2007年徐州房地产投资环境研究.doc

房地产投资环境研究 城市特征分析徐州位于江苏省的西北面，华北平原的东南部，与徐州接壤的有苏鲁豫皖四省，所以被称为“四省交汇点”。 徐州的地形特点是“平原为主，丘陵相间”，历来为兵家必争之地。徐州现辖2市4县5区，幅员面积11258平方公里，江苏第二；总人口916.85万，江苏第一，其中市区人口167.4万，是淮海经济区的中心城市。从2003年开始，徐州连续两年荣登福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜；从2004年开始，连续两年被台湾电机电子工业同业公会（简称电电公会）评为大陆“极力推荐投资城市”，可见徐州潜力非凡。 徐州在长三角地位其实一直以来，徐州以至所有苏北城市都没有纳入到“长三角经济圈”。最初在1982年刚提出“建立长三角经济圈”的时候，这个长三角区域空间就是仅指上海、南京、宁波、苏州、杭州。而到了后来，为了与其余两大经济圈（珠江三角洲和环渤海湾）竞争和维持高速发展，才把这个圈扩容，增加到16个城市，包括上海、南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州，也就是今天的苏南和浙北，而这16个城市亦成立了“长江三角洲城市经济协调会”。 直至在2006年，徐州、淮安、盐城等苏北城市才向长江三角洲城市经济协调会递交“申请书”，争取做第17个长三角城市。 规划中徐州在长三角的定位，主要在集、疏、运。在长三角南面，有宁波这个“长三角集装箱远洋干线港”，在东面有上海与无锡“区域性商贸物流中心”，在长三角规划中最难的难题运输，在东南面就有这3个城市负责，在西北面就由徐州负责。 在上面提到，徐州是“四省交汇点”，徐州处于长江三角洲和环渤海湾两大经济圈的交接地带而且是国家级综合交通枢纽，有承东接西、沟通南北，交通枢纽的优势，所以徐州就变成了这个经济圈的西北桥梁（虽然合肥也将会申请加入长三角）。可以预见，徐州的交通道路网会日益成熟，而流动人口也会日益增加。 徐州在江苏省地位在2003年，江苏省政府正式批准南京、徐州、苏锡常三大都市圈的规划。徐州都市圈的范围，包括徐州市、宿迁市及其所辖县市，连云港市及其所辖县，还包括安徽、山东、河南部分市县。规划中提到，“徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长三角经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补，加快中国东部沿海“低谷”地区的发展；为国家中西部地区开发开放服务，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。”此定位，大大加强了徐州在江苏省中的地位，与它在长三角的地位相当，就是担当江苏省的重要交通枢纽。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇；京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通；京杭大运河穿境而过；徐州观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。除了交通，徐州在天然资源方面也在江苏省担当一个重要角色。徐州是江苏重要的煤炭生产基地，年产煤炭2000多万吨；煤、铁、钛、石灰石、大理石、石英石等30多种矿产储量极大；大理石、石英石等30多种矿产储量大、质量高，是华东地区资源富集且组合条件优越的地区之一。 城市规划与定位分析随着江苏省城市化总体发展战略的实施，徐州市城市总体规划（）再编工作在2005经过批准。在城市空间布局的结构和形态的选择上，报告提出“紧凑的城市，开阔的地景，设计结合自然”的原则，确定徐州未来城市发展的方向主要向东南和东部方向，构成指状发展轴。沿交通轴，在合适的发展地带，布置“葡萄串”式的城镇组团。将交通轴、“葡萄串”式的城镇走廊融入区域生态环境中，在良好的生态环境基础上塑造区域人居环境的新形态。构建城市地区山水格局，要体现彭城山色，彭城水色，从小范围的“群山环抱，一脉入城；二河相抱，一湖映城”，到大区域的“三山楔入，两河穿流；城市密集，地景开阔”。创造与自然相融的人居新城，汇徐州旧城格局的精华，在更大的自然环境中重新配置。新城拟以一个新中心和旧城所组成的双核心为中心，在三山两河的区域背景下，营建人居新城。新中心与旧城的关系是功能互补，双心并举，两翼齐飞。整个城市仍然以三面阻水，四面环山的模式营建。山体围合的空间，内聚、安全、亲切，自然限定城市空间范围。中心突出，四周围合，高低有序，节奏分明。人口规模：2年万人；年万人；年万人；城市远景规模万人左右。城市功能：八大服务的中心功能：商贸中心、金融中心、物流中心、科技中心、教育中心、医疗中心和文化旅游中心；建设区域制造业中心。规划范围：市域城镇体系：徐州市域行政管辖范围，平方公里。城市规划区（都市区）：包括徐州市区、铜山县和睢宁县的双沟镇总用地面积为平方公里。主城区：现市区、铜山县的柳新、刘集、茅村、大彭、汉王、三堡、棠张、张集、大庙、大黄山、贾汪区的大吴镇，总面积平方公里。城市定位：全国综合性交通主枢纽；陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；徐州都市圈的特大核心城市；国家历史文化名城，优秀旅游城市；区域制造业基地。城市发展方向：向东南、向东。都市区域市空间结构：具体划分为个层次：双核、五卫、十乡镇。双核：老城区、新区。五卫：利国、贾汪、大许、双沟、郑集。十乡镇：城市外围个乡镇组团，即：大彭、柳新、房村、棠张、三堡、汉王、刘集、柳泉、茅村和青山泉；主城区形成个分区：金山桥、坝山、九里、老中心区、新城区、城东新区、铜山新区。分区之间以绿色开敞空间相隔离，以快速通道相联系。城市交通：建设“米”字形高速公路体系和“米”字形铁路体系。建设徐连运河，改善徐州水运环境，并考虑城市内部轻轨交通体系以及客运交通体系。城市特色：徐州城市特色主要体现在两个方面，一是山水自然景观，二是历史文化人文景观。根据徐州的自然环境热点和生态控制要求，将重点放在：两湖、四区、六山、八水、十景、十二带。两湖即指云龙湖和微山湖，以水体保护和景观控制为主；四区即云龙风景区、吕梁风景区、大洞山植物保护区和微山湖保护区，主要保护植物、群山自然景观和其中的人文景观。六山即城市环城森林公园的六山（云龙山、泉山、杨山、九里山、拉梨山、楚王山），沿城市三环路分布，景观丰富、影响深远，作用较大，是市内重点保护的山体。八水即故黄河、京杭大运河、奎河、徐洪河、不老河、闸河、玉带河、荆马河、三八河。十景即沿二环路的十个公园，是构成城市核心区生态链的重要组成部分。十二带即三环、高速四环和十条快速通道两侧的绿化带。由此形成了山水人文相融、远近兼顾，点、线、面结合的山、水、城一体的大格局。 宏观经济环境分析 GDP图1-1 比较徐州与江苏省GDP增长率，1998 2006年国民经济持续平稳快速增长，经济总量创历史新高。2004年全市生产总值（GDP）实现超千亿元大关，达到1095.80亿元，在2006年更进一步达到接近1429亿元，增长率达到17.89%，是过去8年最高。但与江苏省增长率比较，却发现从98年开始到02年，徐州的年增长率与江苏省的走势是相对的，就是徐州增、江苏跌；徐州跌、江苏增。这种情况，不说统计口径更改（因为就算更改我们可以不看数据，但还是可以看他们的走势），最有可能解析的原因是城市功能错配，导致生产力不能跟随大势走。而从2002年开始，徐州开始跟随江苏省的增长步伐，可惜仍然比整体的增长速度低，但这种情况可能会有所改变。在2006年，当江苏省的增长速度开始减慢，徐州仍然维持高速增长。以后当苏北纳入“长三角经济圈”而徐州同时又有效发挥它的“长三角西北桥梁”的作用，可以预见徐州的经济会更加发达。资料来源：徐州市统计局 1997 2006 （备注：变化是以当年价格计算） 产业结构徐州的第一产业，也就是主要包含渔农业，在徐州的经济发展中的重要性一直减低，这个现象有赖于城市化的实现、经济转型、与人口结构变化。 徐州市是全国五大蔬菜基地之一，产品除了内销，也开始慢慢外销，主要出口到日本、韩国、俄罗斯、美国、东南亚等国，此举有助于提高农民收益、收成效率、与产品质量。第二产业一直在徐州的经济发展中起着支撑的作用，所占比例有增无减，从95年的45.64%到06年51.94%。当中的煤矿、食品、机械、钢铁、车辆制造和新兴电子更是起着领先的功能。当每一个城市发展到一定程度，它的产业结构必然从第一转向第二、从第二转向第三。现在的徐州，就是依靠着第二产业的财政收入培养第三产业。近年来，徐州市政府大力打造旅游业，从2000到2004年，旅游接待人数和总收入年均递增保持在35%以上，2006年，全市游客接待量达到1158.62万人次，旅游总收入达到103.1亿元。 “新丝绸之路”，“江苏旅游新三角”等都是徐州市政府努力的成果。但是，除了旅游业，徐州就好像没有其他的第三产业（金融业与服务性行业）。以产业结构看徐州经济，毫无疑问她是一个工业型城市，但工业型城市的问题就是污染严重与劳动力密集（特别是低技术），这对于科技创新（此项在GDP构成中有“倍数效应/multiplier effect”）与工业增加值都不良影响，因此，市政府近来大力推行旅游业。但此第三产业的发达不是朝夕的事情。看“烟花三月”都必须要到的扬州，它的第三产业一直保持在33.6%差不多3年，要发展到好像上海一样差不多50%要大概10年，到香港的水平（接近80%）要差不多15-20年。所以要转型，除了旅游，还有金融。但在长三角中，徐州的角色是一个把货物运输到西北部的桥梁，所以可以预见，在一段长时间内，徐州都必须要担当原材料供应与物流运输的角色。图1-2 徐州产业比例（1995 2006年）资料来源：徐州市统计局 人均可支配收入及消费水平图1-3 2006年江苏省省辖市城市居民人均可支配收入2006年，达到12836.70元人民币，同期增长达到14.8%。虽然在整个江苏省的排名中，徐州只是位于第三位，是苏北城市之首。可以看出，一方面徐州在苏北起着领头的作用，但另一方面整个苏北却落后于其他江苏城市。虽然徐州人民收入不算很高，但他们的消费意识却很强。消费额一直占收入的70%。在2006年，消费增长率更超越收入增长率！这是在其他城市比较少见的现象。 资料来源：各城市统计局图1-4 徐州人均可支配收入与消费额和它们的增长率，2000 - 2006资料来源：徐州市统计局， 2000 20062006年徐州市城市居民人均消费性支出12836.70元，比上年增长14.8%。恩格尔系数继续降低。2006年，我市城市居民人均食品支出2927.57元，同比增长8.1%，占消费支出的比重即（恩格尔系数）34.0%，比去年同期下降了1.3个百分点。教育文化娱乐支出下降，旅游和假日消费成为新时尚。随着各级政府加强教育收费管理，着力治理“学费”问题的不断深化，居民家庭教育支出有所下降。2006年城市居民用于教育文化娱乐服务类的支出人均1225.82元，比去年下降3.5%。其中占较大比重的人均教育支出为664.84元，比去年下降1.5%。教育是各类家庭都非常重视的投入，稍有条件的家庭更是出手大方给子女请家教、进培训班，全年人均家教费和培训费达115.25元，占教育费用支出的17.3%。随着生活水平的不断提高，人们在满足基本生活需求后，对休闲、旅游、健身方面的需求增强，加上“五一”、“十一”两个黄金周，休闲旅游的热潮高涨，旅游已成为许多居民生活中不可缺少的选择。据抽样调查资料，2006年，徐州市城市居民人均旅游支出已达211.64元，同比增长2.5%。 就业和失业率2006年徐州市就业再就业工作取得丰硕成果，全年新增城镇就业人数9万余人，3万多失业人员实现再就业，新增农村劳动力转移人数12余万，城镇失业率为3.03%，各项指标均超额完成省劳动保障厅下达的任务。2006年徐州城镇新增就业人数9.3万人，城镇净增就业人数7.9万人，分别完成省劳动保障厅下达任务指标的152.2%和171.1%；失业人员实现再就业达3.4万人，其中4050人员0.66万人，分别完成省厅指标的136%和188.6%;再就业培训人数7.19万人，完成省厅指标的143.8%;新增农村劳动力转移人数12.1万，其中新增劳务输出人数9万人，分别完成省厅指标的134.8%和128.6%;农村劳动力转移培训人数8.56万人，南北劳动力交流人数3.18万人，分别完成省厅指标的131.7%和106%。就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。年末全市城乡从业人员484.60万人，比上年增加39.50万人。其中城镇国有、集体、股份制、“三资”等单位从业人员60.13万人，增加0.83万人；私营个体从业人员46.03万人，增加6.53万人。通过多种途径使4.56万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率为3.03%，比上年下降0.41个百分点。全年农村劳务输出114万人，比上年增加17万人。 进出口对外贸易在较高平台上保持强劲增势。全年进出口总额18.53亿美元，比上年增长64.5%。其中，出口总额12.53亿美元，增长66.6%；进口总额6.01亿美元，增长60.5%。出口商品结构不断优化，机电产品出口占出口总额的比重为44.8%。外商投资企业出口占出口总额的比重为46%。民营企业出口较快增长，出口额为3.94亿美元，增长97.7%。 经济发展的难题 仅有的非对外开放城市从二十世纪八十年代江苏省连云港市等城市率先被国家列为首批十四个沿海对外开放城市，到上世纪九十年代，江苏原来的十一个地级市（不包括后来增加的地级市泰州及宿迁两市）中，除了徐州及淮阴以外，按照先后已全部对外开放。 当江苏各地享受着国家及省里给对外开放地区提供的各项优惠政策招商引资，外向型经济搞的红红火火，经济快速发展的时候，徐州的全国人大代表确年复一年的在全国人代会议上向大会提交将徐州列为对外开发地区的提案，但由于得不到江苏高层的支持，此问题一直无法解决。在对外开放上，江苏大部分地区由于享有国家及省里给的优惠政策而抢得先机。徐州由于不能享受到对外开放地区的各项优惠政策而错过了八十年代的沿海城市开放以及90年代全省发展外向型经济的机遇，至今，徐州的对外开放仍处于低水平阶段。 低调的民营企业徐州是江苏重要的工业基地，在计划经济时代有不少质地优良的企业，即使现在，在煤炭、电力、建材、机械、食品、电子、医药等行业仍有一批质地优良并早已完成改制的股份制企业等待上市。但时至今日，徐州市仅有两家上市公司（徐工及维维）。与此相反的是，南京的上市公司数高达32家，苏南的县级市江阴的上市公司达十三家之多。2006年，徐州的GDP为1429亿元，江苏省的GDP为21548亿元，徐州GDP占江苏省的比重为6.63%，截止到现在，江苏境内上市公司共有99家，而徐州市的上市公司数仅占江苏省上市公司总数的2.0%，南京市2006年的GDP比徐州高约1倍，而南京的上市公司数达32家，占江苏全省上市公司数的三分之一，是徐州上市公司数的整整16倍。徐州的上市公司数不仅明显少于南京及苏南地区，同时也少于GDP低于徐州的苏北城市，如上市公司数扬州6家，连云港3家、盐城2家，以上城市的GDP总量都低于徐州。2006年徐州的 GDP为1429亿元，徐州的GDP总量比扬州市多29.91%，而扬州市的上市公司数为徐州的3倍。上市公司可充分利用自身资源优势，大力拓展资本扩张步伐，上市公司可通过发行新股、增发、配股、可转换债券等方式从资本市场募集资金。企业通过上市筹集资金，可使企业快速发展，同时促进所在地区的快速发展。江苏的八十多家上市公司直接从股市筹集资金500多亿元，每家上市公司平均筹集资金约6亿元。以徐州为例，徐工及维维的上市共从股市筹集资金十几亿元，促使徐工迅速发展为年产值150亿元、维维发展为年产值70多亿元的大型企业集团，这两家企业成为江苏50强企业，成为徐州在全国能占有一席之地的知名企业。假设徐州的上市公司数是南京上市公司数的一半，可以说徐州想不发展都难，假设徐州的上市公司数占江苏省的上市公司数的比例和徐州GDP占江苏省GDP的比例相同（如相同，徐州的上市公司数应为六到七家），徐州的工业经济也肯定会比现在强的多。 缓慢的城市化进程 在江苏省城市化的进程以及行政区划调整上，徐州是全省市县同城的13个省辖市中唯一一个没有撤县建区的城市。 根据国家标准，非农业人口达到50万至100万为大城市，100万以上为特大城市。根据国家统计年鉴的有关资料，徐州市在1996年城市非农业人口达到100.19万人，在江苏率先（不包括南京市）进入特大城市行列，当年，全国城市非农业人口超过