东至振祁路，南至暮桥路，北至规划新桥路。11386.2商业1.5-2.0净地1620XDG-2009-19地块惠山区阳山老镇区，东至阳山镇派出所，南至环山路，西至新渎路，北至锡陆路。22450.8商住0.7-0.8净地1960XDG-2009-40地块惠山区前洲镇玉洲路东侧，南至锡玉路，北至青城西路。39744.4居住、商业1.8-2.0净地4150XDG（XQ）-2008-50地块新区（太湖）国际科技园湖景路以北、净慧西道以西。188496.2居住、商业1.1-1.2净地28274XDG(XQ)-2009-12地块新区梅村镇新华路东、梅里路北、伯渎河南侧。24574.5商业、旅游设施1.0-1.2净地8424资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第四章、商品住宅市场篇一、市场综述n 供应量大幅回升，成交量价均小幅上涨7月，无锡商品住宅供应面积21.15万平米，成交面积53.71万平米，成交均价6053元/平米；1-7月，无锡商品住宅累计供应面积115.53万平米，累计成交面积308.81万平米，累计供求比1：2.67。图4-1：2008年1月至2009年7月无锡市商品住宅供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-1：无锡市7月商品住宅各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:4.941：2.54229.87%-48.58%供应量（万m2）10.2221.15-26.56%106.95%成交量（万m2）50.5153.71143.14%6.34%成交价格（元/m2）572760534.56%5.69%成交总额（亿元）28.9332.51154.18%12.37%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析n 供应量大涨，供求曲线大幅下滑7月，全市商品住宅市场供求比为1：2.54，本月商品住宅市场供应量大幅反弹，而成交量却涨幅较小，因此供求比值在新增供应量的拉动下显著下滑。1-7月，全市商品住宅市场累计供求比为1：2.67，较去年同期1：0.67相比，供不应求的矛盾较为突出。n 供求关系明降暗升随着本月供应量的回升，全市商品房市场的供求比出现大幅回落，但是从2009年以来的整体供求关系来看，无论是单月供求比还是累计供求比无不显示出与目前市场行情相一致的供不应求，而连续多月的高位成交，使得虽然本月供求比出现回落，但是市场整体累计供求比依旧高位运行，市场依旧处于供不应求的危险局面。但是，有一点很明确，从08年以来的供求数据可以看出，造成目前严重供不应求局面的是新增供应的严重不足，这种人为形成的供不应求成交火爆究竟还能维持多久，目前尚难以断言。但是市场良性运转的基础是建立在真实的供求关系之中，目前的2009年以来的供求关系显然已经难以客观的反映出火爆市场背后的玄机，但是随着积压的新增供应在下半年的释放，下半年后期的供求关系很难再出现类似上半年的严重供不应求的局面。图4-2：2008年1月至2009年7月无锡市商品住宅供求情况比对数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析1、供应总量分析n 供应量大幅回升7月，全市商品住宅供应面积为21.15万平米，环比上涨106.95%，同比下降26.56%。1-7月，全市商品住宅累计供应面积为115.53万平米，与去年同期223.48万平米相比，下降48.3%。n 月度供应出现反弹，呈现复苏迹象在上月供应基本触底以后，本月住宅供应市场出现明显反弹。在连续多月的低位供应之后，全市住宅市场已经出现明显的供不应求局面，市场存量也进一步消化，长此以往，市场将逐渐形成恐慌性购房心理，这对于目前的无锡楼市而言，无疑是一个噩耗。7月份，政府挂牌多块热点土地 ，期望以推动土地市场的同时来拉升整体住宅市场供应的回暖。在政府的带动下，以及第三季度后期到来的传统销售旺季、新项目入市及房展会等刺激，市场供应看依旧看涨，以缓解目前的供求紧张局面。图4-3：2008年1月至2009年7月无锡市商品住宅供应量比对图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析1、成交总量分析n 市场成交量小幅回升7月，全市商品住宅成交量为53.71万平米，环比上升6.34，同比上升143.14。1-7月，全市商品住宅累计成交量为308.81万平米，与去年同期148.62万平米相比，涨幅达到107.78%。n 下半年火爆开场，后期市场依旧需谨慎继6月成交量减少，2009年以来的成交走高势头暂告以段落之后，本月全市商品房住宅市场再次出现反弹。虽然7月份为房地产传统淡季，但是在整个市场成交热潮的影响下，今年的淡季并未如约而至，而是继续止跌反弹，在成交的带动下，均价水平也出现强势反弹，市场盘整难以形成，市场供求矛盾进一步突出。进入8月份以后，开发商将为金九银十做销售准备，因此预计将会有较多的新楼盘上市和老牌项目加推，因此在后期市场的供求博弈中，虽然供应量将预计出现较大幅度的反弹，但是由于开发商目前难以抗拒的提价策略，为未来的市场埋下了一定的不稳定性。图4-6：2008年1月-2009年7月无锡市商品住宅成交量走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、成交结构分析n 三区聚集效应再次增强本月滨湖区和惠山区二大区域成交量较上月有明显增加，而新区虽有小幅下滑，但由于基数相对较大，因此三大区域成交比重由上月的64.31%激增至70.61%，垄断了全市2/3以上的住宅市场。南长区本月成交虽有小幅增长，但是对整体市场影响有限。n 区域成交结构再次出现调整从整体区域成交比重对比来看，目前崇安、北塘、锡山随着区域开发推进，区域正在不断成熟区域成交比重也逐步稳定，尽管单月波动不断，但是涨跌幅相对较低，基本保持相对稳定的比重。而滨湖区、惠山区和新区由于地域宽阔，各板块开发度相对较高，大盘项目较多，受个案影响的程度较大，再加之三大区域的成交基数相对较高，因此，一旦三大区域成交量发生较大变化，那势必将带动全市区域成交比重结构的较大调整。图4-7：2009年6月2009年7月商品住宅区域成交面积比重对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统区 域6月成交面积(万)7月成交面积(万)同比增长（%）环比增长（%）崇安区4.28 3.44209.91%-19.63%南长区2.48 3.05227.96%22.98%北塘区6.02 4.19197.16%-30.4%新区8.59 7.8641.11%-8.5%滨湖区13.09 16.57318.43%26.59%锡山区5.24 5.1133.94%-2.67%惠山区10.81 13.595.09%24.88%表4-2：2009年6月2009年7月商品住宅区域成交面积表数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析n 成交均价小幅上扬7月份全市商品住宅成交均价为6053元/平米，环比上涨5.69%，同比减少4.56%。本月商品住宅成交均价再次出现上涨，并且带动成交量环比上涨了6.34%。从各个区域的均价水平来看，北塘、新区、滨湖和惠山几大主力成交区域共同上涨，随着价格的持续走高，众多自住需求明显正在逐步减弱。图4-9：2008年1月-2009年7月无锡市商品住宅成交均价走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、项目解析7月锡城楼市在6月小幅下滑以后再次迎来了回升。本月全市住宅TOP10总成交量为16.62万平方米，环比上涨了1.61万平方米，涨幅为10.73%。n 区域差异显著从本月TOP10的入榜项目来看，仅有滨湖、惠山、崇安和北塘四大区域有项目入榜，其中滨湖区占了6例，惠山区占了2例，两大主力区域的入榜项目占到了综述的80%，再次体现出无锡楼市热点板块的高聚集度，区域差异显著。滨湖区、惠山区和新区三大区域项目众多从本月的销售情况来看，滨湖区、惠山区的销售增长较快。7月，上述两大区域商品住宅销售面积占全市比重达55.99%。但是中部几大区域崇安、北塘的销售面积环比依旧出现下跌。而像锡山区等自身辐射能力有限的区域，存量房的消化压力也就较大。n 涨价潮频现影响市场稳定从本月入榜项目的成交均价来看，60%以上项目成交均价均出现不同幅度的上涨，其中太湖新城板块、梁溪河板块等热点板块项目成交均价涨幅较为明显，6月相比，太湖国际社区、融创天鹅湖、万达广场等项目成交均价分别环比上涨20.10%、19.76%和3.19%，除此以外，万科城市花园、山语银城等项目也均有2%-3%的涨幅。由于两大区域板块本身价格基数较高，因此即使涨幅相对较少，但是价格的上涨绝对值依旧较高。热点项目频现涨价潮，也使得区域内其他项目跟风涨价，影响市场稳定发展。n 库存结构影响价格走势从本月TOP10 排行榜可以看到，梁溪河板块、太湖新城板块的众多热点项目平均累计销售率在90%左右，相比于其他区域存量房消化压力较大的局面，滨湖区的几大热点板块却呈现出僧多粥少的局面，库存结构的单一，短期供应的明显不足，购房者日益增涨的恐慌性购房心理均在一定程度上促进了板块项目均价的上涨。由此可以预见，随着下半年楼市逐渐进入传统销售旺季，以及秋交会的利好的刺激，一旦上述板块内的供给依旧难有起色，那价格追涨的局面将依旧难有改观。表4-4： 2009年7月商品住宅成交套数TOP10列表排名项目区域板块最新开盘时间成交套数成交面积成交均价累计销售率开发商1万达广场滨湖梁溪河板块2009-6-2723927684.96736591.77%无锡万达商业广场投资有限公司 2太湖国际社区滨湖太湖新城板块2009-4-316821929.59880888.57%华润新鸿基房地产(无锡)有限公司 3山语银城滨湖梁溪河板块2009-2-1412617097.18644856.79%无锡银城房地产开发有限公司 4阳光100国际新城惠山凤翔路板块2009-7-2515116318.87557983.48%无锡阳光100置业集团有限公司 5金河湾家园崇安通江-上马墩板块2009-7-1813915795.62673934.24%无锡爱家投资有限公司 6西城纪北塘盛岸-山北板块2009-2-2713815128.42524941.83%无锡山北综合建设发展有限公司7万科城市花园滨湖太湖新城板块2009-6-713213841.71707695.48%无锡万科房地产有限公司 8尚锦城滨湖太湖新城板块2009-6-2011113519.72547583.56%新城房地产开发(无锡)有限公司 9晴山蓝城惠山钱桥板块2009-7-1110613005.68399391.45%无锡华强房地产开发有限公司 10天鹅湖花园滨湖太湖新城板块2009-7-1811411874.79651592.09%无锡融创地产有限公司 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第五章、办公市场篇市场综述n 市场零供应，成交量价均明显下滑7月，无锡办公用房无新增供应，成交面积1万平米，成交均价7735元/平米；1-7月，无锡办公用房累计供应面积2.72万平米，累计成交面积9.29万平米，累计供求比1：3.42。图5-1： 2008年1月至2009年7月无锡市办公用房供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表5-1：无锡市2009年7月办公用房各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1供应量（万m2）2.130成交量（万m2）2.121-29.58%-52.83%成交价格（元/m2）93047735-21.32%-16.86%成交总额（亿元）1.970.77-44.60%-60.91%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第六章、商业市场篇市场综述n 供应量小幅下滑，成交量显著反弹，均价小幅走低7月，无锡商业用房供应面积4.35万平米，成交面积7.23万平米，成交均价10000元/平米；1-7月，无锡商业用房累计供应面积24.51万平米，累计成交面积38.91万平米，累计供求比1：1.59。图6- 1： 2008年1月至2009年7月无锡市商业用房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表6-1：无锡市09年7月商业用房各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：0.691:1.66245.83%140.58%供应量（万m2）8.034.35-19.74%-45.83%成交量（万m2）5.517.23178.08%31.22%成交价格（元/m2）10220100008.21%-2.15%成交总额（亿元）5.637.23201.25%28.42%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第七章、别墅市场篇市场综述n 供应量、成交量双双走低，成交均价微涨7月，无锡别墅供应面积6.09万平米，成交面积4.42万平米，成交均价9593元/平米；1-7月，无锡别墅累计供应面积22.47万平米，累计成交面积27.38万平米，累计供求比1：1.22。图7- 1： 2008年1月至2009年7月无锡市别墅市场供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表7-1：无锡市09年7月别墅市场各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：0.81：0.73-8.75%供应量（万m2）7.986.09-23.68%成交量（万m2）6.44.4251.89%-30.94%成交价格（元/m2）94559593-8.02%1.46%成交总额（亿元）6.054.2439.93%-29.92%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第八章、产品分析篇热销产品分析爱家金河湾本月综述本月，爱家金河湾以1.55万平方米的成交量位列崇安区住宅成交榜首。自5月以来，爱家金河湾一直保持了热销势头，本月推出的景观王座更是获得消费者热捧，直接带动了其成交量的进一步上扬。1、 项目背景表8-1：爱家金河湾项目概况 占地面积（万平方米）13.52所在区位崇安区通江-上马板块总建筑面积（万平方米）24.34规划户数2173容积率1.8首次开盘时间2008.8.23绿化率50%累积销售率36.11%物业形态多层、高层、联排别墅开发企业无锡爱家投资有限公司资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统项目区位图项目总平图2、 项目规划爱家金河湾总用地面积约为14万平方米，整体项目有一条自然河流分为A、B两个地块，其中A地块面积约为6万平方米，B地块面积约为8万平方米，地块整体的容积率为1.8。爱家金河湾在建筑规划上主要是以高层（30-32层不等）为主，同时在B地块规划了少量的花园洋房和联排别墅。在建筑风格上以新古典主义风格为主，外立面大气简洁，同时八角阳台、四坡顶等细节设计体现出了地中海的异域风情。在景观规划上充分利用项目周边的自然活水，着力打造沿河景观带，提升了项目品质。A地块B地块项目规划图6米挑高大堂景观河道效果图建筑效果图3、项目产品项目整体由8栋6层多层，14栋30-32层高层以及8栋联排别墅组成。目前共有2144套房源取得预售证，主力户型为70-100平米的二房户型，120-160的三房户型。 典型户型分析 两室两厅，面积：88平米 爱家金河湾的两室户型为目前市面上比较流行的“凸”字型高层住宅小户型，该户型的主要优点是房间全部朝南设计，采光条件较好，居住舒适度高；客厅餐厅设计紧密实用，没有大面积的浪费，L型厨房与餐厅相连，符合生活操作习惯。该户型的不足就是通风条件较差，需打开入户门才能使整个居室形成有效对流通风，此外客厅位于北侧，在采光性上比较差。 三室两厅，面积：146平米爱家金河湾三室户型在设计上功能分区较为合理，整个户型南北通透，主卧客厅采光条件较好，此外主卧配置了转角飘窗，增加了实用性。U型厨房与餐厅相连，便于操作，并且餐厅北侧带有生活阳台，做到了功能最大化。但是整个户型由于在布局上较差，房间全部位于西侧，使得书房和次卧室的采光条件相对较差，舒适度有所降低。4、本月成交关注本月爱家金河湾成交以125-150平方米的三房两厅为主，其中7月份推出的28号楼以及位置较好的29号、32号楼和16号精装MINI豪宅成交量最多。表8-2：爱家金河湾7月成交分类：房型物业形态套数总面积()套均面积()均价(元/)二室二厅高层473873.0582.47288三室二厅高层8811349.041296873复式高层2325.09162.56140资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5、成交走势分析爱家金河湾2008年8月首次开盘，开盘初期市场反应不佳，成交量较低。进入09年以来，随着整体市场的回暖以及项目自身的营销调整，其成