联东U谷：产业园区招商模式研究.pptx

提升区域价值 助力企业成长 中国产业园区专业运营商 产业园区招商模式研究 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 第一部分；产业产业 地产产的理解与探索 第二部分；产业产业 分析与产业产业 定位 第三部分：产业产业 地产产招商方法 第四部分：招商组织组织 及配套机制 产业园区招商模式 提升区域价值 助力企业成长 中国产业园区专业运营商 联东地产的定位、目标 专注于产业园区的开发与运营，从2002年起，历载9年产 业园区摸索，逐步成为国内产业地产领域的领先者。 发展模式：围绕产业“U型”微笑曲线提供企业发展平台 ，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套设施的产品开 发和建设，提供整体开发和持续运营的解决方案，实现从投 资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营 服务的全程管理和控制。 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 积极把握区域 经济和产业发展方 向 以北京、天津项 目确立环渤海区域 的领先地位 以上海项目开启 长三角的战略布局 以沈阳项目开启 东北工业基地的战 略布局 积极向华中、华 南、西南等经济区 域布局 联东地产将实施全国化战略，与优 秀的区域合作，创造更多价值 联东U谷 启动全国化战略 提升区域价值 助力企业成长 全国布局 在北京、上海、天津、沈阳、无锡、青岛、 苏州规划投资15个产业园区，规划建筑面积约 1500多万平米，年开复工面积达200多万平米， 是目前国内开发规模最大、产品系列最全、服务 体系最完备，入驻客户及储备客户信息最多的产 业运营商之一。初步形成以长三角、珠三角、环 渤海为核心的全国招商体系。 联东U谷 联动中国 提升区域价值 助力企业成长 位于无锡市中心北塘区，紧邻无锡高铁站，项目占地800亩，规划建筑 面积约130万平方米，总投资130亿元，其中：建设投资80亿元、拉动投 资 50亿，是集总部办公、科技研发、商务生活配套于一体的总部综合体 ！ 无锡联东U谷 总部综合体新典范 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 园区内街整体黄昏鸟瞰图 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 内部街景夜景效果图 提升区域价值 助力企业成长 天津联东U谷.总部大观 天津首席总部综合体 项目毗邻天津市政府和沃斯论坛，位于“双城双港、相向拓展”的桥 头堡，项目占地700亩，规划建面110万平米，总投资110亿元，其中： 建设投资65亿元、拉动投资 45亿元，定位为聚合总部办公、研发创意和 商务配套为一体的天津首席总部综合体。 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 地块紧邻浦东国际机场、迪斯尼，占地440多亩，规划建筑面积约44万平 方米，总投资45亿元，其中：建设投资25亿元、拉动投资 20亿，是以国 际空港为依托，集临空高端物流、高端制造、研发办公、服务外包、展示 培训、配套服务功能为一体的临空产业国际总部基地 ！ 上海联东U谷浦东国际空港城 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 项目位于嘉定区汽车城核心区，毗邻国际F1赛场，占地351亩，规划 建筑面积约47万平方米，总投资40亿元，其中：建设投资25亿元、拉 动投资 15亿，是以汽车产业为主题，集总部办公、创新研发设计、产 品展示和商业配套服务为一体的主题总部综合体！ 上海联东U谷嘉定汽车城总部港 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 北京联东U谷.金桥产业园 产业综合体的经典作品 项目坐落于北京金桥科技产业基地内，项目占地1000亩，规划建筑面 积100万平方米，总投资80亿元，其中建设投资40亿元，拉动投资40亿元 ，是聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化产业 综合体。 百万平米产业综合体 聚拥全球的名企之家 提升区域价值 助力企业成长 总体格局清晰合理，强调“一 心、两轴、多点”的空间概念。 以不同功能产品分区为基础，形 成围合、半围合的组团布局。 以“现代休闲办公”为设计理念。 通过大量的植物配置、小品雕 塑、自然坡地等景观元素，提供 “舒适、美观、自然”的办公环 境。 科技研发园 提升区域价值 助力企业成长 天津联东U谷.北方耀谷 天津首席产业综合体 项目签约于2010年12月20日，位于天津北辰区，地处京津产业走廊 上，扼守产业进津的北部咽喉位置。 项目占地1900亩，规划建筑面积250万平方米，项目总投资150亿元 ，其中建设投资90亿元，拉动投资60亿元； 2011年3月19日首期项目 开工。 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 园区主入口效果 提升区域价值 助力企业成长 上海联东U谷奉贤未来生态科技城 产业综合体的新作品 项目位于上海奉贤区，占地750亩，建筑面积75万平米，总投资45 亿元，其中建设投资25亿元，拉动投资20亿元.项目以现代服务业为支 撑、以绿色经济为目标、以生态绿色为特色，集高层办公、独栋办 公、研发中试、高端制造园、配套设施为一体的国际化科技园区。 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 上海金山联东U谷 产业综合体的新作品 项目位于上海金山区，地处上海与浙江一体化衔接咽喉位置，项目占地 1700亩，建筑面积200万平米，总投资120亿元，其中建设投资70亿元，拉 动投资50亿元，是集总部办公、研发中试、高端制造和展示商务为一体的上 海首席产业综合体。 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 提升区域价值 助力企业成长 沈阳联东U谷 产业综合体的新作品 项目位于沈阳沈北新区蒲河新城核心位置，占地2300亩，规划建 筑面积230万平方米，总投资130亿，其中：建设投资80亿元、拉动 投资50亿元，集制造、研发、办公、商贸物流、营销展示于一体的产 业综合体，将成为东北亚首席的高端综合产业园区。 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 U8U8国际艺术区国际艺术区 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 第一部分 产业产业 地产产的理解与探索 产业园区招商模式 提升区域价值 助力企业成长 十二五”期间多个省（区、市）将“战略性新兴产业作为经济增长的新动 力,多个千亿元产业园区呼之欲出： 重庆：规划了国内最大笔记本电脑基地和国内最大离岸数据开发和处理中心 两大基地，产值目标分别定为6500亿元和1500亿元； 湖南：“十二五”期间省内新兴产业力争培育6个销售收入过千亿亿元的园区。 老东北工业基地黑龙江在“十二五”期间规划建立哈大齐工业走廊建设区 北京：仅亦庄就有移动互联产业园、数字电视产业园等多个千亿产业园项目 地产派富力、合生、世贸；实业派海尔、TCL、联想、华强电子纷纷试水产 业地产，政府直属国企经开、泰达等也开始全国扩张，联东、华夏、天安等 专业产业地产商更是加足马力全国布局。 为什么在严格的宏观调控新政下，产业地产却逆势异军突起 ？ 一组资讯 提升区域价值 助力企业成长 产业升级与产业转移：十二五“以科学发展为主题，以加快 转变经济发展方式为主线”确定，产业升级与转移中各种资 源要素聚集需求； 城市化发展需要； 房地产产业结构调整；调结构促发展需要 产业类客户需求强劲：孵化器、标准厂房、研发楼、商业配 套、总部办公楼、文化创意园等等； 开发商告别暴利后的转型之路：商业地产、产业地产或泛产 业地产（工业地产、旅游地产、养老地产、教育地产、科技 地产等） 地方政府发展需求：经济增长、税收、就业的需求 应势而起的产业地产 提升区域价值 助力企业成长 投资大、投资周期长、利润低；安全稳定，持续盈利能力强； 产品个性化强,服务要求高; 对区域与位置、周边环境（产业环境）依赖程度高； 对开发投资与运营的能力要求高 开发主体类型 地产开发型：富力、合生、世贸 实业开发型：海尔、TCL、联想、华强 政府主导型：天津泰达、上海张江高科、北京经开 科技院校型：清华科技园、北大科技园、人大文化创意园 产业投资型：张江高科、北京经开 区域运营型：华夏地产、五矿产业园 产业运营型：联东、天安模式 产业地产特点 提升区域价值 助力企业成长 产业性物业开发租售收益 服务性收入 产业投资回报 园区公共设施或服务平台建设收入， 配套的住宅和商业开发收益 区域改造提升或一级开发收益， 税收奖励与政府产业补贴 产业地产盈利模式 提升区域价值 助力企业成长 房地产和产业双重属性：地产是形式，产业是内容 四大核心： 产业分析与定位能力：产业规划、商业模式，产业趋势 的判断与引领，无锡PE聚集区、重庆三峡户外产业园、餐 饮企业中心厨房； 园区规划产品设计能力：企业管理精细度与空间尺度； 产业招商及产业资源整合能力：产业资源发掘、引导、 造势、聚合； 产业服务及社会资源整合能力： 产业地产运营核心 提升区域价值 助力企业成长 产业地产操作误区 重地产，不重产业 提升区域价值 助力企业成长 重产品形式，不重实用功能 产业地产操作误区 提升区域价值 助力企业成长 重招商，不重服务 产业地产操作误区 三个平台 ：生产/ 工作、生 活、公共 服务平台 ； 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 注重营造产业环境，提升园区软实力，提 供优质、全面的服务 以建设园区文化为基础，推出物业服 务、增值服务、个性服务 提供园区统一的绿化、安全、卫生、 设备维护等基础服务，营造良好的园 区环境 打造手续代办、政策扶持、人力资 源、统采统购四个增值平台 与国内外资深认证、外贸、咨询、法 律、会计、设计、广告、信息、物 流、金融、教育培训、租赁、会展等 专业化机构形成良好的合作关系，形 成发展联盟优化产业发展环境。 针对重点客户的需求，提供 有针对性 的保姆式服务， 物业 服务 增值 服务 个性 服务 提升区域价值 助力企业成长 两个方法论 阶段论：经济运行阶段、区域发展阶段、产业发展阶 段、企业发展阶段、公司发展阶段； 位置论：位置决定产业、产业决定客户、客户决定产 品、产品聚集客户； 位置、产品、配套、政策，决定客户 产业地产操作注意事项 提升区域价值 助力企业成长 发展趋势： 中国制造中国创造中国服务 产业升级与转型中物业结构调 整与需求变化 产业方向上是战略新兴产业和现代服务业的快速崛起、传统制造业的 国内转移与全球转移； 专业化园区、特色服务模式、产业投资模式、综合性区域运营和新城 建设模式是未来企业运作的主要模式； 投资商、开发商、运营商、服务商 “四商合一”与专业细分 机遇： 三个分享：城市化发展的价值、社会发展的价值、企业成长的价值 在产业运营与服务中寻找商业模式 商业配套还是产业地产开发初步阶段，针对企业需求的系列商业资源 的战略合作 产业地产趋势与机遇 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 第二部分 产业产业 分析与产业产业 定位 产业园区招商模式 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 1. 非经经常购买购买 ，消费经验费经验 缺乏 2. 非标标准化产产品，缺少足够够的标标准支持决策； 3. 半成品、虚拟拟、设设想的空间间比较较大 4. 行业业特点 5. 企业业生命周期不同、管理模式阶阶段不同和商业业模式； 6. 地域性强，与区域、产业产业 格局、企业业家文化、地方风风俗有关 7. 投资资性 8. 需求满满足程度低 9. 需求复杂杂、个性化更强 10.功能的可变变性与可拓展性 11.文化附加，企业业与员员工赋赋予企业业本身或行业业本身的文化，或开发发商赋赋予的符 号 12.品牌需求；主题题、品牌城市品牌与园区品牌、区域位置等 产业园产品属性及消费特点 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 先选选行业业，确定目标标市场场，找准客户户，再定产产品 产产品的五大范畴：土地、规规划和建筑产产品、政策、服务务和主题题 机会型向战战略型开发发运营转变营转变 如何选选行业业； 区域资资源对对比分析 政府支持鼓励行业业 公司能力及战战略 社会资资源整合能力 依托行业资业资 源与行业发业发 展趋势趋势 ，整合社会资资源 文化产业产业 、电电子商务务、总总部经济经济 、能源、新材料、地理信息、移动动互 联联、智能电电网产业产业 园、 产业定位与策划 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 细细分市场场 城市产业结产业结 构和空间结间结 构、政策决定需求和市场场容量 土地供应应量和结结构决定供应应 细细分维维度 不同经济经济 周期下的区域发发展阶阶段：工业业化初步阶阶段、快速发发展阶阶段、成熟 阶阶段（2.5产业产业 ）、第三产业产业 快速发发展阶阶段（传统传统 服务业务业 ）、三产结产结 构 调调整期、三产产成熟期（现现代服务业务业 ，以金融业业、文化产业产业 等为为主） 行业业周期；新细细分行业业、成长长期、快速发发展期、成熟期、衰退期 企业规业规 模 年产值产值 及税收 企业业人员员 企业业性质质：民营营、国企、合资资、外资资等 企业业价值观值观 与文化 企业业司龄龄及管理阶阶段；企业业周期；创业创业 孵化期、成长长初期、高速成长长期扩扩 张张（区域扩张扩张 、产产品扩张扩张 、投资扩张资扩张 、目标标客户户群扩扩展）；成熟阶阶段、 衰退与死亡； 如何确定目标市场 提升区域价值 助力企业成长 尊重发展阶段规律 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 企业经营业经营 特点、商业业模式 类类型：资资本型、劳动劳动 密集型 、技术术型、品牌型、生产产代工型 支付能力：盈利能力、融资资能力 租售阶阶段：首次租赁赁、改扩扩租的二次租赁赁、首次置业业、首改、再改 功能变变化：厂办办一起、生产产与办办公分开、生产产与总总部分开、专业专业 分工与区 域分工 购买购买 特点：关注品牌、正规规、专业专业 、价格、服务务、功能。 购买购买 决策点：老板喜好、市场场集中、供应链驱动应链驱动 、劳动劳动 力、科技力量、员员 工分布区域 u 联东联东 U谷客户户定位：快速发发展阶阶段的高利润润、高成长长性中小企业业 u 天安数码码城：中小型科技行业业成长长性企业业 u 恒生科技园：中小型成长长性科技企业业 u 运盛实业实业 ：无明确行业导业导 向，面向中小型成长长性企业业 v 细分维度 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 追求高效率与低成本 高效率：品牌、正规规、专业专业 、配套 成熟、公 共平台、政府政务务、信息成本、融资资成本 、 低成本：租金、劳动劳动 力、交通、配套成本、 交易、安全高效 客户需求原点 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 产业转产业转 移或产业产业 升级带动产业结级带动产业结 构改变变，进进而带带来产业产业 空 间间的改变变，产产生产业产业 地产产的需求 区域产业转产业转 移：国际产业转际产业转 移或发发达地区向欠发发达的地区转转 移，欠发发达区域进军发进军发 达区域； 产业产业 升级级：新增生产线产线 、结结构调调整、扩扩展等 具体空间间来源形式： 村镇镇民房或集体建设设用地工业业大院； 私搭乱建的违违章房屋或地下室等； 正规产业规产业 园区 二手园区、企业业多余厂房 产业调产业调 整空余写字楼；结结构调调整 写字楼：贸贸易型、品牌型、研发发型等向生产产型转转 商业业或写字楼：功能改变变 其它空间间：孵化楼、各高校科研所 客户来源 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 1. 被动动搬迁 2. 主动扩张动扩张 3. 新增需求：转转生产产上生产线产线 、新进进区域、经济结经济结 构调调整或区域调调整 的搬迁 4. 上市资产资产 需要 5. 投资资型 6. 花费费型 7. 改善型 表现现形式 面积：大变小、小变大 租金：高变低、低变高 档次：低到高、高到低 功能：商业转仓储 和加工、商业转办 公、办公转仓储 消费动机 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 客户类户类 型消费费主导导价值观值观他们们哪里提供什么产产品和服务务 快速提升型工业业园形象、品质质医疗疗器械、能源环环保 外观观美观观独栋栋厂房、 独栋栋 务实发务实发 展型低成本追求食品、印刷、服装低端加工 实实用型 功能导导向型满满足功能机械加工 丰富产产品、定制化服 务务 产业产业 聚集型产业产业 氛围围电电子通讯类讯类产业产业 聚集、行业业服务务 投资资型 升值值空间间、付款方 式 关注工业产业业产业 投资资 面积积小、付款方式简简 单单、变现简单变现简单 以销销售 为为主 客户定位分析 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 独特的客户价 值服务体系！ 客户价值分析表 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 第三部分 产业产业 招商方法 产业园区招商模式 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 常规规招商：中介招商、网络招商、电话营销 、老带新转介绍 品牌驱动驱动 ：总部基地、联东U谷、天安数码城 龙头驱动龙头驱动 ：亦庄与中关村的案例：富士康工业园、旭天发展 产业产业 招商：专业园区、大连软件园 推广“四利器”：户户外广告