房地产估价基础知识2.doc

房地产估价基本知识1在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。A估价应考虑的因素可能不同 B估价方法可能不同C价值类型可能不同 D估价原则可能不同 E估价程序可能不同 答案：abc2房地产估价的三大基本方法是（ ）。A假设开发法 B路线价法 C市场法 D成本法 E收益法 答案：cde3关于估价基本估价方法英国体系分为（ ）等。A比较法 B投资法和利润法 C剩余法 D承包商法 E假设开发法 答案：abcd解析：关于估价基本估价方法英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。4一名合格的房地产估价师应具备（ ）。A扎实的估价理论知识 B良好的职业道德 C良好的社会关系D深厚的语言文字表述功底 E丰富的实践经验 答案：abe5房地产估价机构资质等级可分为（ ）。A暂定期内的三级资质 B三级资质 C二级资质 D一级资质 E临时的三级资质 答案：abcd6所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在（ ）等方面与估价对象相同或者相似的房地产。A用途 B规模 C权利性质 D档次 E建筑层数 答案：abcd7除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A房产税 B土地增值税 C城镇土地使用税 D契税 答案：c8房地产需要专业估价的理由（ ）。A房地产具有独一无二性 B政府部门要求估价 C房地产价值量大 d房地产市场是地区性完全市场 答案：ac9房地产估价机构应当由自然人出资，以（ ）形式设立。A集体企业 B国有企业 C有限责任公司 D合伙企业 E股份有限公司 答案：cd1明确估价基本事项有（ ）。A估价目的B估价方法C估价对象D估价原则E估价时点 2不能独立使用、处分的房地产，如（ ）不宜作为抵押物。A一个球场B一个高尔夫球洞C一条保龄球球道D封闭使用的大院深处的一幢房屋E一个游泳池3下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点4估价委托合同的内容一般包括（ ）。A委托人的名称或者姓名和资产状况B估价服务费及其支付方式C解决争议的方法D估价机构的名称和住所E委托人的协助义务5估价作业方案的内容主要包括（ ）。A拟采用的估价技术路线和估价方法B预计所需要的时间、人力、经费C估价作业步骤和时间进度安排D拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道E委托方的协助义务6估价所需资料主要包括如下（ ）。A反映估价对象状况的资料B对房地产价格有普遍影响的资料C对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料E对房地产价格有典型影响的资料7搜集估价所需资料的渠道主要有（ ）。A询问有关知情人士B查阅估价机构自己的资料库C估价师在实地查看估价对象时获取D要求委托人提供E自有自估的资料8下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。A对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实9房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量10下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告B估价报告可视为估价人员提供给委托人的产品C估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要D估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件答案：1ACE2BCD 3AB4BCDE5ABCD6ABCD7ABCD8BCDE 9ABE10CD1下列权利中，不属于土地使用权的是（ ）。A建设用地使用权B宅基地使用权C土地承包经营权D地役权答案：d 2某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行、经济合理的是（ ）。A建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000B建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000C建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500D建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500答案：c3某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/。A100B300C600D900答案：d4房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。A建筑物区分所有权B建筑物共同共有权C建筑物按份共有权D私有权答案：a5城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（ ）。A房地产的各项权利B受到其他房地产权利限制的房地产权利C受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D房地产的额外利益或收益答案：c6房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。A房地产的各项权利B受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利C受到其他各种限制的房地产权利D房地产的额外利益或收益答案：b7与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。A具有公信力B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任E估价作业日期长答案：acd8房地产估价师和房地产估价机构可以从事（ ）。A房地产项目调查评价B房地产价值分配业务C房地产价值减损评估D房地产资产管理E机器设备评估答案：abcd9对房地产估价本质的认识包括以下（ ）等方面。A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是一门学科又是一门技艺答案：bcd10下列（ ）是对于房地产估价准确性的正确认识。A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B所有的评估价值都会有误差C能用物理量测量的误差来要求估价的误差D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小答案：abd1作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的（ ）。A扎实的理论知识B较好的与人沟通交往的能力C丰富的实践经验D长期的估价经历E良好的职业道德 2房地产估价规范的内容包括（ ）。A评估制度B估价原则C估价程序D估价报告E职业道德3房地产估价师的职业道德包括（ ）。A有资格证书即可胜任任何估价业务B诚实守信C公平竞争D社会责任E保守秘密4房地产估价是估价行业的主体，原因是（ ）。A国家法律规定B房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少 D房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身5由于具有（ ）特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A保值增值B价值量大C不可移动D寿命长久E独一无二6在保险事故发生后，房地产保险需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。A市场价格|考试.大B保险价值C建筑物重置价格D建筑物重建价格E所遭受的损失7房地产估价规范（GBTS0291-1999），其内容包括（ ）。A不同估价目的下的估价B估价方法C估价原则D估价报告E业务来源82003年12月1日建设部印发了城市房屋拆迁估价指导意见对（ ）等作了规定。A估价报告答疑B承揽拆迁业务时间C价值标准D估价时点E拆迁估价主体资格92006年1月13日（ ）联合出台了房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）。A建设部B国土资源部C中国人民银行D最高人民法院E中国银行业监督管理委员会10企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其（ ）进行评估。A公允价值B市场价值C理论价格D市场价格E交换价值答案：1ACE 2BCDE 3BCDE 4CDE 5ABCD6CDE 7ABCD 8ACDE 9ACE 10AB1与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任E估价作业日期长 2本质上的非市场价值主要有（ ）。A交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值B在现状使用下的在用价值C不符合继续使用条件下的清算价值D从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值E在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值3下列（ ）是对于房地产估价准确性的全面认识。A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B所有的评估价值都会有误差 C能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E在实际中，由估价师直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大4在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D估价原则可能不同E估价程序可能不同5房地产估价的本质的认识包括以下（ ）A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是一门学科又是一门技艺6房地产估价师应当妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经（ ）书面同意，不得将委托人的文件资料公开或者泄露给他人。A政府主管部门B估价师协会C估价机构上级主管部门D委托人7（ ）中华人民共和国房地产管理法作了修订。A2005年11月1日B2007年8月30日C2006年1月1日D2006年3月1日8（ ）年建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知（建住房函2002192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统A2001B2002C2003D20059（ ）年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国家标准房地产估价规范（GBT50291-1999）。A1998B1999C2000D200110（ ）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A2003B2004C2005D2006答案：1ACD2BCDE3ABD4ABC5BCD6D 7B8B9B10D1房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。（2005年试题）答案：ABEA估价对象的房地产类型 B估价方法适用的对象和条件 C估价人员的技术水平 D委托人的特殊要求 E所收集到的资料的数量和质量2获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。（2004年试题）A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费| E最大限度压缩估价作业期 答案：BC3估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。（2003年试题） A实地查勘记录 B委托人名片 C估价项目来源和接洽情况D估价中的不同意见来源： E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 答案：ACDE4下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。（2003年试题）A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告B估价报告可视为估价人员提供给委托人的产品 c估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要D估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件 答案：CD5下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。（2003年试题）A对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘 B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录c实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名 D在实地查勘记录上应注明实地查勘日期|E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实 答案：BCDE6一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。（2002年试题） A委托估价合同 B实地查勘记录 C估价人员的作息时间 D向委托人出具的估价报告 E估价项目来源和接洽情况 答案：ABDE7下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。（2006年试题）A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D. 房地产估价人员可以假定估价时点 E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 答案：AB8某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款。则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。（2006年试题）A15 B16 C17 D20 答案：B1防范估价风险的最后一道防线是（ ）。(2004年试题）A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 答案：B2下列表述中不正确的是（ ）。(2004年试题）A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 答案：D3估价报告书中说明的（ ）限定了其用途|考试大。(2003年试题）A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 答案：C4估价报告有效期应从（ ）起计。(2003年试题）A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日 答案：C5在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。(2003年试题）A本估价机构所有 B所有参加该估价项目 C对该估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人 答案：B6在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。(2003年试题） A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C估价方法 D估价对象 答案：B7估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。(2002,年试题）答案：AA应作为估价资料归档 B不应作为估价资料归档 C由估价机构决定是否归档 D依委托人的意见决定是否归档8下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。(2006年试题）A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 答案：C9房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。(2006年试题）A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 答案：C10确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ ），依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。(2006年试题）A估价原则B估价目的C估价方法D估价程序 答案：B1对于同一估价对象，宜选用（ ）估价方法进行估价。A一种 B两种以上（含两种） C两种以上（不含两种） D三种2下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（ ）。A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解3下列表述中不正确的是（ ）。A在实际估价中，不同的估价方法