毕业论文-昆明地铁1号线建设对沿线房地产影响研究.doc

昆明地铁1号线建设对沿线房地产影响研究目 录一、摘要.4(一)选题背景. 5(二)选题的目的和意义.5二、城市房地产价值影响因素.6(一)价值和价格的关系.6(二)城市房地产价格的构成.6(三)影响价格的因素.6三、轨道交通与城市发展.9(一)轨道交通的由来. 9(二)城市发展与轨道交通发展的关系.10四、轨道交通对城市房地产发展的发展的影响.10(一)对房地产区位的影响.12(二)增加商业房地产竞争力.13(三)轨道交通对房地产的双重影响.13五、简要介绍和分析昆明地铁的影响及论证.14(一)昆明地铁简介.14(二)昆明房价变化状况与特征.16(三)昆明地铁首期工程的影响.18(四)地铁建设不同时期度房价的影响.18(五)昆明地铁一号线不同时期的房价对比.19 六、结论.22七、建议与展望.23致谢.24参考文献.25 摘要我国在高速城市化的过程中，城市得到了极大的发展，在发展同时市民出行堵塞的交通问题备受关注，城市轻轨作为一种高效、节能环保、快捷的大容量城市客运交通方式，城市轻轨交通有效的解决了城市普遍存在的交通拥堵，改变了市民的传统出行方式，也影响了沿线房地产的价值并直接体现在价格上。在论文中将围绕影响房价的因素进行分析和总结，影响房地产价格的因素有许多，主要从交通因素的影响分析，在文中应用定量分析的方分析了昆明地铁一号线沿线房价的涨幅，在不同范围内的不同涨幅。而交通分析中着重分析昆明地铁建设和发展对房价的影响，以昆明地铁一号线为研究对象，进行数据采集分析总结。从而得出昆明地铁建设对沿线房地产的价格影响力以及影响幅度。论文的研究成果将有助于购房时作为参考依据。本文中的叙述了一系列影响房价的因素，详细的介绍了昆明地铁的发展状况成果，以及后续的发展计划，分析了昆明地铁建设发展带来的实际影响，收集了沿线房价的变化数据进行定量分析得出结论，并对昆明未来的城市地铁发展与房地产发展做出了展望。关键词：城市轻轨房地产 影响因素定量分析一、绪论(一)选题背景随着中国社会经济的迅速发展和城市化的不断加速，交通拥堵现象也随之出现在各大城市中，给城市里的居民的出行和生活方式带来了许多的不便，成为居民关注的一个社会问题。道路交通发展的局限性难以已经无法满足城市发展的需要，从某种意义上说限制了城市的发展，城市的高速发展难以维系，现代城市轨道交通的发展和使用已经有许多年的历史以及经验，从西方发达国家又或是我国北上广等特大城市的现代城市轨道交通使用经验中可以看出，轨道交通是一种能有效解决城市公交系统压力的交通方式。轨道交通以其特有的方式改变了城市生活的出行方式和生活节奏，加强了城市各个部分的相互联系和通达性，相对而言改变了城市原来的区位划分方式，增强了沿线地块的区位优越性，让所处区域地块上的物业价值相对得到提高，昆明作为云南省省会、政治、经济、文化的中心，在发展的浪潮中迎来了地铁的到来，为昆明的发展翻开了新的篇章，在地铁和城市的相互发展中将带来一系列的改变，也将为昆明的房地产带来变化。在该论文中将就昆明地铁一号线建设所给沿线房地产带来的影响做研究方向。 (二)选题意义和目的在国内有许多城市的地铁在运营中或者处于在建设中，城市地铁建设能为城市带来巨大的发展潜力，城市轨道交通作为一种安全、快捷、环保的现代交通方式已为越来越多的人青睐，它的高性能大大刺激了周边商业，尤其是房地产的发展，产生了巨大的外部经济效益。我国有很多正积极建设或计划建设轨道交通项目，轨道交通的外部性带来的经济效益被其他开发商无偿享受着。文中将详细的介绍昆明地铁建设发展给沿线房地产所带来的影响，然后分析地铁建设所带来的外部经济效应，能够有效的分析地铁产生的效应，以及地铁不足之处能为以后的城市发展过程中轨道交通的建设城市房地产企业的房展方向提供有效的建议和依据，为昆明美好的明天带来更多的希望。二、城市房地产价格影响因素 (一)城市房地产价格的构成1.商业房地产开发成本 在商业房地产中的开发成本大概可以表示为：地价+勘探设计费+建安费+基础设施费+管理费+贷款利息+销售费用+税金（1）地价地价上涨是直接导致房价上涨最充分以及最常见的理由。土地征用费和拆迁安置费都包含在土地成本里面，在我国土地的唯一合法所有者是政府，在征地过程中政府要对土地原所有者土地被征用所受的损失进行经济补偿，拆迁安置费则是安置被征地者及被拆迁者生产和生活所需要的费用。国家统一征地，在出让土地使用权时由受让者向政府交纳。目前我国房地产企业开发用地来源于政府的供应， 土地一级市场是由政府控制的批租市场。其市场只存在买方，土地批租是政府行为，开发商没有讨价还价的权利。（2）建安工程成本费 建安成本包括土建工程、水电安装、工程装饰、强电、弱电、设备等。根据实际情况而定，选择建筑方式不一样，成本也会不一样，基础设施费用有绿化工程、管道工程、市政工程、变压设备、生产生活污水处理配套设施。（3）营销管理费 营销管理费包括，企业员工工资支出，售楼处建设装潢费，广告投入、会展宣传、办公费用等。2.商业房地产的利润商家都是以追逐最大利益为目的，商业房地产投资是一种高投入高风险的行业，追逐利润是商家的首要目的。(二)影响价格的因素 商业住房价格涉及领域广、关联性强、政策性明显。主要可分为三个因素，一般因素，区域因素，个别因素。一般因素影响社会整体价格；区域因素是价格基础；个别因素影响其他价格，影响房地产的因素众多，这些因素交织穿插在一起，难以严格区分各个因素单独对房地产价格的影响。1.影响房地产价格的一般因素 一般因素即随时随地都在起作用的因素，它的作用不明确，但是却起着基础性作用，主要有社会、经济、行政因素构成，具体分析如下。（1）社会因素社会因素对房地产价格的影响是从多方面的，社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费期望。社会安定情况会影响人的生活，社会大环境稳定，百姓安居乐业，生活水平较好便刺激人们追求物质享受及精神享受。社会治安好整体犯罪率低，人们生命财产不受到威胁，百姓才有置业欲望，当社会表现的不安定，杀人、抢劫、盗窃、恐暴事件频发时，百姓生命财产受到威胁，人们无心购置房屋，房价受到影响自然相应降低.目前我国处于发展中国家，城市化水平据统计达到40%多，西方欧美发达国家的平均城市化平均水平达到70%以上，中国和西方发达国家相比起来还有相当的差距。差距越大城市化的潜力就越大，也就是还有更多的农业人员将在城市化进程中转化为城市人口，大量的农业人员转为城市人口，对住房的需求也是庞大的。(2)经济因素国家整体经济发展水平，物价水平、经融状况、利率、居民当前收入水品和可支配额度以及居民以后几年收入水平和可支配额度预测。房地产投资是民众的较为理想的保值增值的投资产品。行政因素是通过对社会经济等加以一定的规范来影响房地产价格的。影响房屋价格的行政因素有，土地政策，房地产价格政策、城市规划，土地利用规划、税收政策，住房制度等。一个城市的性质，发展规模及前景，是由城市规划，土地利用规划，城市发展战略等因素决定的，这些因素还决定了城市用地结构，及地块的用途。住房制度对房地产价格的影响也非常明显，实施低廉租金福利制度，必然会导致商业房地产的价格下跌，为了保障中低收入家庭的住房及普通百姓也能住得起房，国家先后实施了廉租房公租房和限购令等政策。在我国政府可以通过控制土地的供应，提高土地转让价格，相关税费等来促使房价提高，相反也出台了一些政策来限制房价的增长，例如，廉租房及公租房的出台，还出台了最高限价明确规定，住宅交易时不能超出最高限价规定。房价高涨时政府会抛出一定量的房屋，增加供给量，平抑房价的增长。由于城市规划由政府规划，指定某一地块为何用途，商业区、住宅区，工业园区等不同的规划，合理科学的规划有助于发挥出该地块的最大潜力，能增加土地的附加值，也会影响到房价。房地产征税在短期内会减少房地产开发商的利润环境的优劣可以从很大程度上决定了所在住宅区的品质的优劣，人们越来越重视自己住所所在地的环境要求环境因素包括声觉环境、视觉环境、水文环境、大气环境、卫生环境等。 (3)人口因素房子是服务于人的，人口的基数将影响房屋的数量，人口的素质也同样影响着房屋的供给关系，人口的数量越大对房屋的需求量也就越大。2.区位对房价的影响对区位的定义可以定为两个，绝对区位以及相对区位，绝对区位指的是地点位置，相对区位指的是各事物空间之间的联系，在现实中可以分为自然区位，经济及社会性文化区位，由于城市的发展以及规划有可能原先优越的区位条件随着衰落，房价自然会下降。(1)商圈繁华度的影响 所处的位置的商业繁华度也是影响房产价值的关键因素，所拥有的房产所在的商圈的成长性将决定房产的升值潜力，商业繁华地段有商务办公楼写字楼众多商铺等，必将吸引大量的人口来此就业，而众多的就业人口是周边住宅需求的重要来源，在离就业中心的一定范围内会形成一个规模的住宅区。(2)时间距离的影响对于在生活在城市中的人来说，最大吸引力来源于，城市功能最完善和最集中的城中心，距离城中心越近的地方，房价越高。(3)基础设施配套基础设施包括，建造小区内的道路，车库、水电煤气供应及保障、排污。照明、通讯、绿化以及环境卫生等。 (4)交通条件对房价的影响人类活动的日益频繁，以及信息物流人流的发展，提出了对交通更高的要求，交通条件的发达程度是衡量地理条件是否优越的重要指标之一，也是影响区位因素的方面，是人口、经济。文化汇集的地方，会带动商业和服务业的发展，增加就业岗位，吸引大量置业人口，强化区域经济发展，提升房地产的价值。对外交通的发展状况，如今所有大城市都有一样的通病，交通拥堵，在其他大城市尤为明显，所以人们越来越关注城市内交通情况的发展，在交通方面，道路的铺设，高架，立交桥等不断的应用虽然是缓解了一定的交通压力，但是并没有解决交通通病，所以提出了卫星城市概念，这完全是为了解决大城市的各方面的压力，卫星城市的发展需要加强与主城的联系，轻轨将是不二的选择，在城市中将担任运输大动脉。三、轨道交通与城市发展轨道交通属于城市公共行业，轨道交通有地铁交通、轻轨交通、有轨电车交通等。轨道交通是城市的发展以及经济发展人口的增长，原先的道路交通出现拥挤已经无法承载交通流量孕育而生的，其作为组成城市公共交通系统重要的一员而发展的，因此称之为城市轨道交通，随着区域经济和卫星城市的发展，通常这样的城际铁路也惯称为轨道交通。轨道交通额形式式也分为多样，其用途及适用范围都不一样，例如；地铁、轻轨、磁悬浮列车，城际列车，每一种都有其本身使用的范围，地铁实用于城市中，人口众多人流量较大，道路交通不满足出行的地方。地铁因为城市而诞生也必让城市生活更加美好。 (一)城市发展与轨道交通发展的关系轨道交通因为城市而出现，作为服务于城市公共交通体系的重要部分，城市的发展和地铁的发展相辅相成。1地铁推动城市经济发展促进GDP增长，增加就业岗位。随着城市化进程的推进和城市经济的不断发展，城市土地是非常限的。城市增容刻不容缓，水平扩张的的话显然给城市的进一步发展先天地设置了不同程度的障碍。为此，轨道交通尤其是地铁的兴建与运营势在必行。据北京市城市规划研究所郭春安教授分析，每投资1亿元的轨道交通项目，就可以带动大约206亿元左右的GDP增长，还可以提供4000个以上的就业岗位。在地铁的建设及使用还有一系列的间接效益，当地铁网络建设完成后投入使用，因为经济实惠准时等特点，大部分人都愿意选择乘坐地铁，这样一来可以减少私家车的出行量，同时也减少了能耗和碳排放，公交线路也可以减少一部分或者取消地铁线路重合的地方，从多个层次多方面的提现了其价值所在。昆明已开通的地铁已成为市民生活中重要的一部分，市民平日的出行活动以及上下班接送孩子上下班等都已经离不开地铁了，一二号线贯穿与昆明市最北边的北部汽车客运站南至最南端的大学城南站，沿途经过的地方无不受其影响，极大的方便了市民的出行，尤其是身处大学城的学子们，更是切身的感受到了地铁的便捷与实惠。城市的发展需要地铁，由于道路建设的限制以及出行难的问题，在加上扩张出来的新城急需注入活力需要快捷方便实惠的交通工具来联通加强新区和市中心各方面联系，地铁是不二的选择。无论是从优化城市空间格局，解决道路交通供需矛盾，实现交通资源合理分配，增强新区的活力，都迫切需要快速发展城市快速轨道交通。四、轨道交通对城市房地产发展的影响 轨道交通的特殊性，决定了其本身对城市房地产特殊的影响，由于地铁运输能力的巨大带来了人流在量和质都发生了变化，极大的改善了沿线的通达度，改变了沿线的区位条件，影响了城市土地利用以及产业空间的分布，进而影响了城市空间与形态。 地铁巨大的吞吐量以及其快速的特征，能把大量的人流快速的引向特定的地点，并且会再某个点集中大量的人流，这促使了商业空间的变化与重组。 轨道交通还能对居住空间的变化产生影响，由于我国正处于快速城市化的过程中，随着城市规模不断的扩大，出现了居住地点和工作地点的分离，尤其是郊区化的趋势，使得人们出行范围也在不断的扩大，通勤时间以及距离也不断增加，而地铁快速准时便捷，极大的缩减了沿线居民的通勤时间，在吸引通勤居民的移居的过程中慢慢的改变了居住空间格局。交通条件的改善，使得区位条件的随之改善，提高了土地的潜在收益，以及沿线物业价值也将随之提高，处于优势区位的土地上的物业将升值。同时轨道交通能把通勤时间控制在一定的范围内，这样即使工作地点和居住地点不一样只要居住地点和工作地点都在地铁附近，就可以通过便捷的交通，快速的达到目的地，这样避免了市中心的拥堵以及不确定性。因为地铁的便捷性，它使两端的郊区房地产需求增加，这样避免了市区的高价和拥堵，但是带来需求的增加并不是平均分布在每一个点上的。会由轨道交通引导向特定的地点集中，而人口的集中地点将会产生一定的区位优势，进而带来个公共设施在点上的集中，集中能够进一步强化区位优势，从而放大了轨道交通的外部效应，这样的集中是由轨道交通、房地产开发商、居民、公共机构决策之间的相互作用产生的结果，轨道交通在居住地和工作地点的网络形成中起到了重要的桥梁作用，随之人们会从拥挤的市中心，迁移到人口稀疏。房价相对低廉，交通便利，拥有一定公共基础设施的郊区。城市居住空间随之发生变化，居住空间沿轨道交通走向集中时，房地产开发商受到边缘地带的地价低廉，开发风险低，潜力大的吸引纷纷，在站点周边开发成片的房子，从而使站点附近汇聚了大量的人流，进而吸引更多的人口迁入居住，在这样的推动下这样的站点附近将成为新的城市副中心。轨道交通对房地产价格的影响机理由于多种因素会对房地产的价值产生影响，而轨道交通对房地产价值的影响是通过去改变房地产价值的影响因素来实现的。1.改变沿线交通状况便捷度即是可达性，是指从给定的点到其它地方购物、工作、就医或娱乐的方便程度。可达性的重要性是不言而喻，自行车、公共汽车或步行作为居民传统的出行方式相对于轨道交通而言速度较慢，增加了出行的时间，从而使出行交通成本间接的增加了。相对来说，城市轨道交通作为一种新型的交通方式，不仅使居民的出行速度得到很大程度的提高，使出行时间得到减少，从而间接导致时间的机会成本有了一定幅度的降低。2. 改变土地的利用性质轨道交通的出现调整了城市土地使用格局交通的发达程度它是城市发展的重要影响因素，由于轨道交通的开通为居民提供了迅速进入市内的交通方式，从而使得沿线交通的便捷度大大提高，因此，拉动不同性质的行业往地域上分开了，而商业区和住宅区及其它设施随着轨道交通的建设逐渐的向沿线影响区域内高密度的聚集。随后导致的结果是轨道交通沿线的商业用地、住宅用地的需求大大被激发，城市的土地利用形式也因为市场规律的影响从而发生调整和改变。这样，不仅城市中心的金融、服务行业、贸易的功能由于轨道交通开通运营而得以强化，而且也成为城市沿线新城建设的交通保障。 3.轨道交通提升了沿线土地开发强度 轨道交通能够极大的改善周边地区地可达性，站点周边依存轨道交通这个强大地经济体孕育城市新的住宅中心、办公、商业，使该地区土地得到高密度、高强度开发。表示土地利用强度常用的指标是容积率。一般来说，容积率的提高会相应的带来土地开发收益的增加。以北京地铁为例，它采用高密度发展模式，结合政府对土地强有的力控制，加强土地利用规划和轨道交通协调发展，在站点附近建造了高密度的公寓，这样就大大提高了轨道站点边围的人口密度，为地铁带来集中的客流，同时也在有限的占地面积上增加居住人口和就业岗位，随之，还会刺激更对功能设施的聚集，包括购物、娱乐和物业，使沿线地区的经济效益得以上升。4.促进经济的繁荣轨道交通的建设改变着沿线地区的区位条件，增强了和其他地区的联系，改变着人口集聚的程度和方向，对人们的置业产生很大的吸引力，使沿线地区开发的力度加大，居民的居住密度提高。居民的居住密度提高又产生很大的经济聚集效应，促使更多功能的设施聚集，诸如商贸、金融、信息服务等。配套设施的逐渐完善能吸引更多的人到该地区出行，诱发各种需求和消费，包括置业、娱乐、购物等，带动沿线地区经济的繁荣，推动经济发展，经济的快速发展带动区域价值的提升，房地产是一个受价值影响大的行业，所以轨道交通不仅能带动沿线的经济发展而且提升房地产的价值。(一)对房地产区位的影响地铁建设成功通车后能给沿线的房地产带来相应其区位的相对改变。原来区位优势不是那么明显的地段，因为地铁的通车使得交通状况得到改变，区位优势也得到改善，如果原来区位优势局相对较好的地方，也会因为地铁站点设置在附近，区位优势得到加强，地铁通车后改变了沿线居民的生活方式。(二)增加商业房地产的竞争力轨道交通使得沿线地区间的经济地理位置差异发生变化，城市的区位集聚利益随之提高，从而使相应区域的吸引力和辐射力增强。靠近交叉点和重要站点的区位往往会大大得益，增强了可达性，经济地理位置趋优发展。轨道交通的独特优势，必然会吸引众多商家纷纷在轨道沿线布局设点，但是由于机会和土地的有限性，这必将加剧竞争，使进入门槛抬高。一种情况是众多商家在竞争过程中优胜劣汰，“溢出”效应明显，最终只剩下那些有竞争力的商业企业生存下来。在强有力的竞争中无不体现出了轨道交通对沿线商业活动以及商业地产的竞争力。(三)轨道交通对房地产的双重影响在地铁带来了便捷舒适实惠的同时，也许同时也会带了一些负面影响，虽然地铁大部分处于地下，但是由于地下隧道的勘探开挖建设成本高昂，所以在条件允许的情况下，通常还是建在地面之上。轨道交通在运作的时候会产生噪音污染，电磁污染，以及视觉污染，还有其本身运作时产生强烈的震动等，有可能会对周边的房地产造成负面影响，从而降低邻近区域的房地产价值。地铁对不同物业类型价值的影响力不同。整体而言，地铁对商业、商务、住宅等物业价值的影响明显大于对工业地产的影响；其中，对商业、商务物业价值的影响又明显大于对住宅物业的影响。同时，轨道交通对不同档次的住宅物业影响也有明显差异，轨道交通对中低档商品住宅的提升作用较大；对高档住宅的影响较小，因为住在高档住宅和别墅里的人，都是比较富裕经济能力较好，都有自己的私人交通工具，一般的交通费用而言在他们生活中是一笔很小的开支。但毕竟住在高档住宅以及高档别墅里的人不是多数，整体而言地铁交通对周围房的产的总体价值是有个很明显的提高。正面影响大于负面影响。五、昆明地铁及对房地产的影响 (一)昆明地铁的简介昆明地铁是昆明市轨道交通的重要组成部分，。昆明地铁系统将于2020年前形成六条线路，全长162.6千米；远期将形成近10条线路，全长300余千米。2008年12月19日，昆明地铁1号线试验段4站3区间率先开工。2009年6月8日，国务院批准昆明轨道交通建设规划。于2009年8月全面开建的地铁一期工程涉及地铁1、2号线共计31车站，全长42.1千米。2010年上半年将启动地铁3号线试验段，轻轨6号线（机场线）建设 一期工程于2012年底完工。建设规划：根据规划，昆明地铁建设1、2、3号线共形成一个“大”字形的线网，4、5、6号线是“大”字形线网的辅助线网，6条线路形成放射状轨道交通线路。在综合考虑目前昆明的具体交通状况、城市景观、道路设置及市民出行方便等因素后，昆明的轨道将有可能采取地上和地下两种形式相结合的方式建设。初步构想为：城市中心区即二环以内，将采取地下轨道交通的形式建设，而中心区外围地区即二环以外，将采取高架轨道交通和地面轨道交通两种形式建设。1号线西北延长线：起于环城南路站，止于省政法学院，线路全长7.9公里，设站7座，规划建设期20142016年 。 1号线支线：起于呈贡北站，止于昆明火车南站，线路全长5.2公里，设站4座，规划建设期20132015年。1号线南延线：起于广电大学站，止于公园北路站，线路全长7.3公里，设站3座，规划建设期20132015年。2号线二期：起于环城南路站，止于苏王村站，线路全长9.2公里，设站8座，规划建设期20142016年。3号线二期：起于石咀站，止于西山公园站，线路全长4公里，设站3座，规划建设期20162018年。4号线：起于陈家营站，止于昆明火车南站，线路全长43.5公里，设站26座，规划建设期20162019年。5号线：起于世博园站，止于苏王村站，线路全长24公里，设站20座，规划建设期20152018年。6号线：起于塘子巷站，止于机场中心站，线路全长25.4公里，设站6座，规划建设期20132015年（其中，机场中心站东部汽车站，6号线一期18.1公里已建成，于去年6月28日与新机场同步投入运营）。这在昆明城市交通建设史上具有里程碑的意义。昆明城市轨道交通线网规划由“三主三辅”6条线组成，总长162.6公里。其中，1、2、3号线为骨干线，设计标准按照 3万人/小时以上的地铁标准建设；4、5号线为辅助线；6号线为机场专线。1号线是连接主城到呈贡新区的南北向骨干线，全长34公里；2号线是昆明主城南北方向的骨干线。 1号线和2号线一期组成。按计划，首期工程将用3年半的时间，于2012 年底贯通运营。运营后，车辆最高运行速度为100公里/小时，全线运行速度为40公里/小时。列车走完全程只需约1小时。运营组织采用全封闭的双线线路、右侧行车，列车开行最小间隔为2分钟，6辆编组，远期高峰每小时运量可达 4.38万人。具体线路：1号线线路起于主城核心区，到达呈贡南部大学城，是连接主城与呈贡新区，支持和促进呈贡新区建设的发展轴线。 2号线线路起于主城北部银河片区，纵向穿越中心城区到达主城南部滇池北岸，是解决主城南北客运主流向出行需求的南北主轴线。 3号线线路起于主城西部马街，向东止于两面寺，并预留机场线接口，是解决主城东西客运主流向出行需求的东西主轴线。 4号线线路起于西北部高新开发区，经中心区、经开区到达呈贡新区白龙潭，是串联昆明主要产业基地的产业型辅助轴线。 5号线线路起于世博园，穿越中心区到达滇池度假区，是串联昆明若干旅游精品区的旅游型辅助轴线。 6号线是连接主城和新航空港的辅助线。届时当昆明6条地铁线路全部运营时地铁基本覆盖昆明城区，将发挥出更加强的作用。(二)昆明房价变化状况与特征总体而言昆明2016年1月份到3月份一手房的房价成上涨趋势，短期内，一个城市的供给和需求变化不大。房地产政策对房价起着至关重要的作用，如贷款利率，公积金利率，信贷，首付比，房产交易税费等。事实上，近几年，政策已经成为了房地产价格短期波动的主导因素。房价在每次鼓励政策出台后，均有明显上涨。2008年底，房地产增速触底。随着鼓励政策的出台，房地产经历了长达半年的大牛市，同比增速曾一度达到60%。2014年9月份，房价增速再次触底，政策出台后同比增速回升至30%。随后2015年3月和2015年9月的政策，也造成了短期的小牛市，并使同比增速维持在20%以上。预期会有更多鼓励居民购房的政策登场。而随着房价节节攀升，政策的影响力将逐渐减弱。我市的总人口将从现在的578万发展到800万，城镇人口由300万发展到650万，城镇化率由52%提高到81%。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四片”现代新昆明城市区的460平方公里，人口由245万发展到450万。城市空间较大拓展，人口密度目前的每平方公里达到13000多人。城市中心区也在不断的变化，由原来的五华区南屏街扩散到西山区万达广场，交通距离变得越来越大。昆明的城市规划：一湖四环第一环，即环湖公路。全长114公里，估算总投资86亿元。 第二环，即环湖截污。在环湖公路外侧实施截污工程，全长101公里，估算总投资72.1亿元。截污工程与环湖公路建设同步实施。第三环，即环湖生态。在环湖公路内建设42平方公里的湖滨生态带，在环湖公路外建设42平方公里的风景林区。估算总投资69.4亿元。以上三环，以环湖公路为主干，公路外侧是截污系统，公路内侧是生态系统，这就为滇池环湖截污，确保污水不进入滇池提供了可靠的保证，也为建设环湖新城提供了科学的前提。第四环，即环湖新城。以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城市区。规划总人口450万人，用地460平方公里。一湖四片北城，即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。 东城，即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。 南城，即晋城新街新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。 西城，即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里昆明主城区骨干路网系统发展规划昆明城市交通系统的发展目标是：第一、建成以公共交通为骨干的大容量现代化综合交通系统，公共交通出行比例达35以上；第二、构建快速交通系统，形成主城区30分钟交通圈，都市区1小时交通圈：第三、建成经济、安全和高品质的现代化交通系统；第四、城市交通与环境保护、城市绿化、城市景观和历史文化保护的发展目标协调，建设绿色交通系统；第五、以现代交通系统支撑城市的跨跃式发展，推动“大饼”城市向网络型城市演化。 (三)昆明地铁首期工程的影响在接下来的城市轨道交通对房地产的影响研究过程中，将主要以首期工程的一号线为研究对象和二号线做相应的比较，目前昆明开通且运营的地铁线有3条，分别是6号线以及1、2号线，6号线并未和1、2号线联通，1号和2号贯穿于昆明城的南北方向，且相互联通。所以选择首期工程的1号线为研究对象，在研究过程中将和2号线作为一个对比。(四)地铁建设不同时期对沿线房价的影响一般而言地铁建设对房价的影响可以分为三个阶段，规划期、施工期、运营期。在不同的时期对周围沿线房价的影响不一样，在地铁处于规划期时，人们往往产生对房地产预期心理的增值。一般而言，这个时期的房产价格升值幅度通常较大。从投资心理学的角度看，在开通前，投资者已期望地铁对楼价的升值影响，所以房地产在价格方面反应出了几种期望。在施工建设期时一般人都处于一种观望状态，但是会受到房地产开发商的炒作各方面的影响。在运营时期初期效果不会太明显，人们都处于一种等待验证是否还值得投资的一种心态。在接下文中我将以数据以及模型反应出昆明一号线对沿线房价的实际影响有多大。(五)昆明地铁一号线沿线不同时期的房价对比楼盘名称建设前的价格建设时的价格建成运营后价格站点步行距离书香大地未建设4380元5036元大学城站1000米雨花毓秀未建设4200元4858元怡康南路站1500米实力心城未建设5600元5800元春融街站200米惠兰园4100元4800元5492元春融街站500米米兰园4100元4600元5181元春融街站600米众合佳苑4090元4520元5160元春融街站2000米东盟森林未建设3600元4291元斗南站1000米新亚洲体育城5860元6208元7045元新亚洲体育城站700米世纪城58906360元7146元耳季路站500米路馨小区未建设6680元7458元耳季路站500米日新小区59006620元7158元日新站200米银海森林78608680元9232元日新站1000米锦苑花园78608640元9200元1400米银海银苑66807860元8644元福德站200米银海领域76608280元8900元昆明火车站50米1各个楼盘不同时间段的价格2不同距离内的均价的对比3不同距离之间的均价以及涨幅距离建设时均价运营时均价涨幅500米以内660072289.52%500至1000米5315593511.66%1000米以上5786640610.72%在表格以及模型中显示出来所有的房产在地铁通车前和通车后都有个比较大的涨幅，最低的涨幅也达到9.52%而最高的涨幅达到了11.66%，在从距离对涨幅的研究中发现距离近的房涨幅并不是最大的，在这其中还有众多的影响因素干扰，地铁并不是独立的影响因素。例如珥季路站世纪城，地铁建设前的与建设中价格上涨8%，而建设中与运营中价格又上涨了12.36%。影响其价格涨幅的主要因素是世纪城片区交通网密布，如彩云北路、广福路、金源大道、珥季路、吉祥中路、永中路，交通便利人口密度没有一二环那么大，另外受一些公共设施的影响如小学、超市、公园、医院等。所以涨幅没有像预期那样，并不是单一的由地铁的影响决定的，也可以是目前地铁对沿线的房价影响还没那么深刻没那么大，还受到其他共同因素的影响等；即距离越大涨幅越低。所以出现了这样的状况在这分析500米以内的楼盘得出大多数都处于呈贡新区以及都是相对开发年代比较近，受整体区位的影响比较明显，所以得出了这样的分析结果。5影响因素分析结果在表格以及模型中显示出来所有的房产在地铁通车前和通车后都有个比较大的涨幅，最低的涨幅也达到9.52%而最高的涨幅达到了11.66%，在从距离对涨幅的研究中发现距离近的房涨幅并不是最大的，在这其中还有众多的影响因素干扰，地铁并不是独立的影响因素。区与区之间的影响是主要是地域的不同以及发展水平不一样所致，而距离站点之间的距离价格不一样以及涨幅不一样同样有其他因素的干扰，比如新亚洲体育城刚好顺着地铁方向沿彩云北路有2000米，同样比较特殊的世纪城是垂直于地铁线方向沿饵季路有2300米多，这都是不可忽视的因素，因为各个楼盘所处的环境各有差异，所以导致了这样的结果。但就总体而言地铁明显的增加了沿线房地产的价值，给呈贡新区来去了活力也把呈贡新区的人流量带了出来，增强了新城与市中心的联系带动了物流、人流信息流以及资金流，为沿线的发展带来了巨大的推动作用，产生了升值空间。在得到地铁沿线的房价的涨幅为10.63%（不同距离的涨幅相加在平均）后需要抛除整个昆明市的涨幅，查阅资料得知昆明市房价的整体涨幅约为8.53%最后抠除整体涨幅后得到沿线抛去整体涨幅还有2.1%的额外涨幅，这应该能反映出地铁对沿线房价的整体涨幅还是有相当的影响的。六、结论在房地产项目中又分为不同的类型，居住用房；商用房以及商住两用房，由于云南地处西南边陲，一直以来相对闭塞，各方面起步发展都比较晚，实际上处于地铁沿线的地产项目多以居住用房的形式存在，商住两用房为少数，单一的商用房更是寥寥无几，所以在采集数据时多以住宅以及商住两用的类型采集和分析，总体上对房地产的涨幅得出一个结论，因为单一个别的项目无法得到大量的数据无法进行分析以及对比。在研究过程中采取了多种方法研究，从多方面比较全面的研究了地铁对房地产价格的影响因素，从不同区，不同距离，以及不同的时间段内对房价的涨跌做出了分析，但由于这是再理想环境下单一研究地铁的影响结果，与现实中实际影响房价的因素众多且复杂。就本文研究结果得出距离不是影响房价的主要因素，区域与区域这之间的房价差距巨大，这是由于区域商圈的成熟与否决定的，在成熟的区域配套设施齐全，房价比较高，在新区由于聚集效应目前还不明显，潜在价值尚未完全体现出来。但是沿线周围的房价的确因为地铁的建设而得到了明显的提高。例如世纪城望春苑、探春苑、惜春苑、茗春苑、沁春苑等小区，影响其房价的因素还有房屋坐落的位置；房子的装修情况；房子的优势：精装修、复式楼、带家具、拎包入住；周边配套：世纪金源学校、车立方、家乐福、居然之家等大型购物中心、公园、酒店、餐厅、娱乐场所、银行、停车位、公交车等；环境优势：小区环境优美，距离中心公园距离较近，空气清新；小区内服务：24小时地下温泉，24小时保安守护；容积率：1.5；绿化率：45.2%；建设年代；总体住户；物业管理等。影响水平差价的因素有：朝向、采光、景观、户型、私密性、格局。影响垂直差价的因素有：市场状况较好时，差价幅度大，单价水平高时，差价幅度大，还有楼层高度。选择世纪城的三大优势a、富人的所居，居住的天堂，名望与贵族的选择，名车与豪宅的完美结合，彰显你的身份和地位；b、理想的风水格局，颇有大家风范让你的生意顺风顺水，家族兴旺，名优之选；c、畅想真正的休闲生活，回家即度假，让你在繁华的都市中享受专属你的宁静。论文的不足在论文的研究过程中数据采集是一难题，由于的局限性以从一定程度上影响了研究的精度。以及现实中的各个楼盘的特殊性，所以在研究过程中把地铁的影响研究置于一个理想状态下不受其他因素的干扰。自己在论文的编写过程中受个人的认知不足给研究过程带来了不小的困难，以及个人的写作水平能力，减低了研究成果的解释能力和适用范围。七、建议与展望在今后的城市发展工程中轻轨的建设以及发展是为了满足服务于城市的发展需要而展开。在城市的发展过程中是在不断的变化以及改进，但是由于建成后后期的修改余地有限且成本高昂，所以要求城市建设规划参与者需要有较高的能力，能有长远的眼光以及战略意识，在参考其他相对发达城市发展及轻轨建设同时，也根据昆明本土的实际情况而制定发展战略以及发展方针，这样才能有将城市发展和轻轨建设发展有机的结合起来，将城市轻轨建设最大限度发挥作用，服务于昆明城更长久的发展。房地产开发商在地产开发经营过程中，应具备超前睿智的远见，结合城市地铁规划，在决策层做出正确的决策，超前于地铁建设在沿线布局，地铁带来的整体效益还是比较明显的，地产开发商应该在住宅的开发过程中应与地铁保持一定的距离，并不是一味的追求“地铁零距离”离得太近由于地铁运行产生的噪音以及震动都会造成一定的影响，特别是在夜里给人休息带来影响，但是在离地铁非常的的地方应该开发价值更高的商业写字楼办楼以及商场等。展望未来昆明将建设160度千米的地铁线路，以及延长线相加起来300度千米，一张巨大繁密的地铁网将覆盖昆明以及周边，这给了房地产开发商一个巨大的舞台。在今后的开发过程中将会更加的多元化，无论是开发商还是投资者将会迎来新的机遇。在现实中住宅的开发和供给需求调节有一定的滞后性，建设周期比较长，加上受政府调控的因素，开发商比较难掌握实际的需求量，而从消费者投资者角度考虑，在买房时呀受到宏观因素的额影响。所以在无论是开发商或者消费者、投资者，都应该看清新常态下的形势然后在入手，理性开发和消费。致 谢 本论文是在指导老师的悉心指导下完成的。老师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在老师的指导下完成的，倾注了老师大量的心血。在此，谨向老师们表示崇高的敬意和衷心的感谢！ 本论文的顺利完成，离不开各位老师和朋友的关心和帮助。在此感谢老师的指导和帮助，在此表示深深的感谢。没有他们的帮助和支持是没有办法完成我的论文的。愿这种亦师亦友的感情长存。参考文献1 郭春安.反思北京轨道交通规划与建设J北京规划与建设，2006.102 高波等.现在房地产经济学论导M.南京大学出版社.2007.43 王斌.房地产价格影响因素分析D.北京交通大学.2007.64 董炳辉.地铁建设对沿线房地产开发的影响D.西安科技大学.20115 何宁.顾保南.城市轨道交通对土地利用作用分析J.城市轨道交通研究.19986 置可宁.李向辉.商品住宅价格影响分析J.商场现在化.2006.97 高晓慧. 中国住房价格机制研究M. 北京：中国物价出版社, 2003.048 孟繁华.分析我国房地产价格的影响因素J.商情.2015.(第10期)9 金杰，张洪. 地价和房价空间变化研究 以昆明市为例M. 昆明：云南科技出版社. 2012.1210 胥玲. 中国城市住房价格形成机制问题研究M. 北京：经济科学出版社, 2011.12请删除以下内容，O(_)O谢谢！The origin of taxation in the United States can be traced to the time when the colonists were heavily taxed by Great Britain on everything from tea to legal and business documents that were required by the Stamp Tax. The colonists disdain for this taxation without representation (so-called because the colonies had no voice in the establishment of the taxes) gave rise to revolts such as the Boston Tea Party. However, even after the Revolutionary War and the adoption of the U.S. Constitution, the main source of revenue for the newly created states was money received from customs and excise taxes on items such as carriages, sugar, whiskey, and snuff. Income tax first appeared in the United States in 1862, during the Civil War. At that time only about one percent of the population was required to pay the tax. A flat-rate income tax was imposed in 1867. The income tax was repealed in its entirety in 1872. Income tax was a rallying point for the Populist party in 1892, and had enough support two years later that Congress passed the Income Tax Act of 1894. The tax at that time was two percent on individual incomes in excess of $4,000, which meant that it reached only the wealthiest members of the population. The Supreme Court st