2009年上半年南京房地产市场分析.doc

2009年上半年南京房地产市场分析一、房地产市场整体概述至5月全市成交均价上涨15.4%据南京统计局数据显示，2009年1-5月南京全社会固定资产投资总额达到1017.33亿元，增长比例达到20.2%。其中房地产开发投资额累计达到228.41亿元，商品住宅投资额达到177.72亿元，同比增长3.4%。目前施工住宅为2699.63万平米，新开工住宅405.19万平米同比增加19.0%。今年1-5月由于商品房销售迅速回暖，5月份全市商品住宅成交均价达到6566元/平米，较去年最低上涨15.4%，但和08年相比，房价水平仍低于08年最高点10%左右。从整体趋势看，1-5月全市商品房、商品住宅成交均价6662元/平方米、6434元/平方米，与去年全年成交均价相比上涨约1-2个百分点，销售均价总体平稳。从板块价格看，1-5月江南八区、江宁和浦口商品住宅成交均价较2008年最低点分别上涨-1.2%、1.4%和18%，浦口均价涨幅较大，主要因为交通前景利好，且2008年浦口房价下降幅度最大，降幅在三成左右，而当前浦口板块成交均价仍低于去年最高点。09年1-6月，全市商品住宅共上市238.69万平米，除2月份外，其他各月的上市量都在30万平米以上，其中1月份上市量最大，为67.13万平米，远高于其他各月。从上市的变化趋势来看，在3月份以后，全市新建商品房供应量开始逐渐放缓，呈逐月下降趋势。从上半年商品住宅的销售情况来看，上半年全市的销售面积为456.15万平米。上半年南京商品住宅市场呈先抑后扬的态势，从2月的46万平米一路上扬至5月的最高销量近93万平米并趋于稳定。比较1-6月份新建商品住宅的供销情况，在房地产相关利好政策的刺激以及刚性需求的推动下，09年上半年南京商品住宅市场供给放缓，市场以消化存量为主，并呈现供不应求的局面。图1： 2009年1-6月份南京新建商品住宅供销对比数据来源：南京网尚机构图2： 2009年1-6月份南京新建商品住宅日均成交量 数据来源：南京网尚机构09年1-6月份，全市新建商品住宅价格的变化趋势与商品住宅供销变化趋势相近，总体上呈现先抑后扬，从2月份的至低点一路平稳上扬，稳定于6500元/。图3： 2009年1-6月全市新建商品住宅价格走势数据来源：南京网尚机构上半年南京楼市的“阳春”行情，网尚机构分析认为，除了固有的08年需求延缓至09今年上半年集中释放原因所致外，很大程度上是由于宏观经济环境中人们对通货膨胀预期的加大，从而导致了投资成分的逐渐上升，更使得房地产行业受益。 而反观09年下半年的楼市，预计下半年南京将有46家新盘推出，新上市的房源总量将超过2万套，加上目前“库存”的3.2万套房源，下半年南京房地产市场上将有近5万套房源待售，供应量相对充足；而在上半年阳春行情的影响下，改善型需求和投资型需求逐渐入市，将缓解自住型刚需后劲不足的压力，支撑后市需求。在供、需两旺的形势下，预计今年下半年南京楼市将以平稳发展为主，房价的报复性上涨的可能性不大。二、土地市场整体概述土地成交量萎缩过半平均地价跌幅近三成出让面积（）成交价款（万元）平均地价（万元/）2008年1-6月2242530.67722153443.52009年1-6月10509742537602414.52增（跌）幅-53.13%-67.14%-29.88%由于受去年市场萎缩以及全球金融危机影响，今年上半年度土地市场相对比较平淡，在1-5月间土地供应力度与开发企业拿地热情均不高，超过六成土地以底价成交。据统计数据显示，2009年1-6月间全市共成交20幅地块，成交面积仅为1050974平米和去年同期相比成交量萎缩53.13%，随着土地出让量的减少土地成交价款也出现了较大的萎缩，其成交总额仅为253760万元，跌幅高达67.14%。而成交价款方面则下跌了近三成水平。针对这个今年上半年土地市场形势我们认为表现出了一种十分矛盾的现象。首先由于去年市场的全面萎缩，开发商在土地的选择上较为谨慎，因此造成超六成的地块以底价成交。但是另一方面，随着房地产市场的迅速回升，不少开发企业也出现了迫切需要拿地的矛盾心理，而今年上半年供应的土地量则较少，开发商在拿地也产生一定竞争，这也是在二季度部分地块超过底价拍出的原因之一。三、2009年1-6月南京商品住宅销售概述1、1-6月商品住宅销售综述成交量环比增幅达到109.46% 超预期截止09年6月29日，全市1-6月间共认购商品住宅48276套次，成交40667套。其中成交增幅较高，环比增幅达到109.46%，同比增幅也达到82.77%。从数据看今年1-6月以来南京楼市出现了迅速升温的趋势，虽然1-2月间销售数据出现环比下降，但是进入三月以后商品住宅销售出现了爆发性增长，其中三月成交量环比增幅达到93.19%。至四月份达到今年楼市成交量的顶峰，共成交商品住宅8676套，随后五月间成交量出现小幅回落，但是进入六月之后成交数据再度回升。09年1-6月的南京市场回升主要归于08年挤压的刚性需求在次期间集中释放，特别是1-5月间需求释放较为强烈。而五月以后由于可售房源的减少以及房价回升使得销售出现了短期回落，但是因改善性需求及投资性需求的入市，在六月销售再次回升。2、1-6月南京住宅市场特性分析可售房源不足 商品住宅去化率过快从以上两张图可以看出，09年1-6月间商品住宅可售房源走势与商品住宅去化速度呈反向变化。根据搜房网地产研究中心统计数据显示，2009年1月1日全市可售房源为53129套，至2009年6月1日该数据下降为36197套，降幅为31.86%，同时商品住宅去化率则由一月的0.07上升为0.22，增幅达到182%。可见目前市场处于整体过热阶段，另一方面也说明目前商品住宅存量不足，上半年存量房源消化过快，如果不进行适当调整那么，供求压力会进一步加大。从1-5月市场对户型的需求看出现大户型与中等户型比重相当的情况。这点我们分析主要由于市场中刚性需求占主导地位，加之部分改善需求进入市场因此对于中小户型的需求有所减弱。在房价承受段方面，出现了与户型类似的局面即，中低价位比重与中高价位比重基本相当。对于出现这种情况，我们认为由于市场的快速回暖，购房者的心理预期提升，因此对部分中高价位或大面积户型的需求加大。四、2009年1-6月各区县市场分析根据统计数据显示，09年1-6南京商品住宅销售热点依然集中在浦口、江宁和建邺三区，但是由于受房源供应量及价位的影响浦口和江宁两区的成交量达到了建邺的两倍以上，分别为10588套和10534套虽然南京楼市依然被三大区域主宰，但是其他区县也今年的表现也是可圈可点，从上表可以看出，今年栖霞区在成交方面表现突出，根据数据显示，该区共成交商品住宅4119套，成交量增幅高达74.80%。这点我们分析主要由于今年以来栖霞区特别是迈皋桥板块楼盘加大了房源供应量，同时供应的产品类型较为经济因此吸引相当一批购房者置业从而拉动了数据的上