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文档简介

2006-2007 年重庆房地产市场分析及投资咨询报告目 录第三章重庆市房地产行业经济环境分析.633.12006 年重庆市整体经济环境分析.633.1.12006 年 15 月重庆市经济运行简况.633.1.22006 年 15 月重庆市固定资产投资分析.653.1.32006 年上半年重庆市固定资产投资稳定.673.1.42006 年 17 月重庆市重点建设项目投资情况.693.2重庆市宏观政策环境分析 .703.3重庆市产业结构调整分析 .773.3.1重庆市产业发展现状 .773.3.2重庆市第二产业内部结构分析.793.3.3重庆市主导产业选择标准.803.3.4重庆主导产业的确立及发展战略分析.82第四章重庆市房地产行业分析.844.22006 年重庆市房地产行业现状.1034.2.12006 年上半年重庆房地产市场开发分析.1034.2.22006 年 8 月重庆楼市简析.1064.2.32006 年外资大量进入重庆房地产行业.1144.3重庆市房地产楼盘供需分析.1164.3.1重庆楼市的六大现象 .1164.3.2竞争导致重庆主城楼盘打折现象明显.1204.3.32006 年下半年重庆市大量新盘上市.1214.3.4外来购房者捧热 2006 年 6 月重庆市楼盘.1214.4重庆市房地产行业发展的问题分析.1224.4.1当前重庆市房地产的四大发展瓶颈.1224.4.2重庆房地产行业面临的挑战.1234.4.3重庆房地产市场存在的问题.1244.5重庆房地产行业发展的对策分析.1254.5.1重庆市政府引导房地产行业发展的对策.1254.5.2重庆市应对房地产行业瓶颈的措施.126第五章重庆市房地产土地供需分析.1275.1土地供给方式分析 .1275.1.1中国土地供给制度的发展历程.1275.1.2对中国土地供给方式的比较研究.1295.1.3土地供给方式的建议 .1325.2重庆市土地供需现状概括 .1355.2.1国土部采取措施加强土地调控.1355.2.2土地供应政策向住房市场靠拢.1355.2.3为优化投资结构重庆调整土地供给.1365.2.4重庆住宅建设中的土地政策分析.1375.3重庆市区土地供应制度分析.1385.3.1重庆土地供应制度的问题分析.1385.3.2重庆市区土地供应制度的选择分析.139第六章 重庆市住宅市场.1416.2重庆市住宅市场现状 .1446.2.1重庆市社区商业带动住宅市场发展.1446.2.2重庆市商品房涨幅回落高档住宅价格上涨.1456.2.3目前重庆商务住宅市场需求量大.1456.2.4重庆住宅节能状况分析 .1466.3重庆市花园洋房市场分析 .1476.3.1重庆市花园洋房的发展历程.1476.3.2重庆市花园洋房市场现状分析.1486.3.3重庆市花园洋房消费群体分析.1516.3.5重庆市花园洋房市场潜力分析.1526.4重庆市住宅产业化分析 .1546.4.2重庆装配式住宅的发展意义.1556.4.3重庆发展住宅产业化的优势.1576.5重庆市住宅市场发展趋势 .1606.5.1重庆市住宅发展趋势分析.1606.5.2重庆市生态健康住宅渐成趋势.1616.5.3 庆市住宅的节能流行趋势.162第七章 重庆市别墅市场.1637.1重庆市别墅市场概述 .1637.1.1重庆市别墅市场开发历程.1637.1.2宏观开发情况分析 .1647.2重庆市别墅市场现状分析 .1667.2.2重庆禁令后别墅楼价格将上涨.1677.2.32006 年重庆别墅市场细分受宠.1697.3重庆别墅市场供需分析 .1707.3.1 现有供应分析.1707.3.2市场潜在供应分析 .1727.3.3影响别墅供应的因素分析.1727.4重庆别墅的发展前景 .1817.4.1重庆别墅市场总体发展方向.1817.4.2重庆别墅市场区位发展方向.1817.4.3重庆别墅产品发展方向 .1827.4.4重庆 TOWNHOUSE 四大趋势分析.182第八章 重庆市商业地产.1848.3重庆商业地产发展分析 .1928.3.4重庆九大商圈分析 .1968.4重庆市商业地产形态分析 .2008.4.1 商业街.2008.4.2 超市.2008.4.3 家居建材市场.2008.4.4 特色商业地产.2018.5重庆市商业地产发展趋势分析.2018.5.3重庆商业地产期待理性回归.206第九章 重庆市写字楼市场.2089.3重庆市写字楼市场概述 .2189.3.1重庆写字楼的发展历程 .2189.3.2重庆甲级写字楼市场需求广.2199.3.3重庆写字楼格局改变 .2209.3.4重庆市打造主题式写字楼.2219.4重庆市写字楼发展趋势 .2229.4.3重庆写字楼发展趋势分析.2249.4.4重庆主题式商务楼市场发展趋势分析.2259.4.5未来 5 年重庆北部新区写字楼供应量广大.227第十章 重庆市二手房市场.22810.3重庆市二手房市场现状分析.23710.3.2重庆政府引领二手房市场.23810.3.3 重庆二手房“售转租”形势平稳.239第十二章 重庆市房地产市场渠道策略分析.25312.1房地产市场销售渠道的结构.25312.1.1 直接销售渠道.25312.1.2 间接销售渠道.25412.2重庆市房地产中介 .25412.2.1重庆房地产中介模式分类.25412.2.2重庆市房地产中介市场的问题.25612.5重庆市房地产市场渠道构建中的问题及对策.26712.5.2重庆房地产市场渠道构建策略.26912.5.3重庆市房地产销售渠道选择.270第十三章 重庆市房地产行业投资分析.27413.1重庆市房地产投资机会 .27413.1.3重庆房地产投资机遇多 .27713.1.4重庆房地产市场投资资金潮涌现.27913.2重庆市房地产投资风险 .28113.3重庆房地产市场热点版块分析.28513.3.1 四公里版块.28513.3.2 冉家坝版块.28613.3.3沙坪坝滨江路版块 .28613.3.4 南滨路版块.28713.3.5沙区凤天路版块 .28813.3.6 两路版块.28813.3. 大石杨版块.28913.3.8 西南新城版块.29013.3.9 新牌坊版块.29013.3.10黄杨新城版块 .291第十四章重庆市房地产行业融资分析.29614.4重庆市房地产融资现状与对策分析.32914.4.12006 重庆房地产融资分析.32914.4.4 重庆房地产“体外融资”分析.334第十五章 重庆市房地产行业发展前景预测.33615.2重庆市房地产行业发展前景分析.34515.2.12006 年重庆市房地产市场预测.34515.2.2重庆地产市场未来的四大趋势.35115.2.3 重庆市房地产企业未来发展趋势分析.35116.3.2 “新政”对重庆房地产市场的影响分析.366第三章 重庆市房地产行业经济环境分析3.1 2006 年重庆市整体经济环境分析3.1.1 2006 年 15 月重庆市经济运行简况2006 年 15 月全市国民经济保持平稳较快增长;工业生产、国内市场销售、固定资产投资、出口、财政收入继续高速增长,金融运行平稳。物价形势趋于稳定,人民生活进一步得到提高。一、工业生产继续保持稳步增长2006 年以来,我市工业经济在高平台上稳定运行,5 月份,全市规模以上企业完成工业增加值 64.33亿元,比上年同期增长 18.4%;完成工业总产值244.88 亿元,增长 23.9%。1-5 月累计,全市规模以上企业完成工业增加值 309.97 亿元,比上年同期增长 19.9%;完成工业总产值1172.36亿元。七大行业拉动我市规模以上工业生产快速增长。5月份,以汽车、摩托车为代表的交通运输设备制造业等七个行业工业总产值分别超过10亿元,成为拉动我市工业生产快速增长的重要力量。15 月,外商及港澳台商投资企业累计实现工业增加值61.46 亿元,同比增长 33.3%,增幅高于全市平均水平 13.4 个百分点;股份制经济累计实现增加值208.67亿元,增长17.4%,国有经济累计实现增加值24.29亿元,增长10.7%,增速分别低于全市平均水平2.5个和9.2个百分点。新产品产值完成较好。1-5月累计实现新产品产值329.76亿元,比上年同期增长39.0%,继续保持高速增长。产销衔接状况良好。15月全市规模以上工业企业产销率为97.1%,同比提高0.2个百分点。工业品出口保持较快增长。5月份,全市规模以上工业完成出口交货值18.91亿元,比上年同期增长57.4%,出口占销售的比重为7.8%,拉动工业总产值增长2.8个百分点。以“两车”为代表的主要工业产品产量快速增长。1-5月,生产汽车23.70万辆,同比增长25.4%,其中轿车10.65万辆,同比增长84.3%;摩托车215.93万辆,同比增长60.5%。二、固定资产投资增长继续攀升2006 年 1-5 月我市固定资产投资低开高走,投资增速逐月上升,截至 5 月末,全市累计完成固定资产投资624.25亿元,同比增长22.1%,比1-4月回升0.8个百分点。从城乡投资看,城镇投资呈现高速增长,而农村投资则处于下降,15月城镇投资584.62亿元,同比增长24.8%,而农村投资39.63亿元,同比下降7.4%。从投资类型看,工业投资速度加快,15 月工业投资 171.65 亿元,增长 31.4%;建设与改造投资 435.65 亿元,增长 19.0%;房地产开发投资188.60亿元,比1-4月净增投资41.95亿元,同比增长30.0%,增速比上月回升1.2个百分点。从注册登记类型看,国有、私营个体、外商投资分别增长13.1%、19.4%、6.0%。重庆房地产开发投资持续稳定增长。1-5月,全市房地产开发施工面积6345.69万平方米,增长19.0%。其中,住宅施工面积4763.14万平方米,增长22.8%;办公楼施工面积182.55万平方米,下降14.9%;商业用房施工面积947.40万平方米,增长12.4%。三、市场销售继续保持快速增长1-5 月全市社会消费品零售总额达到 575.24 亿元,同比增长 14.7%。城乡消费增长基本同步,城市消费品零售总额339.81亿元,增长15.2%,县级市场实现社会消费品零售额77.16亿元,增长14.9%;县以下农村市场实现社会消费品零售额158.27亿元,增长13.8%。批发零售贸易和餐饮业分别实现销售额 492.17 亿元和 78.09 亿元,同比分别增长 14.5%和16.4%。四、对外经济继续扩大从前4个月进出口数据看,对外贸易继续保持进出口高增长格局。1-4月全市累计进出口总值16.65亿美元,同比增长29.1%,其中出口累计达到9.71亿美元,增长26.5%,进口6.94 亿美元,增长 33.1%。1-5 月,全市新签合同外资项目 83 个,合同外资金额 2.89 亿美元,实际利用外资 1.53亿美元,同比增长12.8%,其中外商直接投资1.51亿美元,增长13.0%。国际旅游人数累计18.33 万人次,同比增长 14.7%,创旅游外汇收入 8987 万美元,增长 15.5%。五、财政收入增长较快,金融运行平稳发展1-5 月,全市地方预算内财政收入 180.94 亿元,同比增长 30.6%,增速比 1-4 月加快0.2 个百分点。其中,增值税收入 15.87 亿元,增长 20.9%;营业税收入 35.75 亿元,增长17.4%;企业所得税 8.22 亿元,增长 28.8%;个人所得税 5.79 亿元,增长 21.9%,房产税收入3.28亿元,增长21.1%。1-5月全市地方财政支出201.66亿元,同比增长27.0%。其中,对基本建设的投入有所下降,15月基本建设支出11.56亿元,同比下降16.7%;企业挖潜改造资金支出2.30亿元,教育事业费支出26.83亿元,城市维护费支出12.41亿元,分别增长7.7%、32.7%、和15.4%。与 05年同期相比,金融运行平稳增长。5 月末,金融机构人民币存款余额 5052.70亿元,比年初增长7.0%。其中,城乡居民储蓄存款余额2763.20亿元,比年初增长8.5%;企业存款余额1394.61亿元,比06年初增长4.3%。金融机构人民币贷款余额3928.00亿元,比年初增长5.6%。其中,短期贷款余额1478.79亿元,比年初增长2.0%,中长期贷款余额2048.46 亿元,比年初增长 11.8%,贷款的期限结构进一步改善。15 月份,金融机构现金收入 4783.47 亿元,比上年同期增长 3.9%;现金支出 4730.17亿元,增长3.9%。现金收支相抵后,货币净回笼53.30亿元,比上年同期增长7.5%。六、城市居民生活水平继续提高,物价形势趋于稳定1-5 月,城市居民人均可支配收入达到 5048.95 元,同比增长 11.8%。城市居民人均消费支出3866.26元,增长8.1%。消费支出中增长较快的是衣着和医疗保健,分别增长29.9%和27.3%。教育文化娱乐服务支出持续走低,同比下降4.4%。消费价格指数自年初以来无太大波动,物价形势趋于稳定。1-5月城市居民消费价格同比上涨 2.2%。在八大类消费价格中,食品、医疗保健及个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住价格分别上涨3.8%、1.2%、3.4%和2.5%;烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯价格继续下降,同比下降0.2、0.1、0.3和0.8个百分点。工业品出厂价格走势基本平稳,原材料、燃料、动力购进价格略有上升。5月工业品出厂价格同比上涨1.1%,涨幅比上月上升0.4个百分点,其中生产资料价格上涨1.9%,比上月上升 0.5 个百分点。原材料、燃料、动力购进价格同比上涨4.4%,比上月上升 1.3 个百分点。3.1.2 2006 年 15 月重庆市固定资产投资分析2006 年 1-5 月我市固定资产投资低开高走,投资增速逐月上升,截至 5 月末,全市累计完成固定资产投资624.25亿元,同比增长22.1%,比1-4月回升0.8个百分点。1、房地产开发投资速度继续回升1-5 月,全市房地产开发累计完成投资 188.60 亿元,比 1-4 月净增投资 41.95 亿元,同比增长 30.0%,增速比上月回升 1.2 个百分点。与此同时,商品房新开工力度有所加大,1-5 月商品房新开工面积为 1041.66 万平方米,同比增长 22.2%,比 1-4 月上升 16.8 个百分点。2、第一、二产业投资较快增长,第三产业投资增速进一步趋缓1-5 月,第一产业累计完成投资 8.28 亿元,同比增长 32.1%,比重为 1.3%;第二产业完成投资178.58亿元,同比增长34.0%,比重为28.6%;第三产业累计完成投资437.39亿元,同比增长17.7%,比重为70.1%。三次产业投资的比例关系为1:29:70。3、民间投资继续支撑全社会投资增长1-5 月,重庆民间投

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