2009年度苏州商品房住宅类成交分析2315491168.doc

独家：2009年度苏州商品房（住宅类）成交分析前言：2009年的苏州楼市，可以说是异常火爆。在一系列针对楼市的“救市”政策带动下，楼市经历了从“小阳春”到“盛夏”，从“金秋”到“暖冬”的过程。如果说09上半年是刚性需求拉动成交量大幅提高，而到下半年，购房主力构成已经发生转变,，除了改善型需求外，投资性需求的比例已经大幅提高。房价也在年中土拍过后集体上涨至急速飙升，在诸多因素的共同作用下，苏州房地产市场走出一轮量价齐升的走势，与此同时供需矛盾也开始加剧。不少开发商也经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场,布局下一步的发展。表1：09年度成交情况 全市 09年 08年 变化量 变化幅度住宅销售总套数（套） 77729 34589 43140 124.72住宅销售总面积（） 9404055.62 3913155.2 5490900.42 140.32住宅销售均价（元/） 7340.32 6749.85 590.47 8.75（08年度各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计）各区成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）沧浪区6028716428.347933.26金阊区2816312735.87080.92平江区3924396791.77174.7园区260383178902.688416.27新区123441322737.16372.27吴中区1516020293736816.41相城区1141914470876405.86总计777299404055.627340.32成交量篇：一路高歌猛进，为08年的2倍多,超过火爆的07年2009年苏州商品房销售量价齐升，自08年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，进入5月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，苏州商品住宅市场快速回暖。1-12月苏州商品住宅累计成交77729套，同比上涨124.72，超过火爆的2007年。从苏州楼市09年度每月成交量来看，除1月份市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持了较高增速。其中，上半年5月成交量最高，为8751套，也是全年单月成交的最高值，传统旺季“红五月”名副其实。下半年的成交情况同样非常理想，延续上半年良好的成交态势，“金秋银十”再现。临近年底时，“国四条”、契税优惠政策调整、打击囤地等一系列遏制房价上涨政策出台，开发商积极推盘，加之购房者对未来政策预期存在较强的不确定性而恐慌入市，把12月份的成交量再度拉到新高，达到8341套，演绎出岁末的疯狂，为09年楼市画上了圆满的句号。价格篇：连续11个月持续上扬受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方的高峰，环比1月上涨42.45%。随着苏州楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。其中以古城区和园区市场为代表，涨幅明显，成交均价屡破“万”元关口。年尾园区湖东板块9000元以下的楼盘已是廖廖可数，一些商品房项目因前期均价相对较低，不少项目的售价在今年内实现了翻番。据 网统计，万元以上楼盘多达24个。其中尚玲珑从年初的11000元/平方米上涨至现在的30000元/平方米，涨幅高达172%，位居今年苏州在售高档项目涨幅之最。另一方面， “缺货”成为市场上广为流传的声音，也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤”。从月度价格走势来看，1-12月苏州商品住宅成交均价持续上涨，其中11月达到峰值8701.03元/平方米，与1月相比上涨了42.45%。造成价格大幅上涨的主要原因包括：一是，由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略，因此，具体到单个项目，房价上涨程度则更加触目惊心。其二，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其三，下半年以来，以精装修等高端住宅成交比重上升，拉高了整体成交价格。其四，自9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。从市场反馈信息来看，目前苏州在售项目不约而同涨价，除了与地王关系密切的园区，还包括了周边相城、平江、沧浪等区域，波及到整个苏城，部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数。供应篇：不足！从年初的3万余到年尾1.7万套左右受08年金融危机影响，苏州房地产08年的新开工建设面积不足，年初苏州商品房住宅可售房源为3万余套。而刚性需求在今年楼市暖政的刺激下，得到了有效的释放，并同时透支了一部分未来市场的潜在需求，市场上房源快速去化，截至12月底，商品住宅可售量缩减至1.7万套左右，供求矛盾加剧。受09年土地市场成交火爆影响，预计未来苏州商品住宅供应将稳步增长，但短期内市场仍面临供应不足的问题。据 网统计，2010年将有5万套房源入市，预计有200余个楼盘集中上市，而推盘量大的板块集中在今年土拍市场活跃的区域。其中供应量严重不足的独墅湖板块、城北板块都有全新项目上市，另外园区市场部分大盘项目也将增加供应量，吴中越溪板块、新区浒关板块2010年更是好戏连台。苏州楼市是否延续今年年底的“房荒”？留给我们诸多期待。土地篇：楼市高歌猛进，土地市场也同样高涨09年国家相对宽松的金融政策为开发商买地提供有力支持，开发商重拾了市场信心，加大了开发建设力度。苏州商品房销售持续高涨，也刺激开发商出手拿地。2009年8月5日国土局共推出23宗地块，总占地1056874.63平方米，成交总价达547086万元。其余17宗地块进入正常拍卖程序，在本次拍卖会上来自各地的开发商们对苏州市场均表现出了浓厚的兴趣，每一宗地块的争夺都异常激烈，多宗地块的涨幅超过50%，三宗地块的涨幅翻了一倍以上。11月5日， 42宗地块的拍卖给苏州已经热度较高的土地再添高温。这些地块覆盖苏州七大区域，60%以上为城镇住宅，而且有相当比例用地都是容积率低于1.0的高端项目用地。与此同时， 10月18日，在吴中区经营性用地招商推介会上，吴中区又一下子拿出了8个板块的76宗地块，总面积达到了8127137.6平方米。这八大板块包括中心城区板块、太湖旅游度假区板块、木渎板块等，多为可实施综合开发板块中的精华。无论是成交地块数量还是土地面积，苏州市区土地的成交量已经超过了去年全年。从价格来看，土地的价格也正在被不断出现的“地王”不断推高。2010年1月23日，苏州国土资源局将一举推出57宗地块，此次土地拍卖地块数量之多，已经超过2009年8月5日和11月5日两场大型土拍。作为新年伊始的首场大型土地拍卖，在年底房源供应并不是很充裕的背景下推出，将极好地缓解苏州普通住房供应不足的状况。而日前财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 此项政策的出台，对房价会产生多大的影响呢？还有待观察。区域分析篇：园区量价齐升 价格屡创新高园区当之无愧为苏州楼市的方向标，纵观2009年苏州楼市园区的成交数据，园区基本稳坐销量冠军。具体来看，1月份延续去年的低迷成交量不高，为568套，自2月以后，成交量开始逐步攀升，到6、7月份，区域成交量到达巅峰，单月成交在3000套以上，众多开盘热销项目让园区成为关注的焦点。雅戈尔太阳城首度开盘成交近500套，水墨三十度狂销96%，中央景城昼夜排队抢购98套房源，路劲i主场开盘热销260余套，雅戈尔未来城潇邦、中海国际社区持续月均销售250余套甚至出现的“千人排队买房”现象，均现于园区楼市。自8月以后，中大户型及高端产品成交比例逐渐提升，特别是具备各种稀缺因素的以高档公寓为代表的项目，普遍销售不错，体现了通胀预期下，各种保值增值投资性购房需求日益增多的趋势。市场热销提升了开发商信心，其次是二套房信贷收紧消息的刺激，让很多改善性和投资客户也抢先出手，避免二套房贷标准严格执行后成本增加尚玲珑、伊顿小镇、IALA自由水岸等中大户型以及科技住宅朗诗国际街区保持了不错的销量。同时，园区市场也是楼盘涨价最为明显的区域，自9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。成交均价也从年初的“6”字头上一路上扬，至11月份已过“万元”大关，“地王”效应显现。部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数，少量多推并同时上调价格成为市场主旋律，而在购房者“买涨不买跌”心理作用下，大多楼盘仍然保持热销状态。古城区成交趋向稳定 沧浪区表现抢眼古城区09年度整体成交12768套，占到苏州市区总成交量的16.4%。沧浪区表现抢眼，销量领先于金阊区和平江区，是区域销量排行榜的引领者，这与古城三大区域的总体供应量较大、消费群体收入较高、配套相对成熟、景观资源丰富、居住环境舒适等因素均有关系。沧浪区的万科金色家园、中海胥江府等中高档项目也表现出较强的市场号召力，使区域内的成交局势表现活跃。由此可见品牌项目、规模大盘在住宅消费市场上一直占据着主导地位。另外，沧浪新城的湖山新意、世茂运河城项目开盘热销，对区域楼市起到强有力的支撑。平江区09年在售项目不多，前期梧桐花园、苏州万达广场保持稳定的去化，后期以大观名园三期品湖苑、别墅项目部分去化为主，另外，部分政策保障性住房也起到一定支撑作用。金阊区住宅项目是三个区中供应量最少的一个区域，因此也一直位于区域销量排名的末位。09年上半年以鑫苑景园、恒润新新家园、中天品园等少数几个项目成交力挺区域楼市，下半年新盘金城1958亮相，对区域成交量起到一定拉动作用。吴中区区域表现稳定 别墅支撑楼市吴中区5月成交量冲至2336套，成为今年以来的最高水平。成交均价也从1月份的“5”字上扬至11月的7611.99元/平方。多个项目表现积极，城南板块的新城金郡项目一直是比较受关注的项目之一，该项目持续加推为吴中区成交量作出了不小的贡献。石湖华城、太湖纯水岸、嘉盛花园、美田玫瑰99等项目均表现不错。作为吴中区主打产品之一的经济型别墅同时发挥出色，岚山别墅、山景天下美别墅庐别墅、招商小石城等保持了稳定去化。吴中区别墅市场潜力巨大，位于越湖路、邵昂路板的招商小石城开盘，签约情况非常不错，另外，吴中房展会期间岚山别墅、星岛仁恒、澄湖水岸、中信太湖城、等别墅项目纷纷亮相登台，独栋、双拼、联排种类较为齐全，签售情况非常理想，从而拉动整体成交量。09年度备受关注的是位于吴中经济开发区东方大道南侧，独墅湖西侧地块的拍卖，保利与中海历经多轮的激烈竞价，才以19.9亿元竞得，该地块9.55万方用地，较原始出让价格溢价108，楼面价达到7549元，超出07年中海独墅湖西侧地块近2000元。地块位于独墅湖的一个半岛上，紧邻此前中海的独墅湖地块，2宗地块构成了一个美丽的半岛。地块周边生态环境好，发展潜力巨大。该地块容积率为0.9，以此判断，未来该项目将成为独墅湖板块的高档住宅区。随着中房澜泊湾项目的推出，以及后续板块内地块的开发建设、配套建设全面铺开，中高端居住气质将逐渐被导入和凝聚，独墅湖地区的居家价值和房价水平都将有进一步的提升。高新区西北片区发挥出色 新盘带动明显08年以来的高新区表现一直不温不火，而09年5月份的高新区房展会把区域成交拉到了新高，在特价房及特大优惠诱惑下，使得一些有迫切购房意愿的购房者，急于出手入市，导致一段时间内高新区的成交量出现前所未有的火爆，部分存量房的压力有所缓解。6、7、8月份基本维持在800、900套左右，11月达到全年最高成交水平，为2569套。从高新区北扩西进的发展趋势，浒关板块无疑具有相当大的发展潜力。随着城市的西拓北扩，浒关的居住氛围越来越浓厚，交通上有312国道、轻轨及城际铁路支撑，而且价格相对实惠，受到很多年轻刚性需求者的青睐。该板块内表现最为抢眼的是新创理想城，浒新金榈湾、惠泽云锦城、新创大河山等项目，均保持良好的去化。另外，新兴板块高新科技城同样表现出色，区域内的青山绿庭三期多层、小高层一经推出市场反响较好，水秀坊项目市场销量情况非常不错。高新科技城凭借周边优良的生态环境和产品超高性价比，成为高新区下一个热点板块。值得一提的是，位于高新区核心地区的新项目新港天都花园销量一度遥遥领先，鑫苑国际城市花园回暖迹象明显。城南板块的中锐山水映象持续加推房源，项目以较高性价比及地段优势吸引了大批购房者，取得了不俗的销售业绩。另外，政策保障性住房长江花园的成交量占到一定比例。相城区09年整体供应量不足，区域受个案影响较大 相城区由于价格优势，交通便捷，一直以来都被普遍看来，不少购房者纷纷选择到城北板块置业，需求的集中放量，而一些楼盘的开工进度又没能及时跟上，导致该区域房源紧缺现象。综合来看，相城区整个上半年以老盘去化为主，亮点不多，但整体市场保持稳定，成交量较去年同期上涨一倍多。4月份成交最高，为1316套，成交均价较为稳定，基本保持在5700、5800元/平方左右。相城区成交量持续下滑的态势在进入10月以后得到全面改善，10月、11月、12月的单月成交量保持在千套以上，这与区域新房源的推出密切相关。位于阳澄湖西路与人民路接口处的合景峰汇国际二期一经推出即被抢购一空，形成签约高峰，带动了区域整体成交水平。该项目二期产品尽管价格较前期有大幅上升，但其凭借地段、交通以及产品的综合优势，受到广泛关注，销售业绩也一路走高。合景另一大项目，相城北部板块的朗悦湾销量同样不错，每周保持稳定去化。另外，城南板块的康桥丽都项目，推出精装小公寓部品，同样受到广泛青睐。另外，城南板块香城花园四期香城颐园、欧风丽苑、郦岛别墅、华美福邸等项目也保持了一定量的去化。随着2010年土地开发力度加大，融侨置业一举拿下相城区两幅优质地块，并将在2010年下半年左右公开，加之恒基、首开、雅戈尔在周边都有大量的贮备用地，相城区未来发展潜力不可小觑。预测篇：2010年房价仍将维持上升走势，涨幅将放缓供需层面：据 网新盘数据监控中心统计，201