番禹鑫润花园可行性研究(上)（91页）.doc

冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 1 目录 页码 一一.项目概况项目概况3 1.1.项目介绍 3 1.2.研究目的 4 二二.市场分析市场分析5 2.1.番禺区宏观环境分析 5 2.1.1.番禺撤市改区的影响预测5 2.1.2.番禺区（市桥）国民经济发展情况分析6 2.1.3.番禺区（市桥）居民生活水平分析7 1.4.番禺主要村镇发展情况.8 2.2.房地产市场研究 10 2.2.1.城市建设与规划发展10 2.2.2.广州市及番禺地区的房地产市场状况及发展趋势11 2.2.3.番禺住宅市场14 2.4.广州及番禺公寓市场.20 2.2.5.广州番禺两地写字楼市场26 2.2.6.商业市场32 2.2.7.番禺区市桥镇酒店市场35 2.2.8.番禺重点经济活动36 2.2.9.市场总论37 三三.项目区位分析项目区位分析39 3.1.项目区域分析 39 3.1.1.项目区位图39 3.1.2.区域交通分析39 3.1.3.地铁三号线的影响40 3.2.居住环境分析 40 3.3.商业环境分析 42 3.3.1.商业网点分析42 3.3.2.区域人车流量分析45 3.3.4.区域消费结构49 3.4.商务环境分析 50 3.5.区域未来发展分析 50 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 2 四四.市场优劣势分析市场优劣势分析51 4.1.番禺住宅市场优劣势 51 4.2.写字楼市场优劣势 51 4.3.商业市场 52 4.4.各类型物业市场优劣势比 52 4.5.从市场的角度分析项目规划比例 53 4.6.项目市场态势分析 55 4.6.1.写字楼市场 SWOT 分析 55 4.6.2.公寓市场 SWOT 分析 56 4.6.3.商业及会所 SWOT 分析 57 4.6.4.综合评述58 五五.目标市场定位目标市场定位61 5.1.定位依据 61 5.1.1.全局定位依据61 5.1.2.开发主题定位目的63 5.2.目标市场定位 64 5.3.写字楼定位 66 5.3.1.形象与功能定位66 5.3.2.写字楼定位依据66 5.3.3.“多元化商务港”的特色68 5.4.公寓定位 71 5.4.1.功能与形象定位71 5.4.2.公寓定位依据72 5.5.目标客户定位 72 5.5.1.目标客户群分析的依据和方法72 5.5.2.目标客户细分73 5.5.3.写字楼目标客户群81 5.5.4.公寓目标客户定位82 5.6.价格定位 86 5.6.1.售价测算86 5.6.2.低开高走定价策略89 5.6.3 单元阶段销售策略90 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 3 一一.项目概况项目概况 1.1.项项目目介介绍绍 鑫润花园是由冠迪路桥科技发展有限公司开发建设的综合性住宅区， 位于广州市番禺区石基镇富怡路口。现开发进度进入二期工程阶段。 其相关经济技术指标如下： 总用地面积：16775 平方米 总建筑面积：93500 平方米 一期小区占地：12708.2 平方米； 一期小区建筑面积：52690.4 平方米 二期主要经济技术指标数二期主要经济技术指标数 序号序号主要技术经济指标主要技术经济指标参数参数 1项目二期总用地面积项目二期总用地面积4,066.8 平方米 2容积率容积率7.48 3绿化率绿化率 4总建筑面积总建筑面积40,809.6 平方米 5地下室面积地下室面积5735.9平方米 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 4 1.2.研研究究目目的的 在本报告中，我司通过全面的市场调研分析，结合项目特点，以项目 区位分析及 SWOT 分析为基础，为项目制定相应的市场定位、价格策略、 销售策略等方案，并评估本项目的经济效益，力求为整个项目的发展提供 参考和指引。 研究报告共分以下部分： 第一部分是项目介绍及研究报告摘要； 第二部分将是对市场的总体分析； 第三部分是针对本项目的区位分析； 第四部分是项目 SWOT 分析； 第五部分是由以上市场研究所制定出的综合市场定位； 第六部分注重提出在市场定位下的规划建筑建议； 第七部分集中对项目的投资经济效益做测算； 第八部分销售策略 第九部分结论 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 5 二二.市场分析市场分析 2.1.番番禺禺区区宏宏观观环环境境分分析析 2 2. .1 1. .1 1. .番番禺禺撤撤市市改改区区的的影影响响预预测测 根据 2000 年 12 月 27 日的广州日报消息消息，番禺新区将成为 未来广州市的中心区。在城市建造方面根据现代化中心城市的标准，番禺 新区将在基础设施系统、城镇发展系统、生态环境体系和城市管理体系等 方面得到进一步改善，从新世纪开年起计算，大约用 5 年时间完成主要工 作。 在基础建设方面，路网建设仍然作为重点，目标是接近 15%20%道 路网密度的国际水平；加快“二环路”建设，形成珠三角“大外环” ；增 设地铁、轻铁接口，以便和三角洲其他城市加强联系。在城市管理方面要 求树立广州的意识，增强省会意识、服务意识、在全省起到“龙头”作用。 城镇发展方面按照“把城市结构拉开，有序地配套建设、重点向东、 向南发展”的思路调整城市布局。 番禺撤市改区、市中心的迁移、道路条件和城市综合管理的改善必将 使番禺与广州传统城区、珠江三角洲其他城市的联系更加密切，而且番禺 新区的城市中心发展道路也将使该地区的商业更加繁荣，就业机会也将更 多。因此，本政策对于番禺的未来发展无论在近期还是中、远期都是绝对 的重大利好。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 6 2 2. .1 1. .2 2. .番番禺禺区区（市市桥桥）国国民民经经济济发发展展情情况况分分析析 根据番禺统计局的统计数据，2001 年番禺区完成国内生产总值 332 亿元，增长 13%。其中第一产业增加值 25.8 亿元，增长 4.6%；第二产业 增加值 176.6 亿元，增长 13%；第三产业增加值 130.1 亿元， ，增长 13.7%；全区三大产业比例变为 8.3%：52.7%：39.%。人均国内生产总值 达 35,500 元，增长 11%。工农业总产值 641.1 亿元（不含省、广州市属） 增长 9.7%。 产业结构的不断优化使番禺经济得到了有效、持续的发展，再加上近 年基础建设的完善和道路交通的发展建设，为番禺区吸纳广州市以及周边 地区更多的置业人士创造出更优越的条件。 番禺区私营、个体经济成分非常活跃，至 2001 年底止，番禺全区共 有个体、私营企业 4.46 万户，从业人员 14.25 万人，注册资金 59.4 亿元。 个体、私营工业产值 210.3 亿元，占全区工业总产值的 35.2%。私营、个 体经济的发达造就了一批先富起来的富裕阶层。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 7 番禺历年人口图 单位单位: :人人 660189 683214 737650 822279 895520 910913 926542 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1978198319881993199819992000 资料来源：番禺年鉴 番禺历年国内生产总值图 单位：亿元单位：亿元 4.837.43 20.9 86.85 244.5 270.1 294.1 1978198319881993199819992000 资料来源：番禺年鉴 2 2. .1 1. .3 3. .番番禺禺区区（市市桥桥）居居民民生生活活水水平平分分析析 人民生活不断改善。 “九五”时期全区职工年人均收入和农民年人均 纯收入年均增长分别是 4.5%和 7.2%，城乡居民储蓄存款余额年均增长 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 8 15.7%。 2000 年，全区城乡居民储蓄存款余额 251.4 亿元，比 1999 年末 增长 7%，比 1995 年末增长 1.1 倍。收入和储蓄的增加使番禺积累了较大 的消费潜力。此外，就业人口的平稳增长和收入结构的改善亦都为番禺房 地产市场的有效扩大提供了坚实保障。 1 1. .4 4. .番番禺禺主主要要村村镇镇发发展展情情况况 a a. .市市桥桥镇镇 市桥镇地处美丽富饶的珠江三角洲腹地。地域面积 41 平方公里，其 中城区面积 19.8 平方公里，人口 157300 人，另外来暂住人口 10 万人。 辖下有 26 个村民委员会和 6 个街道办事处。拥有工业企业 672 家，其中 外商投资企业 157 家。 市桥镇先后被广州市人民政府授予广州市先进乡镇企业、广州市乡镇 企业营业收入超 50 强镇（乡镇企业）排序第一名、广州市爱国卫生模范 单位、广州市环境保护先进单位、广州市文明示范镇，并获“全国乡镇企 业出口创汇管理先进单位“。 市桥镇水陆交通发达，北距广州市 17 公里，南距香港 65 海里，东南 与东莞、深圳相邻，西南与顺德、中山和珠海相接。市桥镇东 15 公里有 莲花山港，南 28 公里有南沙国际客货运深水港。广深珠高速公路横贯市 桥镇。镇内还设有货物进出口岸及货柜车检查场，每天有出口货船开往香 港深水埗、西环、湾仔等地。莲花山港、南沙港每天有双体快速客船往来 香港和番禺，经水陆两路往香港均只需 90 分钟。 市桥镇作为番禺的区政 府所在，是整个番禺区经济文化的集中地，有着浓厚的商业环境。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 9 b b. .石石基基镇镇 交通石基镇位于番禺中部，由沙田区、民田区和半沙民田区组成，全 镇占地面积 71.26 平方公里，辖大龙居委会、新城区管委会及 29 个村民 委员会。有长住人口 7.2 万人，外来人口 8.3 万人，台、港、澳同胞 2 万 多人。职工年人均工资 11000 元。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 10 2.2.房房地地产产市市场场研研究究 2 2. .2 2. .1 1. .城城市市建建设设与与规规划划发发展展 纵观番禺城市发展历程，番禺房地产有今天的发展成就并非偶然。优 美的环境与交通的便利，香港、广州的辐射，番禺城市化的快速发展，珠 三角经济的起飞，多重热力聚焦，是引发番禺房地产热潮的主要原因。 实战经验表明，房地产市场开发的机遇往往蕴藏在新的城市规划中， 但是具体到各个分区，城市规划的影响也难免存在有利有弊的地方，据此， 分析城市规划对项目所处区域的开发指导，和对本项目的潜在影响，以把 握住城市规划带来的机遇，消解可能存在的不利影响就显得尤其重要。 21 世纪的广州将在珠三角区域的组合城市框架中考虑整体发展布局， 重点加强与广佛都市圈的协同发展。7434.4 平方公里的市域内，主要划 分为都会区和花都、从化、增城、南沙片区，针对各自的实际情况制定不 同政策引导发展：本着“北抑、南拓、西调、东移”的总体战略方向，广 州将重点在包括了番禺的都市中心区内，形成“一江多带、两个产业轴、 两个转移方向、三条城市发展带、三大港、四个物流中心”的城市整体格 局。其中“三带”指的是城市沿珠江前航道、后航道、沙湾水道三条发展 带，形成适宜居住的滨江城市特色。 广州城市总体发展战略规划给华南板块的开发带来了机遇，但是，华 南板块的规划也难免喜中有忧，有人这样认为，在华南板块，开发商是在 “替”政府规划。前几年完成的 1997 年至 2010 年广州番禺市市区规划中， 南村的预测人口到 2000 年为 6 万多人。不久，广州市城市格局发生了重 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 11 大变化，番禺、花都撤市建区，为广州城区向南拓展提供了很大的空间。 遗憾的是，本应随之调整的规划还未来得及进行，房地产开发就已经如火 如荼了。如今该板块 1000 多万平方米的住宅，起码 50 万的居住人口，这 相当于一座中等城市，政府必须考虑的许多综合配套绝对不是单个开发商 所能完成的。据此，分析城市规划对华南板块的开发指导，和对本项目的 潜在影响显得很重要。 2 2. .2 2. .2 2. .广广州州市市及及番番禺禺地地区区的的房房地地产产市市场场状状况况及及发发展展趋趋势势 从发展地块上划分，番禺房地产发展主要集中在三个地块。首先，洛 溪到钟村一带；其次，是市桥一带；最后是“华南板块”概念。 八十年代后期，番禺在规划洛溪地区建设的时候曾经预测 50 年以后 这里的经常居住人口会达到 10 万人左右。然而，洛溪地区经过十余年的 发展，住宅销售总量已经超过 10 万套，经过粗略统计，按照一家三口人 计算，洛溪地区已经拥有居民数十万人。由于洛溪地区的实际发展速度远 远快于规划时的计划速度，使该地区的公共设施建设相对落后。目前，洛 溪一带楼盘在针对该地区公共设施建设薄弱的不足纷纷承建学校、商场、 大型娱乐场所等公共设施和开辟同往广州各地的交通线路。但是，这些设 施的设立一方面是发展商为楼盘销售营造的“卖点” ，缺乏公共实用性， 从严格意义上说并非属于“公共设施” ；另一方面，这些设施的建造、经 营全部由发展商管理，从一定意义上说是搞新的“大而全” ，长期看此做 法必将阻碍该地区的整体协调发展。 市桥一带的房地产发展主要是以市桥镇旧城改造而起的一个市场。市 桥镇是番禺的政治、经济、文化中心，同时也是番禺政府所在地，其公共 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 12 设施配套程度也是整个番禺地区最高的。由于市桥镇距离广州市区（传统 城区）比较远，交通情况不甚理想，因此市桥一带的房地产市场一般以本 土消化为主。虽然说地铁 3 号线会将终点站设在市桥，目前尚在建设，在 短期内尚不足以扩大该地区的客户群体。 “华南板块”概念崛起于“华南快速干线”的建成使用，先后有“华 南碧桂园”和“番禺奥林匹克花园” （尽管“番禺奥园”距离“华南快速 干线”较远，但在销售推广中已经充分运用了该概念）对该概念进行抄作， 并且在招引广州市区消费者中起到了很大作用。 目前， “华南板块”可以说是番禺房地产市场最具发展前景和“火药 味”最浓的地方；即使按 10 年的开发周期计算，每年的供应量也在 200300 万平方米之间，而整个番禺区去年商品房实际需求量为 180 万 平方米，广州去年房地产交易量也才 600 多万平方米，供求矛盾显而易见。 根据最新的统计数据，2001 年上半年广州十区房屋交易总面积为 564 万平方米，总金额为 232 亿元。其中仅番禺区房屋交易面积达 163.97 万 平方米，占十区成交量的 29%，远远超过其他区，显示了番禺区房地产强 劲的发展势头。而在销售量排前 10 名楼盘中，有 5 个楼盘均在番禺区： 祈福新邨、丽江花园、星河湾、洛涛居、东怡新村。值得注意的是，东怡 新村作为一个面向番禺当地市场的住宅项目，其成功的销售业绩从某种程 度上反映出，番禺当地的房地产市场潜力亦不容忽视。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 13 去年番禺商品房销量前去年番禺商品房销量前 1010 名开发商（单位：万平方米、亿元）名开发商（单位：万平方米、亿元） 开发商名称开发商名称成交面积成交面积成交金额成交金额 广州市番禺祈福新邨房地产有限公司28.412.9005 广州碧桂园物业发展有限公司18.548.2184 广州番禺奥林匹克房地产有限公司14.055.2916 广州宏富房地产有限公司13.986.7132 广州市番禺区东怡房地产有限公司10.442.3812 番禺洛溪房地产有限公司9.563.6418 广州市番禺区钟村房地产开发公司7.801.6303 广州市番禺区绿庭雅园房地产有限公司7.461.6240 广州市番禺粤海房地产有限公司6.683.4206 广州市番禺区番发房地产有限公司6.101.2433 合计123.0147.0649 去年番禺区商品房销量前去年番禺区商品房销量前 10 名楼盘（单位：万平方米、亿元）名楼盘（单位：万平方米、亿元） 项目名称成交面积成交金额 祈福新邨28.4012.9005 南国奥林匹克花园14.055.2916 星河湾13.986.7132 东怡新区10.442.3812 华南碧桂园10.164.2816 洛涛居8.963.3926 绿庭雅园7.461.6240 丽江花园6.683.4206 番禺碧桂园6.402.9297 华景新城5.841.4722 合计112.3744.4072 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 14 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 15 2 2. .2 2. .3 3. .番番禺禺住住宅宅市市场场 住宅市场概况住宅市场概况：市桥房地产主要是以市桥镇旧城改造而发展起来的， 现时已开发的住宅楼盘主要分布在城市东部、西部和南部，主要有康裕北 苑、华侨城、朗琴湾、华景新城、东怡新区、金业别墅花园、番禺奥林匹 克花园等。由于市桥镇距离广州市传统城区比较远，交通情况不甚理想， 因此市桥一带的房地产市场一般以本土消化为主。 2 2. .2 2. .3 3. .1 1. .番番禺禺房房地地产产市市场场消消费费群群情情况况 就番禺房地产整体市场而言，其消费群体构成主要以广州市区、番禺 本地和香港地区人群为主。由于三个消费群体分别有各自不同的消费目的， 因此在楼盘的选择上也会有所区别。 其中，广州市区的消费群体已经逐渐从过去的度假型消费过度到居住 型消费，因此在楼盘选择方面会跟注重交通条件的便利程度。番禺本地的 消费群体固然以居住作为购房目的，但由于番禺消费群的二次置业的程度 比较高，因此番禺本地消费群体的购房意向着重在于改善居住环境，大面 积单位（100 平方米左右）会比较适合于他们。香港消费群体的消费目的 则着重于旅游度假，从港人聚集的祁富新村的淡旺周期可以看见他们习惯 于周末“进村”周初回港，因此在购房方面不会过分计较交通情况和住房 面积，环境设计的精细程度和中小面积住宅是他们的置业首选。 从不同客户群体的消费力情况看，由于广州至番禺路网的大力建设使 两地的交通条件得到了很大的改善，因此“住在番禺，做在广州”的习惯 已经悄然兴起，广州市消费群体逐渐成为了番禺房地产市场的主要消费群 体。番禺本地消费群体在生活水平不断改善的条件下存在改善家庭居住环 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 16 境的要求，这一要求会随着其生活水平继续增长和人员年代替换不断有所 补充，因此番禺本地消费群体是番禺房地产市场的基本消费群体。 香港消费群体由于前段时间受金融危机影响，其收入水平已经大不如 前，虽然今年香港的经济增长呈现了强劲势头，但由于经济增长未能惠及 零售领域，在短期内尚不足以改变次消费群体的收入现状，因此就目前而 言，香港消费群体属于番禺房地产市场的有效补充群体。 由于广州市消费群体在整个番禺房地产市场起着相当重要的位置，因 此有必要对广州市消费群体作出一定的细分。广州市的楼盘消费群体大致 分为三个组群，首先是以常年居住在广州市旧城区为代表的“老广州”组 群，其次是以改革以来从祖国各地到广州创业、发展为代表的“中生代” 组群，最后是以年纪轻、有活力的年轻人为代表的“新生代”组群。 其中， “老广州”组群由于长期生活在广州市旧城区，工作和生活关 系网在旧城区根深蒂固，对生长居住地的一草、一木、一街、一店都相当 依恋，在购房置业方面也会以购置旧城区物业为主。 “中生代”组群虽然 长年在广州生活和工作，但旧广州的风俗习惯未对其构成影响，不会眷恋 在广州旧城区，优美的居住环境和便利的交通条件是此消费群体在购房时 首先考虑的因素。 “新生代”消费群体由于年纪比较轻，思维活力强，在 购房考虑上会更加留意设计创意和整体理念。因此，不同楼盘在吸引不同 消费组群方面需要摸清楚不同组群的消费变动情况。 2 2. .2 2. .3 3. .2 2. .华华南南板板块块 去年底，华南板块内的各大发展商，如广州番禺锦江房地产有限公司 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 17 （锦绣香江） 、广州宏富房地产有限公司（星河湾） 、广州番禺奥林匹克房 地产有限公司（南国奥林匹克花园） 、广州番禺祈福新村房地产公司（祈 福新村） 、碧桂园物业发展有限公司（华南碧桂园）广州番禺广地房地产 开发公司（广地花园） 、广州番禺海怡房地产开发有限公司（海怡半岛） 、 广州番禺易兴房地产开发有限公司（富豪山庄） 、广州番禺信基房地产有 限公司（富丽广场）结盟联手发出了一份宣言，提出要摒弃急功近利的短 期行为不搞恶性竞争全力维护业主利益，把世界最先进的居住理念和社区 文化引入本地，为业主提供 70 年满意的住宅和环境。并请政府、媒体、 公众和买家对开发行为进行监督。 但是，如果像人们预言的那样，未来的华南板块将是广州竞争最激烈、 竞争水平最高的地方。既然是竞争，必然有优势、劣势之分；虽然这里的 房地产开发商们口头上都表示“不打价格战”并有取向走“共存共荣”的 合作化之路，但是这种“统一战线”的坚固度如何？如何谋求双赢、多赢？ 都是引人注目的话题。通过对周边同类发展项目的分析，我们可以会清楚 地了解项目竞争对手的特点，避免住宅项目开发过程中的同质化问题，挖 掘项目的市场空间，准确锁定项目的目标市场。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 18 2 2. .2 2. .3 3. .3 3. .今今年年 1 1- -6 6 月月份份广广州州各各区区及及番番禺禺高高层层住住宅宅成成交交统统计计 面积单位：平方米 价格单位：元/平方米 区域区域一月一月二月二月三月三月四月四月五月五月六月六月 面积23,05524,32020,19829,30120,51229,920 东山区东山区 均价6,2326,3095,9826,6946,5986,390 面积31,86831,26323,96633,93820,23034,037 荔湾区荔湾区 均价5,1805,0435,2715,0945,0665,222 面积10,4636,5496,22416,2937,1936,154 越秀区越秀区 均价5,8346,1966,4925,9805,6515,857 面积84,16975,972108,763146,32892,366122,253 天河区天河区 均价6,0445,7805,1335,5245,1805,432 面积71,19496,595129,565147,100116,492155,857 海珠区海珠区 均价4,9324,5684,6814,7224,7634,693 面积1,7602,8728624,94612,47220,047 芳村区芳村区 均价3,1063,1102,9913,5513,1413,245 面积34,12624,35646,67843,12623,49558,422 白云区白云区 均价4,2314,3714,7844,2194,4474,118 面积2,5564221,4294,2672,089280 黄埔区黄埔区 均价3,4223,1163,1203,2173,0692,815 面积63,98622,59938,45633,73150,00037,294 番禺区番禺区 均价2,7693,2492,0253,2673,3153,309 面积10,3002,6005,90012,00055,2007,800 花都区花都区 均价2,7612,2712,0242,2711,7652,088 面积333,477287,568382,041471,030400,049472,064 总计总计 均价4,7804,9664,6404,9264,3124,759 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 19 2 2. .2 2. .3 3. .4 4. .番番禺禺楼楼盘盘一一览览表表 物业名称物业名称位置位置区域区域占地面积占地面积建成面积建成面积项目规模项目规模 总建筑面总建筑面 积积 金城花园 广州市番禺区大石镇 广番路猛涌路段 大石镇 131334 平方米 73722 平方米 270933 平方米 海滨花园 广州市番禺区大石镇 洛溪丽江花园南侧 大石镇60000平方米多幢多层住宅 140000 平方米 丽江花园 广州市番禺区大石镇 南浦岛东部 大石镇66万平方米别墅、多层及高层住宅 广地花园 广州市番禺区迎宾大 道唐西路段 大石镇430亩 多层住宅、别墅及一幢11层 酒楼 近645万 平方尺 海怡花园 广州市番禺区沙窖岛 东端 大石镇600多亩5座高层、9座多层、9座洋房 珠江花园 广州市番禺区沙窖岛 东南部 大石镇 233000 平方米 350000平方米 广州奥林匹 克花园 广州市番禺区洛溪大石镇160000第一期96幢多层、小高层住宅 广州碧桂园番禺大石南浦岛大石镇666000平方米82幢别墅、178幢多层住宅500000平方米 洛溪新城番禺洛溪大桥旁大石镇1335000平方米22幢多层住宅2200000平方米 华南碧桂园 广州市番禺区华南快 速干线迎宾路段 南村镇692000平方米265000平方米 美心东苑 广州市番禺区市莲路 石岗北中路 段 石基镇10000多平方米 东怡新区 广州市番禺区石基镇 清河东路南（罗家路 段） 石基镇453336平方米 150多幢多层维多利亚式洋房、 9层高层多功能大厦 富丽广场 番禺市市桥镇禺山大 道西9号 市桥3000亩586幢商住楼 140000 平方米 番禺奥林匹 克花园 广州市番禺区市桥南 岸金业别墅花园 市桥镇 华葆明苑 广州市番禺区市桥禺 山大道南侧 市桥镇10000多亩 康泰花园 广州市番禺区市桥镇 东城区盛泰路 市桥镇6310平方米 39000 平方米 绿茵庭园 广州市番禺区市桥光 明北路229号 市桥镇18139平方米 一座综合办公楼、九座 12、14、16层住宅 四万多平方米 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 20 物业名称物业名称位置位置区域区域占地面积占地面积建成面积建成面积项目规模项目规模 总建筑面总建筑面 积积 富豪山庄 广州市番禺区市桥市 广路 市桥镇800亩大型住宅及别墅 东方花园又 一村 广州市番禺区市桥德 兴路东侧 市桥镇17073平方米5幢11层、1幢16层 6万多 平方米 金口岸大厦 广州市番禺区市桥镇 繁华路57号 市桥镇3000多平方米 5000多 平方米 鸿成花园 广州市番禺区市桥富 华中路 市桥镇五座高层 北城雍雅园 广州市番禺区市桥光 明北路星海中学侧 市桥镇10000多平方米 祈福新村 广州市番禺区市桥市 广路 市桥镇4330000平方米 华海大厦 广州市番禺区环城西 路 市桥镇4000多平方米 番禺置业华 逸大厦 广州市番禺区光明南 路163号 市桥镇 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 21 2 2. .4 4. .广广州州及及番番禺禺公公寓寓市市场场 2 2. .2 2. .4 4. .1 1. .单单身身公公寓寓 1 1. .销销售售为为主主的的公公寓寓 目前广州及番禺两地正式推出的纯单身公寓项目并不多，真正开始销 售的有广州的新达城广场；在建但尚未推出市场的有星河湾四百多个单元。 项目项目面积面积间隔间隔售价售价装修装修销售率销售率 新达城广场新达城广场25-57 平方米单间至一房6600 元/平方米豪华装修 62% 星河湾星河湾50 平方米单间5000 元/平方米豪华装修未售 这类以中小户型、精装修推出市场的单位，非常合适一部分高收入、 低储蓄、工作年限不长、但有品位的年轻人。尤其是，部分接近商业区的 项目，由于具有了商业价值，其投资客户也相应增加。 2 2. .租租赁赁公公寓寓 除了这类以销售为目的的公寓外，在广州，还出现了一种以租赁为主 的白领公寓。这类公寓主要有以下几种： a.a.由市民购置的空住房改造而来的白领公寓。由市民购置的空住房改造而来的白领公寓。 一般是将一套大户型的单元重新间隔，分作四五间十几平方米的单间， 内设迷你厨厕，再配上一些家具家电，就像宾馆的标准房一样。这样，租 住的人也只需带上衣物用品就可以入住了。这些改造的公寓分散在各个小 区，以天河路、天河北路一带最多，租住者享受一切小区服务。现在有很 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 22 多有能力的家庭购置了两套或多套房子，一套自住，其他的用来收租。这 些公寓就是房东们针对单身人士的特殊需求改造而成的，很受在周围写字 楼工作的白领一族喜爱。月租在八九百元上下。 b.b.中档的白领公寓。中档的白领公寓。 华南快速干线暨南大学旁边就有一处，是三栋小区商品楼，有 400 多 套推出。价钱是单房按面积大小月租从 900 元到 1500 元不等。装修豪华， 里面空调等家电一应俱全。推出不过数个月就已经住满。 c.c.档次较高的白领公寓。档次较高的白领公寓。 东圃客运站后面有个叫“纵横白领公寓“的，规模很大，有六七栋楼。 里面像个酒店一般，一进门就有服务台，房内装修更是高档豪华，家电厨 具等也全是高档次的，就像现在一些新开发小区的样板房一样富丽堂皇。 区内会所、网球场、游泳池等配套设施也很齐全。租户还可以享受宾馆一 样的客房服务。租住方式可以像酒店一样租住一天两天，也可以租住几个 月或几年。当然，与档次相适应，它的价格较高，40 多平方米的一房一 厅要 2700 元以上/月。 这些公寓的开发商或投资者都表示，这是他们专门针对白领人士特别 是单身白领而打造的，以解决白领们城中村看不上、小区大房又不适合的 需求矛盾，希望给众多的白领们提供一个与之身份和需求相适应的临时住 所。 其中第一种公寓虽然分散，但它主要针对附近写字楼的白领而设，派 派传单就可以招徕不少客人，所以住者甚众。而第二种公寓有 80%的入住 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 23 率，住的是附近的一般白领；而第三种公寓更是接近 95%的入住，管理员 反映里面租户 60%是在广州地区从事高新行业的高收入白领。位于东圃公 寓则一般住的是天河、开发区等地一些企业的中、高级管理人员和外地驻 穗办事机构的行政人员。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 24 2 2. .2 2. .4 4. .2 2. .国国际际服服务务性性公公寓寓 1 1. .广广州州国国际际服服务务公公寓寓 a.广州市东山区高级公寓调查表广州市东山区高级公寓调查表 物业物业 可供出可供出 租户数租户数 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.)sq.m.) * *每月租金每月租金 （USD/USD/套）套） （配家电）（配家电） 平均售价平均售价 （USD/mUSD/m2 2） 其他参考收费其他参考收费 （可议）（可议） 142 2 房 3 房 4 房 5 房 165 185215 200 390 4,217 4,819 5,060 8,795 2,169 金亚花园（服 务式公寓） 12 别墅412633 18,072 不售 1.室内水电费 2.煤气费 3.电话费 4.若需酒店式服务须另 行收费 岭南会 （服务式公寓） 58 3 房 3 房 复式 193197+40 231+54 338+60 5,181 4,217 8,554 2,771 1.室内水电费 2.煤气费 3.电话费 4.若需酒店式服务须另 行收费 富城花园 （服务式公寓） 92 1 房 2 房 3 房 4 房 87.05 99115.48 125.79 259.94 1,807 2,167 2,892 5,543 不售 1.室内水电费 2.煤气费 3.电话费 4.若需酒店式服务须另 行收费 84 1 房 2 房 3 房 4 房 6691 110162 109 253 1,807 3,012 3,614 不售 祈福华厦 （服务式公寓） 4 复式464 12,048 不售 1.室内水电费 2.煤气费 3.电话费 4.若需酒店式服务须另 行收费 凯旋华美达 酒店 （服务式公寓） 90 1 房 2 房 3 房 4 房 52.9582 82.68127 155.15167.2 2 177.57 2,410 2,651 3,614 6,024 不售含入租金 假日酒店 （服务式公寓） 20 1 房 2 房 59.5 89.2119 2,048 4,699 不售含入租金 带*含管理费 资料来源：戴德梁行研究部 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 25 b.广州市天河区高级公寓调查表广州市天河区高级公寓调查表 物业物业 可供出可供出 租户数租户数 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 每月租金（每月租金（USD/USD/套）套） （配家电）（配家电） 平均售价平均售价 （USD/mUSD/m2 2） 其他参考收费其他参考收费 （可议）（可议） 3,012 3,012 (T1) 不售 中信广场 （服务式公 寓） 548 2 房 3 房 113125 146167 1,205 1,928 （T2） 1,928 1.室内水电费 2.煤气费 3.电话费 4.若需酒店式服务 须另行收费 新大厦 （服务式公 寓） 200 34 房 68 房 168183 400 3,614 8,434 1,446 水电费、煤气费、 市话费合计每月 1250元以内计入租 金。若需酒店式服 务须另行收费 带*含管理费 资料来源：戴德梁行研究部 2 2. .番番禺禺国国际际服服务务公公寓寓市市场场 目前在番禺区，正式推出的国际服务性公寓其实非常少，仅星河湾一 家。由发展商配备家具电器出租的单元约二十余间。面积从二房至四房一 厅，租金从 10002000 美元/月不等。对比普通住宅的租赁价值，可看到， 国际服务性公寓在实际租赁上一般超出数倍的租金，这对投资客户有极大 的吸引力。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 26 3 3. .服服务务公公寓寓的的配配套套设设施施 各高级服务公寓配套设施调查表各高级服务公寓配套设施调查表 物业物业配套设施配套设施 金亚花园（服务式公寓） 1. 会所 2.游泳池 3.儿童游乐场 4.幼儿园 5.停车场 6.高尔 夫练习场 7.中央花园 8.外国卫星电视 岭南会（服务式公寓） 1. 网球场 2.会所 3.游泳池 4.花园 5.停车场 6. 外国卫星 电视 富城花园（服务式公寓） 1.会所 2.美发美容中心 3.游泳池 4.餐厅 5.外国卫星电视 6.网吧 祈福华厦（服务式公寓） 1.健身中心 2.儿童天地 3.会所 4.网吧 5.游泳池 6.外国卫 星电视 7.停车场 凯旋华美达酒店（服务式公寓） 1.会所 2.中西餐厅 3.酒吧 4.会议中心 5.商务中心 6.医务 室 7.舞厅 8.健身中心 9.停车场 假日酒店（服务式公寓） 1.中西餐厅 2.酒吧 3.商务中心 4.舞厅 5.健身中心 6.游泳 池 7.停车场 8.会议中心 中信广场（T1）服务式公寓 1.综合商场 2.停车场 3.会所 4.游泳池 5.网球场 6.日本学 校 7.银行 8.光纤设备 9.外国卫星电视 新大厦（服务式公寓） 1.会所 2.商务中心 3.停车场 4恒温游泳池 5.健身中心 6.儿童天地 7. 光纤设备 8.前庭中心广场 9.架空层主题园 林 10.购物中心 白云堡（服务式公寓） 1.会所 2.山顶体育中心 3.恒温游泳池 4.桑拿健身中心 5.天然湖 6.湖畔公园 7.光纤设备 8.外国卫星电视 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 27 2 2. .2 2. .5 5. .广广州州番番禺禺两两地地写写字字楼楼市市场场 2 2. .2 2. .5 5. .1 1. .广广州州写写字字楼楼市市场场 在广州，写字楼需求主要来自资讯科技、贸易、专业服务、保险及金 融界的本地及跨国公司。这类客户主要倾向与选择高级写字楼，但现阶段 主要的用户都以租赁为主的。其中 2002 年第一季度租金水平表现为稳中 有升，首季平均租金升幅为 1.2%。但销售市场则未容乐观，表现依然平 静。 图图 2-1:2-1:广州甲级写字楼供应和吸纳广州甲级写字楼供应和吸纳 需求 2002 年第二季度市场对甲级写字楼的需求虽然保持畅旺，但实质吸 纳量并不高，约 8,000 平方米。存货量仍然高居不下。 单单位位:万万平平方方米米 9 50 15 11 9 7 43 23 73 88 99 108 116 119 123 6 5 12 2017 5 1 34 0 20 40 60 80 100 120 140 1996199719981999200020012002Q12002Q2 新增供应 存量 吸纳量 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 28 图图 2-22-2：广州甲级写字楼总体空置率：广州甲级写字楼总体空置率 *资料来源：戴德梁行研究部 2 2. .2 2. .5 5. .2 2. .市市场场展展望望 2002 年第三季度甲级写字楼市场预计不会有太大变化。第三季应不 会有新的甲级写字楼供应给市场。写字楼需求仍然保持畅旺。租金会平稳 向上但不会有权大的增长。预计会有更多的写字楼买卖成交。空置率会于 第三季度重新向下调。 2002 年第一季度值得注意的写字楼销售市场主要有： 1、广东国际大厦在 1 月 30 日进行的二次拍卖，这次拍卖的起价已经比一 次拍卖降低近二成，但依然以流拍告终； 2、江湾新城的拍卖，以起拍价 3.5 亿成交； 3、广州国际电子大厦数层写字楼的拍卖，拍卖总建筑面积 10,163 平方米， 成交面积 6,702 平方米，成交约 66%，但成交均价 1,050 美金/平方米， 在行内属于一次超低价拍卖； 20% 28% 35% 30% 17% 12.1% 10.5% 8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 1996199719981999200020012002Q12002Q2 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 29 2 2. .2 2. .5 5. .3 3今今年年 1 1- -6 6 月月广广州州各各区区及及番番禺禺写写字字楼楼成成交交统统计计 面积单位：平方米 价格单位：元/平方米 区域区域一月一月二月二月三月三月四月四月五月五月六月六月 面积 4,5917,2402,773577259 东山区东山区 均价 9,6117,0908,75812,37410,273 面积 7125217969301,3847,219 荔湾区荔湾区 均价 6,9017,2637,2857,3855,895,674 面积 239169811,14318,5893,322 越秀区越秀区 均价 3,59615,8945,00012,75213,5186,843 面积 8237126,5299852,9745,783 天河区天河区 均价 4,4819,94713,58412,3338,29511,972 面积 4403653,103 海珠区海珠区 均价 6,5005,9174,598 面积 芳村区芳村区 均价 面积 1,37885 白云区白云区 均价 4,8124,000 面积 黄埔区黄埔区 均价 面积 10,581 番禺区番禺区 均价 1,187 面积 花都区花都区 均价 面积 6,8058,64211,92217,40422,94716,583 总计总计 均价 8,2957,50810,7343,90112,3768,176 *资料来源：广州房管局房地产信息中心 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 30 其中四月份番禺区成交则集中在市桥镇，成交宗数 22 宗，总成交价 1,255.75 万元。平均成交价 1,187 元/平方米。从成交价格可推断，此成 交价所能支持的楼宇，绝非甲级写字楼标准。 2 2. .2 2. .5 5. .4 4. .番番禺禺写写字字楼楼市市场场 由于番禺属下各镇区的城市化程度各有差异，而且其产业发展以外向 型工业企业、房地产业和旅游业为主，故商业办公发展比较缓慢。目前番 禺大部分的商业性办公物业集中在市桥，但尚未形成专门的商贸办公区域， 区内办公气氛淡薄。各办公性物业个体规模较小、分布零散，档次较低， 纯商业办公性物业数量很少； 大多数商业大厦既有居住功能也有办公功能，而且以住宅功能为首。 同时，由于“禁止住宅商用”的政策在番禺地区未严格执行，导致不少住 宅分流了部分商业办公用户，更淡化了各商业大厦的办公集聚效应。 现有的行政办公中心则主要集中在禺山大道及清河东路番禺广场一带。 禺山大道主要有建设局、规划局、国土局、公安局、检察院、法院等区级 行政管理部门；番禺广场北边为番禺区人民政府所在地，该区域将形成新 的行政办公中心。根据番禺区的整体城市规划，番禺广场番禺区政府 一带将建设成为城市中心商贸区（CBD） ，故未来该区域将出现大量的商贸、 金融办公设施和物业，成为市桥重要的金融商贸中心。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上） 31 市桥现有主要办公性物业调查表市桥现有主要办公性物业调查表 名称名称地址地址规模规模租金租金主要用户主要用户备注备注 番禺商贸展番禺商贸展 览中心览中心 清河东路 338号 941.48平方米/层， 共28层，负一层停 车场，车位134个 写字楼总建约1.3 万平方米 基本装修60 元/平方米 标准装修70 元/平方米 管理费25元/ 平方米/月 1-9层为中国银行， 10-24租户包括中华人 寿、信诚保险、电子 科技、政府机构等 出租率约 50% 汇强大厦汇强大厦光明北路 约500平方米/层， 共14层，写字楼总 建约6000平方米 50元/平方米 贸易公司、番禺药监 局、发展商总部 出租率约 50% 银都商贸中银都商贸中 心心 光明北路 约1600平方米/层， 共5层，写字楼总 建约8000平方米 45元/平方米 番禺物价局、番禺价 格事务所、贸易公司、 化工类公司 出租率约 40% 友谊中心写友谊中心写 字楼字楼 市桥镇繁 华路1号 26层写字楼，约 1180平方米/层， 写字楼总建约2万 平方米 45元/平方米 管理费18元/ 平方米/月 新华人寿、化妆品公 司、贸易公司、广告 公司 70% 华兴商贸大华兴商贸大 厦厦 大北路150 号 20层乙级写字楼， 800平方米/层，写 字楼总建约1.3万 平方米 30元/平方米 速达电脑、用友佳友 公司、事业单位 65% 第一城第一城光明南路 1,200平方米/层， 共7层，首二层为 商场 45元/平方米 建材、贸易类公司 出租率约 20% *资料来源：戴德梁行研究部 目前番禺区市桥镇写字楼市场供应面积约目前番禺区市桥镇写字楼市场供应面积约 6.66.6 万平方米左右。万平方米左右。 以上物业，租金为开价，实际成交价格会偏低，并有