2009年7月南京月报(NXPowerLite).doc

目录本月导读3第一篇 背景篇5第一章、政策资讯5一、市政动态5二、市场资讯7第二章、经济环境8第三章、房地产投资11第二篇 市场交易篇13第四章 土地市场13一、本月公告土地分析13二、本月成交土地分析16第五章 商品住宅市场18一、普通商品住宅市场181、供应情况182、销售情况193、供销对比情况204、成交价格情况215、市场结构分析226、项目解析全市商品住宅销售面积楼盘排行榜分析24二 、别墅市场261、供销情况262、价格情况293、别墅分类型情况29第六章、营销媒体32一、营销透析32二、媒体分析36三、典型项目38第七章 产品篇42一、新盘数据分析42二、新盘速览44三、案例分析48第三篇 区域数据篇52一、城中板块52二、城东板块53三、城南板块54四、河西板块55五、仙林板块56六、江宁板块57七、江北板块58八、城北板块59本月导读09年上半年工业乃至整体经济表现为复苏迹象09年上半年GDP基数继续保持增长，涨幅高于国家平均水平。截止09年二季度，全市地区生产总值达到1911.05亿元，按可比价计算，比去年同期增长10.2。1-6月份，全市完成工业总产值3067.10亿元，同比下降7.4%，降幅比元月份收窄16.7个百分点，比一季度收窄5.5个百分点。 详情见P11页商品住宅单月新增供应持续低位，但成交量维持百万水平 7月全市上市面积46.37万平米，环比上月有所上升，但远低于去年同期水平（71.4万平米），市场新增供应持续低位。但市场交易依然活跃，7月成交量为98.46万平米，与上月水平基本相当，接近去年同期水平的三倍。详情见P18页别墅市场新增供应锐减至谷底，但销量却再攀新高7月别墅新增供应套数59套，新增供应面积1.93万平方米，陷入近一年以来的供应谷底，仅有4个项目有少量新房源推出。7月别墅市场共成交房源591套，成交总面积14.25万平方米，环比增长33%，与去年同期相比，则增长2.4倍，创近一年以来的历史最高水平。详情见P26页数字楼市第一篇 背景篇第一章、政策资讯一、市政动态3条高铁将穿越南京南站 4条铁路隧道穿韩府山京沪高速铁路、宁安城际铁路、沪汉蓉城际铁路在进入南京南站前,均要以隧道形式穿越南京韩府山,加上隧道为动车检修维护专用线路,一共4条隧道,将成为国内最大的铁路隧道群。从中铁四局南京铁路项目部了解到,韩府山隧道目前已进程过半,到明年初4条隧道将全部贯通,2月前后具备铺轨条件。20年后新增16条过江通道 新城市规划草案公示经过南京市60多个部门和规划编制研究单位的共同努力,南京城市总体规划修编成果草案(2007年-2030年)昨天在南京市规划建设展览馆向全社会公示,征求社会各界的意见。据介绍,今后,随着南京城市总体规划的完成,南京将在总规的框架下,绘制城市的蓝图。新总规把南京定位为“著名古都,江苏省省会,国家重要的区域中心城市”。在今后20年中,区域协作和城际协调发展成为南京提升城市竞争力和布局城镇体系的主题。为此,南京规划了“2133”的城际交通和“3155”城市交通体系,连接长三角和南京都市圈内城市,城区和城际交通实现无缝接驳。南京市规划局副局长叶斌介绍,对特大城市、中心城市来说,集聚是个规律,不以人的意志为转移。为破解“城市病”,南京这次总规修编开出三剂“药方”:一是多中心、开敞式、轴向组团的城镇布局网,二是轨道交通、高快路组成的交通网,三是利用江河山林和人工绿化构成的生态网。为避免市民就业、因工作与居住场所分离造成的潮汐式交通,南京要求三大副城形成较为完善的城市综合服务功能,服务周边新城、新市镇;新城则是制造业的承载区。南京大学高调“乔迁”仙林 2012年将成主校区南京大学6688名大二大三学生告别浦口,乔迁仙林,成为南大仙林校区的首批“住户”。今年9月份,南大新生将全部住进新校区;今年底,南大很多教师也将搬进学校新盖的职工公寓。大打规划牌 3大新势力抢滩城北楼市滩头据南京网上房地产数据显示，城北上半年商品房累计成交3139套，紧次于浦口、江宁、河西稳居第四。相比于城中等较为成熟的区域，作为一块刚开发不久的处女地，城北的表现还是可圈可点。上半年，城北的良好表现主要得益于政府陆续出台的规划政策，而其房价更是水涨船高，据悉，滨江区江景房近日已突破20000大关，直逼城中房价。城市规划长期以来一直是指引开发商选址建盘的指挥棒及风向标，而绝大部分消费者在面对房产这样大宗消费投资项目上都会考虑政府在这个区域的相关政策。近几年，城北利好消息不断出台，几乎每一个利好的背后后会引爆一片楼盘热潮。受益于地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁以及幕燕风景区和滨江区域的政府规划等利好因素，目前，城北楼市被划分为三大热点区域。玄武湖环湖路即将改造 莫愁湖花三年时间治水从南京市建委获悉,南京即将启动玄武湖公园、莫愁湖公园的环境整治工程,用两到三年时间对玄武湖、莫愁湖公园进行提档升级。经过3年的综合整治,玄武湖生态环境得到不断提升,但从实施效果看,景区形象和品位尚不尽如人意,小景点提升和大环境发展还有差距,管理理念和群众需求仍不相适应。莫愁湖公园水环境整治工程正式启动,计划用3年时间实施莫愁湖水环境整治工程。今年启动一期工程建设,改善水质,在大湖和内河水系之间建设小泵站,定期开启促进河内水系循环,以进一步改善水质。城市总体规划公示 江宁江北仙林各造一新街口南京市城市总体规划修编成果草案向市民公示,从城市总体布局上来说,市民关心的河西、城东、南部新城、江宁、江北、仙林等各大楼市板块未来如何发展?哪个板块会更适宜人居?南京市规划部门组织参编单位就“城市总体区域划分及产业发展”专题答记者问。就前一版规划“一城三区”在实际实施后导致南京交通出现“钟摆、潮汐”、交通压力日渐加大的现状,规划人员表示,新的总规要尝试让江宁、仙林,特别是江北地区“独立”形成自己的中心,最好让这些地区的居民上班、购物、就医、就学“不进主城”。南京主城向南部扩展 由新街口-河西-南站组成南京市规划有关专家透露,南京要做长三角中心城市,将东山、江北、仙林升格为副城。据预测,2020年南京市总人口将达1060万左右,向特大型城市迈进。城市性质是一个城市在全国或地区的政治、经济、文化生活中的地位和作用,代表了城市的个性、特点和发展方向。那么,南京城市的总体布局又是如何呢?南京的城市中心将由“新街口-河西-南站地区”共同组成。在总规中,新街口作为传统的城市中心,未来以商贸商务等综合服务功能为主,商业要提档升级,原则上不在新街口设大超市;河西突出商务文化休闲等功能,加快完善中部服务功能,有序推进南部地区建设;机场-南站地区,结合机场和南站地区土地再开发,重点发展商务商贸流通等服务业。铁道部部长：长三角铁路交通枢纽中心在南京举行的全省铁路工作会议上,铁道部部长刘志军和上海铁路局局长安路生这两位中国铁路界的权威一致认为,随着江苏7大铁路通道的建成,南京将成为长三角地区的铁路交通枢纽中心。随着南京南站、苏州站、无锡站等一大批现代化客运站的建成,以及运营时速350公里的国产化动车组公交化开行,铁路运输将实现与城市城西干道高架拆除 虽遭市民质疑但原方案不变虽然拆除高架桥、改建地下隧道的南京市城西干道改造工程方案遭受了不少质疑,但这个方案还是敲定了。总投资约23.5亿元的城西干道综合改造工程环评报告开始公示。报告称,该“桥改隧”工程将全线拆除既有跨线桥4座、新建3处下穿隧道,改造一处。值得一提的是,结合本次工程建设,城西干道排水系统还将进行改造,对雨水管网、污水管网进行优化布置,彻底实施雨污分流,将避免该区域污水进入外秦淮河,有利于外秦淮河水环境的改善。南京地铁西延过江线和地铁三号线论证通过评审日前,南京地铁三号线、西延过江线过江隧道工程航道影响及技术要求论证研究报告通过长江航道局组织的专家评审,意味着两大地铁新工程向明年开工的目标又迈进了一步。南京地铁西延过江线为连接浦口新市区与主城的重要轨道交通线路。线路从地铁奥体中心站接出,沿乐山路向北,在兴隆大街路口拐向西,并在绿博园正门口的扬子江大道设置绿博园站;接着,地铁以隧道形式穿越夹江在江心洲露出地面,设江心洲站;在已开工建设的纬七路过江公路隧道南侧,地铁将同样以隧道形式穿长江进入江北浦口区。垃圾焚烧发电遭质疑 滨江开发区建垃圾再生厂南京江宁滨江开发区就将有一个这样的垃圾再生资源厂，处理规模更大，还包括一个生态发电厂。原来是一座火力发电厂，但现在因为污染改成生物制电厂。地铁一号线西延过江新增一站 新增松花江路站5月19日,南京地铁西延过江线第一次环评公示,二号线西延变成了一号线西延(原规划从二号线集庆门大街过江改为从一号线奥体站过江)。该线第二次环评公示,线路又有所调整,原来7站变成了8站,增加了松花江路站。据介绍,全线14.402km,均为地下站,投资82.4亿元,计划2010年开工,施工期5年。不过地铁表示,该线试验段有可能年内开工。新街口CBD计划延伸至鼓楼广场 牵涉5大片区拆迁从新街口街道了解到，根据一份新街口核心区发展规划，未来5年，新街口CBD将沿中山路逐渐向北延伸至鼓楼广场，沿途将牵涉到大石桥等5大片区的拆迁改造和建设。根据这份规划，到2012年末，新街口将建成“顶级购物中心”、“区域金融中心”和“高品质商务区”、“休闲文化区”，成为南京最大的总部集聚区。但目前在周边范围内，居安里、大石桥等片区仍存在老旧危房多、环境较差等问题，与新街口窗口地区的形象极不相称。二、市场资讯 江浙收紧二套房贷 或成楼市政策紧缩第一枪市场对于楼市政策走向的担忧并非没有道理:在6个月内完美地走出上升曲线之后,开始有一些令人不安的迹象出现。最先始于杭州,然后是江苏省的南京市,二套房贷政策的收紧正在蔓延。继杭州之后,南京的一些银行也开始收紧二套房贷。现在仍在等待银监局的官方文件下发,现在看来,收紧二套房贷应当是铁板钉钉的事实了,所以近期工作的重点就是将未办完的贷款清账,否则局面将很难收场。历史经验证明:一旦政策风云突变,楼价将成为第一个作出反应的硬指标,开发商的生存状态也将随即发生改变。6月新增贷款1.53万亿 政府货币政策可能将微调中国人民银行调查统计司初步报告,6月金融机构人民币各项贷款较上月新增15304亿元,这是二季度以来月度新增贷款首次超过万亿元。至此,上半年我国新增贷款超过7.3万亿元。数据公布后,分析人士认为,货币信贷的迅猛增长对保增长功不可没,但是也存在诸多风险,对此,未来在保持货币政策总体宽松的同时,要进一步加强对经济金融形势的前瞻性分析,适时适度进行微调。如果说上半年适度宽松货币政策重在“宽”,那么下半年货币政策将重在“适”。南京楼市快速回暖 多家银行悄然收紧二套房贷近日，包括中国银行、工商银行、中信银行、光大银行、上海银行等在宁的支行均已开始收紧二套房贷政策，即开始实施首付四成、利率1.1倍的房贷政策。但也有少数银行仍在等待总行细则的出台，并表示，在实施细则尚未正式出台前，利率或将维持在以往的7.5折8折之间，但四成首付是铁板钉钉的事。数据显示，今年上半年，南京楼市快速回暖，几乎恢复至2007年上半年水平。2009年1-6月份，南京商品住宅共成交43202套，二手房共成交40516套。楼市的疯狂迫使银行加强风险控制，而银监会近日强调严格执行二套房贷政策正是出于这样的考虑。江苏经济增长11.2% 高于全国约4.1个百分点省政府召开新闻发布会通报今年上半年江苏经济运行情况。九大关键数据显示,我省经济呈现出“总体企稳、结构好转、内需上升、预期改善”的格局,回暖向好态势不断发展。最近几年,江苏的GDP一直保持着比全国GDP高3个百分点以上的增速,今年上半年,高了4.1个百分点,可以说,江苏的经济好于预期、好于全国。江宁住宅地块放量供应 近20万平米土地将上市南京市国土部门昨日发布土地出让预告,江宁将有近20万平方米的纯住宅用地放量上市,以缓解近期土地供应紧张的矛盾。近期南京土地市场火热,地价屡创新高,南京市国土局也表示将在下半年加大土地的供应量,江宁地块首当其冲。不过,目前房地产市场的价格节节攀高,增大土地供应量是否能抑制房价的飞涨,还有待市场检验。第二章、经济环境 表2-1：2009年1-6月全市主要经济指标指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值亿元3067.10-7.4全社会固定资产投资亿元1308.6124.6社会消费品零售总额亿元954.6916.9进出口总值（6月份）亿美元28.77-10.7财政收入亿元448.3813.9城市居民人居可支配收入元1369110居民消费价格指数%99.8-109年上半年GDP基数继续保持增长，涨幅高于国家平均水平截止09年二季度，全市地区生产总值达到1911.05亿元，按可比价计算，比去年同期增长10.2。其中，第一产业增加值41.58亿元，增长3.1；第二产业增加值828.23亿元，增长6.5，其中工业711.45亿元，增长5.2；第三产业增加值1041.24亿元，增长14.5。数据来源：南京市统计局2.09年上半年工业乃至整体经济表现为复苏迹象工业生产继续回升。1-6月份，全市工业当月实现工业总产值呈现逐步上升趋势：1元月份完成391.00亿元、2月份完成407.92亿元，3月份完成513.44亿元，4月份完成536.41亿元，5月份又在4月份的基础上大幅上升55.47亿元，实现工业总产值591.88亿元。6月份工业生产总值为688.32亿元。从增幅看，工业总产值当月同比增幅从元月份的-25.2%、2月份的-12.6%，一路回升至三月份的-5.2%、四月份的-2.1%，5月份转而增长0.9%。1-6月份，全市完成工业总产值3067.10亿元，同比下降7.4%，降幅比元月份收窄16.7个百分点，比一季度收窄5.5个百分点。数据来源：南京市统计局3. 外贸出口形势依然不容乐观1-6月份，全市进出口总额为153.22亿美元，同比下降23.5%。其中6月当月为28.77亿美元，下降10.7%。1-6月份，出口总额为82.10亿美元，同比下降27.4%，其中6月当月为15.57亿美元，下降17%；进口总额为71.12亿美元，同比下降18.3%，6月当月为13.20亿美元，下降2%。数据来源：南京市统计局4. 国家政策拉动在投资中的作用开始明显显现国家政策拉动在投资中的作用开始明显显现。16月份，国有及国有控股项目完成投资468359亿元，与去年同期相比，由一季度的下降10.12扭转为同比增长32.6%，高于非国有投资增幅12.1个百分点。数据来源：南京市统计局5. 全市消费品市场继续保持回暖势头6月份，全市消费品市场继续保持回暖势头。当月实现社会消费品零售总额161.23亿元，同比增长16.9%；从限额以上企业的商品类别角度看，大型耐用消费品需求显著回升，家电业和汽车类消费增幅已经触底反弹。家电业扭转下降势头。 数据来源：南京市统计局第三章、房地产投资1、开发投资额16月份，国有及国有控股项目完成投资291.03亿元，与去年同期相比，同比增长13.4%。 数据来源：南京市统计局2、房地产建设指标08年南京全市商品房、商品住宅的施工面积同比增幅与投资增幅相同，呈现高开低走的态势，可见经济危机对房地产行业的影响比较深远。09年1-6月份，由于拉动政策的作用开始显现，商品住宅、房地产投资增幅开始回升。6月份商品房施工面积同比增长11.1%，商品住宅施工面积同比增长为3.4%。 数据来源：南京市统计局09年1-6月商品房、住宅的竣工面积同比也出现负增长。商品房的竣工面积同比下降21.4%，商品住宅竣工面积同比下降25%。 数据来源：南京市统计局第二篇 市场交易篇第四章 土地市场一、本月公告土地分析1、挂牌规模7月，南京市国土局共挂牌3次公告，其中1次为补充公告，共推出8幅地块，挂牌总面积18.83万平米。从分布区域来看，江宁湖熟街道有一块面积相对较大的住宅混合用地出让，使得江宁板块本月土地出让量相对较大，占全市供应总量的30%，但河西与城北的住宅用地再次成为市场关注的焦点。表4-1 ：7月土地挂牌情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）河西4.1021.77337.5城北5.5729.57225江宁5.6530.03225城东3.5118.63112.5合计18.831008100数据来源：南京市国土资源局，易居整理数据来源：南京市国土资源局，易居整理从目前土地市场的供地情况来看，下半年南京推地的趋势已基本显露。一方面，依据年初国土局制定的550公顷的供地计划，下半年待推土地达400万公顷以上，土地市场的推地速度和密度将大幅度增加； 另一方面，在7月的出让公告中，再一次备注了“90平方米及以下的套型面积所占比例不作为强制性要求”，证实了“90/70政策”正淡出南京土地市场。2、供应结构从挂牌结构来看，本月挂牌土地的用地性质以住宅用地为主，其中有4幅地块带有居住用地性质，但其中以居住混合用地居多，挂牌地块2幅，占挂牌总面积的49%，分别来自于城北与江宁板块，而本月挂牌的2幅纯住宅用地均来自于河西板块，此外，本月商业、办公混合用地共挂牌3幅，分别来自于河西、城北与城东板块。数据来源：南京市国土资源局，易居整理 本月河西板块推出的两幅住宅用地再次引起市场关注，两幅地块皆来自于龙江北部三汊河一带，但均隶属河西板块，位于交通置业三汊河项目（汇杰长江国际）周边，仅以郑和南路相隔。 其中， NO.2009G30下关区江东北路88号地块挂牌出让起始价为6600万元，出让楼面地价为4447元/平米，而NO.2009G31新河二村162号地块容积率为1.3，以多层为主，挂牌起始价为7200万元，楼面地价高达4962元/平米，是今年出让的住宅用地价位最高的地块。 此外，本月挂牌的城北合班村69号居住混合用地也成为关注的焦点，按综合容积率计算，挂牌楼面地价为2954元/平米，与2007年底新城创置以2800元/平米左右的楼面地价竞得周边的新城尚座花园地块相比，该地块的楼面地价并不算高。 附：本月挂牌土地明细表地块号位置地块界址占地面积（）规划用地性质容积率起始价（万元）NO.2009G21（延时出让）建邺区金沙江东街以北、庐山路以西（河西中部CBD20）东至庐山路；西至规划道路；北至现状；南至金沙江东街。20552.6商业金融业、商务办公用地4R7.56300NO.2009G27栖霞区和燕路东侧合班村69号东至现状；西至规划道路；北至现状；南至现状37762.7（地块1：16320.3 m2；地块2：21442.4 m2）地块1：商业混合；地块2：二类居住用地地块11.5地块21.718000NO.2009G28下关区建宁路C2-1东至现状；西至规划道路；北至建宁路；南至现状17916.2商业办公用地、市场用地3.522000NO.2009G29玄武区宁镇公路以南东至现状；西至现状；北至宁镇公路；南至现状。35077.8商业办公用地2.519300NO.2009G30下关区江东北路88号东至现状；西至郑和南路；北至现状；南至巷道9275.7住宅用地1.66600NO.2009G31下关区新河二村162号北至有恒路；南至现状；东至郑和南路；西至现状11161.9二类居住用地1.37200NO.2009G32江宁区湖熟街道汤铜路以南东至现状；西至现状；北至汤铜路；南至现状53957.9住宅混合用地1.54400NO.2009G33江宁开发区将军大道以西，陶东路以南东至将军路；西至现状；北至陶东路；南至现状2577.4公共加油加气站用地0.3235数据来源：南京市国土资源局，易居整理二、本月成交土地分析1、成交规模7月全市土地市场仍持续疯狂，频频创造奇迹。7月全市共举行三场公开拍卖会，有10幅地块进入交易程序，总成交面积为32.07万平米，成交总量为6月的3.06倍。无论从出让幅数还数出让宗面积来看，江北板块均居于首位，成交面积占全市出让总量的53%。 表4-2 ：7月土地成交情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）江北16.9852.95 440河西5.8218.15 330城南9.1528.53 110仙林0.120.37 220合计32.07100 10100数据来源：南京市国土资源局，易居整理2、成交结构7月成交土地以居住混合用地为主，共出让3幅地块，成交总面积14.43万平方米，占全市成交总面积的45%，成交的3幅地块全部来自于江北板块。数据来源：南京市国土资源局，易居整理 本月成交的2幅纯住宅用地全部来自于河西板块，由于产生高溢价率而再次掀起土地市场的高潮。本月成交2幅商业办公用地，一幅来自于江北江浦街道，紧邻未来纬七路过江通道，地块位置相对较好，由浦口经济开发总公司以低价获得，出让楼面地价仅为515元/平方米。另一幅宁丹路东侧地块由南京丰盛大族科技以底价获得，出让楼面地价为1705元/平方米。3、成交价格7月土地市场成交总金额为13.88亿元，由于江北地块成交较多，拉低了整体楼面地价，本月平均楼面地价为1979元/平米，但有3幅溢价地块表现格外抢眼，成为人们始料未及的 “明星地块”。数据来源：南京市国土资源局，易居整理在10日的拍卖会上，一幅纯住宅地块NO.2009G18建邺区所街叶圩村地块，一改往日流标的阴霾，引来南京翡翠金轮房地产、南京紫金房地产、苏瑞置业3家的同台竞夺，经9轮激烈争夺，最终由翡翠金轮房地产以7800万元总价收入囊中，溢价率为11%，成交楼面价达4326元/平米。7月17日对河西奥体地块的争夺则再现了两年前土地市场的火爆，NO.2009G20地块吸引了包括万科、苏宁、栖霞建设、天正置业、朗诗地产等13家知名开发商前来争夺。天正置业经过66轮竞拍最终拿下该地块，地价从3.08亿一路飙高到5.26亿，溢价率达71%，楼面地价高达7003元/平方米，加入建筑成本与其他费用，项目的建筑成本将超过万元。而在本月24日的最后一场拍卖会上，江北六合区域的地块也遭到疯抢。NO.2009G25雄州镇地块引来4家竞拍单位的争抢，经27轮激烈竞价，最终以30400万元被南京中澳房产、南京玉鹏房产开发有限公司拿下，成交价比挂牌起始价高出1.16亿元，成交楼面价1786元/平米。此外，政府未来将回购该地块部分住宅商品房和商业营业房。其中，住宅回购均价2450元/平米，而商业营业回购均价4024-8500元/平米，这也是该地块争夺激烈的原因之一。附：本月土地成交明细土地名称区域土地属性容积率用地面积(平方米)成交日期出让低价(万元)成交总价(万元)受让方NO.2009G16玄武区徐庄1号路南侧地块仙林公共加油加气站/532.02009-7-10 300300中国石油化工股份有限公司江苏南京石油分公司NO.2009G17玄武区徐庄2号地块仙林公共加油加气站/680.2009-7-10 370370中国石油化工股份有限公司江苏南京石油分公司NO.2009G18建邺区叶圩村河西二类居住2.57211.42009-7-1070007800南京翡翠金轮置业有限公司NO.2009G19宁丹路东侧地块城南商业金融业用地2.291462.82009-7-173430034300南京丰盛大族科技股份有限公司NO.2009G20兴隆大街以南（河西中部49号）地块河西二类居住用地2.135764.82009-7-173080052600天正集团南京置业有限公司NO.2009G22奥体大街以南，燕山路以东地块河西其它公共设施用地2.415230.12009-7-1746004600南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司NO.2009G23江浦街道迎宾大道地块江北商务办公用地3.525542.52009-7-2442004200江苏省南京浦口经济开发总公司NO.2009G24乌江镇驷马山河以东地块江北地块1：商业用地，地块2：二类居住用地1.46（综合测算）53974.22009-7-2431003100南京帝业置业有限公司NO.2009G25雄州镇双客厂东北-西北地块江北二类居住用地、商业金融业用地2.44（综合测算）69767.42009-7-241884030400南京中澳房地产开发有限公司，南京玉鹏房地产开发有限公司NO.2009G26八百桥镇青龙社区地块江北商业用地、二类居住用地1.420530.72009-7-2411451145南京台尚房地产开发有限公司 数据来源：南京市国土资源局，易居整理第五章 商品住宅市场一、普通商品住宅市场6月市场延续上半年态势，供应低位，成交放量，存量减少，房价上涨。近期各大银行提高二套房的门槛，伴随着下半年供应预期的放量，市场供求关系将有所缓和，房价上涨压力将减轻。1、供应情况全市、江南八区单月新增供应持续低位，累计供应量远低于往年水平进入7月，全市上市面积为46.37万平米，环比上月有所上升，但远低于去年同期水平（71.4万平米）。其中，江南八区走势类似，商品住宅新增供应量为23.25万平米。市场新增供应持续低位。从累计情况看，1-7月全市商品住宅累计上市呈现下滑的趋势，仅为275.66万平米，同比下降34.11%；其中，江南八区的走势类似于全市，1-7月上市104.98万平米，同比下降33.64%。究其原因，一是开发商开工建设、推案计划远远落后于市场节奏；二是部分开发商出现囤房苗头。2、销售情况市场交易活跃，单月成交量维持百万水平7月成交量为98.46万平米，与上月水平基本相当，接近去年同期水平的三倍；同期，江南八区成交41.5万平米，较上月小幅度上升，同比增长197.9%。究其近期市场交易活跃的原因，改善需求、投资需求、恐慌性首次置业需求是市场的主要推动力；同时，开发商饥饿营销策略、媒体大量报道、专家的唱多基调都加剧了市场恐慌性购房心理；此外，由于二套房紧缩政策及其他优惠政策即将到期，不排除部分购房者在政策落实前突击鉴证的可能。从累计情况看，1-7月全市商品住宅累计成交量为548.60万平米，同比增长93.1%，逼近07年水平；江南八区的走势基本相同，1-7月成交181.5万平米，同比增长108.0%。数据来源：易居CRIC2008系统3、供销对比情况市场存量明显降低，房价上行压力继续加大上市量不足，成交持续高位，单月供销比连续6个月维持在1以下，7月全市为0.47，江南八区为0.55。数据来源：易居CRIC2008系统从市场累计可售量来看，存量规模继续减少，截至09年7月底全市市场总可售量为273万平米。从去化周期 去化周期=截至到本月底为止的市场待售面积本月之前固定月数的月均销售面积(其中月均销售面积固定月数之内的销售面积总和月数，例如，截至到2008年7月31日为止的待售面积的去化周期=截至到7月31日的市场待售面积2008年27月的销售量总和6（个月）。关于固定月数的选值，月数越短，市场灵敏度越高。但是房地产市场的季节性变动较大，每年的2-3月、7-8月为淡季，因此根据淡季周期频次，分别采用半年、一年进行测算，因一年的市场敏感度太低，所以采用半年为周期。去化周期、销售压力系数、去化速度等概念基本类似。来看，由于市场交易活跃，本月去化周期持续下降，截至7月底为3.3月，该水平基本接近07年最低水平（3.2），房价面临巨大的上涨压力。数据来源：易居CRIC2008系统4、成交价格情况7月房价大幅度上扬，全市商品住宅成交均价首次破七，达到7497元/平米，环比增长12.6%；其中，江南八区均价为11086元/平米，环比增长12.9%。可以看到，7月单月涨幅超过10%，已经超过上个半年前六个月涨幅水平。从累计情况看，全市累计均价呈现逐年上升的趋势，09年1-5月全市商品住宅累计成交均价6434元/平米，同比增长3.5%；江南八区的走势有所不同，1-5月成交均价9551元/平米，同比下降2.9%，但依然明显高于07年的水平。数据来源：易居CRIC2008系统分板块成交价格看，城中、河西、城东的价格在万元以上，这些区域价格均有大幅度的提升，环比分别上升15%、13%、10%；城南价格超过9000，城北均价在8500元/平米左右，仙林均价在8000元/平米左右；江宁、江北、郊县的成交均价都有所回升，其中江宁突破6000。数据来源：易居CRIC2008系统5、市场结构分析从供应区域分布看，江南八区占到50.1%、较上月明显上升，偏远的郊县、新三区注：新三区为江宁、浦口、六合合称，郊县为高淳、溧水，其他区域合称江南八区。占比明显下降；从销售区域分布看，7月江南八区销售占比为42.2%，较上月上升3.5个百分点，新三区、郊县销售占比有所下降。数据来源：易居CRIC2008系统从板块供应看，江北、河西是主要供应区域，城南、江宁本月上市量为0；从板块销售看，江北、江宁分别位列前两位，月度销售量均超过20万平米，河西、城北也取得不错的销售量，月度销售量均超过10万平米，城中、城南、仙林月度销售量均在4万平米以上；从板块供销对比看，除了河西本月供略大于求，其他区域的均处于明显消化存量的过程。数据来源：易居CRIC2008系统从上市面积段看，90平方米以下、90-144平米的占比基本等同，144平米以上占比较小；从销售面积段看，90平米销售比例为34%，较上月下降2个百分点；本月90-144平米销售比例基本保持稳定，占到达到55%，较上月上升1个百分点。 数据来源：易居CRIC2008系统从上市面积段看，80-90平米是占比稍高，120-144平米次之；从销售面积段看， 120-144平米的户型销售比例最高，其次是80-90平米、90-100平米、110-120平米的区段；从各面积段供销对比看，各面积段均处于明显的消化存量的状态。数据来源：易居CRIC2008系统数据来源：易居CRIC2008系统从价格段来看，本月4000-5000元/平方米成交比例较高，主要是桥北几个大盘的成交；3000元/平方米以下的比例较少；其他价格段，随价格的上升占比呈现下降的趋势。6、项目解析全市商品住宅销售面积楼盘排行榜分析销售面积十强累计成交27.2万平米，占到全市成交总量的27.8%，市场的成交集中度较上月明显上升。从成交区域看，本月江北独占5席，江宁3席，河西、城东各一席。从成交均价看，本月无万元楼盘上榜；各上榜楼盘成交均价均有所上升，江北各楼盘成交均价在4500元/平米，大户型的明发滨江新城价格稍低；恒大绿洲虽然价格有所上调，但依然保持较低价位，而百家湖花园成交均价高达7568元/平米，后期的观湖楼王传闻最高报价达到16000元/平米，成为江宁第一个报价超过万元普通住宅；河西的融侨中央花园继续稳定小幅调价策略，持续热销；城东的钟山南苑价格也有所上调。从成交户型来看，明发滨江新城、恒大绿洲花园、融侨中央花园、北外滩水城、钟山南苑以大面积的三房为主，百家湖花园、天华硅谷庄园的两房、三房均有一定比例，天润城、旭日爱上城、左邻右里以二房为主。表5-1：全市商品住宅销售面积十强楼盘名称板块面积（平方米）套数（套）均价(元/平米)明发滨江新城江北46312.43864284天润城江北32684.63874510百家湖花园江宁32005.63027568恒大绿洲花园江宁29436.61945171天华硅谷庄园江北26389.72774684旭日爱上城江北23020.32644547融侨中央花园河西22827.11919707北外滩水城江北20332.41784757左邻右里江宁20100.32216731钟山南苑城东197661759267数据来源：易居CRIC2008系统销售金额十强累计成交金额21.0亿元，占到全市的22.5%，市场集中度较高。从成交区域看，本月河西占三席，城中、城东各两席，江北、城北、江宁各一席；每个楼盘的销售金额均超过1.7亿元；从成交均价看，一共六家万元楼盘。从成交户型来看，除了百家湖花园，其他楼盘均为中大户型为主。从开发企业看，除了百家湖花园的开发商为本地品牌，其他均为外来品牌，其中长江路九号、金陵尚府的开发商来自浙江，融侨中央花园、明发滨江新城为福建开发企业所开发，钟鼎山庄有央企背景，金地名京、世茂外滩新城均为上市企业所开发，仁恒江湾城、钟山南苑都有外资背景。可以看到，南京的企业日渐多元化。百家湖花园、融侨中央花园、明发滨江新城、钟山南苑为双上榜楼盘（销售金额十强、销售面积十强）。表52：全市商品住宅销售金额十强项目名称板块成交总面积成交总套数成交均价销售金额（亿元）长江路九号街区城中10272.569254102.61百家湖花园江宁32005.630275682.42仁恒江湾城河西15022.7111152442.29融侨中央花园河西22827.119197072.22世茂外滩新城城北16205.493124502.02金地名京河西13711.5107144841.99明发滨江新城江北46312.438642841.98金陵尚府城中13413.7103141241.89钟山南苑城东1976617592671.83钟鼎山庄城东12265.583142221.74数据来源：易居CRIC2008系统二 、别墅市场1、供销情况 7月别墅市场新增供应锐减至谷底 南京别墅市场在历经5、6月的一波市场放量高峰后，本月归于平静。7月，别墅新增供应套数59套，新增供应面积1.93万平方米，陷入近一年以来的供应谷底，仅有4个项目有少量新房源推出。 从市场累积供应量来看，1-7月全市别墅新增供应量为41万平方米，同比减少6.06万平方米，降幅达12.9%；但与普通住宅不同，别墅市场并不存在实质的紧缺，不少开发商为避开竞争对手，选择先苦练内功做品质，寻找有利的市场时机以实现项目的价值最大化， 数据来源：易居CRIC2008系统 7月别墅市场仅有4个项目推出新房源 7月全市别墅新增供应59套，新增上市项目仅有4个。曾炒得沸沸扬扬的城东价格标杆紫园项目本月终于揭开神秘面纱，推出1栋小高层及1栋联排别墅。联排别墅面积在300-400平米之间，赠送下沉式庭院和露台，目前对外报价为20000元/平米。据开发商透露，本月已开始前期认购，预计在8月正式开盘销售。由于前期蓄水状况较好，开盘后至少能确定有80%可以很快消化完，因此8月将会进一步加推新房源，而目前的对外报价也只是进行价格试水，是否会以这样的价格销售还未最终确定。江北的山河水花园继上月推出蓝溪组团14栋中心水景别墅后， 本月再次加推14套房源，面积在460-530平米之间，对外报价为9000-13000元/平米，价格上浮并不明显。据悉，该项目的5期别墅产品预计将在10月份推出，大约有70多套独栋别墅，面积在300平米左右。目前开发商仍相对低调，保持神秘色彩。 表5-3 本月新增上市别墅项目 项目名称推案时间新推产品类型新推套数新推面积主力面积（m2）最新报价(元/)山河水花园2009-7-9/18独栋146958.08461-5329193-13206紫园2009-7-17联排72437.65311-40626000森湖溪谷2009-7-17双拼102319.98230-23410000联排204724.2230-25210000卧龙湖风情小镇2009-7-25独栋83146.94286-5082000 数据来源：易居CRIC2008系统此外，7月远郊板块的森湖溪谷与卧龙湖风情小镇两项目均有新房源推出，分别有30套与8套房源上市，而两项目的对外宣传报价则同时大幅度飙升，其中，卧龙湖风情小镇的报价高达20000元/平米，比目前市场的成交均价高出一倍左右。由于受工程进度限制，两项目在近期再次大规模推出新房源的可能性较小。 7月别墅市场销量再攀新高7月，别墅市场可谓四面开花，各有千秋，全市共有49个别墅项目有房源成交，成交591套，成交总面积14.25万平方米，环比增长33%，与去年同期相比，则增长2.4倍，创近一年以来的历史最高水平。从市场累积成交量来看，1-7月全市别墅销售总量为51.39万平方米，同比增加24.6万平方米，涨幅高达90%，同时也超过2007年别墅市场47.06万平米的同期销量。今年二季度以来别墅市场需求的极度释放，主要是由于通胀的预期让高端人群去年早已捂紧的钱袋顺利打开，别墅产品的保值、增值的投资价值日益凸显，导致市场趋向火爆。另一方面，市场供应面的丰富，使得购买群体也呈现出多元化的趋势，别墅市场的购买力也不断有所放大，同时，别墅产品供应的多样化，也扩大了潜在客户的选择范围。低价盘依然处于领军地位，而千万级别墅表现格外抢眼从成交个案来看，成交套数在10套以上的项目有17个，共成交487套，占全市成交总套数的82%。本月溧水板块的恒大金碧天下项目终于抄底成功，以4672元/平方米的均价成交备案65套房源，摘得本月别墅市场的头魁，该项目的未来升值潜力得到了市场的认可。同时，江宁板块的城开汤山公馆项目在本月顺利通过2A级住宅性能终审，这是南京首个通过此项认定的别墅项目。这一噱头为项目奠定了高端品质，同时也创造了市场热销的局面，本月以62套的销售佳绩位于别墅销量第二位。预计下月该项目将推出第五组团，共100多套房源，其中包括70套左右的温泉小公馆，其余的主要是叠加和联排。此外，本月东郊板块依云溪谷依然保持稳健的销售态势，居于别墅销量第三位，其中，双拼别墅共成交43套，成交均价为15619元/平方米，同时，三期墅立方也成交3套房源，成交价格明显攀升已突破万元。2、价格情况 高端项目成交放量带动别墅市场价格持续上扬数据来源：易居CRIC2008系统 7月，别墅市场成交均价为10523元/平方米，环比上涨5.8%。一方面，商品住宅价格整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境；另一方面，别墅作为最高端的住宅形式，将成为绝对的稀缺产品，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。从个案成交价格来看，本月别墅市场的成交主力价格段仍集中于7000-9000元/平方米，共成交229套房源，占全市成交总量的39%，代表项目为江宁板块的城开汤山公馆、颐和南园与美之国花园。7月万元以上的房源共成交199套，占全市成交总套数的34%。仙林板块三大主力项目市场表现尤为抢眼，每个项目销量均保持在40套左右，这是仙林板块以价格撬动市场后，市场需求释放的延续，同时价格也得到了真正的回归。本月玛斯兰德与山河水花园作为高端项目的代表尤为值得关注。玛斯兰德在本月推出“100位总裁对话晚宴”活动，创造了良好的销售佳绩，共有14套千万级房源找到自己的主人，市场成交均价达17568元/平方米，与前期市场价格相比有明显的提升。而山河水花园本月也有15套房源成交备案，9361元/平方米的成交均价与前期基本保持平稳。此外，绿城玫瑰园所剩8套房源全部售出，成交均价为18456元/平方米，据悉该项目将在8月举行新产品推介会，将推出二期B、C组团，超大庭院与法式景观将成为新组团的显著特色，而售价无疑将在千万级以上。3、别墅分类型情况联排别墅将成为未来别墅市场的主流，独栋别墅档次将进一步升级1-7月，联排别墅无论在供给还是成交上都一支独秀，占全市供求总量的比重分别为47%与34%，市场新房源推出量较大，同时客户接受度也相对较高。叠加别墅市场销量较联排别