苏州邻里中心案例研究(内容详实,极具参考价值).pptx

苏州邻里中心案例研究苏州邻里中心案例研究 世联地产 工商写字楼事业部 撰写人：温朝霞 指导人：谢凌飞 邻里中心介绍邻里中心介绍 新加坡“邻里中心（Neighborhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长期 实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。 邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用， 按照4 h6 h 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。 新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功 能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。 “邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。邻 里中心是在社区商业的基础上进化而来的. “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服 务等多种服务功能于一体 邻里中心 由来 商业分级新镇中心邻里中心邻区商店 配置标准 4000060000套住 户，1.27m2对1单位 组屋配置 60008000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置 10001200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置 商品档次高档商品中档商品 生活必须品 必备功能 娱乐设施、银行、邮 政局、超级市场、百 货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店 诊疗所及牙医、 面包店、文具店、 中西药行、托儿所、服装店、眼镜 店、理发店、家庭用品、书局、家 庭娱乐中心。典型的邻里中心包含 35个商店、2个食阁、1个超级市 场、1个菜市场、12台自动提款 机。 普通日用商店和 餐厅 规划及布局：新加坡建屋发展局为10001200套住户配套建设一个邻区商店，为 60008000套住户配套建设一个邻里中心，为4000060000套住户配套建设一个新 镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。 新加坡 邻里中心 发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区 率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一整 套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商 业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为了 中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。 现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角 色。 邻里中心 发展 类型工业园区邻里中心花园城郊邻里中心居住小区邻里中心 定义 立足于“大社区、大组团 ”的先进理念进行功能定 位和开发建设，不是“社 区内的商业”，而是“服 务于社区的商业”。 混合的功能，叠合的姿态，多 区联动，邻里互补，属于大规 模社区的配套公共服务设施。 多个社区联合起来，是面向社区 的便民服务中心，集约服务的商 业综合体。 案例苏州工业园、杜邦工业园 ，油田工业园，大明工业 园 上海新江湾城 成都花照社区、清波社区和龙潭 寺场镇联合建设便民服务中心 属性 大社区里所有的社区商业 以邻里中心形式出现，主 题明确、功能互补 围绕着社区商业中心所建设的 居住小区级邻里中心，附属于 社区商业中心，起到补充作用 多个居住小区集合组建的邻里中 心，起到功能互补作用 标准“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体 档次中档高档生活必须品 功能从“油盐酱醋茶”到“衣 食住行闲” 从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行娱” 油盐酱醋茶 消费 人群 主要服务于工业园内的居 民，然后向周边辐射 主要服务于大社区里居住小区 的居民，然后向周边辐射 仅仅服务于社区居民 邻里中心 分类 特色具体内容 一 社区建设紧密结合以人为本 以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要， 构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫 生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览 室是书房的延伸。 二 集中商业满足多种所需，更加便利 把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们 多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。 三 邻里中心服务为主 服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城 市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。 四 政府调控，增加就业机会 是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作， 为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当 可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。 邻里中心 四大特色 邻里中心均为与住宅分离的独立建 筑，与小区开发总量的配套比例约为 3%，区内其他地方不建路面店、宅下 店。这样不仅避免了重复建设，还实现 了便民服务与区容区貌、城市交通、居 住环境的高度统一。 定位上不仅能将配套服务集中在一 起，更加重要的是：通过统一规划、管 理，使各业态间形成互动，同时发挥各 自的品牌效应。 邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。 邻里中心 定位 苏州邻里中心介绍苏州邻里中心介绍 苏州邻里中 心简介 截止到2013年，已建成有新城大厦、贵 都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大 厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯 盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓 港城等“邻里中心”项目13个，邻里生 鲜超市和邻瑞超市共5家，经济型酒店7 家。形成了 “邻里中心”、“邻里假日 ”、“邻里生鲜”、“邻里11”一主 三副的品牌群格局。 该公司运营项目总建筑面积逾30万平方 米，每个项目均已成为区域性商业服务 亮点，并带动了周边住宅品质的提升。 预计到2013年底，公司在建和拟启动的 社区型购物中心项目7个，新增建筑面 积接近50万平方米。 由苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营，第一座邻里中心新城大厦 建于1998年，在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建设23个邻里中 心。 每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了社区活动中心、文化中心、生鲜超 市、药店、诊所、银行、通信、餐饮等12项基本服务功能。周边住宅小区居民一般步 行1015分钟就能到达邻里中心。 苏州邻里中 心基本功能 服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意” ，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小 区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超 市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中 心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加 物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。 苏州邻里中 心基本特征 区位：苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口 简介：占地面积19969.46平方米，建筑面积达 2.89万平方米。大厦整体由三块以三层楼高为主的 建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状 个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了 一条概念内街。且拥有7,500平方米的大型室内停 车场，可停放186辆中小型汽车。 方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万 多户数人口，规划人数30万人。 项目已于2011年1月10日正式开业，目前已全部招 商完毕。苏州第一家KFC汽车餐厅，E- KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用 品，LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务 中心、精品邻里生鲜超市等，悉数登场，闪耀苏城 ，致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心。 在保持居住配套功能的基础上突出了餐饮、休闲、娱乐等服务功能 重点案例方洲邻里中心 项目简介 生鲜店：邻里生鲜超市方洲店 修理：家园修理 洗衣：温莎士 美容美发：曼都美发 超市：万宁 银行：工商银行、建设银行（柜员机） 通讯：中国移动 餐饮：好利来、克里丝汀、肯德基汽车穿梭 餐厅、米萝咖啡、奥灶面、韩国料理、日本 料理、艾大米中式快餐、沁园湘菜馆等 药店：礼安医药 卫生所：社区卫生服务中心 文化用品：学而思书店 文化活动中心：方洲邻里中心民众联络所、 苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆、邻动 文体 零售类：乐扣乐扣店（韩国生活馆）、 来伊份、都可、三万昌、城市之间进口 食品、婴知岛 培训类：贝生少儿美语、大拇歌儿童情 商乐园、培正逗点早教、万象跆拳道、 贝斯琴行 休闲娱乐类：爱乐游亲子乐园、皇足一 号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不哭儿童 理发 重点案例方洲邻里中心 12项基础服务 特色厅店 方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超市邻里生 鲜超市。 邻里生鲜超市是通过从蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安 全可靠、价廉物美，同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖，对平抑菜价起 到一定的调节作用。 新鲜：新鲜：把本地优质农产品基地内有机、绿色、无公害的蔬果直接供应到居民的餐桌； 平价：平价：在保证质量的同时，商品的价格不高于周边卖场、超市； 便捷：便捷：在紧邻社区的生鲜超市内消费，节约您的时间和交通成本，从另一个角度践行低碳生活； 温馨：温馨： “便民、惠民、利民”，一切为了顾客，提供更周到和人性的服务，使顾客在购物过程中享受 到家的温馨 重点案例方洲邻里中心 邻里生鲜 内部多使用玻璃墙的分割方式，一览无余，方便购物。 重点案例方洲邻里中心 内部结构 苏州邻里中心其他案例苏州邻里中心其他案例 区位：位于园区现代大道 158 号 简介： 1998 年 5 月 30 日开业运营，建筑面积约 21,000 平方米。大厦紧密贴近区域居民生活，设有 超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美 发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻 里生鲜店和社区卫生服务中心等 12 项基本功能，并 结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品 种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、 赛百味等等。 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管 理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底 层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人 居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛 围。 引入世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味 参考案例1、新城大厦 区位：位于园区中新路8号 简介：2001年5月30日开业运营，建筑面积 11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园 ，周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优 雅，公交68路、32路和178路等经过大厦，交 通极为便捷。 在功能设置上，大厦在保证满足居民日常生活 需要的同时，根据市场需求，增加了商务办公个 性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸 易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争 相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其 中。 根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其 中。 参考案例2、贵都大厦 区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街 169号 简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积 12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥 有3,500平方米的大型室内停车场，可停放100 辆中小型汽车。 为满足区域居民生活配套需要，大厦保持邻里中 心 12项必备功能的基础上，根据市场需求，开 发建设了邻里假日酒店，授权苏州新城花园酒店 管理公司全面管理，为园区消费者提供富有品位 的经济型酒店。此外，大厦导入源自澳门高端的 “海鲜边炉”，形成了让消费者流连忘返的特色 餐饮。 建设了邻里假日酒店，导入源自澳门高端的“海鲜边炉”特色餐 饮。 参考案例3、师惠大厦 区位：园区星湖街178号 简介：2004年8月正式运营，建筑面积约30,000 平方米，园区湖东商业第一家。 大厦由三幢建筑 组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和 各层次中外餐饮店五家；北楼集中生鲜店，卫生服 务站和文体中心等公益功能，并设置了生活必备的 零售商业。 主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创 意产业平台。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项基本 功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能 和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅， 为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次 的购物、休闲和生活服务。 独创了“家装设计超市”创意产业平台 参考案例4、湖东大厦 区位：位于园区玲珑街58号 简介：2006年12月26日落成开业，建筑面积约 20,000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚持 政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下， 自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上 一个新的起点。 大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特 点，功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是 邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活 广场，使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的 家居用品与饰品，建筑面积约4000平方米，22家 品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。 大厦 还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园 区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。 精心打造的专业家居生活广场,让园区居民体验“家文化公园” 参考案例5、玲珑大厦 区位 ：位于园区星港街278号 简介：2007年5月30日开业运营，建筑面积 11800平方米。 大厦位于园区主干道现代大道金 鸡湖大桥西堍，在中天湖畔花园、新加花园、沁 苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直 接服务4000多户小区住户与几十家外资企业。 沁苑大厦楼高三层 ,一层、二层各2000平方米， 邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12 项必备功能齐全。三层4000平米，突出文化休闲 和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培 训、外语语言培训，韩国幼儿培训，芭蕾培训中 心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等。 突出文化休闲和培训功能 参考案例6、沁苑大厦 区位：位于园区林泉街598号， 简介：2008年9月19日开业，建筑面积约 23,000平方米，是“小硅谷”的配套服务工 程。 翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为 两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一 期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅 湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱 路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名 高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的 区域商业服务中心. 区域商业服务中心 参考案例7、翰林大厦 东沙湖邻里中心施工地址位于园区现代 大道北，中南街东。东沙湖邻里中心规划用地 30297，总建筑面积55806.42。东沙湖 邻里中心在选址时，综合考虑了用地规划及周 边居住区分布情况。为满足周边居民需要，东 沙湖邻里中心拟布置社区工作站、社区卫生 所、邻里生鲜、通讯、银行、文化用品、餐 饮、邻动文体、邻典咖啡、宜可邻洗衣、酒店 等社区服务业态。 建筑格局优势：邻里中心以市场需求作为功能定位，先定位后招商，科学规划经营者的业态 分布，最大限度的保障业主们的长久收益 东沙湖邻里中心前瞻性的规划，其兼职格 局优势凸显，业态规划清晰，品牌落位顺畅。 参考案例8、东沙湖邻里中心 科技城邻里中心 宿迁明日邻里中心 太仓港城邻里中心 参考案例苏州邻里中心最新开发项目 邻里中心引入意义邻里中心引入意义 社区服务 现存问题 以政府为主导的社区建设内容大多 局限在社会、文化、环境、政治等 方面，忽视了社区商业经济的发 展。关于当前城市社区建设的规定 认为这是市场经济调节的范畴，不 是政府和社会建设的内容。 城市居民所需居家服务已不再局限 于传统的家政服务以及老人护理服 务等方面。社区服务业的发展空间 巨大，各种细分产业需要在社区层 面上进行服务方式转换以应对居民 需求，并实现新的经济增长。 地产开发商为主体的社区商业开发模式多为底商商 铺租售，局限性在于： 商业设施功能单一、规模较小且位置分散 商业物业的产权或使用权归于商家后，开发商 易失去控制能力，商家会形成恶性竞争，一旦 赔钱退出将造成频繁更换业态或废业闭店，失 去原先社区规划中商业中心的功能定位。 社区服务中许多必不可少的公益性设施，如学 校、医院、社区活动中心等，房地产开发商或 普通商家是不会承担的。这些配套设施的缺乏 严重影响社区居民的生活和健康发展。 纯政府行为的局限性纯地产开发商的局限性 “邻里中心”的基