2011年12月郑州房地产市场月报_49页_同致行.ppt

,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,1,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 “限购”无绝期，智者赢未来！ 时至年底，调控政策步步紧逼的 2011 年郑州楼市也即将谢幕。这一年， 市场极为不平静：年初，各地“限购令” 相继落地，史上最严限购在全国强势推 行；年中，央行频频加息、上调存款准 备金率，楼市一波未平一波又起；临近 年尾，央行宣布下调存准率，这是否是 疲惫楼市的一剂“强心针”，“限购令” 在明年会有所松动还是继续从严，这些都成为业内人士普遍关注的问题。 从郑州市场表现来看，在“金九银十”惨淡收场之后，11 月份依然阴云密布，根据同 致行研究中心监测数据显示，11 月份郑州市商品房销售量大幅下滑，仅有 40.49 万平方米， 环比下降 8.1%，销售套数 3796 套，环比下降 15.2%，成交均价达到 8234 元/，环比上涨 5.9%；商品住宅本月销售 28.4 万平米，环比下降 19%，成交均价 6491 元/，环比下降 9.7%。 从以上数据看出，本月住宅市场量价齐跌，出现下滑，旺盛刚需支撑的楼市似疲态徘徊，观 望氛围迟迟未散。 2011 调控下楼市仍然不乏寒冬“奇葩”：本月鼎盛阳光城首度开盘，凭借优越的楼盘 品质及产品，以 6600 元/的成交价格取得开盘热销 200 套的佳绩；利海托斯卡纳开盘销售 120 套；海马公园依靠优越位置和升值潜力当天销售 100 套；销售同样火爆的写字楼项目- 绿地之窗，所推房源以 14000 元/的开盘价格基本售罄。综合来看，要想在当前市场上取 得销售佳绩，“价跌跑量”、“优质产品”以及“创新营销”乃取胜的三大法宝。 纵观整个国内环境，多数房企离完成年度任务遥不可及，剥离地产业务、转让地产项 目、并购整合频现。降价潮也蔓延至二、三线城市，房地产企业要想突破资金困境、拓展市 场份额，“提高产品性价比”顺应市场已经成为业内共识。短期内“限购” 松绑无望，保障 房、房产税同步推进，全国“保持房价稳定”的调控目标也将基本达到，因此各大企业一定 要顺势调整心态、全面提升专业实力，在短期收益和长期资本运作中睿智抉择，年终冲刺的 同时，为来年市场机遇蓄积力量！,做中国最有价值的房地产服务机构,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,2,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,目,录,一、土地市场分析 3 1、供应土地. 3 2、成交土地. 5 二、行业热点资讯 7 1、经济快讯. 7 2、城市建设. 8 3、地产资讯. 8 三、楼市动态 9 1、新盘分析. 9 2、楼盘活动. 11 四、楼市数据 . 37 1、商品房市场. 37 2、商品住宅市场. 38 3、商品非住宅市场. 40 五、楼盘销售 top50 列表 . 41 六、媒体监控 . 44 1、四大报纸媒体投放频次对比. 45 2、各类物业投放频次. 45 3、住宅类物业投放诉求分析. 46 4、各区域广告投放. 46 5、高频次投放项目. 47 七、同致行简介 . 49,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,3,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 一、土地市场分析 1、 供应土地 数据来源：中国土地市场网 备注：本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同） 2011 年 11 月，郑州市供应土地 16 幅，其中供应普通商品住房用地 13 幅，面积 53.9 万，供应商务金融用地 3 幅，面积 3.98 万，本月供应土地总面积为 57.9 万。继 10 月份土地市场 0 供应后本月土地供应大幅上涨。 2011 年 11 月郑州市供应土地分布图 2011 年 11 月供应土地 16 幅，主要分布于高新区、金水区和郑东新区，其中高新区,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,4,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 供应土地 7 幅，包括 2 幅商务金融用地及 5 幅其他普通商品住房用地，供应土地面积 26.73 万；金水区其他普通商品住房用地 5 幅，供应土地面积 14.22 万；郑东新区供应土 地 3 幅，包括 1 幅商务金融用地和 2 幅其他普通商品住房用地，供应土地面积 15.96 万 ；另外本月经开区供应其他普通商品住房用地 1 幅，面积为 0.98 万。 2011 年 11 月郑州市供应土地信息表,做中国最有价值的房地产服务机构,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,5,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,2011-11-10 2011-11-10 2011-11-10 2011-11-11 2011-11-25 2011-11-25 合计,科 学 大 道 南、春藤路 东 科 学 大 道 南、春藤路 西 科 学 大 道 南、长椿路 东 经开第四 大街东、经 南五路南 商鼎路北、 康平路西 龙 翔 五 街 西、龙湖中 环路北 ,60163.9 24895.8 14918.01 9862.61 10311.86 98496.79 578952.95,其他普通 商品住房 用地 商务金融 用地 商务金融 用地 其他普通 商品住房 用地 商务金 融用地 其他普通 商品住房 用地 ,3.9 4.5 4.5 4 3 3 ,100 100 100 80 80 20 ,30 ,30 25 25 30 30 15 ,13459 6927 4151 1813 8950 19735 ,70 40 40 70 40 70 ,七通 一平 七通 一平 七通 一平 五通 一平 三通 一平 七通 一平 ,2、 成交土地 数据来源：中国土地市场网 2011 年 11 月，郑州市土地市场共成交土地 7 幅，其中商务金融用地 2 幅，其它普通商 品住房用地 3 幅，经济适用住房用地 2 幅，总成交面积 38.3 万，依据出让土地规划容积 率估算，本月出让土地总规划建筑面积为 107.7 万。从成交土地面积来看，本月成交土地 面积同比下降 9%，环比上涨 52%；从成交土地幅数来看，同比下降 50%，环比下降 30%。,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,6,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 2011 年 11 月份郑州市成交土地分布图 金水区成交其他普通商品住房用地 3 幅，地块均位于龙门路，由河南瀚宇置业有限公 司以挂牌方式取得，成交土地面积合计 16.3 万，价格 46248 万元。 惠济区成交商务金融用地 2 幅及经济适用住房用地 1 幅，其中商务金融用地均位于弓 寨路，由郑州世贸置业有限公司以挂牌方式取得，成交土地面积合计 11.3 万，价格 18857 万元；“天河路西、天元路南”经济适用住房用地面积 9.6 万，由河南裕恒置业有限公司 通过划拨取得。 中原区成交经济适用住房用地 1 幅，位于秦岭路西、淮河路南，土地面积 1.04 万， 由郑州凯田置业有限公司以划拨方式取得。 2011 年 11 月郑州市成交土地信息表,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,7,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 二、行业热点资讯 1、经济快讯 1.1、11 月郑州市 CPI 同比上涨 4.2%，创年内新低 2011 年 11 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 4.2%。其中，城市上涨 4.2%，农 村上涨 4.3%；食品价格上涨 8.8%，非食品价格上涨 2.2%；消费品价格上涨 5.0%，服务项目 价格上涨 2.4%。全国居民消费价格总水平环比下降 0.2%。其中，城市下降 0.2%，农村下降 0.2%；食品价格下降 0.8%，非食品价格上涨 0.1%；消费品价格下降 0.2%，服务项目价格下 降 0.3%。1-11 月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 5.5%。 1.2、央行下调存款准备金率 0.5%,自 08 年底 3 年内首次下调 11 月 30 日晚，中国人民银行决定：从 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人 民币存款准备金率 0.5 个百分点。 对于央行这一举动，著名财经评论人叶檀表示，临时对存款准备金率进行下调，表明 了眼前的经济危机已经超乎人们的想象，更多看不到的经济指标潜在更多的风险。 中国城市发展战略研究会副会长、财经评论员易鹏 11 月 30 日在微博称，今天下调准 备金率，不代表着货币政策出现拐点，走向宽松。而只是微调，定向宽松。 同致行观点： 政策具有一定的滞后性，同时 4000 亿元资金流向房地产、流向郑州的资金更是微 乎其微。因此存款准备金率的下调不可能救楼市出水火，但它标志着新一轮货币政策放 松周期的开始，对房地产从业者的心理预期影响，远大于对市场的影响。 1.3、现行增值税新增 11%和 6%两档低税率，试点方案公布 为了贯彻落实国务院关于先在上海市交通运输业和部分现代服务业开展改革试点的决 定，根据经国务院同意的营业税改征增值税试点方案，财政部和国家税务总局 17 日正式 公布营业税改征增值税试点方案，自 2012 年 1 月 1 日起施行。根据试点方案，改革试点的 主要税制安排为：在现行增值税 17%标准税率和 13%低税率基础上，新增 11%和 6%两档低税 率。租赁有形动产等适用 17%税率，交通运输业、建筑业等适用 11%税率，其他部分现代服 务业适用 6%税率。 此外，财政部、国家税务总局还同时公布了交通运输业和部分现代服务业营业税改征增 值税试点实施办法、交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定以 及交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定。 1.4、前三季度 14 省市迈进万亿俱乐部 截至 10 月 31 日，全国已有 31 个省区市公布了 2011 年前三季度 GDP 数据。数据显示， 14 个省市在前三季度 GDP 就突破万亿元大关，而 2009 年全年才 14 个省市 GDP 突破 1 万亿 元。名列三甲的广东、江苏、山东更是超过了 3 万亿元。其中，28 个省市 GDP 前三季度同 比增长超 10%，仅有浙江、上海、北京三地没过 10%。东部省市仍牢牢占据着 GDP 总量排行 榜前列，但中西部省市区 GDP 增速幅度普遍高于东部。 同致行观点： 各地经济总量的快速增加以及通货膨胀压力，导致名义 GDP 增长较快。今年前三,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,8,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 季度中国经济增速为 9.4% ，物价同比涨幅在 5%以上，但是名义 GDP 同比增速在 20%左右 。 这表明，大量的经济总量增长，主要是物价导致。 2、城市建设 2.1、建行河南省分行争取 1000 亿力挺中原经济区建设中的“核心带动”战略 根据 10 月 25 日建行河南省分行与郑州市政府签订的战略合作框架协议，该行向总行申 请，争取 1000 亿元融资额度，力挺郑州发挥中原经济区建设的龙头作用。 建行河南省分行党委书记、行长石亭峰说，未来 5 年，建行将向郑州基础设施建设、新 型城镇化、新型工业化、农业现代化、保障和改善民生等领域，提供包括信贷、理财、信托、 基金、债券、投行等支持在内的 1000 亿元“一揽子”融资计划。全力支持郑州作为中原经 济区建设的龙头，发挥更大的核心作用。 3、 地产资讯 3.1、购房差价赔付首度写入合同 上海楼市再度传出大幅降价消息。新城集团旗下项目嘉定一楼盘称推出 100 套特价房， 单价直降 7000 元，现均价 2 万元/平方米。 该项目一位销售员表示，这批房源还有一个“最低价保证”，“我们承诺，在交房前 3 个月，如果房价低于现在这批房子的价格，那么我们会按照差价金额补偿给你，这是写入购 房合同的”，这也是此番宏观调控下首个承诺差价赔付的项目。 3.2、郑州市房产地理信息系统建设正式启动 11 月 2 日，“郑州市房产地理信息系统”建设工作会议顺利召开，会议宣布成立局房产 地理信息系统（房产 GIS）建设工作领导小组，建立定期研究、协调、督促、考核、总结等 工作机制。信息中心吴天君主任分析了我市房管系统的现状、存在的主要问题、国家住建部 的要求和房产 GIS 开发的重大意义，介绍了系统建设前期经费申请、软件开发招标等筹备情 况。 同致行观点： 本次会议标志着郑州市房产地理信息系统建设正式启动，不远的将来，郑州市将 基本实现“以图管房、以房管档、图文档薄一体化”的目标，大大提升全市房管工作精 细化水平。 3.3、多个城市楼市成交量遭“腰斩“ ，观望情绪渐加重 中国指数研究院发布的最新数据显示，目前全国楼市的成交量继续低迷，多个城市成交 量深陷谷底。11 月第四周被监测的 35 个城市中，30 个城市楼市成交量同比下降，7 个城市 成交量降幅在 50%以上。对此，业内人士普遍认为，楼市观望情绪日渐加重，“降价”预期 已经迅速蔓延。 同致行观点： 在目前的市场环境和调控形势下，广大房企要正确分析判断市场，了解政策调控 的连续性，努力去适应市场的变化，从公司的具体情况出发，积极调整营销策略。郑州 的楼市需求已经变成了以刚需甚至是特刚需为主导。处于当前的阶段性市场博弈中，如 何激活楼市成交量，缓解库存相对较大的市场压力，是当前楼市发展的关键。适当的“降 价跑量”才是明智之举，开发商可以采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销等 措施以解燃眉之急。 3.4、全国 40 个城市试点联网，郑州是其中之一 住建部透露，2011 年底前，40 个城市的住房信息系统将联网。郑州是首批纳入全国住 房信息系统联网的 40 个试点城市之一。,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,9,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 郑州市房管局信息中心相关负责人说，目前，郑州市已与各县(市、区)，郑东新区、高 新区、经开区、航空港区的个人住房信息联网。全市范围内个人住房信息系统已经全部联网， 并能够实现数据实时更新。 3.5、郑州市房管部门：对小产权房绝不松口 11 月 9 日，在国土资源部举行的有关农村集体土地确权登记发证工作新闻发布会上， 国土部明确要求，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记 发证。 郑州市住房保障和房地产管理局表示，郑州市农村集体土地房屋登记办证已经正式开 始，小产权房一律不予登记。 三、楼市动态 1、新盘分析 本月首次报广新盘项目 2 个，具体信息如下表所示： 1.1、11 月 13 日升龙城首次亮相 1.1.1 项目概况 升龙城位于郑州市二七区航海路以北，淮河路以南，嵩山路两侧。总占地面积 700 亩， 总建筑面积约 280 万平方米。共 12 个块地，由 56 栋 100-150 米超高层建筑组成。是二环内 规模最大、地块最集中的大型城市综合体项目。 1.1.2 项目现状,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,10,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 项目于 11 月 13 日以“升龙家族惊喜之旅”为主题首次亮相，在名车展、汉唐翠韵展、 冷餐茶歇、抽奖互动中拉开帷幕，现场气氛火爆； 活动中展出 6 号地块 6 栋高层，总占地面积 53 亩，总建筑面积约 21.5 万平方米，户型面积： 55-63 两房、88-93 三房、120-135 三房、 177-181 四房，共约 2036 套房子，主打户型为 两房、三房；样板间预计 12 月份开放，项目预计 年底开盘将推出 6 号地块中的 4#、5#、6#三栋。 具体房源信息如下表： 项目亮相前在 10 月份共报广宣传 1 次，主要宣传语为“升龙城，宜居生活新地标”。 1.1.3 产品介绍 55 相对 63 整体布局明厨、明卫，双阳台设计,整体居住性较舒适，但在整个空间 格局设计上户型朝北向，采光不太理想，小两房的整体户型设计功能齐全，布局紧凑。88 的三房布局合理紧凑无空间浪费，动静分区，双居室朝南向，采光较好，居住较舒适；120 的三房整体布局设计方正，客厅餐厅独立，洁污分区，客厅独立阳台采光较好。,做中国最有价值的房地产服务机构,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,11,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,55 两室两厅 88 三室两厅,63 两室两厅 120 三室两厅,1.1.5 同致行观点 升龙城项目是升龙集团开发的位于二七区的第三代城市综合体项目，交通便利，周边配 套相对成熟；项目紧邻航海路 BRT 交通线与地铁五号线出口，通达性较好；项目整体规划配 套较齐全，集购物、餐饮、休闲健身、商务办公、星级酒店等全业态生活街区。周边紧邻二 七万达广场项目，受万达品牌效应，在区位上占一定优势；本项目与曼哈顿及中原新城不同 点在于商业与住宅是相对分离的，在空间上具有私密性，这也是本项目的一大看点。 2、楼盘活动 2.1、2011年11月郑州楼盘营销活动信息,时间 2011.11.5/ 2011.11.19,项目名称 鼎盛.阳 光城,活动 认筹 /开 盘,推出 套数 684/ 620,认筹/销 售情况 394 张 /200 套,成交均价 （元/） 6600 元/,优惠方式 1、开盘当天定房客户优惠 3%； 2、一次性购买额外优惠 2%，按 揭无额外优惠。,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,12,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,2011.11.5/ 2011.11.19,东方鼎盛 时代,认筹 /开 盘,177,67 张/ 35 套,平层 11000 元/ 复式 13000 元/,做中国最有价值的房地产服务机构 1、当天优惠 1 万元；2、认筹,优惠 2 万；3、会员优惠 7000 元；4、一次性付款优惠 3%，首 付 50%以上优惠 2%,首付 50%以,下优惠 1%。,2011.11.6 2011.11.13,绿地之窗 升龙城,开盘 首次 亮相,123 2036,基本售罄 -,14000 元/ -,1、按揭优惠 3%；2、一次性优 惠 8%。 -,2011.11.15,美盛中心,开盘,5 层,两层半,26000-29000 元/,1、一次性付款优惠 10%，按揭,优惠 7%；2、开盘当天优惠 5%；,2011.11.19,海马公园,开盘,198,100 套,10000 元/,3、办卡客户 10 万抵 20 万。 1、一次性优惠 13%，按揭优惠,9%；2、当天购房客户可参加抽,奖，奖金最高 66600 元。,2011.11.19,二七万达 广场,认筹,600,260 张,7300 元/,交 50000 元现金办卡。,2011.11.19,利海托斯 卡纳,开盘,156,120 套,6500 元/,1、一万抵三万；2、首付 3.8,万，余款半年内付完，整体优 惠 3%；首付一次性付清，优惠,5%。,2011.11.19,雅宝.东 方国际广 场,开盘,289,55 套,两房 8900 元/， 三房 11000 元/， 1、开盘当天优惠 25000 元；2、 四房 13500 元/， 按揭优惠 1%，全款优惠 7%。 复式 17600 元/,2011.11.19/ 2011.11.26 2011.11.20,橄榄城 （商铺） 正商明钻,认筹 /开 盘 开盘,30/ 54 480,4 组/ 20 套 50 套,A 区 30000 元/， B 区 27000 元/ 两房 6400 元/， 三房 6000 元/,1、按揭优惠 1%；2、全款优惠 2%。 排卡客户按揭优惠 6%，一次性 优惠 10%,2011.11.20,建业.总 部港,开盘,商铺,19， 写字 楼,243,商铺 17 套，写字 楼 150 套,商铺 22000-29000,元/之间；写字楼 临如意河 22000 元/ 以上，其他 18000,元/以上,1、一次性付款优惠 2%；2、按 揭优惠 1%。,2011.11.20,正商.新 蓝钻,开盘,115,35 套,7000 元/,1、认筹享受 15000 元的优惠； 2、一次性付款在表单价的基础,上享受认筹优惠外，另享受一 平方米 100 元的优惠，并享受 7%的总款优惠；3、项目目前接,受低首付，但首次付款不低于 总房款的 20%，另外 20%在合同,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,13,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 签订 18 个月内，分两次付清。,2011.11.20,升龙凤凰 城,开盘,170,36 套,7700 元/,1、认筹 3%的优惠；2、开盘当 天不论付款方式均再优惠 1%； 3、另当天有现场抽奖活动。,2011.11.26,中原新城,开盘,228,50 套,8800 元/,1、每套房可拥有一个外国语中,学上学名额；2、首付 50%；3、,一次性的每平米优惠 100 元。,2011.11.26,升龙国际 中心,开盘,165,50 套,55005900 元/,1、一次性付款优惠 10%；2、按 揭优惠 8%。,继传统销售旺季“金九银十”销量低落之后，郑州楼市进入了一个价格、优惠、营销的 “全城热战”阵容，11 月份，新盘、大体量楼盘集中放量，楼盘促销、优惠方式花样繁多， 首付分期、伪精装修（合同中加入精装修的价格，降低首付款）、特价房等，部分项目依旧 延续周周小开盘的营销模式，且优惠力度呈有增无减趋势。本月鼎盛阳光城首度开盘，凭借 优越的楼盘、户型品质及 6600 元/的成交价格取得开盘热销 200 套的佳绩；利海托斯卡纳 开盘销售 120 套；海马公园依靠优越位置和升值潜力当天销售 100 套；销售同样火爆的写字 楼项目-绿地之窗，所推房源以 14000 元/的开盘价格基本售罄。综合来看，要想在当前 市场上取得销售佳绩，“价跌跑量”、“优质产品”以及“创新营销”乃取胜的三大法宝。 2.2、11 月 5 日鼎盛阳光城认筹、11 月 19 日开盘 2.2.1 项目概况 阳光城位于中州大道航海路口南 300 米,为尚庄村改造项目，由泰宏集团和郑煤集团联 合组成的郑州鼎盛置业有限公司开发。总占地约 1300 亩，总建筑面积约 200 万，规划有 高层住宅、中小学、幼儿园、商业中心、写字楼、酒店等。项目容积率 3.12，规划设计均 以薄板建筑为主，户型均为全明设计。项目分五期开发，一期三个地块，两个地块为安置房，,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,14,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 另外一个地块为高层住宅；二期、三期、四期全部为高层住宅，五期为酒店、商业中心。2011 年 10 月 15 日首次会员入会。 2.2.2 活动分析 （一）2011 年 11 月 5 日首批认筹推出房源为西地块 6#（西单元）、7#、8#、9#、10# 楼，共 684 套。认筹方式为交纳一万元，前期入会会员当天认筹者开盘额外享 2%优惠，非 会员额外享 1%优惠，截至当天中午售楼部对外公布 394 组。 （二）2011 年 11 月 19 日开盘推出 5#、6#、7#、8#、9#楼，32 层，共 620 套房源。其 中 6#楼楼王两个单元，2T2；5#、7#、8#、9#楼一个单元，2T4。面积为 78.36 -87.95 两房 248 套，87 小三房 186 套，118 三房 62 套，135 三房 62 套，143.77 四房 62 套。开盘当天成交价格整体在 6600 元/左右，其中 6#楼楼王成交价格在 6900-7100 元/ 之间，其他房源成交价格在 6400-6700 元/之间，项目全天销售 200 套左右。优惠方式：1、 开盘当天定房客户优惠 3%；2、一次性付款额外优惠 2%，按揭无优惠。 具体房源如下表所示： 2.2.3 推广分析,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,15,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 阳光城项目 8 月 25 日首次报广，10 月 7 日营 销中心开放，项目从推盘至开盘，推广力度相对较 大，在中州大道以及项目周边有大型户外宣传，但 从项目开盘当天的形式来看，并未大力造势，从项 目报广宣传力度来看，至开盘前共报广宣传 14 次。 2.2.4 产品介绍,85.36 两室两厅 118.56 三室两厅,87.82 小三房 143.77 四室两厅,项目一期户型设计为两梯两户、两梯四户，客厅附带大阳台、卧室飘窗设计，卫生间干 湿分离，户型设计方正，通透，采光充足，增强居住舒适度，其中两房户型占比 45%，两房 变三房户型占比达到 36%，基本上满足目前市场上的刚需客户群。开盘当天销量最好的户型 为 118.56 三房，该户型位于 7#楼东西户，售价在 7000-7200 元/之间，共 62 套，开盘 当天基本全部售罄，仅余 5 层以下部分房源以及 27 层以上部分房源，主要优势在于产品稀 缺性和超高性价比。 2.2.5 同致行观点,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,16,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 鼎盛阳光城项目属于东南片区大型综合体项目，总建筑面积达到 200 万。从目前来看， 项目周边配套尚未成熟，另外项目紧邻美景鸿城、橡树玫瑰城以及新蓝钻项目，竞争格局已 经成型，目前美景鸿城项目持续以物美价廉路线高调走红郑州市场，新蓝钻年内以“低首付”、 高额优惠等基本上也算是“深得民心”，但阳光城项目一期产品遵循市场发展形势，以刚需 两房、紧凑小三房作为主力户型，无论从户型结构及产品品质，项目均为上乘，首期推出房 源为打造项目的良好品牌形象及口碑，采取低开平走的营销路线，取得较好的销售业绩。 2.3、11 月 5 日东方鼎盛时代认筹、11 月 19 日开盘 2.3.1 项目概况 东方鼎盛时代位于郑东新区农业东路与商鼎路交汇处，是政务居住区及 CBD 的前花园位 置，由北京元大鼎盛有限公司投资开发，项目总占地 168 亩，总建筑面积 23 万平方米。项 目周边配套有：康平路小学，聚源路小学，96 中，麦德龙超市，丹尼斯，项目向东直行 1.5 公里即是郑东核心枢纽“五站合一”，包括快速公交、长途客运站、郑东新客站、地铁、轻 轨等共同构建的立体交通网络。“四园一体”是指有滨河公园，七里河自然景观带，奥林匹 克体育中心，以及小区内部的现代主义花园。 2.3.2 活动及推广分析 (一)项目于 11 月 5 日认筹推出 16#、17#及 24#楼，房源合计 177 套，其中 16#楼 1 个 单元 1 梯 3 户，户型为 170 四房、121 三房及 131 三房；17#楼 2 个单元 2 梯 3 户， 户型为 131 三房、83 两房及 120 三房；24#楼 2 个单元 1 梯 3 户，户型为 83 两房、 93 两房及 4、5 层 166 及 186 loft 结构。项目全天办卡 67 张。 （二）项目于 11 月 19 日开盘，推出 16#、17#、24#楼，房源共计 177 套，当天销售 35 套，均价 11000 元/，复式 13000 元/。优惠方式：1、当天优惠 10000 元；2、办卡客户,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,17,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 优惠 27000 元；3、一次性付款优惠 3%，首付 50%以上优惠 2%,首付 50%以下优惠 1%。 具体房源如下表所示： 东方鼎盛时代年内以来截至 11 月 19 日 16#、17#、24#楼开盘报广共计 53 次 2.3.3 户型分析 项目推出户型全朝南明朗设计，三房南北通透两房客厅及主卧朝南，格局明朗户型方正， 双阳台设计，厨房配有生活阳台，客厅配有开敞阳台，且阳台二分之一赠送面积，主卧 180 度及 270 度飘窗设计，24 号楼 3,4 层及 10,11 层为复式设计,户型设计品质优越，居住舒适 性强。,120.32 三室两厅,131.22 三室两厅,做中国最有价值的房地产服务机构,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,18,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,83.47 两室两厅,131.78 三室两厅,普 绿地之窗位于郑东新区东风东路与七里河南路交汇处，距高铁站仅 50 米，由河南绿地 广场置业发展有限公司开发的，集甲级办公楼、时尚办公、星级酒店、以及大型主题商业于 一体的商务综合体。总用地 5.16 万平方米，总建筑面积 48 万平方米，预计分四期开发。,惠,路,业,路,2.3.4 同致行观点 东方鼎盛时代位于郑东新区农业东路于商鼎路交汇处，周边各类生活配套设施完善且地 理位置优越，项目自身规划、户型及内部配套均为上乘，本次认筹项目推出房源 177 套，当 天销售率为 20%销售 35 套，销售状况欠佳。综合分析原因:一是当前调控成果的日益显著， 银行首套房利率的上浮以及购房者对房价下降的预期；二是项目周边中央特区、海马公园及 绿地.卢浮公馆等竞争性楼盘在价格等方面存在竞争优势该项目与周边其他楼盘相比价格较 高；三是开盘宣传力度不大，影响力较小。 2.4、11 月 6 日绿地之窗 D2 地块开盘 2.4.1 项目概况 创,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,19,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 绿地之窗一、二期已售罄。一期 D4 地块，为一栋 24 层准甲级写字楼，共 264 套房源， 主力房型及面积：91-260 平米，标准层每层共分十二间；二期为一栋 36 层的准甲级写字楼， 共 300 套房源，最小面积 130 平米。 2.4.2 活动及推广分析 本次开盘推出 D2 地块 11 层建筑的 6-11 层写字楼部分，共 123 套房源，标准层高 3.4 米，大堂层高 5.5 米。户型面积分别为 120 、140 、160 ,开盘当天推出房源基本售罄, 表现价格在 14500-16000 元/之间，成交均价 14000 元/左右,按揭优惠 3%，一次性优惠 8%。 2.4.3 户型分析 绿地之窗本次推出面积区间为 120 -160 ，从产品线来看，与一二期产品差距较大， 推出产品层高仅有 3.4 米，一二期产品层高都在 3.9 米，写字楼配置与一二期相比相对较差。 2.4.4 同致行观点 绿地之窗地处东风东路与七里河路交汇处，紧邻高铁站，地理位置优越，加之开发商的 品牌效应，使得产品颇受欢迎；本次推出的产品与一二期产品差距相对较大，层高仅有 3.4 米，配置方面也相对较差，因此项目以 14000 元/的超低价格取得热销也是必然。,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,20,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 2.5、11 月 19 日海马公园 5#楼开盘 2.5.1项目概况,4#,2#,5#,7#,8#,9#,6#,3# 海马公园项目是海马集团之全资子公司海马（郑州）房地产开发有限公司在郑州开发的 第一个房地产项目，项目位于东风东路与商都路交汇处东北，项目总用地面积 796 亩，是郑 东新区到目前为止住宅用地项目中占地面积最大的一个，规划总建筑面积 110 万，是一个 集居住、教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目。 海马公园一期位于东风东路与商都路交汇处东北，用地面积约 95 亩，建筑面积约 23.7 万平方米，9 栋高层板式纯住宅。 2.5.2 活动及推广分析 项目本次开盘推出 5#楼，两个单元，两梯三户,33 层，共 198 套。户型面积 93 两房 64 套、128 三房 96 套、153 三房 32 套、155 复式 6 套，当天销售 100 套左右，均价 10000 元/；优惠方式：一次性优惠 13%，按揭优惠 9%，当天购房客户可参加抽奖，奖金 最高 66600 元。,认筹推出5#，2梯 3户，共约198套,房源，当天办卡 120张左右 2011.10.29,项目首次认筹推出,2#、3#楼，共计约 240套房源，截止,当天下午已排卡 600多张，认筹效 果十分理想 2011.3.26,一期开盘推出1#、,2#、3#、4#楼，共 600多套房源，销,售均价：9500元/ ，开盘当天基本 售罄 2011.4.23,首次释放5#认筹 信息 2011.10.19,开盘推出5#，2梯 3户，共约198套,房源，当天销售 100套左右，均价 10000元/ 2011.11.19,项目本次开盘共做报广8次，自年初至今共做报广15次 2.5.3 户型分析,N 1#,做中国最有价值的房地产服务机构,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,21,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,93 两室两厅,128 三室两厅,153 三室两厅,本次推出户型赠送面积 1.95 -2.03 ，厅室面积配比合理，功能性分区明确。两房 客厅带观景阳台，居住舒适，厨房配生活阳台，生活方便；三房南北通透，动静分区，南北 双阳台，书房配观景阳台，大大提高居住品质。 2.5.4 同致行观点 海马公园处于郑东新区东风东路与商都路交汇处，紧依地铁一号线、三号线、五号线， 毗邻城际轻轨站、地铁站、高铁站、长途客运站等，未来升值空间较大，地段优势明显；该 项目运用多绿化、叠水景观、超大楼间距等着重打造项目的高端品质；目前项目主体落成， 基本为准现房，社区规划得到直观展现，受到客户认可；本次开盘外地客户占一定比例，在 这些因素的综合作用下，海马公园本次开盘在低迷的楼市下依然取得了不错的销售业绩。 2.6、11 月 19 日二七万达广场 SOHO 认筹 2.6.1 项目概况 郑州二七万达广场项目位于航海路以南、规划的汉江路（张魏砦北街）以北、大学路以 西、规划道路人和路（郑大南路）以东。这是中国商业地产领军企业万达集团继郑州中原万 达广场之后在郑州投资建设的第二座万达广场。集大型商业广场、室外步行街、商务酒店、,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,22,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 城市商业街区、高尚住宅以及精装 SOHO 六大城市功能于一体。其中购物中心 13.8 万、商 务酒店 0.70 万、写字楼 8.6 万、商铺 5 万、住宅楼 32.5 万。 2.6.2 活动及推广分析 认筹推出 12#楼 A 座 SOHO，约 600 多套，房源全部送精装修，6 梯 24 户，28 层；户型 面积：38.02 -78.19 之间，可居住可办公，预计开盘售价在 7300 元/左右，认筹方式 为交 50000 元现金办卡，当天项目办卡大约 260 余张。 2.6.3 产品分析 项目为商住两用 SOHO，面积在 38 -79 之间，可居住可办公，另外社区中心大型的 商业中心集群，商业氛围浓厚，从而吸引大量的投资客群。 2.6.4 同致行观点 二七万达广场位于大学路与航海路交叉口，本期认筹推出 12 号楼 A 座 SOHO，当天人流 量较大，认筹情况较好，认筹 260 多套。综合来看，首先，本次推出楼栋品质较优越，商业 配套完善；其次，万达广场坐拥黄金区位，周边政府机关以及院校林立，未来发展空间较大；,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,23,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 再次，本期推出产品面积区间丰富，从 38 -79 不等，价格适中，可满足不同人群的需 求，从年龄构成来说，以 30-45 岁中年人为主要购买群体，多以投资为主要目的；最后，由 于很多商业人士对万达产品情有独钟，因此预计该期的产品在政策压制的大环境下，整体销 售情况将以平稳的走势继续下去。 2.7、11 月 19 日利海托斯卡纳 29#2 单元开盘 2.7.1 项目概况 利海托斯卡纳位于郑州市南阳路北环西 500 米路南，项目由利海集团开发。利海托斯卡 纳项目总占地 19 万平米，总建筑面积约 43 万平米，共规划 30 栋楼，有多层洋房、叠拼庭 院、高层、公寓、商业风情街等综合物业形态，分三期销售。 2.7.2 活动及推广分析 开盘当天推出 29#2 单元，27 层，2 梯 6 户，共 156 套。户型面积分别为 77 两房、88 和 89 小三房,表现价格在 6300-6800 元/之间，成交均价 6500 元/左右。开盘当天 推出房源共售出 120 套，其中 89 已售罄。优惠方式：1、一万抵三万；2、首付 3.8 万， 余款半年内分两批付清，整体优惠 3%；首付一次性付清，优惠 5%。,89m 三室两厅,88m 三室两厅,77m 两室两厅,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,24,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 2.7.3 户型分析,2,2,2,利海托斯卡纳本次推出面积为 77 、88 、89 三种，户型南北通透，格局明朗户型 方正，双阳台设计，厨房配有生活阳台，客厅配有开敞阳台，户型设计品质优越。 2.7.4 同致行观点 利海托斯卡纳位于南阳路北环西 500 米路南，由于开发时间较早，故小区内各项配套设 施较为完善，再加之物业类型丰富，可满足不同类型客户的需求，使得产品颇受欢迎；本次 推出的产品所处地块位于一二期整体地块的西南方向，秦岭北路与建材路交口，与整个社区 隔开，故该地块内的项目配套相比较而言欠佳。但由于在户型设计方面遵循市场发展形势， 以刚需两房、紧凑小三房作为主力户型，项目在下半年根据市场形势转变营销，采用首付三 万的低首付手段以及精装修 6500 元的价格成为项目连续开盘热销的重要原因。 2.8、11 月 19 日东方国际广场 3#、5#楼开盘 2.8.1 项目概况,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,25,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,做中国最有价值的房地产服务机构 东方国际广场位于金水东路与东风东路交汇处东 100 米，紧邻 CBD 中央商务区、CGD 中 央政务区、新东站商圈的结点。东方国际广场周边有京珠高速、东风路、金水路、农业路、 新 107 国道，地铁 1 号线、5 号线等，所处地理位置优越，交通便利。 2.8.2 活动及推广分析 项目于 11 月 19 日开盘推出 3#及 5#楼，房源合计 289 套。3#楼 32 层，2 个单元 2 梯 2 户，124 套房源，户型面积为 190.72 四房、190.95 四房、303.62 复式、304.69 复 式、167.12 四房、167.28 四房；5#楼 30 层，2 个单元 2 梯 3 户，165 套房源，户型面 积为 169.1 四房、165.42 四房、143.56 三房、89.65 两房、87.47 两房、147.53 三房、143.86 三房、147.79 三房。其中两房成交均价 8900 元/，三房 11000 元/ ，四房 13500 元/，复式 17600 元/。项目全天销售 55 套左右。优惠方式：1、开盘当 天优惠 25000 元；2、按揭优惠 1%，全款优惠 7%。 具体房源信息如下表： 2.8.3 推广分析,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 11 号楼 24 楼,26,电话 Tel：（0371）65963000,传真 Fax：（0371）65968588,邮编： 450008,“,做中国最有价值的房地产服务机构 东方国际广场项目于 6 月 15 日首次报广亮相，截至 11 月 19 日 3#、5#楼开盘共及报广 33 次，主要诉求语为“一步世界仅此而已”、 尖峰的下一个尖峰”、 翘楚中原，价值东方”、 “金水东路省府旁,8980 元/起惠动全城”等，用于宣传项目的高端品质、优越地理位置 等信息。 2.8.4 户型分析,89.97 两室两厅 165.76 四室两厅,143.53 三室两厅 191.45 四室两厅,项目推出户型客厅观景阳台，主卧飘窗设计，厨房配有生活阳台，卫生间干湿分离，户 型设计方正、动静分区、南北通透，产品设计品质优越。,郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场 1