2008年临港市新城泥城分城区产业发展研究报告.ppt

SHAG/021105/SH-PR(2000GB),机密,临港新城泥城分城区 产业发展研究报告,新汉业不动产机构,2006年2月,此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),1,导语,报告基础条件 与背景,规划既定土地的规模与属性 城市发展的基本功能既定“服务之城” 人口导入的主体模式既定“动迁导入” 泥城公司职能既定土地一级开发商,报告目的,通过产业发展战略研究为泥城开发提出前瞻性、指导性建议。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),2,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),3,四大中心,金融,经济,航运中心,贸易,四大中心的龙头战略,临港新城是“国际航运中心”城市战略的核心载体！是上海“十一五”计划的重中之重!,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),4,临港新城交通位置图,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),5,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),6,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),7,人口现状： 老龄化严重 平均教育水平较低,分城区基础条件人口现状,泥城现有户籍人口年龄结构,20.34%,20.57%,27.66%,31.44%,19岁以下,2039岁,4059岁,60岁以上,泥城现有户籍人口受教育水平,86.30%,9.23%,2.94%,1.44%,初中以下,高中,大专,大学以上,2004年 现有人口：5.6万人 规划人口：9.5-10万人,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),8,分城区基础条件产业现状,2004年数据 产业： 初步实现工业化的中小型城镇。 第一产业在GDP中所占比例 较大； 第二产业以小型乡镇企业为 主，总体产出能力不足； 第三产业发展滞后，与“服务之城”的功能定位不相符。,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),9,分城区基础条件规划条件,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),10,泥城可建建筑总量分析表,100,62.8,15.8,基础教育,80.2,58.92,35.82,14.51,320,住宅,工业,商业,配套设施,509.45,11.6,2.8,7,建筑总量,单位：万平方米,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),11,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),12,外部产业园区带来的相关需求,建筑材料与装饰材料供应 建筑机械租赁 劳防用品供应 企业初期办公用设备采购 建筑施工人员招募与管理 建筑施工人员餐饮、居住、购物与娱乐休闲需求,建设期： 因外部建设引致的需求,需求类型,运营期： 来自生活和生产服务的需求,生产服务需求,大量蓝领工人与部分管理人员的居住安置 餐饮娱乐等方面的生活配套需求（教育、医疗等需求由市政配套满足）,辅助完成产业链中的某些节点：广告、包装、质检、装卸、仓储、客服外包、租赁设备等 辅助完成中间加工环节：模具制造、零件加工、仪器仪表制造等 咨询代理服务：会计、审计、金融、保险、法律、货运代理、船舶代理等 商务办公房产需求：写字楼、宾馆、会议中心、展览中心等 后勤服务：车辆维修保养加油、船舶清洁修理保养、看守货物、垃圾回收、保安保洁、办公用品供应、劳动保护产品供应、会展安排等,生活服务需求,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),13,内部运营产生的常规需求,各级党政机关、社会团体、工商税务、邮政、事业管理,教育机构,商业金融,功能,设施,医疗保健,集贸设施,文体科技,社会管理,幼儿园、托儿所、中小学、各类高、中级专业学校、 成人学校,图书馆、青少年活动中心、电影院、体育场,商业服务业店铺、银行、信用社、保险,医院、防疫保健站、敬老院,百货市场、畜禽水产市场、粮油土特产市场、 蔬菜副食品市场,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),14,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、土地开发成本与价格测算,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),15,主产业区,主城区,综合区,泥城,芦潮港,重装管理中心,物流管理中心,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),16,与主城区的差异化分析,泥 城,主 城 区,内容,资料来源: NHD分析,城区性质 与主要优势,开发成本 与人口导入,产业定位,服务于邻属产业区的 分城区 邻近大型产业区及数 十万人口将带来难以 计数的相关需求,临港新城中心城区 具备发展高端商业、 贸易、及现代服务 业的先天条件,城市开发成本与 消费层次相对较低， 对中层管理人员及以下 群体有成本优势,城市开发成本与居住 消费档次较高，面向 企业中层以上管理者、 外藉人士等,航运信息产业、高端 服务业、会展和旅游， 基本不保留二次产业 发展空间,面向周边产业区的生 产生活型服务业、配 套加工型工 业及都市型工业,功能错位使双方在城 市发展过程中不会形 成战略性矛盾与冲突。 泥城只要立足自身优 势，合理利用各类需 求，科学配置产业体 系，即可实现与主 城区的双赢。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),17,与芦潮港的差异化分析,泥 城,芦 潮 港,内容,资料来源: NHD分析,二次产业,三次产业,优劣势对比,优势：规划可建范围 约为芦潮港的两倍。 劣势：服务业产业基 础薄弱，没有产业特 色和品牌效应。,优势：已经形成较为 成熟的旅游休闲品牌 劣势：城区规划可建 范围仅为2.5平方公里 发展空间不足,生活型服务业仍以满足 本镇居民的传统型服务 业为主，产业基础薄弱,目前已经形成良好的 旅游休闲品牌，城区发 展战略中也将生产与生 活型服务业作为产业发 展重点,规划中二次产业用地 57.29公顷，预期在分 城区开发前期二次产 业成为拉动当地经济 和就业的重要力量,规划中预留的物流相 关及都市型产业发展 空间较小,泥城与芦潮港在区 位、交通及人口基 础方面具有高度相 似性，必然形成一 定的竞争关系。相 对而言，泥城具有 显著的规模优势。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),18,与管理中心的竞争分析,泥城,重装备区 管理中心,内容,资料来源: NHD分析,位置与面积（公顷）,主要职能,商业办公、教育科研及管理办公（万方） 商业金融及文化娱乐（万方）,主要集中在DE01分城 区中心单元 46.71公顷,两港大道以南、D2路 以北 47公顷,行政、商务、商业、金 融、管理办公等,行政、商务、管理办公 商业、金融、教育科研,共约58.92万方,管理中心位于产业 区中且临近交通要 道，其特有的区位 优势，可能会与泥 城商业和金融业产 生竞争,物流园区 管理中心,A2公路以西、D2道路 以南 21.4公顷,提供各种以管理办公、 会议、相关展示设施和 各类商贸、金融场所,约72万方 约8万方,约14.6万方 约1.6万方,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),19,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),20,5.1 SWOT分析,外部环境分析（O,T）,抓住临港大开发机遇，结合区域发展的利 好因素，升级产业结构，为分城区经济社会 发展营造全新平台。 力争吸引高品质、成长性的企业与商家进 驻泥城，为提升泥城整体形象打好基础。 为企业与商家提供良好的硬件条件与高效 的管理机制。,优势机遇策略（S,O）,优势威胁策略（S,T）,发挥成本优势，以专业化服务与完善 配套设施吸引高端企业、机构、人才。 营造分城区产业与形象特色，实行错 位竞争。 深入研究城市开发与产业发展可能的 风险与收益，选择最适合泥城发展的道 路，为吸引投资者，减少投资风险提供 理论依据。,劣势机遇策略（W,0）,建立完善的人才引进、培养机制。 为泥城原住民提供相应的职业技能培训， 此举既能解决失地农民的就业问题，也能为 当地产业提供部分适宜劳动力。 充分认识城市品牌所蕴涵的无形价值，注 重城市营销，着力创立和经营城市品牌。,劣势威胁策略（W,T）,综合考虑分城区居民的消费层次构成， 针对不同层次提供差异化服务。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),21,5.2 发展策略定位,产业,就业,二次产业重点发展重装及物流相关产业、都市型工业 为二次产业提供完备的基础设施与高效的产业园区管理机制,三次产业应以外部巨大需求为导向发展生产生活相关服务 三次产业应大力创造地区特色、提高服务水平,原户籍人口：参考上海市政府补贴市民培训机制为失地农民 提供必须的上岗培训 中、高素质人才：制定合理高效的人才引进、培养机制并 落到实处,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),22,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),23,6.1.1 产业发展目标：总体目标,围绕“服务之城”的产业定位，深化“三、二”产业发展方针， 以有效承接产业区辐射为目标， 以提高经济效益和创立品牌效应为导向,一次产业按照 临港总体规划 实现快速撤退 ，未来不保留 一次产业发展 空间,二次产业在泥 城开发初期承 担提供生产配 套服务、吸收 劳动力、支撑 区域经济的作 用，远期逐步 弱化让位于第 三产业。,三次产业由于 具有先天的产 业优越性且与 泥城未来城市 定位契合，最 终将发展成为 泥城产业的核 心力量。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),24,6.1.2 阶段性目标,第一产业,产业的功能逐步弱化 农业人口快速转化为城市人口,远期目标（2016-2020）,近期目标（2005-2010）,中期目标（2011-2015）,第二产业,第三产业,进行产业工人及管理人员等人力资源的储备 完成工业园区与都市型工业区的基建配套，制定完善高效的管理措施 完成项目招商工作,实现基本撤退,绝对产出量快速增加，在产业结构中相对比重逐步减小 基本形成有效的产业积聚，形成低成本、高效率、紧密型的产业群 都市型工业逐步向电子信息产品制造等知识密集型产业转化； 传统制造业向以信息化为主要标准的新型工业化转变,从以传统服务业为主向以现代化服务业为主转化 在产业结构中的比重与绝对产出值同步增加,完全撤退,产业积聚能力和规模得到巨大提升 在产业中的主导地位逐步为三次产业所代替,发展的加速度不断增大，在产业结构中的主导地位逐渐形成 对经济的拉动作用不断显现，以金融、贸易、房地产为代表的现代服务业蓬勃发展,快速完成相应商业地产开发， 推出完备的商业服务，形成 成熟消费氛围。 以吸引面向中等消费层次 的商家为主要招商目标， 兼顾高、低层次消费需求。 着力提高服务水平、形成 服务品牌。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),25,6.2.1 发展二次产业的重要性与定位依据,重要性与定位依据,周边产业区存在巨大的工业配套服务需求,工业化过程中必须有二次产业作为 有力支撑,分城区规划有57.29公顷二次产业用地,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),26,6.2.2 二次产业的发展定位与条件分析,充分吸收临近产业区的产业辐射，优先发展重装及物流相关产业， 形成生产规模与完整的产业链,产业导入原则,发展条件,发展定位,外部产业区产生大量的产业支持需求，泥城规划预留57.29公顷二次产业工业用地，工业园区将按照高标准设置配套硬件并为入园企业提供优惠政策,先期导入小型化、轻质化、低能耗、低污染及劳动密集型产业， 后期向知识（技术）密集型发展,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),二次产业重点导入门类选择,金属制品加工 汽车销售维修 精密仪器制造 办公用品生产 劳保用品生产 都市型工业 ,是,政策许可 土地使用 投资回报 技术能力 市场前景,是否有助 于就近吸 收产业区 辐射，为 产业区提 供产持支持 是否能就 近销售产品 是否能有 效吸收当 地劳动力 是否对环境和生态系统造成不良影响,是,电子仪器仪表 机械设备租赁 汽车销售维修 金属制品加工 电梯制造 冷冻空调设备制造 印刷包装机械制造 人造板材机器制造 焊接器材、工程机械制造 柴油机、燃油系统、 柴油发电机组制造 配输电设备制造 精密仪器制造 锻铸件设计、制造、销售 陆用电站、地铁盾构、工程机 械等成套设备的制造、安装、 维修 各类特种集装箱制造、维修 管材制造 连铸设备制造 综合技术 办公用品生产 劳保用品生产 都市型工业 ,否,否,暂不计划发展,作为未来新型工业化产业发展重点,金属制品加工 汽车销售维修 精密仪器制造 办公用品生产 劳保用品生产 电子仪器仪表 机械设备租赁 综合技术 都市型工业 ,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),28,二次产业中重点导入产业,配套加工型 产业,重点导入产业,都市型工业,定义： 通过加工将原材料转化为产品的工业,重点导入门类： 金属制品加工、专用设备制造、精密仪器制造、综合技术、办公用品生产、劳保用品制造、,企业列举： 米高汽车包装、富宝管业、鼎虹汽车综合维修中心、金盈压力容器、斯特克连铸设备、尹昭金属制品等,定义： 都市型工业是指以高就业、高税收、低污染为主要特征，适合在城市发展的轻型工业,泥城近期宜发展都市型工业类型 服装服饰、食品加工、包装印刷、室内装饰装璜、工业设计,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),29,泥城都市型工业的阶段性发展取向,服装服饰业 副食品加工制造业 包装印刷以及广告制作业 室内装饰装潢产品设计开发与组装业 工业设计业 小型电子信息产品制造业,近期（2005-20010） ： 重点发展劳动密集型产业,类型,远期（2011-2020） ： 重点发展知识密集型产业,大型电子信息产品制造 建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计 电影与录像 交互式软件 音乐、表演艺术 出版业 软件及计算机服务 电视、广播及旅游等在内的创意产业,类型,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),30,都市工业园区有效管理之因素分析,可考虑采取在园区建造展示厅集中展示都市型工业发展成果等方法提高社会认可程度，增强对企业的吸引力。,大力引进与培养设计人才、管理人才、营销人才及高水平技工。,基础设施,融资渠道,园区形象,人才策略,区内企业 管理模式,中小型企业是都市型工业园区的主力成员，往往不能承担基础设施的巨额 投资。工业园区完善的基础设施对此类企业将具有强大的吸引力。,都市型工业园区前期投资巨大且回收周期较长，往往给投资主体造成巨大 压力。在投资资金不足的情况下应积极拓宽融资渠道，采取政府参股、民 间资金参股等方式缓解资金压力。,考虑到区内多数企业规模小、管理落后等情况，可采取产业主体多元化 或两权分离等形式协助小企业进行高效管理。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),都市型工业标准厂房,功能,指标,要求,建议,在未来5年内（20062010）能适应泥城都市型工业 发展要求、面向多目标客户的多用途、产业型厂房。,容积率1.4 建筑密度45% 高度40米,模块：6米9米 层数：4层为主，部分3层 层高：底层5.56米 2层及以上4.5米 核定载重量：500kg/m800kg/m,低密度、高绿化的现代都市型工业园区形象 厂房可分割性强 预留充足的货运通道与停车位 预留通勤车辆集中停放位置 2030个辅助厅配备1个辅助厅 预留餐厅用房？,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),32,6.3.2 生产型服务业,会计、审计、金融、保险、法律、货运代理、船舶代理、员工培训等,商务办公服务,物资流通中心,功能,行业,车辆服务,后勤服务,咨询中介服务,会展安排、票务服务、网络维护、午餐供应、车辆出租、快递等,清洁船舶、看守货物、回收垃圾、保安保洁、物业管理等,供应建材、办公用品、劳防用品等,汽车停放、加油、维修、保养等,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),33,6.3.3 生活型服务业,构建以大型购物中心为骨干，以连锁经营、仓储式商场、超市、专卖店、 社区便民商业多种形式相结合的商贸流通体系,功能,行业,社区服务业,休闲娱乐业,商贸流通业,要满足周边产业园大量流动人口的休闲需求，可重点发展餐饮洗浴、 体育健身、影视娱乐等服务行业，适当发展美食街、主题风情街等 特色项目,逐步构建以社区商贸、交通邮电、金融保险、综合技术服务等行业为支撑，以旅房地产服务、社区服务、教育、文化、体育、信息、技术服务等为发展重点，以卫生保健、文化服务、体育健身等为保证的面向分城区居民的社区服务体系,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),34,6.4.1特色服务项目A2高速配套服务中心,A2 高 速 配 套 服 务 中 心,为往来车辆提供加油、维修、保养服务,建造Motel、Shopping Mall为驾驶员及 过路顾客提供餐饮、住宿、休闲服务,在台风、大雾及暴雨天气提供停车服务,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),35,A2高速配套服务中心经营测算表,1注：理想值是最大潜在市场需求量，基本值是保守估计的最低潜在市场需求量，以下同理。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),36,服务中心营业面积理想值为14.27万平方米，基本值为10.25万平方米。 考虑到泥城土地规划的实际情况，取基本值计算每平方米土地产出率。,经济指标,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),37,6.4.2特色服务项目建材交易中心,规划2020年临港新城居住人口约83万人，人均居住建筑 面积约40平方米计算，未来15年内住宅建设量高达3300万 平方米。按每平方米建安成本600元、装 修成本400元计算，将直接产生300多亿元的建材需求。,在4930公顷的工业用地范围内，还将有大量工业建筑相继投入建设。,建材 交易 中心,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),38,考虑到泥城的土地规划现状，取各市场营业面积基本值得出建材交易中心 营业面积测算值。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),39,临港新城20052020年建材总需求量及相应税收测算,市场类型,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),40,建材交易中心年营业额、利润及税收测算,市场类型,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),41,建材交易中心土地利用经济效益评价,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),42,办公及劳保用 品采购中心,6.4.3特色服务项目办公及劳保用品采购中心,该项目外部需求巨大，投资风险相对较小，有助于泥城迅速积累客户群、创造特色服务品牌效应。,临港开发将带来对建设物资的大量需求，供给建设与生产所需物资必然成为泥城在未来15年内稳定的利润来源。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),43,办公及劳保用品市场年营业额、利润及税收测算,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),44,以同行业单位建筑面积年均营业额1.5万元为参照，计算得办公及劳保 用品市场建筑面积需求：,考虑到泥城规划用地状况，取建筑面积测算的基本值作为办公与劳保市场 所需的建筑面积，按照公式：土地产出率=营业额建筑面积容积率（取 值1.4）进行计算得出下表：,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),特色服务产业传媒产业,Text,纵观全国形势，我国整个传媒市场规模已经超过1000亿元， 目前仍有近1/3增量空间没有有效开发。,泥城具有发展传媒产业的基础 临港开发对传媒相关服务需求量巨大,传媒产业属于智力型产业，相对于其他服务业门类而言资金投 入少、产品附加值高，未来将成长为泥城的特色产业和利润点。,传 媒 产 业,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),46,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 八、成本核算与效益评估,七、城市开发战略,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),47,7.1 城市区域开发总体战略模式,“熟地”开发模式,综合开发模式,生地开发模式,获得土地使用权后，在规划的指导下，完成土地的 一级或二级开发，完成周边及区域内大配套或小配 套建设，然后对项目进行招商。,完成房地产项目综合开发(包括土地开发房屋开发和 基础设施开发)后，对项目实施销售或租赁，直接获 取各环节开发利益。,将获得的土地使用权直接转让给开发商，有开发商组 织完成地产开发和项目开发。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),7.2 泥城土地开发的总体策略,土地开发总体策略,实行以“熟地”开 发模式为主导， 项目综合开发、 “生地” 开发模式 为补充，多种开 发模式相结合的 多元开 发模式,兼顾进度与 效益，整体 开发与重点 开发、深度 开发相结合。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),49,7.3 住宅房地产开发战略,采取项目综合开发模式,实行以“熟地” 开发模式为主， 项目综合开发 模式为补充的 多元开发模式。,转向以现代物业管 理为主的经营模式。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),50,住宅开发建筑面积分类图,住宅 总量,50.31,动迁 自住 用房,161,100,21.57,320,动迁房转入二手市场,69,高档商品房,8.24,中档商品房,16.58,普通商品房,10.55,单位：万平方米,71.88,动迁用房,230,28.12,90,商品房,3.30,26.37,53.08,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),51,重要商业业态分阶段营业面积需求测算,单位：万平方米,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),52,采用以 “熟地” 开发与 项目综 合开发 相结合 的多元 开发模 式。,7.4 商业房地产开发总体战略,泥城总规中商业建筑面积规划为58.92万m2，测算得 各类商业项目需求总面积理想值为136.1万m2 ，供需 比为0.71：1；基本值为m2 ，供需比为0.43：1。,从商业房地产总体需求和供给来看，总需求量远大于 规划总供给量，远期需求市场潜力巨大，房地产增值 前景乐观,SHAG/021105/SH-PR(2000G