县物业管理实施细则

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 66 县物业管理实施细则 物业管理与人民生活息息相关 ,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著 ,有着良好的发展前景。下文是县物业管理实施细则 ,阅读 ! 县物业管理实施细则一 第一章 总 则 第一节 目的依据 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、住建部业主大会和业主委员会指导规则、江西省物业管理条例等法律、法规和规范性文件的有关规定，参照抚州市 物业管理实施细则，结合本县实际，制定资溪县物业管理实施细则 (以下简称细则 )。 第二节 概念范围 第二条 本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。 本细则所称业主，是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。 本细则所称物业使用人，是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 66 本细则所称物业 服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，取得相应资质，从事物业服务的企业。 第三条 本细则适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。 第三节 原则职能 第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。 第五条 县房管局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： (一 )业主大会和业主委员会的业务指导 ; (二 )物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订 、收费的监督管理 ; (三 )专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理 ; (四 )受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉 ; (五 )物业使用和维护的监督管理 ; (六 )其他监督管理职责。 规划、建设、环保、城管、工商、物价、公安、财政、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位，按照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。 乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，具体精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 66 负责组织、指导、监督本辖区业主大会成立和业主委员 会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的相互关系。 社区居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 第二章 业主、业主大会及业主委员会 第一节 业主权利与义务 第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一 )按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 ; (二 )提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 ; (三 )提出制定和修改管理规 约、业主大会议事规则的建议 ; (四 )参加业主大会会议，行使投票权 ; (五 )选举业主委员会成员，并享有被选举权 ; (六 )监督业主委员会的工作 ; (七 )监督物业服务企业履行物业服务合同 ; (八 )对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 ; (九 )监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 ; 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 66 (十 )法律、法规规定的其他权利。 业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利 。 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一 )遵守管理规约、业主大会议事规则 ; (二 )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ; (三 )执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 ; (四 )遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定 ; (五 )按照国家有关规定交纳专项维修资金 ; (六 )按时交纳物业服务费用 ; (七 )法律、法规规定的其他义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 第二节 业主大会筹备组 第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积 50%时，建设单位应当按照县房产行政主管部门或者乡精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 66 镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： (一 )物业管理区域证明 ; (二 )房屋及建筑物面积清册 ; (三 )业主名册 ; (四 )建筑规划总平面图 ; (五 )交付使用共用设施设备的证明 ; (六 )物业服务用房配置证明 ; (七 )其他有关的文件资料。 第九条 符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府或者房产行政主管部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60 日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任 。 筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府协调解决。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 66 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十条 筹备组应当做好以下筹备工作： (一 )确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积 ; (二 )确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 ; (三 )草拟管理规约、业主大会议事规则 ; (四 )依法确定首次业主 大会会议表决规则 ; (五 )制定业主委员会委员候选人产生细则，确定业主委员会委员候选人名单 ; (六 )制定业主委员会选举细则 ; (七 )完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组应当自组成之日起 90 日内完成筹备工作，起草业主委员会选举细则、业主委员会章程、业主管理规约草案，并在大会召开前 15 日发给参加会议的成员征求意见。 业 主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起设立。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 66 第三节 业主大会 第十一条 业主大会决定以下事项： (一 )制定和修改业主大会议事规则 ; (二 )制定和修改管理规约 ; (三 )选举业主委员会或者更换业主委员会委员 ; (四 )制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 ; (五 )选聘和解聘物业服务企业 ; (六 )筹集和使用专项维修资金 ; (七 )改建、重建建筑物及其附属设施 ; (八 )改变共有部分的用 途 ; (九 )利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 ; (十 )法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 第十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定： (一 )物业的使用、维护、管理 ; (二 )专项维修资金的筹集、管理和使用 ; (三 )物业共用部分的经营与收益分配 ; (四 )业主共同利益的维护 ; (五 )业主共同管理权的行使 ; (六 )业主应尽的义务 ; (七 )违反管理规约应当承担的责任。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 66 第十三条 业主大会议事规则应当 对下列主要事项作出规定： (一 )业主大会名称及相应的物业管理区域 ; (二 )业主委员会的职责 ; (三 )业主委员会议事规则 ; (四 )业主大会会议召开的形式、时间和议事方式 ; (五 )业主投票权数的确定方法 ; (六 )业主代表的产生方式 ; (七 )业主大会会议的表决程序 ; (八 )业主委员会委员的资格、人数和任期等 ; (九 )业主委员会换届程序、补选细则等 ; (十 )业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理 ; (十一 )业主大会、业主 委员会印章的使用和管理。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 66 应当将征求意见书送交每一位业主 ;无法送达的，应当在物业管理区 域内公告。 不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。 第十五条 业主大会会议决定事项实行投票表决。 住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。 非住宅物业的投票权按建筑面积计算， 100 平方米以下(含本数 )的有 1 票投票权，每超过 100 平方米再计 1 票。 第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人 签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。 第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (一 )经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数20%以上业主提议的 ; (二 )发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 ; (三 )业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 66 业主委员会不履行召集定期会议义务的，经业主申请，由街道办事 处 (乡镇人民政府 )负责组织业主召开业主大会定期会议。 第十八条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由乡镇人民政府在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居 (村 )民委员会代行本细则规定的业主委员会职责。 第四节 业主委员会 第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由 3至 11 人的单数组成。业主委员会的每届任期不超过 5 年，可连选连任。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件： (一 )具有完全民事行为能力 ; (二 )遵守国家有关法律、法规 ; (三 )遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务 ; (四 )热心公益事业，责任心强，公正廉洁 ; (五 )具有一定的组织能力 ; (六 )具备必要的工作时间。 第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列资料向物业主管部门和乡镇人民政府备案： (一 )业主大会成立和业主委员会选举的情况 ; 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 66 (二 )管理规约 ; (三 )业主大会议事规则 ; (四 )业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会办理备案 手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起 30 日内将变更内容书面报告备案部门。 第二十一条 业主委员会履行下列职责 : (一 )执行业主大会的决定和决议 ; (二 )召集业主大会会议，报告物业管理实施情况 ; (三 )与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 ; (四 )及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 ; (五 )监督管理规约的实施 ; (六 )督促业主交纳物业服务费及其他相关费用 ; (七 )组织和监督专项维修资金的筹集和使用 ; (八 )调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷 ; (九 )业主大会赋予的其他职责。 第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 66 (一 )管理规约、业主大会议事规则 ; (二 )业主大会和业主委员会的决定 ; (三 )物业服务合同 ; (四 )专项维修资金的筹集、使用情况 ; (五 )物业共有部分的使用和收益情况 ; (六 )占用业主共有的 道路或者其他场地用于停放汽车车位的处置情况 ; (七 )业主大会和业主委员会工作经费的收支情况 ; (八 )其他应当向业主公开的情况和资料。 第二十三条 业主委员会任期届满 60 日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。 业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会 ;不及时移交的，乡镇人民政府应当协调督促其移交。 第二十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止： (一 )因物业转让、灭失等原因不再是业主的 ; (二 )丧失民事行为能力的 ; (三 )依法被限制人身自由的 ; (四 )法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有 20%以上投票权数的业精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 66 主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格： (一 )以书面方式提出辞职请求的 ; (二 )不履行委员职责的 ; (三 )利用委员资格谋取私利的 ; (四 )拒不履行业主义务的 ; (五 )侵害他人合法权益的 ; (六 )因 其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补细则由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当 定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 工作经费筹集、管理和使用的具体细则由业主大会决定。 第三章新建物业与前期物业管理 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 66 第一节 物业管理区域 第二十六条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域 ;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 第二十七条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，必须持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业管理主管部门申请划分物业管理区域。 物业管理主管部门应当自受理申请之日起 20 日内，在征求乡镇人民政府的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。 第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订 前期物业服务协议，承担前期物业服务。房管部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预 (销 )售许可证的前置条件。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 66 第二节附属设施设备的配置 第二十九条 新建住宅小区，建设单位应当按照资溪县住宅小区物业管理用房配置细则规定配置物业服务用房。 物业服务用房由开发建设单位无偿提供，依法属于全体业主共有，并由房产管理部门依法办理房屋产权登记手续，但不颁发产权证书。业主有权查询。 第三十条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开 发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。 第三十一条 新建住宅小区内的机动车停车库 (位 )与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照建设部城市居住区规划设计规范的相关规定制定。 住宅小区内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于开发建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。 占有业主共有 的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。 第三十二条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 66 内的水、电、气等专业经营设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表 ,由相关专业经营单位负责向最终用户进行收费 ;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。 新建住宅小区供电设施建设工程应当符合国家和行业标准的电力工程建设规范，由供电部门依照国家标准、行业标准进行审核和验收，供电方式应按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的 原则确定。 用地面积 15亩以上小区应当修建一座垃圾中转站 (垃圾房 8上 )，有居民活动场地的应配套建设一座公共厕所。 规划、建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当按照城市居住区规划设计规范进行审查、审批，并征求物业管理等部门的意见。 第三十三条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。开发建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。 专业经营设施设备包括变 电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。 第三十四条 本细则实施前建设的住宅小区内的供水供电设施设备，由业主大会决定是否进行水电改造后移交给专业经营单位，业主大会决定改造移交的，专业经营单位精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 66 应当接收。 第三十五条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。 第三节 前期物业管理与物业交付 第三十六条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。 招标 人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书 10 日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业管理主管部门备案。 有下列情形之一的，经物业所在地的物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业： (一 )投标人少于 3 人 ; (二 )总建筑面积少于 3 万平方米。 第三十七条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。 建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知 前期物业服务企业参与监督。 第三十八条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 66 资料报物业管理主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定 ;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。 第三十九条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方 可办理物业交付手续： (一 )生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置 ; (二 )雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统 ; (三 )小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置 ; (四 )电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位 ; (五 )按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设 ; (六 )小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连 ; (七 )按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设 ; (八 )按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置 ; 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 66 (九 )住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施 ; (十 )法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房产开发主管部门、规划、物业管理等有关部门的监管，并向房产开发主管部门办理综合验收备案手续。 第四十条 开发建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起 30 日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电等服务合同并在以后的移交中向业主委员会予以公示。 第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受开发建设单位的委托，协助开发建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。 第四十二条 开发建设单位应当在物业管理主管部门、乡镇人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列 资料： (一 )竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料 ; 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 66 (二 )设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 ; (三 )物业质量保修文件和物业使用说明文件 ; (四 )业主名册 ; (五 )物业管理必需的其他资料。 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。 第四十三条 建设单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容、建设工程规划许可文件载明的 建设项目平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。 第四十四条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前 (含当月 )所发生的物业服务费用由建设单位承担 ;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，在房屋销售合同有约定的，按前期物业服务合同的约定由业主承担 ;在房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 第四十五条 建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。 临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责 任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。临时管理规约应当报物业管理主管部门备案。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 66 第四章 物业管理服务 第一节 一般规定 第四十六条 业主可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务，物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。 第四十七条 物业服务企业应当取得物业服务企业资质证书后方可从事物业管理。 物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等 形式变相转让物业服务企业资质证书。 在本县城镇行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向县房产管理局备案。经核准合格后，方可从事物业服务活动 (经营 )。 第四十八条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第四十九条 严格物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告： (一 )发生火灾、水患、爆炸 或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全 ; 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 66 (二 )建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在 8 小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全 ; (三 )物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活 ; (四 )发生群体性事件 ; (五 )发生业主、使用人重大伤亡事件 ; (六 )其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。 第五十条 建设单位、业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管物业材料档案、业主大会与业主委员会档案以及物业 服务档案。 第五十一条 建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。 乡镇人民政府应建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全县物业管理信用体系。 第五十二条 物业服务企业、业主委员会应当按照有关规定向物业管理主管部门报送统计报表。 第二节 物业的装饰装修 第五十三条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续 ;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当将装饰装修 的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 23 / 66 业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。 第五十四条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。 住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容： (一 )装饰装修工程的实施内容和实施期限 ; (二 )允许施工的时间 ; (三 )废弃物的清运与处置 ; (四 )住宅外立面设施及防盗设施的安装要求 ; (五 )禁止行为和注意事项 ; (六 )装修保证金的收取和退还 ; (七 )违约责任 ; (八 )其他需要约定的事项。 第五十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。 物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。 第三节物业服务合同 第五十六条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 24 / 66 定的除外： (一 )物业服务事项 ; (二 )物业服务质 量及费用标准 ; (三 )合同期限 ; (四 )违约责任。 第五十七条 物业服务合同应当约定物业管理区域内的下列物业公共服务事项： (一 )建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护 ; (二 )公共绿化的维护 ; (三 )公共区域环境卫生的维护 ; (四 )公共区域的秩序维护 ; (五 )物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务 ; (六 )物业维修、更新、改造费用的账务管理 ; (七 )物业服务档案和物业档案的保管 ; (八 )其他物业公共服务事项。 物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。 物业服务合同示本由物业管理主管部门会同其他相关行政主管部门制发。 第五十八条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知建精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 25 / 66 设单位、业主委员会 ;并按照国家、省和市的有关规定，与建设单位或者业主委员会办理相应手续。对承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。 第五十九条 物业服务企业 应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。 物业服务企业应当自办理移交手续之日起 30 日内，持相关资料向物业管理主管部门备案。 第六十条 业主委员会应在物业服务合同期限届满 60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同 ;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。 业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业 服务合同的主要内容等进行表决。 第六十一条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出： (一 )物业服务合同依法、依约解除 ; (二 )物业服务合同期满未续约 ; (三 )成立首届业主委员会后，依法选聘了物业服务企精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 26 / 66 业 ; (四 )法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。 第六十二条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务： (一 )移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案 ; (二 )撤出物业管理区域内的物业服务人员 ; (三 )清退预收、代收的有关费用 ; (四 )法律、法规规定的其他事项。 第四节 物业服务收费 第六十三条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价或市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。 普通住宅、经济适用住房和廉租房的物业服务收费以及停车服务收费实行政府指导价格 ，价格标准按照属地管理原则，由县物价局会同县房管局依据价格法及其价格管理的有关规定制定。 其他住宅和非住宅的物业服务收费以及其他服务项目收费实行市场调节价格，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，报物价、物业管理主管部门备案。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 27 / 66 物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。 物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。 按照江西省物业管理服务收费管理细则 (赣计商价字 2003 766 号 )的规定，物业管理企业在实施物业服务收费前，必须到物价部门申请办理物业收费批文，实行亮证收费，并自觉接受物价部门的年度审验。 第六十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。 第六十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主约定应以物业部门指导价为准。 物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准按江西省物业管理服务收费管理细则 (赣计商价字 2003 766号 )中规定收费。 第六十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 28 / 66 服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。 第六十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向具备条件的最终用户收取费用。 物业服务企业接受 专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。 专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。 第六十八条 物业服务费以法定产权面积 (房屋所有权证登记的建筑面积 )计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按标准收费 ;未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。 物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业 服务费的，预收期限不得超过 3 个月。 第五节 旧住宅区的物业管理 第六十九条 对具备建立物业管理条件的旧住宅区，各乡镇人民政府应采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 29 / 66 业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。 第五章物业的使用与养护 第一节物业的使用 第七十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为： (一 )损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为 ; (二 )违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为 ; (三 )侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为 ; (四 )擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为 ; (五 )随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为 ; (六 )堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为 ; (七 )占用消防通道等违反消防管理 规定的行为 ; (八 )赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为 ; 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 30 / 66 (九 )法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。 物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。 第七十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。 业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋 安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。 业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。 第七十二条 房屋交付后，业主、使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。 物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的 业主书面同意，并依法办理相关手续。 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 31 / 66 业。 第二节车位的使用管理 第七十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。 业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。 车库、车位在优先满足本物业管理业主、物业使用人的停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其租赁合同期限不得超过 6 个月。 第七十四条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费在扣除物业服务费后属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。 业主对机动车有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。 第七十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。 第三节 建设单位的保修责任 第七十六 条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 32 / 66 范围，承担物业的保修责任。 建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。 第七十七条 建立新建物业质量保修金监管制度。 建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价 3%的比例，一次性向物业管理主管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。 物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。 保修金