2009年前三季度杭州市土地市场分析报告.doc

2009年前三季度杭州市土地市场分析报告 一、市场概况：由严重收缩到高速回升的急速逆转 截至10月份，与2008年同期相比，2009年杭州土地市场交出了一份不错的成绩单。由表1的数据显示，2009年前三季度，杭州市共成交经营性房地产土地61宗，共计出让面积约2629.8亩，完成交易金额324.9019亿，与2008年同期相比，成交宗数、面积和金额分别上升了84.85%、35.27%、61.44%。从表2的杭州市09年前三季度土地交易情况来看，不管是出让面积还是成交金额，整个市场由严重收缩到高速回升大幅跳跃，从第一季度的颓势到第二季度末开始的火热，着实上演了一次华丽转身。 表1.108与09年前三季度杭州土地市场交易情况对比 时间出让地块宗数出让面积成交金额2009前三季度 611753295(约2629.8亩)324.9019亿 2008前三季度 33129610(约1944.05亩)201.2533 亿 同比增长 2884.85%457194 (约685.7亩)35.27%123.6486亿 61.44% 表1.2 2009年前三季度杭州市土地交易情况 2009年 出让宗数 出让面积 成交金额 第一季度 15362亩 25.71亿 第二季度 13663.86亩 89.7亿 第三季度 331605亩 184.3亿 前三季度总计 612629.8亩 324.9亿 1.第一季度:土地市场仍延续惨淡情形受国际金融危机影响及国内房地产市场的调整，09年第一季度的杭州土地市场延续了2008年下半年的低迷情况，总成交金额仅占前三季度总和的8%。与08年第四季度相比，09年第一季度的出让宗数增加了36.4%，但出让总面积减少了22.5%，同时成交均价降低了21.23%。可见一季度出让宗地数的增加并无法说明土地出让市场回暖，原因是在市场一改昔日之火热、出现土地难推的尴尬现状的形势下，杭州市政府更多地推出小块宗地以符合市场的运行状况。此时，同低迷的楼市相呼应，土地市场延续了量价齐跌的惨淡景象，15宗出让地块中包含1宗纯住宅用地，14宗地块加价20万直接成交。2.第二季度:楼市回暖带动市场信心回升由于第一季度土地出让情况不佳，09年4、5月份杭州市国土资源局仅推出3宗地块，其中还不包括纯住宅用地。然而此时随着楼市逐渐回暖，一方面存量房迅速消化，开发商资金回笼，另一方面市场对未来楼市有积极预期，加之供给方面迟迟没有宅地推出，开发商的土地储备需求不断累积。6月份，杭州市加大了地块特别是宅地的投放量，成交的10宗地块中有9宗宅地，在推地节奏上，是“数度紧急加推”。在楼市火热和土地供给放量的双重刺激下，累积数月的置地需求集中爆发，开发商正式打响土地争夺战。出让的10宗地块中，有7宗地的溢价率超过50%，5宗地溢价率超过60%，更有两宗地溢价率在80%左右。土地市场开始呈现一片狂热景象。3.第三季度：土地市场再现火爆场景杭州透明售房网数据显示，09年1月份，杭城楼市还积压了3万多套存量房源，但是经过短短6个月，这些存量房源已经消化了一半多。消化速度之快，已经远远超过了新推房源的速度。在楼市和土地市场的相互推涨下，土地市场继续迈向高潮。第三季度出让总面积、成交总金额分别占前三季度的61%、56.72%。出让的33宗地块中，纯住宅用地20宗，占总出让面积的66.63%；商业用地9宗，占总出让面积的12%；综合用地2块，占总出让面积的20%；公共服务设施及科研用地共2块，占总出让面积的1.37%。此时土地市场频频刷新记录，“地王”不断涌现。二、地价分析：高价位水平基本不变，由竞价乏力到“抢地”回顾2008年土地市场，2007年的火热竞价局面难以持续，开发商竞价活力日趋衰减。2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。但这种情况在2009年开始出现转变。延续了08年的低迷状态，2009年第一季度推出地块的竞价活力达到低谷，15宗出让地块中的14宗以加价20万直接成交。然而09年第一期读地手册中的参考地价仍然维持高位，没有明显松动。伴随着楼市的回暖，情况在第二季度开始有了转机。4月30号，产权仅为40年的上城区南山路勾山里B地块备受追捧，经过46轮报价，由杭州上城区投资控股集团有限公司出价7亿元竞得，在加价底线的10倍以上，楼面地价4.6万/平方米，比起拍价上涨2.3倍，成为杭州新“地王”。特别是6月份推出的10宗地块中，有7宗溢价率超过50%，标志着土地市场拐点的诞生。在第三季度，土地市场一片火热，记录被不断刷新：7月23日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司以20650元/平米的楼面价竞得钱江新城南星桥18号地块，创下钱江新城板块的最高楼面价；8月18日，西子房产以77777万元，24295元/平米的楼面价竞得南星桥29号地块，更新了义乌小商品城房产7月23日创下的记录；9月8日，万科南都房产与滨江房产等大鳄共同打响江干区草庄地块的争夺战，最后36-38号草庄地块楼面地价均破万；9月10日，绿城和西子房产以近万元的楼面价为首次出让的田园地块定价，从此，该区块的土地出让有了历史参考。在成交均价方面，09年前三季61宗地块的成交均价为18531元/平方米，相对于08年的13739元/平方米，上涨34.88%。成交均价上涨与09年前三季度宅地推出比例最大、而08年多推商业用地的情况密切相关。图2.07/08/09前三季土地成交均价（元/平方米）对比三、区块分布：拱墅成为供地主力，首推宜居板块2009前三季度土地出让总面积约2629.8亩，杭州市七个主城区都有所分布。从图3.1来看，其中出让总面积最大的为拱墅区，出让面积约为765.42亩，占29.49%。其次是江干区，出让面积701.33亩，占27.02%。其他如下城区、西湖区也有所表现。图3.12009年前三季度七个主城区土地出让面积饼状图在交易金额方面，2009前三季度总成交金额324.9亿元，从图3.2来看，其中拱墅区成交金额最大，约127亿元，占总出让金额的39.34%。其次是江干区成交金额约101亿元，占总金额的31.33%。上城区41亿元位列第三，占12.82%。其余各区均不到总金额的10%。图3.22009年前三季度七个主城区土地出让金额饼状图拱墅区前三季度共交易地块18宗，在出让总面积和总金额上名列7个城区之首。特别是6月份成交的9块宅地都属于拱墅区，6月23日和6月18日，拱墅区811号地块，同样高价拍出，其中有3块地的溢价超过60%；6月30日，拱墅区桥西、申花四块地再度高价拍出，其中，申花13、14号两块地溢价超过50%，桥西15、16号地块的溢价更是高达80%，拱墅区一个下午笑纳土地出让金54.4亿。仅6月份拱墅区在土地市场上吸金超过79亿。拱墅区从06年起就被关注的处于市中心绝版的老厂房地块新华造纸厂地块在9月3号登场，以20.05亿的总价花落绿城集团，楼面地价高达22361元/平方米。从09年三期读地手册来看，成南商北住的局势，且多推宅地，城北成为主要供地区域，其中拱墅区成供地主力。值得一提的是，市中心绝版的老厂房地块即将陆续亮相，势必引发一场价格大战。四、杭州市土地市场走势与展望从政府态度来看，一方面，宏观调控逐渐趋紧。宏观政策已由08年的宽松态势转为逐步收紧，表现在清理为利用土地、收紧二套房贷两项主要政策。这只是初探市场反应，如果市场过热情况，宏观调控将全面收紧，市场可能再一次进入调整期；另一方面，杭州市继续加紧推地，在政策态度上利好倾向明显。杭州市9月新出的第三期读地报告中，新推土地19宗，其中9宗为住宅用地，旨在顺应强劲的市场需求，进一步推动土地市场。据统计10月份即将推出15宗地，出让总面积约822.5亩，住宅用地12宗，699.3亩，可建建筑面积111.4万平方米；商业用地3宗，123.2亩，可建建筑面积39.4亩。其中不乏备受关注的“明星”地块。从楼市发展趋势来看，从图4可以看出3月份开始楼市骤然升温，并连续数月大幅走高，特别是5、6月份，交易量屡创新高，远超过07年楼市最为火爆的局势。6月份之后虽然出现明显降温，但成交量依然居高不下。一方面，有效风险经过前三季度的大幅集中释放，使得行业风险日益增加，另一方面，由于地价不断推高，房价短期内更难有明显松动，加之宏观政策信号开始收紧，因此预计在接下来