杭州技师学院物业管理项目投标文件.doc

物业管理服务投标文件 项目名称： 杭州技师学院物业管理项目投标文件 招标人 ： 杭州技师学院 投标文件内容： 投标文件商务报价文件 投标人： 潍坊竭诚物业有限责任公司 （盖公章） 法定代表人或委托代理人： 杨俊玲 （签字或盖章）日 期： 2010 年 9 月 20 日商务报价部分物业管理服务投标文件项目名称： 杭州技师学院物业管理项目投标文件 招标人 ： 杭州技师学院 投标文件内容： 投标文件商务报价文件 投标人： 潍坊竭诚物业有限责任公司 （盖公章） 法定代表人或委托代理人： 杨俊玲 （签字或盖章） 日 期： 2010 年 9 月 20 日目录（1） 投标响应函（2）投标（开标）一览表（3）各项服务报价价格构成表及分析说明（4）物业管理相关人员费用明细表69一、投标响应函杭州技师学院： 潍坊竭诚物业有限责任公司 (投标人全称)授权 杨俊玲 (全权代表姓名) 副总经理 (职务、职称)为全权代表，参加贵方组织的杭州技师学院物业管理服务招标项目招标的有关活动，并对此项目进行投标。为此：1、我方同意在投标人编制和提交招标响应文件须知规定的开标日期起遵守本投标文件中的承诺且在投标有效期满之前均具有约束力。2、我方承诺已经具备中华人民共和国政府采购法中规定的参加政府招标活动的承包人应当具备的条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）遵守国家法律、行政法规，具有良好的信誉和商业道德；（3）具有履行合同的能力和良好的履行合同记录；（4）良好的资金、财务状况；（5）物业管理服务标准符合中国政府规定的相应管理服务条例和管理标准；（6）没有违反政府招标法规、政策的记录；（7）没有发生重大经济纠纷和走私犯罪记录；3、提供编制和提交投标文件须知规定的全部投标文件，包括投标文件正本1份，副本5份，电子文档1份。具体内容为：（1）投标（开标）一览表、各项服务报价价格构成表及分析说明、物业管理相关人员费用明细表；（2）投标技术文件及商务文件；（3）编制和提交投标文件须知要求投标人提交的全部文件；4、投标报价详见开标一览表。5、保证忠实地执行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。6、保证遵守招标文件中的其他有关规定。7、如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我方的投标保证金可被贵方没收。8、我方完全理解贵方不一定要接受最低价的投标。9、我方愿意向贵方提供任何与该项投标有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。10、我方已详细审核全部招标文件，包括招标文件修改书（如果有）、参考资料及有关附件，确认无误。11、我方将严格遵守中华人民共和国政府采购法第七十七条规定，承包人有下列情形之一的，处以招标金额5以上10以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府招标活动；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：a)提供虚假材料谋取中标、成交的；b)采取不正当手段诋毁、排挤其他承包人的；c)与招标人、其它承包人或者招标代理机构恶意串通的；d)向招标人、招标代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；e)在招标过程中与招标人进行协商谈判的；f)拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。承包人有前款第a)至e)项情形之一的，中标、成交无效。法定代表人（签章）： 杨俊玲 授权委托人签字： 陈雪梅 投标人盖章: 潍坊竭诚物业有限责任公司 联系人： 吕海娇 联系电话: 187*3427 联系地址： 山东科技职业学院8号公寓307室 邮政编码： * 传真号码： * 投标人开户银行： * 帐号： * 日 期： 2010 年 9 月 20日 二、投标（开标）一览表杭州技师学院：按你方招标文件要求，我们，本标书签字方，谨此向你方发出要约如下：如你方接受本投标，我方承诺按照如下投标（开标）一览表的价格完成 杭州技师学院物业管理服务项目 之标项的实施。投标（开标）一览表（单位均为人民币元）序号费用名称（服务项目）单位数量单价（元）合价（元）报价说明1一、校园卫生保洁人685015300保洁人数由投标人根据招标人保洁范围和要求自行确定，保洁范围为公共厕所、会议室、校园场地、校领导办公室、教师办公楼的楼梯和走廊等。保洁要求以招标文件所要求规定的为准；2二、垃圾清运处理项1230690工作内容以招标文件所要求规定的为准。3三、办公室、会议室、走廊等绿色植物摆放、维护项110003000预计需摆放260盆以上，摆放、维护方案由招标人确定，具体要求以招标文件所要求规定的为准；4四、传达室安保管理人6220039600传达室安保管理人数不少于10人，具体人数由投标人根据招标人的工作要求确定，要求24小时在岗, 具体内容以招标文件所要求规定的为准；5五、宿舍安保卫生管理人8280067200本物业项目共有5幢独立的宿舍楼，宿舍管理人数不少于14人，具体人数由投标人根据招标人的工作要求确定，要求24小时在岗, 具体内容以招标文件所要求规定的为准；6六、绿化修缮维护项120006000绿化修缮面积约为7000平方米（具体面积以投标人现场踏勘为准）7七、110服务费项150015008八、配套设施及日常维修的材料费项100030009九、常住学校的水电维修及办公桌、椅、门、锁等修理服务人员的工资和福利等一切开支项1100030000至少2人（含）以上，水电维修工要求24小时到岗，办公桌、椅、门、锁等的修理工要求每日白天到岗，具体内容以招标文件所要求规定的为准。10十、本项目管理人员开支项146000138000本项目负责人等管理人员及其它管理费开支，人数由投标人自定。11十一、电梯运行保养维护费台37002100具体内容以招标文件所要求规定的为准。12十二、日常维护费（含房屋日常养护维护、给排水设备维护、供电设备维护、消防和安防等监控设备维护、空调系统运行维护、电梯运行维护和检验等费用（含材料费和非常住人员工时费，电梯的日常保养维护工时费除外）项1100000100000此项报价为暂定，最终以实际发生时的维修材料和工时费按实结算,不高于桐庐市场价。13十三、前十二项合计项1108339014十四、9月30日前预计已产生的物业管理费用项177700015总 计（元）/1083390大写：一百零八万三千三百九十元法定代表人(签章)： 杨俊玲 授权委托人签字： 陈雪梅 公 司 盖 章: 潍坊竭诚物业有限责任公司 联系人： 吕海娇 联系电话: 187*3427 联系地址： 山东省潍坊市潍城区西环路6399号 邮政编码： * 传真号码： * 日 期： 2010 年 9 月 20日 3、 各项服务报价价格构成表及分析说明序号费用名称价格构成有关说明1绿化养护和租花费用员工工资设备折旧2保洁员工工资设备折旧3宿管和保安员工工资设备折旧4环卫员工工资设备租赁5临时工员工工资设备租赁6电梯维护费员工工资设备折旧7水电和校舍日常维护员工工资设备折旧 投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司 法定代表人或授权委托人（签字）： 杨俊玲 日期：2010年 9月 20 日四、物业管理相关人员费用明细表序号岗位人数月工资标准月工资年工资备注1项目经理11000010000120000不算分红2财务经理18000800010000不算分红3公关经理18000800010000不算分红4维修主管15000500060000不加提成5保安秩序管理主管15000500060000不加提成6保洁主管15000500060000不加提成7绿化主管15000500060000不加提成 投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司 法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲 日期：2010年 9月 20 日技术文件部分物业管理服务投标文件 项目名称： 杭州技师学院物业管理项目 招标人： 杭州技师学院 投标文件内容： 投标文件技术文件 投标人： 潍坊竭诚物业有限责任公司 （盖公章） 法定代表人或委托代理人： 杨俊玲 （签字或盖章） 日 期： 2010 年 9 月 20 日目 录（1）技术和服务方案（2）组织实施方案（3）人员投入计划表（4）投标人各项服务承诺表（5）验收方案一、 技术和服务方案一、项目分析 二、物业管理服务的经营理念 三、管理服务的管理目标 四、业管理服务的基本内容 五、物业管理服务的措施 六、物业管理服务标准 七、管理处的人员资源管理 八、物业服务费用收支预算 九、其他物业维修和管理的应急措施 一、项目分析 （一）基本概况 1、校园占地面积390亩，建筑面积80000平方米。 2、学院综合办学条件优良，基础设施齐备。 3、 教学仪器设备总值6900万元；图书馆藏总量156万册，其中电子图书74万册，建筑面积达2.5万平米； 4、 教学用计算机3500余台，语音教室座位数576个，多媒体教室座位数10344个 5、 校内专业实验实训室167个，校外实训基地320个. (二）设备设施概况教学楼 住宿楼 道路 停车场 绿化 供排水沟渠 实训楼 路灯 休闲场所 绿地 消防设施 用水管道 其他建筑 等等 （三）可行性分析 我院作为一个教育机构，有着一般物业的基本特点，又有着其自身独特的项目。对于教育机构的物业管理，不仅是物业发展史上的一次挑战，更是物业在又一领域的深入。 （四）业主概况1、业主身份及状况 2、业主对服务的需求与建议 二、物业管理服务的经营理念 1、树立正确经营理念，以正确的经营原则和经营思路作指导，不断发展、完善，实施科学的管理，提供优质服务。在经营中要坚持业主至上、热心服务的原则，努力实现“诚信为本，服务至上”。协调各方面关系，提高经营服务质量。及时改进工作方法，提高工作和服务质量，做到经营项目质优价廉。 2、管理理念：科学、规范、公正的管理，就事论事，以理服人。依制管理，激励积极努力，制约违规行为。合理进行管理，保证管理、服务与经营的协同发展。 3、服务理念：顾客的满意就是我们的价值，谢顾客的信任，尊重顾客的权益，关心顾客的需求，体谅顾客的担忧。实现顾客的满意，促进顾客的成功。真诚友善，热情周到，轻松愉悦，体谅包容，用心服务，诚信关爱。 4、以人为本理念：尊重人格，客观公正。严格督导，规范提升。 5、人才理念：重视知识，更要重视能力，加强工作人员的综合技能培训。 三、管理服务的管理目标 在巩固已有成果的基础上，进一步提升物业公司整体创收能力，强化管理和服务两项职能。对于物业管理服务企业而言，更好的管理是为了更好的服务于业主和使用人。(一)信誉目标良好的信誉是公司的无形资产，有时甚至决定着公司的存亡。物业管理公司应把信誉目标摆在首位，塑造好企业形象，使业主和用户有一种信任感，从而为企业在市场竞争中打下良好的基础。为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象，物业公司生存靠服务，靠信誉，靠规模，靠综合效益，最大限度的提高服务的质量。（二）盈利目标利润目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理公司自己制定的目标。采用新的物业管理制度，从业主的根本利益出发，探索出一条现代化物业管理的新路子，尽最大的努力实现物业的保值增值，最大限度地为业主带来了丰厚的收益。妥善管理和维护业主的物业财产，始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。(三)发展目标物业管理公司必须通过物业管理活动，逐步取得相关知识、技能、经验和利润，通过实践和培训，提高员工综合素质和专业技能，促进公司的全面发展。(四)服务目标物业管理公司的服务所要达到的让业主和物业使用人各方面都满意的标准。以较少的投入，为业主和用户提供优质服务。创造安全、文明、舒适、和谐的居住环境和优越的学习环境和氛围。推动和协调物业内的业主和租户之间的人际关系，建立起互利互惠、和睦共处的邻里关系。当然，作为一个物业项目，管理是为了发挥物业最大的使用价值，使物业尽可能保值、增值，做到让业主尽量的满意。 为全面完成上述任务，我们的的管理办法是：1、制定一系列切合实际的规章制度，确立一系列高标准的物业管理行为规范。2、推行简单化、标准化管理。完善各项管理制度、工作标准和工作流程。3、进一步提高运作能力，提高居民满意率对，明确管理职能。4、强基础工作，强化辖区治安管理，实施健康、安全、环境管理体系，全面提升公司基础管理水平。5、提高业主满意率和收缴率为目标，大力实施优质服务工程。6、不断强化管理创新，努力提升服务水平，适应形势发展要求。7、积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍。四、物业管理服务的基本内容：（一）常规性公共服务1、房屋维修养护管理服务2、安全防范服务3、物业管理区域内保安服务和环境清洁卫生服务4、绿化和园林建筑附属设施的维护、保养的服务5、常见的附属设备设施维修养护管理服务：（1）电梯系统的维修管理（2）空调系统的维修管理（3）给排水系统的维修管理（4）供电系统的维修管理 6、车辆道路管理服务 7、教学楼及公寓管理服务 8、日常维修养护服务 9、对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务（1）物业管理区域内共用设施设备的维修服务（2）业主、使用人装饰装修室内的服务10、物业管理企业的人力资源管理11、物业管理区域内公共秩序的维护维护和坚守岗位的责任服务12、财务管理服务13、租赁管理服务（二）综合性经营服务 1、专项服务-针对不特定的服务对象1、 特约服务-针对特定的服务对象2、 五、物业管理服务的措施 1、建立24小时轮流值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。校门站岗的人员要负责学校的每一个大门24小时轮流值班，对外来人员和车辆进行检查、登记及管理，巡逻的人员要不定时的对校内进行巡查。2、学生公寓楼值班：根据学校关于学生公寓楼管理的有关规章制度，外来人员出入公寓楼必须进行登记，晚间限时离开，未经允许，严禁留宿。3、保护学生财产安全：学生必须配合值班人员检查，协助值班人员的工作。4、积极进行消防宣传，定期进行消防演习训练，保证有关人员掌握消防基本技能，另外，明确禁止在宿舍使用大功率电热器。5、 每年进行一次物业管理服务满意率调查，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改，促进管理服务工作的改进和提高。 6、建立落实维修承诺制，每个学期固定一个时间检查、维修相关设备设施，保证设施设备、共用电器完好。7、每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。8、物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 六、物业管理服务标准 1、房屋管理及维修养护 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，做好房屋的勘查鉴定工作，及时维修，定期养护。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。（1）供电系统。 （2）电梯系统。（3）空调系统。 （4）给排水系统。 3、共用设备设施维修养护和管理共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。路灯要定期检查并及时维修。 4、保安及车辆管理 （1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）搞好治安管理。 5、环境卫生管理做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。为业主创造一个良好的生活环境。 （1）环卫保洁设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾每天都要及时清理，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，教学楼、宿舍、楼梯、扶栏、天台、墙面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）积极做好环卫保洁的宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、园林绿化养护管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木要定期修剪，整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 七、管理处的人员资源管理 （一）人员配置1、管理人员：负责总体工作安排、业主沟通包括：中心经理、综合管理部、客服管理部、安全管理部、工程管理部2、专业技术人员：负责设备、设施维修、保养3、保洁绿化人员：负责保洁绿化、清洁地面道路 保安人员：负责岗亭、车辆出入、巡逻（二）人力资源管理工作计划公司根据各基层的发展目标、管理目标，按照分级管理的原则，制定不同的考核内容，考核到基层。基层单位则根据每名员工的工作表现，具体实施个人绩效考核。合理进行人力资源的选聘，注重管理人员的培养和培训，对员工采取激励、报酬等措施，切实提高员工的综合素质和技能，做到更好地为业主服务。培训目的：让员工了解、熟悉公司特点及管理模式，提高自己的知识、技能、改善其工作绩效。培训内容：1、岗位技能培训2、企业文化培训3、人员素质培训 八、物业服务费用收支预算 （一）年度物业管理费用预算（二）年度能源费用预算（三）年度物业服务费用支出预算：1、管理人员的工资2、按规定控取的福利费3、管理机构行政办公费用：办公用品费、通讯电话费、办公用水用电费4、社会保险5、秩序维护费用6、公众责任保险7、公共部位、设施设备的日常运行、维修及保养费用8、清洁卫生费用9、公共绿化养护费用10、物业服务单位固定资产折旧11、保安费用12、管理者酬金 （四）物业服务项目的收入预算主要包括物业管理费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入等等 九、其他物业维修和管理的其他问题 （1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气；（2）本项目范围突然断水、断电；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞；（4）雨、污水管及排水管网阻塞；（5）电路故障；（6）消防安全；（7）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的防范措施2、 组织实施方案发展规划竭诚物业进年来发展的是山东地区中高档次的物业项目，数量已发展到6个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：一、建立本土化的经营模式。二、推广“竭诚物业”的品牌，提升知名度。三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发展。五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在山东地区的服务面积。六、承接多种类型的物业管理项目：学校、多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。七、积极申请高级资质，提高企业品位。八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。管理层职责项目经理职责1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2、检查、监督负责辖区红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清洁。3、热情对待客户，及时处理顾客对服务投诉，并做好记录。4、定期对本项目员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量。5、协调本项目与各个部门的关系，合理安排人力和物力资源。6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验收工作，并控制其合理使用，协助仓库管理员合理储存和使用保管。7、负责客户的租金及物业管理费用的催收工作。8、上级领导交办的其他临时任务。财务经理岗位职责1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定使用的财务管理办法。2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4、做好公司各项资金的收取与支出管理。5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。6、做好财务统计和会计帐目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动， 分析存在问题，查明原因，及时解决。8、统一管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10、保守公司管理处机密，维护公司利益。11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。维修部岗位职责1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。2、负责辖区内设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4、贯彻执行公司制定的机电设备管理制度，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必训进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。8、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。保洁部岗位职责1、接受保洁主管的督导，向清洁主管负责。2、熟知工作区域内的各项工作，掌握紧急或突发事件的处理方法，负责管理区域内清洁卫生方面工作的安排。3、组织员工进行业务知识培训考核，提高员工的业务水平、服务质 量。4、关心爱护员工，帮助员工及时解决工作中遇到的疑难问题。5、每日深入到个区域全面巡查清洁成效，发现问题及时处理，对解 决不了的要及时向主管领导反映。6、观察和掌握员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的工 作质量。7、尊重他人，讲礼貌、虚心听取各方的意见，认真记录。8、员工的病假、事假需事先向分公司主管领导说明情况。9、完成分公司领导交办的突击性工作。绿化部岗位职责1、认真学习公司各种规章制度，熟悉绿化养护管理标准和作业指导书，熟悉掌握绿化养护管理各种操作技术，对绿化养护分公司领导及养护技师负责。2、按主管领导工作计划及每周工作安排，带班保质保量完成养护。3、做好本班肥料、农药等物料领用登记和管理工作。4、公正合理做好本班工人每日出勤、早退、矿工、请假等考勤工作， 违章行为及时制止并向主管领导报告。5、发现病虫害或绿地被侵占以及设施损坏等情况及时向主管领导报告。完成领导交办其他工作。保安部职责1、监视管辖区内人员、车辆活动情况，维护管辖区内秩序，防止发 生不安全事故。2、巡查、登记公共部位设施设备完好情况。3、对管辖区内可疑的人员和物品进行盘问和检查。4、制止管辖区内的打架、滋事事件。5、驱赶管辖区内的摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员。6、每班巡检楼宇不少于两次，对楼宇内的闲杂人员进行盘问和驱 赶，对业主（住户）违反管理规定，影响他人工作、休息的行为进行劝阻和制止。7、检查、看管好停放在管辖区内的车辆，防止丢失和损坏。8、指挥机动车辆按规定行驶和停泊，保证消防通道畅通。防止发生交通事故。9、负责火警、匪警的验证和处置。10、客的咨询，必要是为其向导。11、卫各岗位执勤情况，协助处理疑难问题。项目管理制度构建校园管理新模式“优质低价”模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。1、工作重点（1）设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。（2）校区建筑物本体管理制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。工作职能组织运行图物业管理公司学院管理部项目经理保安部财务部公关部保洁部人事部日常事务、档案资料处理班学生公寓管理班日常管理制度和考核办法3、 目的为创建安全优美的校园环境，维护学校财物和师生安全，防止各类安全事故发生，有效公平地对保安、保洁人员进行考核，特制订本规定。 二、适用范围 由物业公司委派在院校执行保安任务的保安人员，物业公司委派在我校执保洁任务的保洁人员。 三、考核方法 以抽查和发现相结合的方法进行。学校将指定总务和校办进行每月不少于每周一次的抽查。依据考核细则进行扣分，下达书面扣分通知书，并可附带提供证言、照片、监控记录、刷卡记录等。扣分记录计入考核细则表中。每月保安、保洁总分各为50分，直至扣减为零分为止。 四、考核细则 1、保安人员 保安在岗人员未按合同要求配齐，并且未向学校有关部门提出请假同意的，扣除10分/人。在岗人员未按要求着装，着装不整齐的，扣除5分/起 报刊分发不及时，已签收的邮件、包裹发生丢失的。扣除5分/起。 在岗值班期间不得抽烟，不得睡觉、躺着、玩手机、听耳机、电话聊天等。违者扣除10分/起。 未按照合同要求配足配齐物防设备的，扣除10分/次。 保安人员损坏装备、破坏公物者，除照价赔偿外，视情节轻重给予扣除5-20分/次。情节严重者，当事人解除聘用。并扣除20-40分/次。保安人员监守自盗者，解除当事人聘用，并按照合同规定追究相关责任。并扣除30-40分/起。 不按时交接班，迟到、早退扣10分/次。保安人员因事因病不能到岗，应事先办理请假手续，安排其他人员顶替，否则以脱岗处理，扣20分/次。管理好工作环境，保持校门口、传达室及周边整洁卫生；劝止车辆停放校门口，保证校门口交通顺畅。不履行的扣5分/次。学校上课期间及夜间，应该保证一人按时巡视校园。不按时按线路巡视的扣5-10分/次。 未使用礼貌用语，与师生、访客发生争执、肢体冲突，给学校声誉造成影响的，扣除10-30分/起。后果严重的当事人解除聘用，并承担相关经济与法律责任，扣除30-50分/起。 认真热情接待来访人员，严格履行登记手续，执行通报制度，不通报或不登记致使校外人员进入校内，扣5分/次，造成严重后果的扣20-50分/次。 严格登记进出车辆，审查带物品出门的车辆和人员，违者扣5分/次，造成严重后果的扣20-50分/次。保安人员应登记迟到、晚归学生姓名、学号，若遇学生强行进出校门，应及时向学校报告，未报告的扣10分/起。因失职造成学生出走，情节严重的30-50分/起。学校大门开放期间，不得坐在传达室内，必须到室外值勤，发现可疑人员要进行盘问，并阻止无关人员进入校园。未能做到者，扣5分/起。保安人员应服从保卫科在其职责范围内的工作安排，按时保质保量完成任务，如不执行扣10分/次。 保安人员了解必要的110报警常识，抽查发现不懂得使用周界、紧急报警的使用方法的。扣除5分/人次。 不了解学校消防设施器材的，不懂得防火灭火常识的。扣除5分/人次。 值班台帐不全混乱的，字迹潦草的。如不执行扣10分/次。 消防器材每月检查记录台帐缺失的。如不执行扣10分/次。泄露进驻学校内部事务或其他秘密情况、资料的，视情况扣除20-50分/起。不执行工作制度，造成经济损失的，扣除5-10分/起。造成严重后果者，当事人解除聘用，并按照合同规定追究相关责任，扣除20-30分/起 履行工作职责范围以内工作时不听从学校工作安排的，不服从分配、不听从指挥的。扣10分/次。值勤时遇到紧急情况(如发生案件、事故等)处置不力、甚至临阵退缩的。按照合同规定追究相关责任，并扣除20-50分/起。 没有提前通知校方而更换人员的，扣10分/每起工作时间没有督促学校人员进出校门进行刷卡而放行的。扣5分/每起。 2、保洁人员未按照合同要求配足配齐设备的，扣除10-20分/次。在岗人员未按要求着装，整齐着装，扣除5分/起。不能按照合同要求，及时完成每日保洁任务。扣除2-5分/次。不能按照合同要求，及时完成每周保洁任务。扣除5-10分/次。不能按照合同要求，及时完成每月保洁任务。扣除10-15分/次。卫生洁具存放要不整齐有序，有乱丢乱放现象的。扣除2分/起。在保洁区域大声喧哗，影响教学的。扣除5分/起。保洁区域内不节约利用水、电资源，发生长时间跑冒滴漏现象的。扣除5-10分/起。遇到公厕水泄不通、水龙头损坏时，不及时上报维修的。扣除5-10分/起。在岗人员在工作期间人数不足，或外出或离岗未及时向学校请假的。扣除10分/起。利用保洁之便，偷盗师生物品的，扣除20分/起，情节严重的扣除30-50分/起。在工作职责范围以内，不听从学校工作安排，不服从分配、不听从指挥的。扣10分/次没有提前通知而更换人员的。扣10分/起五、处罚办法1、因保安、保洁人员违反上述条例，当月得分不满50分，但大于40分（含40分）以上的，对人员及所在公司提出书面批评，责令其改正错误，并要求其写出书面整改报告。2、当月得分不满40分，但大于30分（含30分）以上的；或者连续两个月得分为40分的，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。应扣除当月保安或者保洁费用的10%。3、当月得分不满30分，但大于20分（含20分）以上的；或者连续两个月得分为30分的，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。应扣除当月保安或者保洁费用的30%。4、当月得分不满20分，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。应扣除当月保安或者保洁费用的50%。5、连续两个月得分不满20分的，校方可解除保安、保洁公司合同。三、人员投入计划表派驻项目管理人员汇总表姓名本项目拟任岗位性别年龄专业职务/职称本岗工龄备注杨俊玲项目经理男27人力资源5何欢保安男223闫会财务女25财务管理2吕海娇公关女25公关学2张三绿化男30环境10李四保洁男27环境6王五维修男43维修技术20 投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司 法定代表人或授权委托人（签字）： 杨俊玲 日期：2010年 9 月 20 日管理部人员配备方案职能部门岗位位置及人员配备数量小计管理部经理室项目经理人1人公关部公关经理1人，事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人）10人财务部财务经理1人，会计1人（公司会计兼）、出纳（事务助理兼）维修部工程管理员（1人）1人保安部保安员（其中主管1人，保安员29人）30人清洁部道路（2人）、教学实训楼（5人）生活区（6人）13人绿化部绿化人员（主管1人，绿化人员17人）18人合计73人4、 投标人各项服务承诺表 如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：学院项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%以上98%完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数 建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3清洁、保洁率95%98%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数4主要机电设备完好率99%99%以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备/学院消防设备总数 实行巡查制度，建档记录。6治安、消防发生率1以下（年）1以下（年）治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用学院管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。7有效投诉率2以下（年）2以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总数8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。10使用人满意率95%以上965以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。 投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司 法定代表人或授权委托人（签字）： 杨俊玲 日期：2010年 9月 20 日五、验收方案一 名词、术语解释 二 引用法规、标准三 接管验收条件 四 接管验收流程 五 接管验收组织设计 六 接管验收的准备工作 七 房屋本体自用部位及设施的验收 八 房屋本体共用部位及设施的验收 九 公用设施设备、公共场所(地)的验收 十 工程资料的接管 十一 业主入伙时的接管验收十二 缺陷整改与保修十三 接管验收相关记录表名词、术语解释物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委