09年下半年西安房地产市场发展预测.doc

09年下半年西安房地产市场发展预测西安房地产市场在经历了08年前所未有的严冬时期后，2009年上半年，在房企一段时间以来不断的促销让利以及国家出台各类救市政策的双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放，使得上半年西安商品房销售量连续递增，在商品房市场的带动下土地市场和二手房市场一样也呈现出“火爆”的场景，以及金融市场等房地产连带行业也不例外的迎来了自己的“春天”。然而，09年下半年西安房地产市场是否能象上半年一样，销售月月屡创新高，价格平稳上扬，购房热情依旧呢？西安房地产信息网数据研究中心在对09年上半年西安房地产市场运行走势研诊后，对09年下半年的西安房地产市场发展预测如下：一、土地市场1、开发企业对市场预期较高，土地交易市场开始迅速“回暖”土地是房地产开发的核心要素，土地市场的变化与房市的波动息息相关。房价飞速上涨，伴生了“地王”不断被刷新；房价下跌，土地“流拍”也成为土地市场的家常便饭。楼市交易量下滑，土地价格不断下滑，观望氛围浓厚正是2008年房市的一大写照。而西安房地产信息网数据研究中心对土地市场数据监测显示，09年上半年西安全市出让土地4214.1亩，其中成交4077.7亩，较去年同期相比增长28.38%。可见09年上半年，在商品房交易月月屡创新高的影响下，开发企业对市场信心恢复较快，对市场预期较高，在此基础上，土地交易市场开始“回暖”。2、小宗土地仍是09下半年西安土地市场供应及需求的主流西安房地产信息网研究中心对土地市场成交情况显示：09年上半年土地成交的76宗中，其中100亩以上仅有12宗，占总成交量的15.79%，而20亩以下土地成交就32宗，占总成交量的42.11%。可见之前本网在2009年西安房地产市场预测预警报告中对土地市场的预测是准确的，基于之前对西安土地市场分析和目前西安土地市场供应来看，近两年随着西安土地市场大宗土地的成交，城市内部可供开发土地资源日益稀缺，大宗土地成交量在逐渐减少，而细小地块则有待再开发，加之经过08年市场成交的低迷，众多开发企业虽对市场预期较高，但在选择新项目上还是较为谨慎，因此小宗土地仍是09年下半年西安土地市场供应及需求的主流。3、09年下半年土地市场将迎来“新一轮的放量”一直被公认为地产二线城市的西安，终于在6月底迎来“科技特区”的获批和“现代化国际大都市”的中央定位。 这对于沉寂1年有余的西安土地市场开始了一轮引人侧目的“狂飙”，两个定位于人居环境的区域曲江新区和浐灞生态区在5月挂牌出让大量地块，总成交价愈40亿，而这些土地的买主是西安当地国资地产公司和来自陕北的地产企业，外地开发商中，只有中海兴业出手拿下曲江新区的一些零散地块。现可见本土企业在财务状况有所好转之后,由“求生存”转变为“谋发展”，开始积极寻找新项目与增加土地储备。另外，一个值得注意的现象是，一些全国性开发企业近期新增的土地储备都位于二线城市。西安房地产信息网研究中心分析认为：这些企业从全国整体布局的考虑，购地策略正逐渐由“地段性”转向“全面性”，不仅仅局限于北京、深圳等一线城市的土地市场，而更多的将目光投向了二线城市。总体来看，在楼市总体向好因素的推动下，以及地方政府积极推地、谨慎“护地”的背景下，土地市场回暖迹象将日益的明显，本土开发企业和全国性开发企业都将成为西安下半年土地市场的角逐者。以上种种迹象预示着“新一轮的放量”或将到来。二、商品房市场1、迎来新一轮“开发热”，开发量将赶超07年西安房地产信息网数据研究中心对近几年来商品房施工、竣工、新开工面积监测数据来看：07年全年商品房施工面积为11853024平方米，08年全年商品房施工面积为8386570平方米，与07年相比下滑29.25%；而09年上半年商品房施工面积就达6024890平方米，仅比08年全年少2361680平方米，与07年相比基本上达到07年半年施工面积的水平；对于新开工方面，07年全年商品房新开工面积为10111205平方米，08年全年商品房新开工面积为8307191平方米，而09年上半年商品房新开工面积为5175226平方米，已经占08年全年新开工量的62.3%，占07年全年新开工量的51.18%。由此可见，在08年西安房地产开发企业确实进入了“寒冷的冬季”，而从09年上半年开发情况来看，下半年将进入新一轮的“开发热”，预计开发量将赶超07年。2、楼市成交回暖或成定论，但持续高走仍存变数从08年10月以来的销售看，地产新政“暖市”效果明显，淡季不淡，特别是自今年自2月销售量同比增长均保持在60%以上，连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头，但房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场或会再次陷入困境。我们认为，对未来成交量水平高低产生影响的有三个重要变数：（1）面对楼市成交量上升，政策是否会有所转向。由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏。（2）面对市场行业开始转好，开发商是否会过度提价。目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏。（3）根据上述预测，新一轮“开发热”有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面，这样一来，供需双方将会再次陷入僵持之中，楼市销量将再次下滑，观望氛围有可能会再次显现。3、高端市场的回暖有望成为下半年楼市亮点楼市终于在09年上半年神奇火爆，自2月份起，连续4个月楼市呈火爆增长态势，捷报频传。统计显示，09年4月份西安住宅成交量创16个月来最高值，5月西安住宅销量突破90万平米，再次刷新单月销量记录，6月西安商品房销量首破百万平米，创19月来新高。而从09年4月开始，别墅类物业成交量环比增幅从3.23%增长至本月139.28%，与今年前3个月月均成交量相比，本月别墅类物业月成交量增加一倍。别墅类物业的升温一方面显示出高端市场也在回暖，一方面也表明在当前经济形式下，楼市的火爆成交量不单是刚需在支撑，投资及改善型需求的购房者也支持着楼市继续稳步发展。4、保障性住房供应量比例加大，其稳定性作用逐渐显现 西安房地产信息网数据研究中心调查显示：2009年新建住房建设开工计划，各类住房建设开工面积确保实现1050万平方米的目标任务，其中拟安排廉租住房建设项目7万平方米。今年我市将安排各类住房建设项目137个，其中商品住房户型面积小于90平方米的中小户型占总面积的70。按照计划，按住宅供应类别层次划分，2009年拟安排普通商品住房项目79个，经济适用住房项目24个，单位职工住房建设项目19个，城中村改造项目12个，棚户区改造项目1个。09年西安加大保障性住宅的建设将西安大量中低收入阶层的置业者继续从普通商品住宅市场分流出来，逐渐建立梯级消费格局。这样的消费格局长期来看，将保证房地产行业长期稳定发展，防止市场大起大落，保障性住房供应量比例的加大无疑让其稳定性作用逐渐显现。5、房价将以稳中有升的态势发展根据西安房地产信息网数据研究中心监测系统显示，09年上半年全市房价基本稳定在4000-4500元/平方米之间，尽管从住宅市场价格表现来看，2009年上半年价格较上年同比均保持了5%以内的小幅增长，同时开发市场优惠活动也开始渐渐回落，但整体房价波动相对较小。从对房价的长期走势来看，目前市场在售项目以2007年以后拿地项目居多，土地成本居于高位，虽然上半年西安房地产市场销量有了明显的回升，但西安开发企业经历08年的销售困境后为快速消化存量房源，不会贸然太激进的调整售价，与此同时受通胀预期影响，2009年下半年房价将以稳中有升的态势发展。三、二手房市场1、二手房市场成交均价将继续走高西安房地产信息网数据研究中心从800j连锁加盟中介店了解到：对于后市价格，业主的预期是越来越好，已经提价的部分业主表示随着市场持续好转，不排除进一步提高价格的可能。因而，对于二手房成交价格而言，后市价格仍存在继续走高的趋势。同时随着2009年春节后西安楼市的整体转暖，目前新房市场整体房价已经开始呈现稳中有升的发展态势，在新房市场的带动以及楼市需求放量的背景下，预计2009年下半年二手房市场价格将继续走高。2、二手房市场成交量增速减缓、趋于平稳首先，由于上半年的热销，部分高性价比房源已经交易，高性价比房源有待补充；其次，伴随着价格的增涨，压抑了部分购房者的置业欲望。最后，上半年刚需的大幅释放，会导致购买市场的后继乏力，与刚性需求相比，改善型自住需求的释放速度较慢，交易周期较长，因此此类需求的释放将不会取代首次置业的刚性需求在市场中的地位。但是因为依然有政策利好的影响，所以预计09年下半年二手房市场成交量将呈现增速放缓、趋于平稳的态势。3、中小户型仍是销售主力作为小户型，无论是自住或是投资，是以租养贷，或是转手获利，都有极大的升值空间。从投资角度来看，选择小户型，在初期只要投入很少的资金，如果转手出租，资金回转也很快；租金与月供的差价，能让投资者轻轻松松实现“以房养房”。从长远来看，小户型居住和出租都非常方便，将来非常好出手。同时小户型的总价低、可享受补贴多，符合目前购房人群的需求。所以预测2009年下半年，二手房市场中小户型依然是需求的主力户型。4、二手房继续分流新房客户随着新房价格不断攀升，新房跟二手房的价格差距越来越大，2009年上半年西安市新房的成交均价为4771元/，上半年西安市二手房的成交均价为3524元/，相差过千元，二手房的价格优势明显；同时与商品房市场相比，二手房具有交通便利、配套成熟、人居氛围浓厚等优势；还有二手房的抗跌性较强，不会像商品房一样大升大降；这使得部分欲置业新房的购房者转战二手房市场。而随着二手房政策逐渐的放松，二手房按揭越来越方便，进入二手房市场的门槛也在逐步降低，预计09年下半年，二手房将继续分流新房的客户。5、中介行业将加强网上作业互联网是未来社会发展的大势所趋，信息密集、快速便捷的特点是常规方式所不能替代的。网上作业成本低、信息共享程度高。在2008年的时候由于金融危机的影响，就已经有一些中介开始把门店搬到网上，加强与网站的合作。西安房地产信息网数据研究中心从800j连锁加盟中介店调查显示：2009年上半年，中介店中的成交量有33%到41%的成交量来源于网络，而这一比例还在不断上升。预计2009年下半年西安的中介行业将会继续加大网上发布信息的数量，完善网上服务。四、金融市场09年6月迎来了银行信贷的高温。与此同时北京、广东、上海、深圳等一线城市房价上涨，引起了监管部门的重视，纷纷发布警示信号。银监会紧急下发了一份标注了“特急”字样的通知，再次重申要防止信贷资金流入楼市股市。自从宽松的货币政策实施以来，政府就一直在担心部分信贷资金流入股市、楼市的问题，据相关报道，有6家中资银行(工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行)2008年违规贷款超过人民币300亿元，涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款，向不符合国家产业政策或未经批准立项的投资项目发放贷款，并发现因贷后监管不严有部分信贷资金违背贷款用途。可见目前的银行贷款模式容易形成新的金融泡沫，快速增长的大量资金在金融体系里自我循环，容易提高股价，也在推高房地产市场的价格，中国已经出现新的资产价格泡沫苗头。从银监会央行预警来看，09年下半年为了避免银行不良资产，政府会不会改变之前的宽松的货币政策，这对于房地产行业融资来说至关重要。五、政策企稳是下半年西安楼市有力的保障2008年中央及西安市政府颁布的各项救市政策的实际效果将在09年逐渐显现，这将形成一股推动09年西安楼市前进的助力。伴随中央及西安市政府继续采取全面的救市措施，加大资金投入，直接给楼市打气、加压、输血，楼市发展将作为扩大内需的重要内容，困扰楼市已久的买卖双方僵持不下的僵局已经逐渐在瓦解。如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，政策力度有效释放，西安房地产市场将可