06年南昌市房地产市场回顾－07年市场预测报告.doc

06年南昌市房地产市场回顾， 07年市场预测2006年的房地产市场最为耀眼的字眼依然是“地产新政”。由国六条至整顿规范房地产市场交易秩序，从土地、金融、税费、套型、面积、价格，直至市场交易秩序的全面整顿，在市场上掀起一阵阵飓风。产品规划和户型面积被严格控制了、最高房价已经有明文规定了，推盘节奏和交易秩序开始规范了，房价还不下跌吗？房地产开发还有利可图吗？市场运作还有发展的空间吗？带着这些疑问，不少业内和业外人士都在高呼，房地产市场的冬天就要来临了！然而，伴随着这一呼声的现实却是房价的依然跳跃和售楼处门前的人潮涌动。新政是否就象市场外部表象那样执行乏术呢？房地产市场是否正在理性回归？2007年南昌房地产市场又将走向何方？带着这些疑问，同致地产本着用数据说话的原则，对2006年南昌市房地产市场发展现状进行了全面的回顾，就2007年的市场发展进行了初步的预测。一、2006年南昌房地产市场回顾1、“追本溯源”新政发力稳定市场价格2006年的房地产市场之所以被称之为地产新政年，其两大标志在于国六条细则和整顿规范房地产市场交易秩序活动的通知两大政策的出台。从两大政策的特点来看：国六条的突出特点在于延续了去年“国八条”的政策框架，分别从供给和需求对房地产进行了调控，集中力量在土地供应、住房结构调整和廉租房制度建设三个方面加大的调整力度。而整顿规范房地产市场交易秩序则是剑指房地产房地产市场交易的各个环节，从预售许可、销售监控、广告发布、营销活动、合同管理、经纪机构管理等六个层次规范市场，从而减少利润空间，杜绝暴利，规范交易流程。这两个政策的根本目的都在于稳定房价，促进房地产市场稳定、健康、理性发展。从它们的调整范围看，调整供应结构应该是个长期的过程。从开发运作的周期看，它的直接作用显现时期应该在12年后。按照常理，整顿房地产市场交易秩序应该是见效最快和作用表现最为直接的行政手段。而从南昌市执行方案中的时间计划来看，2006年仍处于自查自纠阶段。因此，它的作用体现同样要在2007年以后。地产新政的起效周期的决定了2006年地产新政雷声大雨点小的先天特性。人们所看到的，依然是房价的攀升和市场的供销两旺，好象市场根本不为“新政所动”。但是，从长远来看，2005至2006年的系列地产新政，正以“润物细无声”的状态，悄悄地改变着南昌房地产市场发展的格局。在一级土地市场。自关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见发布以来，南昌市对土地供应进行了调整，在出让土地时对建筑面积90平方米以下的普通住宅的开发作了重点说明。其中涉及到地块19宗，土地面积达到981.178亩，开发的住宅中套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积达到1290416.74平方米。其中九宗总面积约412.8亩土地中，套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积必须达到70%以上，而比例最少的也要超过30%。另外，南昌还推出了三宗限套型、限房价宗地，虽然只有一宗成交，一宗进行了调整，还有一宗流拍。伴随着双限土地供应的进一步完善，新政对土地市场的影响将逐步显现。在房地产交易市场，新政的出台，不仅没有抑制市场供应和消化，反而加快了项目运营的节奏，提升了市场供求量，形成了供需两旺的格局。根同致地产统计分析：111月南昌市新推续推供应总量为176.11万平方米，新政后的711月5个月内新推续推面积达98.44万平方米，占111月新推续推总量的56%。同时，新政在户型结构和产品类型等方面，对市场的发展产生了深远的影响，户型面积缩小的趋势日益明显。在市场上投资增幅和价格增幅都有了相应的变化。2、供地计划超前实现，大开发格局进一步彰显，双限出让蓄势待发2006年111月底，南昌市共出让土地59宗，总面积达6506亩，实际成交49宗，成交面积约5167亩，成交金额超过32亿元，正在挂牌约1339亩土地，已超额完成全年供地5000亩的年初计划。一级土地市场的勃发，进一步彰显了南昌市城市化大开发的格局。从本年度土地出让的分布区域和用地性质来看，2006年南昌市土地供应，在城市大开发格局上呈现出“两岸分布均匀，商住平分秋色”的特点（如下图1、图2）。从分布区域来看，赣江西岸的红谷滩（含昌北经济技术开发区）用地占总成交用地的47.4%。基本上与赣江东岸的老城区供地持平。111月南昌市所有供地中，纯住宅用地共挂牌11宗，面积约683.48亩，只占供地总量的11.3%。还不到2005年成交的居住用地(1515.23亩)的1/2。而商业金融用地则达24宗，土地面积为1878.17亩，占推出量的30.8%，是2005年成交商业金融用地（708.87亩）的2.6倍。111南昌推出商住综合用地22宗，面积达3888亩，占总推出量的56.9%，是2005年成交综合性用地的3倍。土地供应的合理搭配，将南昌城市化进程的全局性与多功能性演泽得淋漓尽致。2006年1-11月南昌土地出让成交价格可谓波澜不惊。出让土地平均价格为61.93万/亩，延续了往年逐步下降的趋势，比2005年平均成交价格109万/亩，足足低了48万/亩。但这与全面供地的分布息息相关，因此并未引起市场的广泛关注。唯独是中山西路以南、朝新路以西宗地1202万/亩成交天价，曾引起市场的一片惊叹。但通过其约3278元/平方米的楼面地价和其区位、用地性质及指标对比，也并非完全出于情理之外，只能说是创造了南昌土地出让价的新高。2006年土地市场最值得关注的应该是三宗双限地的出让的结果，一宗高价成交，一宗更改指标，另一宗留拍。我们从已经推出的3宗限价地来看，成交的是出让面积为17.391亩的DGC0636号宗地，而面积达100亩以上的250亩DGC0637号宗地和103亩DGC0646号宗地均未成交。从这三宗土地限定住宅最高价格看，位于市区抚河以西、洪城路以南朝阳洲DGC0636号宗地限定价格为3260元/，位于南昌经济技术开发区的DGC0637号宗地限定价格为2450元/。而11月份推出的位于西安路以北城东控规DGC0646号宗地限定价格则为3780元/。从所处板块整体均价和位置来看潮阳洲DGC0636号宗地市场价格明显要高于西安路DGC0646号宗地，但限定价格却低于DGC0646号宗地520元/。这些数据一方面说明开发商的谨慎态度，另一方面亦说明相关政府部门正在结合市场实际情况调节限定价格。所以，这中间的任何留拍和取消限价均属于正常的调整。双限地的逐频完善，将随着新政执行的不断深入，彰显力量。3、投资增幅明显回落，开发投资更为谨慎至2006年11月30日，南昌市完成房地产投资67.85亿元，与去年全年房地产投资110亿元相比相距甚远，投资增幅明显下降。房地产投资增幅的回落，说明开发商在新政时期对市场开发的谨慎态度。投资回落主要表现在一级土地市场投资和二级商品房市场供应两方面的回落。从土地市场投资来看：2006年111月推出土地与2005年112月4日推出土地宗数比为59：60，成交宗数比为49：56，成交率明显低与去年，成交价除去区域分布因素外，相同区域成交价格与2005年相比同样存在下降趋势。11月份，南昌共推出土地14宗，总面积1710.8527亩，共成交9宗土地，总成交面积672.045亩，未成交土地面积虽然只有5宗，面积却达1000余亩，占推出总量的58%。14宗土地中，100亩以上用地，成交率还不到40%。总体成交率的下降和大宗地块成交率的偏低，都充分说明南昌市房地产开发投资更为谨慎。4、市场供应明显下降，销售率明显提高至11月30日南昌市批准预销售面积为257.63万平方米，与去年相比，2005年南昌市批准预销售面积达340.38万平方米，按照今年的发展速度，即使加上12月份，今年的批准预销售面积相比去年有明显的下降。从同致地产对2006年新推续推楼盘的供应来看，1-11月南昌市新推续推供应总量为176.11万平方米，销售总量为147.28万平方米，整体销售率83.63。从新推续推产品来看2006年销售情况明显好于2005年（79.4%），同比上升了4.23%。从2006年市场供求应的板块分面来看：2006年红谷滩新区重新发力，并形成两翼齐飞的发展格局，成为市场供应的最大区域。其左翼的凤凰洲在丰和新城的带动下也受到市场的追捧，右翼红角洲的联发江岸汇景、金融街紫金园等项目小试牛刀，销售极佳。新建县几个知名楼盘大举推盘，尤其是沿海丽水佳园、城开国际学园等项目，带动整体板块重新火热。南昌市区西拓的进程远比南扩的进程要快。在赣江南岸，市中心、青山湖及象湖三个板块几乎并驾齐趋。京东板块经历2005年的灼手可热之后，今年热度稍减。5、物业类型趋向平衡，户型面积向新政靠拢城市发展的科学规划和新政对市场潜移默化的调整，最直接的影响体现于市场产品的变化。2006年南昌房地产市场物业类型，发生重大改变。高层，小高层的市场供应比例明显增加。2005年南昌市多层物业为49%，占据市场主流，其次是高层21%，再次是小高层18%和别墅12%。2006年111月，南昌市多层物业所占比例下降为38%，其次是高层30%，小高层物业为25%，别墅供应仅占7%。物业类型的转变，说明城市土地利用率的不断提高。从销售来看，各种物业销售情况均较好,高层物业销售率历史性超过多层，达87.6%。高层销售率高，原因在于高层主要在市中心和红谷滩区域推出，折射出置业者对市中心和红谷滩新区的青睐。其次是多层87.5%，小高层物业77.6%，别墅73.1%。高层、小高层物业销售率相比去年都有提升（具体如下图）。从户型供应来看，2006年三房供应量增加是市场的最大亮点，三房占市场总供应量的54.2%，其次是两房占23%，随后是四房8.5%、别墅5.7%、一房4.6%，复式仅占4%。在户型面积上，三房以上面积在不断缩小，两房和一房面积略有增加，但增幅不大。户型和面积供应呈现两端向中间集中趋，主力三房正在向新政策中规定普通商品房标准靠拢，二房与国六条规定的90建筑面积以下中小户型标准基本吻合。具体情况如下图：6、房价增幅先快后慢，趋向平稳房价一直是市场关注的焦点，尤其是系列新政出台后，人们谈论得最多的就是房价，新政会不会促使房价下跌或增速减缓是消费者问得最多的问题。但房价是不以人的意志转变的，它是按市场发展规律运行的。年初我们对今年市场预测时曾说过，2004至2005年的供地基本上已经决定了今年的市场将集中于红谷滩、市中心、青山湖和新建板块，其价格必然会继续攀升。事实上今年的板块供应和房价发展趋势已经印证了这一论断。红谷滩、市中心、青山湖和新建县四个区域成为今年市场的主流，由于市中心与青山湖先天的区位和环境优势，其价值不言而愈，红谷难整体价值的提升更是成为拉动今年房价上升的主要动力。至2006年10月底，南昌市新推续推楼盘整体均价突破3600元/，与去年同比上升了16.3%。从今年的各时段环比来看，二季度比一季度增长了2.2%，三季度比二季度增长了近3%，10月份环比第三季度增长了3.7%，至11月房价增幅开始回落，环比10月仅增长1%。房价增长最快两个时段是第三季度和10月，主要原因是第三季度红谷滩和市中心占据了市场供应的主流，10月份红谷滩和青山湖共同占据了市场的主流，高价值物业和区域的集中放量拉升了市场价格。11月份京东、莲塘区域的市场放量，对市场价格增幅起到平抑的作用。7、商业地产类型丰富多彩，竞争态势愈演愈烈2006年南昌商业地产走出了2005年的相对萧条，入市产品类型多样。鹿鼎国际、蓝天碧水购物广场、江中紫金城、赣江新天地等商业物业在洪城掀起一波波商业热潮。尤其是江中紫金城，开创了商业地产新模式，开辟出新商圈。造就出南昌市以广场为中心的核心商圈，辅以青山路商圈、洪城商圈、和京东商圈、城南商圈的多商圈协同发展的商业态势。赣江以西红谷滩社区商业成为商业市场的新亮点，商业街、百货、超市、专业市场、社区商业等商业类型的群花争艳，着实奠定了南昌第三产业发展的基础。二、2007年南昌房地产市场预测1、政策调控执行力度加大，市场投资更为谨慎2006年的地产新政基本上是对今后几年宏观调控的定性，2007年的政策将在2006年的定性基础上突现张力。2007年的调控重点将是以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。同时，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。在2006年双限土地试探性推向市场的基础上，2007年在土地市场上双限地的供应将会增多，开发商将面对开发成本和利润挖掘的双向选择，开发投资将更为谨慎而理性。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的国十五条中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些显示了中央对土地管理改革的决心和深意。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期南昌对土地市场管理政策措施来看，下半年南昌已收回世贸中心用地及中兴华庭后面四块用地，进行重新挂拍出让，土地管理更为严谨。南昌市土地总体规划的调整审批权限，以及建设项目用地地管理将更加严格。 另外，2007年整顿规范房地产市场交易秩序将进入检查落实和建章立制阶段，将对房地产项目开发运作模式产生深远影响，开发节奏将会加快，市场交易更为规范和透明化。2、城市化进程全面提速，市场供应进入勃发期至2006年南昌城市化“一江两岸”的大格局已经确定。在赣江东岸以市中心为核心点，形成了左青山湖、京东，右象湖、城南两翼齐飞的格局。赣江以西，西外环正式通车运营，改变了城西的规划格局，确定了红谷滩的核心地位，红角洲、凤凰洲正在迅速发展，昌北经济技术开发区已在崛起，新建长堎和红谷滩新区已呈接壤之势。2007年南昌两岸同步发展的步伐将更为稳健。从2005年和2006年土地供应来看，近两年南昌共出让且成交土地上万亩，根据项目开发运营推盘速度，2007年将是市场供应的一个高锋期。加上地产新政对存量土地的严格管制和对开发节奏的严格控制，如“国六条”对囤积土地、闲置土地的控制，会加速开发商的开发节奏，并逐步增加商品房的市场供应量。尤其是南昌房地产市场有绝大多数的开发商的开发节奏都超出了国家规定的12年。因此，国六条的深入，会加速这些滞缓项目的运作时间，使市场供应量逐步增加。房地产市场供应将进入一个勃发期。从2007年南昌房地产市场供应的区域分析来看，2005年红谷滩、凤凰洲和红角洲土地供应量占据了整体供应量的68%，2006年红谷滩及周边区域供应量占47%。可以预见2007年房地产市场的主战场仍在红谷滩区域。紧随红谷滩之后则是市中心区域，而朝阳洲由于05、06两年土地供应较少，在2007年该板块将退出市场竞争的主流，该板块的重新崛起需等到抚生路周边整改所储备规划的近2万亩土地进入市场后。3、城市功能分布明显，物业形态更为集中从供地性质来看。在2005年南昌成交用地中，市中心老城区纯居住用地为35%；纯商业用地为28%，商住一体的综合为37%。2006年市中心出让土地中商业金融用地达41%，商住综合用地达40%，纯居住用地仅为19%。市中心老城区的商业功能将更为集中。在赣江以东的其它板块，城南所有供地中商业金融用地占52.3%，京东商业金融用地的占区域供地总量33.7%，商住综合用地占38%。由此可见，从2007年开始，赣江以东在城市拓张基础上，区域内三大商圈建设成为城市化发展的重心。而在老城区外围，尤其是在艾溪湖两岸，则以优美的自然条件演绎一场高品位居住的华章。在赣江以西，2006年红谷滩商住综合用地出让占区域总出让的74%，商业金融用地占13.4%，商业金融用地80%集中于红谷滩中心区域。由此可见，红谷滩正在形成中心区以商业、商务为配套为重心，左右两翼以房地产住宅开发为主导，商业配套为辅助的发展格局。红谷滩商业正在形成以社区商业为主体，以中心商业为支撑的发展态势。另外，不可小视的是，2006年在红谷滩所有挂牌土地中，有约1722亩土地（占总体供应的55.8%），属于南昌经济技术开发区，该区域在今后两至三年内，将成为市场的热点。赣江西岸城市拓张步伐正在加快，城市功能分布更为明显。从各区域供地经济指标看，南昌市出让土地整体平均容积率为1.68，供地主流的市中心和红谷滩平均容积率均在2.5以上，城南、莲塘，南昌经济技术开发区整体容积率偏低。可见，今后几年的市场小高层，高层物业所占比例会有所增加，且分布更为集中。4、房价增幅趋于平稳，户型设计力求精致房价增长具有其先天性的因素，前两年的土地供应，决定了2007年的市场主功方向与2006年基本相同。在此阶段，房价上升基本上属于区域价值的提升，如红谷滩板块、城南板块和新建县的区域价格会随着区域价值的不断提升明显增长，但区域内的变化并不会引起整体市场的大起大落局面。同时，随着红角洲、城南、京东等区域供应量的有所增加，朝阳洲、青山湖板块供应量的相对减少，对整体市场价格将起到均衡的作用。所以，2007年的房价，总体上将保持2006年年底的房价增长速度，只有在淡旺季会存在阶段性的波动，但总体增长趋势将更为平稳，呈小幅上涨的趋势。从产品角度来看，政府对市场产品结构的调控，将在2007年开始初见成效，普通商品房的供应量比重将会不断增加。在户型面积上，四房以上大户型供应量会继续下降，三房与两房仍将占据市场的主导地位。在户型设计上，由于户型种类的减少，三房与两房的户型创新变得更为重要，两房的户型面积由于政策贯穿力度尚未呈现，2006年略有上升，但随着新政力度的加强，该房型面积将再次出现下降趋势，但其功能将力求多样化，逐步分担三房在市场总体供应上所承受的压力。同时，三房的面积仍会有所减小，并呈现多样化的发展趋