2007年舒兰市君庭玫瑰园项目地块投资分析报告.doc

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项目建筑面积指标项目总建筑面积254777平方米，住宅部分151948平方米，车位部分11702平方米，商业49373平方米，商务酒店20154平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和舒兰市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、城市居住区规划设计规范；2、吉林省以及吉林市相关法律法规；3、舒兰市城市规划要求；4、规划部门提供的规划意见书及附图。1.3 主要经济技术指标项 目计量单位数值所占比重（%）人均面积（平方米/人）规划总用地ha33.089810056.6城市公园ha7.368522.312.6居住区用地ha25.721377.744.0其中住宅用地ha15.535760.426.6公建用地ha5.067119.78.7道路用地ha4.346916.97.4公共绿地ha0.77163.01.3居住户（套）数户（套）1670居住人数人5845户均人口人/户3.5总建筑面积万平方米25.477710043.6其中住宅建筑面积万平方米15.194859.626.0公建建筑面积万平方米8.319132.714.2现状建筑面积万平方米1.96387.73.4住宅平均层数层5.3综合容积率万平方米/ ha0.99总建筑密度%21.5绿地率%29.8公共绿地率%3.0人均公共绿地面积平方米/人1.3二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 城市概况该项目所在的舒兰市，地理位置优越，地处长白山脉张广岭与老爷岭汇合处向松嫩平原过渡地带，位于北纬4351至4438，东经12624至12745。南接化工之城吉林市，北联黑龙江省省会哈尔滨，西隔松花江与九台市相望，东与蛟河市接壤，幅员面积4557平方公里，辖4街、10镇、9乡，人口65.9万。1910年高县，1992年撤县设市，为省辖县级市。美丽富饶的舒兰市物华天宝，人杰地灵，蕴藏着巨大的开发潜力。非金属矿产资源丰富，分布面广，可利用性大。褐煤地质储量586亿吨，工业储量33亿吨，素有“百里煤海”之称，是国家重要煤炭生产基地之一；草炭储量6000万吨，居全省储量的第二位。舒兰市具有良好的投资环境。有四通八达的公铁运输网络，拉滨、龙舒两条铁路贯穿全市南北，连接全国各地。有国、省、市级7条干线公路通往长春、吉林、哈尔滨等大城市，榆江线二级公路已全面竣工，五桦线一级公路已于2003年末竣工通车。2.1.2经济发展状况近年来，舒兰市认真贯彻落实科学发展观，坚持以经济建设为核心，高起点谋划、高目标要求、高标准推进，不断加大招商引资和项目建设力度，实施工业强市战略，努力壮大支柱产业，不断扩充经济总量，有力地推动了全市经济持续快速协调健康发展。2007年，全市生产总值实现63.8亿元，比上年增长32.8%，其中一、二、三产业增加值分别实现27亿元、11.7亿元和25.1亿元，分别比上年增长18.4%、88.7%和31.9%；全口径财政收入达到26345万元，比上年增长31.7%；全社会固定资产投资68.2亿元，同比增长23.6%；社会消费品零售总额实现24.9亿元，比上年增长21.1%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到7200元和4230元，分别比上年增长8.3%和12.9 %。2007年全社会固定资产投资成68.2亿元，比上年增长23.6。招商引资实际到位资金47亿元，比上年增长 居民生活水平2007年全市在岗职工年均工资为13971元人民币，城镇居民人均可支配收入为7200元，农民人均纯收入为4230元，分别比上年增长60.3、8.3和12.9。2.2、房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述2007年，建筑业发展加快，全年完成建筑业总产值7.6亿元，比上年增长10.1，建筑企业施工工程241个，房屋建筑施工面积37.2万平方米，比上年增长14.8，房屋竣工面积为30万平方米，比上年增长29.3。*以上数据来源历年舒兰市统计公报及政府工作报告2.2.2 未来发展趋势由于舒兰市隶属县级市，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2007年舒兰市统计年报数据显示，2007年舒兰市居民住宅房屋总面积257万平方米，城镇人均住房面积13平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。而舒兰市城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差10.67平方米，和东部地区比还相差12.06平方米。甚至和西部比还相差10.05平方米。这说明舒兰市的住房需求还是很可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，舒兰市的房地产投资增长平稳。2005年舒兰市房地产投资总额为6.3亿元，增长10.5%；2006年投资总额为6.9亿元，增长9.5%；2007年投资总额为7.6亿元，增长10.1%。这说明舒兰市的房地产需求量比较稳定。再从横向比较看，2007年吉林市4个县级市中舒兰市房地产投资量最高，为7.6亿元，说明舒兰市房地产业的发展相对较快。从上述三方面看，舒兰市房地产业的投资能量、需求潜力、发展速度是良好的。三、项目周边环境3.1 景观分析（1）现有景观资源优势植被景观：现有植被生长良好，自然景观较为丰富；地貌景观：地形变化较为丰富；街道景观：新析路南侧绿化景观较好；（2）现有景观资源劣势南侧紧邻新村路现状建筑景观质量较差；周边的景观对项目形象不利，也降低了地块周边的土地价值；（3）未来景观资源优势地块北侧的棚户区、厂房规划成舒兰市中心公园，成为该项目主要卖点之一；西部规划一路的实施，项目西部环境景观得到彻底改观；位于项目地块内部的东南角四星级舒兰商务酒店的建设完成，对整个项目的开发有着巨大的带动作用；项目一期即将完成的商业步行街将对小区环境景观进行大幅度提升；（4）景观对地块影响挖掘现有生态和地貌景观价值，现在景观劣势对开发时序的影响。3.2 交通条件分析（1）现有交通条件南侧为新村路；东、北侧均为现状土质路面；西侧现状砂石路面；目前只有新村路一侧交通可达性较好，其余三面交通可达性相对较差；（2）将来交通条件西侧、西北侧紧邻项目用地边界为市政规划一路；北侧为市政规划二路；东侧紧邻市政规划三路；（3）地块内部将来交通条件项目地块内部无横穿的市政规划路，使得项目用地的完整性得到保证，有利于形成完整的居住社区；一期即将完工的商业步行街是目前小区的主要出入通道，市政规划道路提高了地块的交通便利条件，但是存在市政道路建设的滞后问题；同时，受新村路北侧现状保留建筑的限制，项目地块缺少面向新村路的主要出入口形象空间。3.3 地块条件分析（1）地块条件规模：占地33公顷，其中舒兰市中心公园占地7.3公顷；尺度：东西宽度在772米，南北长最长端393米，最短端150米；走向：项目用地整体上为东北至西南走向，主界面与新村路近似平行；（2）地块主价东北至西南呈梯形框架形态；南北宽度的变化对项目内交通组织造成一定的难度；东西长度让不同功能地块的交通有差异；打造环境，改善配套；景观主线贯穿，分期差异化实施。四、项目定位、规划理念与原则4.1 总体定位 人们想要一个什么样的社区呢？我们的标准是：生态景观良好社区环境友好安全健康社区社区标志性和归属感交通便捷配套设施完善为此，我们对该项目总体定位：以舒兰市中心公园为整个项目的生态灵魂，以商务酒店和商业步行街为引爆点，多元化的开发导向，最终成就复合大盘地产君庭玫瑰园公园里的家4.2 规划理念坚持以安全、生态、便捷、舒适的规划理念贯穿整个项目的规划与设计之中，以实现提供分期差异化的产品满足不同层次消费群体需求为目标。为实现上述目标，我们采取以下策略：强化产品，主动吸引异域化风情，精致打造4.3 规划原则1、原则提炼分析在当前的居住区开发中，平衡开发商的利益诉求和消费者的物有所值是项目规划的核心所在。从开发商的角度出发，他们希望如何在规划中实现土地的最大价值：土地需要合理的切分方式土地价值与业态的匹配社区内部景观改变土地价值整体规划有利于合理安排开发时序从当前人们的消费心态和观念中，他们希望如何在最经济的消费支出下实现如下的居住环境和感受：所在的社区生态景观档次高所在的社区环境友好所在的社区给他们安全健康社区具有标志性所在的社区给他们归属感所在的社区交通便捷2、规划原则从满足房地产产品生产主体和消费主体的愿望出发，以实现开发商利益诉求和消费者消费需求和谐共赢为目标，规划原则如下：综合平衡性原则：项目规划需要平衡开发主体和消费主体的利益冲突；需要平衡产品产出与环境品质、绿地景观环境之间的用地冲突；平衡高品质居住环境与低经济成本之间的冲突等；安全性原则：规划以提供安全的居住环境和商业环境为基本原则，实现满足人们居住要求的安全感、归属感为目标目标；生态可持续原则：规划将提供良好舒适的生态景观，以良好的景观环境为项目的核心竞争力，实现消费者的低投入、高回报的购买心理；以人为本原则：住宅区景观应对不同人群的多方面需求作出积极响应，以环境和空间特征对人实现主动的接应，争取最大程度的亲和，使之成为真正体现“以人为本，人与自然共存”的理想居住空间。4.4 规划对策1、亲水对策通过利用现在地形优势和地下水资源优势，规划不同等级规模的跌水景观，满足人们亲水性要求；2、生态对策将绿色景观资源在地块内均匀分布，形成连通的“绿脉”，将绿色集中化、系统化，形成重要的社区景观走廊；强化居住区环境与公园环境的融合，实现“居一屋，用一园”的生态居住社区目标；3、布局对策对社区交通公建住宅进行合理规划布局，提高用地均好性，结合景观交通，实现地块的均好性，便于不同梯次产品的搭配；细分用地，便于分期开发，实现土地价值；4、氛围对策风情化和魅力化的商业，配套设施的完善，形成依托教育资源且便捷有效的社区；5、活动对策加强公建配套体系，引入多元化的城市生活，加强宜居氛围；6、价值差异对策产品与土地价值的匹配，住宅单元模块选取原则：各业态住宅单元面积选取符合定位要求，根据各分区具体地形要求，不同分区内各业态的单元模块选取略有不同五、规划方案5.1 功能分区与布局整个项目分为居住区、商业步行区、商务酒店区、中心公园区、商务办公及停车场区、生态园饭店广场区等六大部分。1、规划结构形态整个项目空间结构形态为由四条轴线组成的“井”字形结构。四条轴线分别由南北纵向两条景观轴和东西横向的一条景观轴和一条交通轴组成。南北纵向两条景观轴中一条由连接商务酒店区、商务办公及停车场区的商业步行街构成，另一条景观轴由居住区主入口景观轴、公园主入口景观轴共同构成。东西横向的景观轴为横穿居住区内部的中心绿地轴线以及居住小区一期部分的交通节点组成；东西横向的交通轴线由横穿项目地块的分割居住区与中心公园、生态园饭店、商务办公及停车场区的小区主干道构成。2、布局规划小区二期组团（即商业步行街以西部分的居住小区）由“长椭圆”形的交通主路组成空间骨架；通往新村路的三个入口的道路增加了该组团与外围交通联系的便捷性。同时，商业步行街景观轴、公园面向居住小区的主要入口吸景观道路接近了居住区与中心公园之间的距离，这条景观性、生态型绿带把中心公园的绿地自然地引入居住区中，为小区，也为城市的景观做出了重要的贡献。一条东西向的交通轴与三条生态、景观绿轴形成丰富的空间层次。建筑组群的空间布局追随地形变化，曲线形的住宅，使商业步行街东西两个组团形成空间和视觉上的统一体。现场起伏的地形变化和道路绿化带、居住区绿地、中心公园绿地以及其他绿地自然衔接了高层区和多层区、商务区与居住区，在项目内部形成优美的景观环境。在项目西北部分规划了生态园饭店以及主题广场区，既丰富了城市景观，又填补了目前舒兰市缺少生态休闲活动场所的空白，使得该项目成为集居住、公园、商务、现代服务、餐饮娱乐与一体的综合性居住区。在居住小区规划结构布局中还动用淡化组团，突出院落的处理手法。以院落为基本单位，通过在各个院落中灵活地布置各种绿化、硬地，以及休闲设施，既使整个小区便于管理，又能创造出丰富的宅前院落空间，保证了整个小区的协调一致性。5.2 道路交通组织整个小区交通系统以便捷、安全、舒适为设计宗旨。规划道路分为二个等级：小区组团级道路、宅前路。一条东西向道路贯穿项目地块内各个功能区。同时各个功能区内部通过直线型道路与处围道路或小区主干道相结合，顺连整个小区展开，串接每个组团。组团级道路根据各组团布局，灵活处理，每个功能区均有两个以上对外出入口。整个小区道路设计充分体现人车分流概念，设计中分为车行及人行两个系统。屏弃了以往居住小区规划设计以道路为边界划分地块、以车为主的思想。采用全地段外环与区内地下系统相结合的组织方式。主要步行系统集中在中心步行景观轴上，通过设计带来良好的观赏性、驻足性、参与性。居住区的中心绿轴、绿岛、公园主景观轴、商业步行街是一个完整的步行系统，与景观中心融为一体。沿景观轴设置休闲锻炼的步行道和各种活动场所，并辅以绿化水面，在局部进行放大处理以形成停留空间，创造亲切宜人、步移景异的景观效果。体现出绿化生态小区的主题。通过步行轴可由其它的步行道路到达不同的组团，以实现和机动车流分开的目的。停车位主要设计为地面停车和一层车库停车，使整个小区仙停车率接近1.5。车库出入口沿小区级设置，尽量靠近组团出入口中，方便就近停车。5.3 绿地空间系统1、理性与感性相结合的庭院式绿化系统：新规划居住小区内以中收绿化带为中心，把用地南北两侧的场地排水汇入到中心绿地内，形成极具感性吸引力的水系。水与低矮的景观建筑形成良好的结合与呼应，使小建筑本身就已形成了景观的一部分。从楼上向下望，见到的是一片充满人情味的建筑园林。2、多层次的景观绿化系统小区绿化分为三个层级：小区中心绿化、组团级绿化、宅前绿化。小区级绿化主要位于步行景观轴两侧，配以大面积的疏林草地。另外再根据需要，配置一些当地特有的树种，在步行景观轴的节点部分，如休闲广场、建筑物的入口处，种植乔木，为居民提供遮阳的场所。其它地方以大规模的集中绿化来为居民提供休闲场所，同时也创造小区的整体绿化形象，改善环境。组团级绿化以特色的绿化小品设计为主，主要为组团居民就近提供游憩的场所，创造组团的特色和亲切宜人的绿化空间。围合式绿化庭院，多功能、多元化、复合型的住区活动空间，既可作为遮风挡雨的活动场所，又可午后闲坐、晚间游戏。宅前绿化以住宅楼前的绿化为主，主要有入口处绿化，以草地、灌木、花卉为主。3、中心景观轴、环状景观带与组团景观的交织与融合中心景观轴为南北向布置，其位置可利用原用地内的绿化带，将保护和发展巧妙结合。此轴既是整个小区的景观中心，又是展示小区文化特性的长廊。小区的一些小型公建沿此轴两侧布置，配合休闲广场和娱乐设施，为小区居民创造良好的居住、休憩环境，极具文化内涵的景观小品，即丰富了小区环境，同时也提高了小区的品位，增强小区居民的自豪感和认同感。环形景观轴为贯穿整个小区的主干道和小区级道路，此景观轴主要考虑人在行走过程中观看小区的感受，该道路蜿蜒曲折，可以观看到不同的组团形式，体味不同的特色。每个组团入口的处理均不相同，风格各异。除此之外，在沿此景观轴上充分注意沿路立面的处理，通过布置不同的住宅，板点结合，创造丰富的建筑景观。组团间的差别，可以通过入口的形式，树木花卉，配置种类，以及不同主题的环境小品来加以区别，各组团特点鲜明，增强了可识别性和居民的认同感。通过穿插交错的环形绿带和水面，利用曲线形，以草坪和适当的造景树种、小品组成丰富的线状绿化。庭院绿地为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装活动场所，成为居民的“室外起居室”。整个小区点、线、面绿化相互结合，小区内道路绿化、平台绿化、架高绿化，形成错落有致的立体绿化系统。5.4 竖向设计依据小区周边的现状地势及标高来确定小区的标高，依市政规划标高根据四周定点坐标和标高来确定与外围市政道路的衔接，利用适当变坡与各组团相联系。结合水系开挖的土方来堆山造景，丰富了城市景观及社区内部环境，中心绿地的地势更显曲折和起伏变化。整个建筑场地地势起伏，故采取自然坡道地面排水和管道排水相结合的方式进行设计，地面排水坡度均不小于0.2%，场地道路主干路最小纵坡为0.2%，最大纵坡为5%，小区道路广场的最小坡度为0.3%。场地道路略高于外围城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为污水、雨水的排放提供便利条件，道路设有完善的雨水排放系统。5.5 建筑群体设计1、平面功能设计住宅户型设计：由于生活水平的提高，人们对于生活品质的要求也越来越高，反应到住宅平面户型设计中，我们主要作了如下的改善：强调住宅平面的紧凑性，实用性，尽最大努力做到物有所值；更加强调住宅平面的功能分区，将动静分开；更加强调住宅平面的多元化，尽量满足各种住户的需求；每户都有生活阳台以保证生活功能上的需要；设计中更强调住宅内空间的趣味性，以满足人们不断提升的精神上的需求；更加强调住宅平面的日照、采光、通风，以及室内外空间和景观的相互融合，保证每户有最大的自然接触面。配套及公建用房：包括沿街商业用房、小区中心会所和配套设备用房，在设计中主要考虑其使用功能上的需要，在满足人们日常生活、休闲需要的同时，根据其相对位置通过建筑的空间构成手法使之成为小区的形象标志和亮点。2、立面设计与小区规划、景观设计一样，整个建筑在立面造型设计中同样采用了欧式风格，体现异域风情，主要突出以下几点：（1）利用欧式的建筑符号语言，采用现代的表现手法，通过几何雕塑感的塑造，表达东方与西方文化的和谐统一；（2）人性化地考虑空调机摆放，使其成为整个建筑的一部分；（3）在造型上强调多元与统一，在变化中寻求协调；（4）将生态绿化融于其中，以增加其生动性。3、防火设计本工程规划与建筑中均按国家及地方有关防火规范、规定设计。小区内道路环通，均可作为消防道路；室内外按要求设置消火栓，并配备灭火器；地下室高专用消防水池；各建筑内均按要求设置消防疏散出口，地下室设自动喷水灭火系统。4、无障碍、节能、智能化设计根据有关规范及规定，我们在所有小高层住宅和公共建筑内均进行了无障碍设计，会所内设残疾人专用厕所。设计中按照国家颁布的夏热冬冷地区节能设计标准，对小区内住宅及公共建筑进行了节能设计，在保证室内热环境的前提下，将采暖和空调能耗控制在规定范围内。为提高小区居住档次，在设计中按照较高标准进行建筑的智能化设计。六、市政基础设施规划6.1 给水规划1、水源该工程采用市政自来水作为水源，接入一根DN 200给水管，区域内给水管网呈环状布置，以保证生活给水及消防用水。2、给水系统设计该工程生活用水均由设置在地下室泵房内的变频调速供水机组提供，屋顶不再设置生活水箱。室内给水管道采用下行上给的方式。6.2 排水规划本规划采用雨、污、废分流制，室外采用雨、废分流制。1、雨水管道区域内雨水经雨水斗和雨水口收集后汇入小区中的雨水管道，再排入新村路上的市政雨水管道。2、废水系统本工程日排水量为7467立方米/日，建筑物的污水经化烘池处理后与废水一道经小区废水干道排入新村路的市政废水管道。6.3 电气设计1、电源小区电源采用市政供电系统统一提供的电源供电，电源由小区外引入，分配至各小区变电所及用户变电所。由小区电所向各住宅及配套公建供给380/220V电源。2、用电负荷居住建筑及配套公建用电负荷待定，拟配置具体由电力局确定。具体位置结合环境设计确定。3、配电（1）各住宅楼内配电均按一户一表制配电；（2）小区内供电外线均采用电缆埋地敷设；（3）各公建（底商）均单独进线（380/220V）4、防雷接地防雷等级为二级，设屋面避雷网防雷周焊通作接地体，接地电阻小于1欧姆；5、电信及有线电视（1）小区内设电话交接间，每户住宅及各公建建筑内均预留电话出线盒及预留电信管线，包括上网管线，具体由电信部门设计及实施；（2）每户住宅内及部分公建内预留有线电视出线盒及预埋有线电视管线，具体由电信部门设计及实施。七、产品、客户、价格定位7.1 产品定位项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区发展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的发展。周边别墅、洋房项目没有，从市场需求来看，去化较快。结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量小高层和叠加别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。7.2 客户定位通过对周边远东第1城等竞盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下：客户以舒兰市本地客户为主，以舒兰市下设乡、镇客户为辅；客户年龄跨度较大，2550岁的为主力范围；客户的家庭结构以新婚用房、二代同住为主，房型要求为两房和三房；客户接受的主力总价在6万16万左右；房屋单户面积需求在50120 m2 之间居多；客户的主要职业多为工薪一族或小业主；目标客户对舒兰市的生存依赖度较高； 7.3 价格定位本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。根据相似原则和可比原则，选取远东第1城、滨河花园作为本项目参照项目。住宅部分：表1比较内容权重远东第1城滨河花园比较系数比较系数项目位置15%0.150.18外部环境25%0.250.25社区环境10%0.080.1发展规划20%0.150.2户型设计10%0.10.08生活配套15%0.150.13主题提炼5%0.050.03合计100%0.930.97表2比较项目AB比较系数0.930.97比较价格22001600市场参考价格2365 1649通过表1的比较可以得出表2，从表2中可以看出，本项目的市场参考价在16492365元/平方米之间，取其均值2007元/平方米。商业部分：表3比较内容权重黄金地段同等地段比较系数比较系数项目位置30%0.450.3区域规划15%0.200.1周边人口15%0.200.1商业规模15%0.200.05交通情况10%0.150.05促销活动15%0.10.2合计100%1.30.8表4比较项目CD比较系数1.30.8比较价格60003500市场参考价格4615 4375通过表3的比较可以得出表4，从表4中可以看出，本项目的市场参考价在35006000元/平方米之间，取其均价4495元/平方米。八、财务效益8.1 销售收入测算u 根据前面的定价，住宅按照2007元/平方米计算，车库按照3000元/平方米计算，商业按照4495元/平方米计算；u 住宅建筑面积按照151948平方米计算，车库建筑面积按照11702平方米计算，商业建筑面积按照49373平方米计算。u销售收入估算表序号项目名称面积（平米）单价（元/平米）金额（元）1、住宅部分15194820073049596362、车库部分117023000351060003、商业部分4937344952219316354、合计561997271根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计561,997,271元。8.2 建设投资估算投资估算表序号项目名称金额（元）单方金额（元/）备注1土地成本530000020.8土地出让金返65%2政府收费72466662219含基础配套费、增容费、消防、人防、绿化等，按219元/计算3前期费用1489041045场地平整、临时施工、地质勘测、环境评估、监理、规划设计等4建安成本203821600800砖混、框架结构5配套及环境25477700100住宅部分不考虑会所及学校6不可预见费965869138按照2-5项总和3%7营销费用1685991866总销售额3%8管理费用300000011.8每年100万3年营销期9税金00地税（营业税）5.5%即交即返10总成本3514749811300.75前9项总和11总销售额5619972712205.84住宅、车库、商业销售总和12销售利润210522289.9905未交所得税之前13销售利润率37.46%14税后利润157891717.4所得税为税前利润33%15税后利润率28.1%16启动资金7453499629项总和20%+土地成本u 财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款一年计算。根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共555,889,937元。投资指标分析经济指标金额单位备注总投资额351474981元按照底商可售面积2.1万计算单位成本1300.75元/销售单价2205.84元/保守估计单位利润905元/销售面积254777可售面积总销金额561997271元销售利润210522289.9元税前销售利润率37.46%利润占销售额的百分比成本利润率59.9%利润占总投资的百分比项目启动资金74534996万元启动资金利润率282%利润占启动资金的百分比从上表情况来看，项目总投资额相对较小，同时从房地产业来衡量，利润率较高，具有周期短、见效快、利润丰厚的特点；同时由于