商业地产招商咨询案.ppt

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商业管理文本,完成时间 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 已有 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前,3、其它准备工作 ,1,2,3,4,5,编号,细则 物业管理及经营管理公司确定 招商团队组建完毕 异地招商工作计划的确定 招商负责人及相关人员的激励制度 代理招商的规范文本（针对商业街内分割的代,完成时间 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前 11 月 20 日之前,理招商内容） 以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使 用。 （二）阶段划分 在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分 为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。,第一阶段,启动期招商(05 年 11 月 20 日-06 年 1 月中旬),1、阶段任务 启动主力业态的招商工作，争取引进 5-8 家有影响力的商家； 完成特色街的申报和宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家； 争取完成商业街内各业态 1-2 家主力店； 本阶段需要完成整个招商任务的 20%左右； 稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象； 2、本阶段工作 适合本项目的主力店招商洽谈； 与政府有关部门的合作； 异地招商的推广； 06 年元旦杭州房交会的宣传； 项目在临安的宣传工作； 对项目的大规模宣传和广泛招商； ,其它意向商家的洽谈； 年终的招商庆典活动；,第二阶段,招商集中期（06 年 2 月中旬-06 年 3 月底）,1、阶段任务 各业态的招商工作持续跟进，掀起年后招商的热潮； 主力业态再引进 3-5 家； 完成全部业态招商商家的 50%； 对临学院和临安本地的宣传到位； 特色街的招商初具规模； 进行一定的开街宣传； 争取成为世界休闲博览会（时间：2006 年 4 月 22 日至 10 月 22 日）分会场的设 点之一； 销售集中进行； 2、本阶段工作 接受各商家的主动上门； 主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向； 1- 3 次大规模的销售活动（在特色街等完全明确后）； 1-2 次的大型招商促进活动； 部分商家开业的宣传； 管理部分商家的装修，协调其中存在的问题； 在年后趁机把握市场先机会，率先启动招商工作； 5、1 节的活动,第三阶段,招商冲刺期（06 年 4 月初-06 年 5 月底）,1、阶段任务 ,利用休闲博览会带动商家进驻； 通过广告宣传召开大规模的招商活动； 力争完成 20%的招商任务，即整个步行街的招商完成 90%； 对开街进行宣传； 促进协议商家最后签定合同； 管理好装修入场工作； 2、本阶段工作 休闲博览会分会场的宣传和具体活动开展； 与临安市民及林学院的互动活动； 人员走访，促进商家落定； 敦促已签订商家进行装修，准备 9 月份的整体开街庆典活动； 杭州 5 月房交会展开一次招商、销售与开街的形象活动； 广告宣传的跟进；,第四阶段,招商持续期（06 年 6 月）,本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分 商家在开街前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督，在开街前 3 日内暂 停装修；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开街庆典活动的准备。 ,二、招商时间表,准备期,启动期,春节,集中期,冲刺期,持续期,开街,05/11/20,06/01/25 06/02/08 06/03/30,06/05/31,06/06/08,招商进度计划表,节点,时间,备注,招商准备期 2005 年 11 月 20 日,完成招商准备工作,前 招商启动期 2006 年 11 月 20 日 与 3-5 个主力商家达成合作意向，由此引爆招商,-06 年 1 月 25 日,高潮，截止春节前中等商户陆续引进，小商户紧 跟其后。完成招商 20%。,春节休整 招商集中期 招商冲刺期,2006 年 1 月 26 日 -2006 年 2 月 8 日 2006 年 2 月 9 日 -2006 年 3 月 31 日 2006 年 4 月 1 日,积累客户 大商户、中等商户基本确定，大规模招商进行。 完成招商共 70%。 准备开街，并促进签约和进场装修。完成招商共,-2006 年 5 月 31 日 招商持续期 2006 年 6 月 1 日开 始,90% 完成剩余的招商工作。,开街,2006 年 6 月 8 日,盛大开街,三、业态规划及商家推荐,（一）业态规划,1、由（1）和（2）部分组合成为娱乐主题商街。 该商街位置处于临安市民前往本项目的前言； 同时辐射了社区和学生消费群体；,娱乐商业具有一定的辐射力，可以吸引周边人群前往；,娱乐主题街一般在晚上较为热闹，因此，必须设置在离社区中心有一定距离 处，考虑有一定独立性；,通过设置该主题商业可以提升整个商业街形象；,娱乐商街需要一定的独立性，该商街正好具备如此特性；,2、由（3）和（5）部分组合成为餐饮主题商街。,从建筑设计和布局上说，适合为美食街区；,餐饮业态具有一定的发散力，可以吸引其他的消费人群，因此，在位置设置,上，我们选择了连接大学路的商街；,餐饮对本社区居民应该从便利性上考虑，因此，餐饮位置最好设置在整个社 区内部；,该商街同时承接大学路和社区内部的规划路（南北走向），连通了内部和外部； 连通项目一期和三期，居于社区内核心位置；,3、由（4）和（7）以及（6）、（10）部分组合成为购物主题商街。,直接处于社区内南北向规划路上，北面正对林学院，学生便利性购物将形成 支撑该商业主题街的主力消费群之一；,承接娱乐主题街和餐饮主题街，充分体现商业价值； 项目商业有一定规模，购物是必不可少的一个主题内容；,学生对购物的消费需求，从项目位置和本主题商业街上看，是非主要消费行 为，因此，便利性很重要；,通过购物街的设置，可以有效的吸引外部人流进入社区内其它主题商业街进 行消费。,4、由（9）和（11）部分组合成为家居生活主题街。,与购物主题街有机连接，互为补充；,由于高层的间距等阻碍，该街面采光等相对不足，使用营造为非经常性消费 主题，如家居、生活用品等。,该主题商街直接通向环城北路以东，人气相对不足； 通过家居店灯光和装饰的营造，有利于改善区内的氛围； 直接连通环城北路，便于建材的运送；,5、由（12）部分组成的休闲主题街。,位置较偏，以休闲业态的设置能充分吸引各类人群前往进行消费，带动该商 业主题的价值；,通过集中休闲业态的设置，可以吸引周边人群的导入；,休闲店主要以夜间营业为主，设置于本位置，对社区居民影响不大。,直接面临环城北路，对外部的客源有一定的引力；,6、由环城北路组合的大学商街。,直接大范围面对浙江林学院，在便利性上有充分的优势； 直接面对环城北路，可同时考虑设置针对市民的业态穿插； 通过东西横向学生街的设置，充分引入人流进入社区内商业街； 娱乐主题街部分业态也是大学商街的延伸内容；,3、由（8）部分组成的旅游特色街 户型面积不大，适合旅游产品销售；,直接对外，充分提升环北商街的整体价值；,在该街区内设置有临安特产，面积不大，但能给到本案消费的外地消费者提供 附加性的消费内容。,（二）与临安经济结合的部分特色街内容说明,1、特色美食街,这里主要经营的是临安的特色美食，将临安所有的餐饮资源整合，形成一条,具有临安本地特色的美食街，所有的材料几乎都采用本地比较特色的产品，例如,临安土菜、本鸡、笋干、板栗等等，充分挖掘和利用临安本地的特色资源，一方,面让游客享受这生态旅游城市当中独具特色的美食，另一方面，可展现临安当地,的民俗文化，让游客了解临安、热爱临安。,由于独立于住宅外，这条街主要为中式餐饮，临安的土菜和野味风靡杭州， 由于临安目前尚无良好的美食一条街，我们希望能填补这个空白，成为临安市的 特色美食一条街主要为外地游客服务，兼顾本地区的居民，学生以及临安地区的 其它消费群，就建筑形式上看，该格局也适合餐饮街的构筑。可一、二、三层联 通。,该特色美食街可包括野味馆、土菜馆、临安小吃、临安沙锅店、早餐店、临,安家常菜馆、临安风味馆、其他临安特色美食馆、少量杭帮菜等。,2、旅游特色街 这里主要经营的是临安的特产以及旅游商品，将临安所有的特产资源整合， 形成一条具有临安本地特色的旅游特色街，所有的商品几乎采自临安本地区打造 临安真正意义上的旅游特色街，为游客提供购买临安特产的集中性消费场所。 该特色街可包括产品有山茱萸(dogberry),山茱萸肉,笋干,山核桃,白果,银 杏,栗子,笋,水煮笋,茶叶,香菇,棕叶,箬叶、山核桃、临安本鸡、昌化鸡血石以 及其他的特色旅游商品等。 商家推荐 4、临安本地推荐（招商对象除以下注明外，同时可参考临安黄页）,类别 餐饮,名称 老东北菜馆,地址 锦江路 108,面积,电话 63721037,备注,号a座,一席地火锅城,新民街 187 150 平方号,米,63811381,怪味岛火锅,锦江路 31 号,63757862,豪胜客牛排馆,锦 江 路 北 100 平方 63960979,一号,米,一品煲,新民街 167 300 平方 63729237,号,米,千食客传世汤包,新民街 187 200 平方 63813877,号,米,老家锅贴临安店,锦江路 171 150 平方 63802777,号,米,欢乐时光美食城 农家乐,城中街 潜阳路 363 号 ,63716082 63883245,刘家香辣馆 临安野味馆 嘉兴何坊斋粽子,城 中 街 号 766 （云中绿 园对面） 衣锦街 433 号 临水路 58 号,63965777 63728025 63720050,大 学 商 朝霞音像商行,临 天 路 新 30 平 方街,民街十字 米,63811247,路口 城南文体用品商 钱 王 大 街 70 平 方店 临安文海文化用,388 号（经 米 贸大厦）,63734352 63765093,品厂 形式主义时尚玩 环 城 东 路 100 平方 63746090,具礼品连锁店 天堂鸟花艺,60 号，林学 米 院学生公 寓对面 锦 江 路 商 80 平 方业城 c 幢 米 25-27 号,江南网吧 新世纪网吧 星空网吧,临安剧院 对面 景杉路 501 号 城中街 443 ,63717170 63739263 63739873,号,临安富士照相馆,63711888,临安佳丽摄影 精益眼镜 大光明眼镜 毛源昌眼镜,吕家弄一 号 衣锦街 511 号 衣锦街 491 号 衣锦街 418 号,63716158 63733068 63738336 63716258,有意思冷热饮 临安市临,63921900,食店 自由马体育用 品店 天姿化装品 滚石音像 中心文体商场,天路 168 号,63683911 63713320 63729136 63960811,娱乐,爵士吧,城中街 520,63810977,号京都大 酒店 3f,红色酒吧 嘉乐迪 ktv 火之鸟音乐酒吧,黄金水岸 86 号 锦城新天 地内 临天路（劳 ,63810798 63711881 63694485,动局斜对 面）,西域酒廊 梦之湖酒吧,临安市人 民广场舞 台东侧 临天路（劳 动局斜对 面）,63756719 63694485,黄金水岸啤酒 笤溪南路,63920179,吧,临水桥头,钻石年代恋歌 临安锦江,63960900,坊,路 199 号,百合花音乐酒 临安市锦,63723009,吧,江 路 66 号,购物,古今胸罩 李宁专卖店 adidas 专卖店 安踏专卖店 唐狮专卖,63719484 63733882,潮流坊 名鞋坊,临安市江 桥 路 69 号 临安市江 桥 路 68 63720117,号,康威专卖店 名店坊名牌服饰 专卖店 黛安芬 家 居 生 博雅水族 活 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曙光路 80 乐部 号,87968846,火 知 了 酒 南山路 103,87034668-8125,吧,号,极地酒吧 西部小镇,南山路 103 号 南山路 103 号,87982596 87917615,酒旗风休 昭庆寺里,85211855,闲吧,街 22 号,卡卡酒吧,南山路 264 号,87919020,梦之湖酒 南 山 路,87063988,吧,103-13 号,玛 雅 村 酒 南山路 吧,87914287,家居生活,澳 西 奴 用 庆春路 品,博洋家纺,庆春路 66,87221689,号 特 百 惠 用 庆春东路 品,公共配套,中国银行 工商银行 邮政,95566 87803888,天使家政,开元路 19 号 1 层,87921368,兴业家电 文一路财,88919363,维修,经学院,小 天 鹅 康 庆春路 131,87131838,华洗衣,号,世 纪 母 婴 庆春路 159,87244843,服务 海王星辰 药房,号康洁洗衣 三替集团,武林路 100 号 紫荆花路 108 号,87033598 88866666,贝剀尔保 朝晖现代,85829420,姆服务,城,15-1-402 元祖蛋糕 喜士多便 利连锁 招商比例说明： 商业街总建筑面积 2.8 万方，一、二期合计约 2.3 万方，具体招商面积和比 例如下（业态之间可根据实际情况互相穿插，其中学生服务店、娱乐店、家居生 活店、休闲店、旅游特色产品店可渗透到其它主题街之中）：,街名,面积（m2） 单 间 平 数,量 占总量比例,均 面 积 （约） （m2）,餐饮主题街 大学商街 娱乐主题街 购物主题街 家居生活主题街 休闲主题街 旅游特色主题街 合计,8500 1200 2500 5900 2600 1300 1000 2.3 万m2,150 60 170 150 140 200 70,57 20 15 39 19 7 14 170,36.96% 5.22% 10.87% 25.65% 11.30% 5.65% 4.35% 100%,（ 三 期 5000 方 未计入） ,四、招商队伍组建,(一)组建临安”筑境商业管理有限公司”（11 月份尽快确定）,(二)招商人员人数的配置与职责,根据工作需要，我们将招商人员定为 8 名较为合适。具体工作分配如下： 招商总经理（1 人）：负责统管全局，招商战略及重要商家谈判，制定招商方案 和进度，安排招商人员的日常工作。,招商主管（2 人）：执行招商方案、日常策划工作。负责日常商家的的洽谈与签 约，协助招商总经理与重要商家的洽谈。,招商代表（5 人）：由主管经理安排具体招商工作的接待与跟进，各业态招商进 行初步的接待与洽谈，每人负责 1-2 个业态；部分人员可由销售人员兼任。 主力店由招商总经理负责统筹和接洽。,(三)招商办公地点,因整个招商需和销售配合，建议在销售展示中心设招商咨询点，另在现场设一招 商办公室，作为签约和客户咨询场所。,（1）杭州销售展示中心招商咨询点（杭州现场办公室） （2）临安销售展示中心招商咨询点（临安现场办公室） （3）各种展示会设立招商咨询点,（四）商业管理公司条例,1、工作范围,杭州、临安二地以及异地的招商活动（推广由开发商负责） 招商的内部所有事务 招商政策的制订和执行 招商人员的组建,招商优惠政策的制订,2、制度,招商人员行为准则,总则,向顾客提供服务标准，亲切、诚恳、专业、负责。,（1）、考勤制度,上班准时、不迟到、不早退。,（2） 行为规范,着装,男士：深色裤、衬衫、打领带、皮鞋、短发、精神、不抽烟、保持清新口气；,女士：着套装、衣着整洁、精神饱满、化淡妆、有职业女性气质。,言行举止,礼貌、热情、主动、耐心、诚恳、积极向顾客提供最详尽、最耐心的解释，保持 高质量服务水准；,工作期间必须统一穿工作服，发型、面部干净、整洁、精神饱满；,平时做好工作记录，跟踪记录，养成善于总结的工作习惯；,工作期间避免出现以下不良举止：,客人进招商中心时装作没看见或互相推脱,在招商中心服务台睡觉或精神不振,在招商中心内高声谈笑，讲其他与工作无关的话题,在同事或客人发生异议时不允许在招商中心或其他客人面前争吵,上班时间不允许在接待台打私人电话,不准在招商中心随意吸烟，台面资料、用具必须摆放整齐,讲究卫生习惯，不随地吐痰、不乱丢纸屑，保持招商中心环境整洁,常规行为,推广公司形象，传递公司信息；,积极主动向客户推荐公司业态；,按照服务标准指引、保持高水准服务；,及时反映客户情况；,准时提交总结报告；,培养市场意识，及时反映竞争对手及同类项目的发展动向；不断进行业务知识的 自我补充与提高；,服从公司的工作调配与安排；,不断进行业务知识的自我补充与提高；,（3） 值班制度,包括公司值班的人员、时间、职责的安排,（4） 办公用品（包括电脑设备）管理制度,包括办公用品的购买、使用、保管及电脑设备的保养、维护,（5） 差旅费用管理制度,包括出差的目的、每天的补贴，出差的方式、费用的报销,（6） 车辆管理及用车制度,包括用车的目的，情况及车辆的保养,（7） 保密制度,严格遵守行业内保密制度。保密制度的建立要求招商人员遵守公司的保密原则， 不得直接或间接透露公司客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪 金、佣金等，不得直接或间接透露公司发展战略、招商业绩或有关公司的业务,秘密。 （8） 分配奖励制度 招商公司的收入为：三年租金的年平均值的 1/12 员工的收入为：工资+奖金,招商主管：月薪 3000 元/月 1.21.5） 招商代表：月薪 1500 元/月,奖金为招商顾问平均奖*岗位系数（建议 奖金为招商项目租金年平均值的 1/12*15%或,20% （9）员工的福利制度 3、团队要求 有良好的招商经验 有一定的商业渠道 有良好的沟通能力 有良好的形象 有良好的职业技能水平 有一定的道德规范要求 有勇于创业的精神 有主动招商的能力 ,五、招商优惠措施 1、关于办理手续及税费的优惠 （1）争取与临安行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家 的一部分相关税费的减免；（三年内税收减半，申报商业街统一的定额税） 注：三佳公司提前申报 “特色街”，争取政府对商业街的支持，向工商部门 申请特色街统一的定额税收，并在商街试经营的前三年给予税收减半的优惠支 持。 （2）与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时 代经营商家办理相登记手续； （3）由招商部们作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除商家的后顾之 忧。（根据实际需要，可直接由个人专项负责服务） 2、针对项目欲引入的商家提出以下一些优惠措施： （1）优惠措施 表1,类型,特征,租赁面积,优惠,备注,普通商户,小商户、例如杂货店、 100 平方米以 小书店、音像店、眼镜 下 店、美发店,（环北街）免租 三个月 （内街）,1 年起租,免租半年,中等商户,网吧、足浴、小餐饮,200 平方米以,免半年租金,1 年起租,下,免 1 年物业管理 费,大商户、品牌 中型餐饮、超市、品牌 200 平方米以,免租 1 年到 3 年,具体与商户详,商户,连锁店,上,免 2 年物业管理,谈，品牌店不,费，对个别品牌,受面积限制,店可考虑提供装 修支持,旅游特色产,如山货等当地特产,面积不限制,免租 2 年,2 年起租,品 3、关于对商家经营配套的优惠 （1）对于部分非常有影响的品牌商家可以从招商费用中拨出专门的款项作为商 家的部分装饰款； （2）针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。 4、项目招商中的后期经营支持 为了使经营商家免去因为经营不善而产生的风险顾虑，在招商期中还要规划进入 经营期后的经营支持保障。主要的保障有： （1）为经营商家开发消费会员，主要先发展小区的业主； （2）在经营期中定期为经营作统一主题性宣传广告，统一的宣传推广，树立整 体风格，使商业街保持统一的形象，为商业街吸纳更多的消费客源。 （3）在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动， 并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌； （4）在相关媒体和餐饮专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来 消费。 （5）与林学院后勤部或者学生部联合，共同打造特色商街或大学生创业园，服 务林学院，届时可举办相关的活动，吸引学生前来消费。 （6）利用杭州世界休闲博览会时机宣传特产街内容，为商家积累更多的客源。 5、学生创业政策 ,（1）关于学生创业业态的进一步细化 本部分有待继续深化,（2）学生创业园的开店经营计划和盈利模式 本部分有待继续深化,（3）向学生招商的操作方案 本部分有待继续深化 （4）初步优惠政策,租金免除时间是普通商户的二倍； 物业费减 5 年,享受普通商户其它政策,为学生创业园举办特定的宣传活动； 学生创业园的消费优惠（对学生）,学生创业园必须有一定针对学生的规模和效应,六、招商推广,在整个招商推广过程中，公关及广告宣传是商业街在推向市场中必须十分重 视的包装过程，商业项目一定要宣传其特色与独特之处，才可吸引投资者和消费 者的垂青。因此在现在商业市场竞争日益激烈的市场环境下，要获得商业项目的 成功，富有特色，诉求点明确的公关及广告宣传是绝不可或缺的环节。,1、推广阶段,通过公关及广告宣传，一方面吸引消费者，同时增强经营者和投资者信心， 促进招商的顺利进行；另一方面，可以全面提升项目整体形象，培养主题商业品 牌，推出系列公开招商的广告，两者结合以达到最佳的销售效果。以下为开街前 的推广工作，分为三阶段进行：,第一阶段招商筹备期（2005 年 11 月）,此阶段处于招商筹备阶段，主要工作为组建商业经营管理公司；特色街的申 报，优惠措施的落实；制定具体的招商项目明细；招商人员、工具的准备。,因此在这一阶段，是处于形象推广期，主要通过对本项目特色、整体形象、 利益点传播吸引投资者和消费者的关注，销售方面推广配合，使之成为投资热点， 在短期内迅速将这一项目炒热，吸引投资商前来投资，引起经营者、消费者的关注。 这一阶段主要目标受众为商铺投资者及经营者。,推广方式：,以系列的软文、招商资料的发送为主,结合特色街的命名等重要节点配以报纸、横幅等平面媒体推广。,系列软文,内容以介绍筑境风情商业街的特色、经营理念为主,发布媒体以钱江晚报为主，临安当地媒体为辅,发布频率：每周一篇，延续一到两个月,招商资料发放,包括项目折页和招商手册,发放时间：11 月 20 日开始,发放对象：项目招商的目标客户和一些购买商铺的投资者,报纸平面广告,传达特色街的命名信息,发布时间：特色街审批通过后,发布媒体：今日临安+生活咨讯,横幅、彩旗,庆祝特色街的立项、命名,发布时间：特色街审批通过后,发布地点：项目现场和环城东路,第二阶段招商进行期（2005 年 12 月-2006 年 3 月）,基于第一阶段的概念炒作，投资的眼光已经被纷纷吸引而来，此时应重点进 行项目信息的传达，开展商铺的招租工作及配合商铺的销售工作。在部分街区开 始试营业时，吸引消费者前来消费，使消费者与投资者进行良性互动。,推广方式：,以报纸、电台为主，配以客户通讯和户外广告做功能告知性诉求。,报纸广告主要以一些招商信息、政策发布为主，配合销售宣传，发布一些知 名品牌进驻信息。发布媒体以钱江晚报为主，临安当地媒体为辅。并有针对性的在 温州、台州等目标销售、招商地区的主流媒体发布信息。,同时可在项目外观包装上配合一些大商家的进驻和试营业挂出横幅和彩旗，,传递信息，营造商业氛围。,招商信息、政策发布 选择媒体：钱江晚报,发布方式：四分之一版平面广告+说明性软文 发布时间：12 月初、1 月初（暂定）,电台信息发布,配合销售推广，发布招商信息、政策 发布时间：12 月开始，延续至开街,招商推介活动（品牌商家签约仪式）,召开时间：元旦前后和 3 月初（具体时间视招商进展程度而定） 活动内容：与品牌商家签约，传达招商信息,媒体配合：临安主流媒体跟进报道，增加项目影响,客户通讯,每月制作一本介绍项目信息和招商进展的宣传资料 以邮寄或上门拜访的形式传递给目标客户,用以联系接触过的客户，稳定有意向的客户，传达项目进展信息,第三阶段开业推广期（2006 年 4 月-2006 年 5 月）,通过第二阶段的招商推广，此项目商铺招商基本完成，此阶段广告任务转为 主要吸引消费者进行消费，以稳定商家。本阶段主要依靠项目周边的户外广告牌 维持记忆，在节点或重大活动时则配合促销适量投放报纸广告和发放宣传单页。,推广方式：,以报纸、dm 为主，配以项目外部包装做告知性诉求。,以试营业、促销活动等告知性的报纸广告为主，配以软性文章报导，描述筑 境风情商业街的时尚风情生活，发布媒体以临安当地媒体为主，钱江晚报为辅。在 有重大的推广活动或节点时可配合宣传单叶，增加投放。,软文投放,描述筑境风情商业街的时尚风情生活,发布媒体以临安当地媒体为主,投放频率：每周一篇,投放时间：8 月至 9 月开街,试营业和正式开街报广,传达项目试营业和正式开街信息，增加项目影响，吸引消费者注意。,投放时间：试营业和正式开街前一周,试营业广告发布选择临安当地媒体发布正式开街广告,正式开街广告发布媒体以钱江晚报为主，临安当地媒体为辅，并结合 dm 投放,vip 优惠卡发放,在正式开街前向筑境业主及贵宾客户发放风情商业街 vip 优惠卡，培养稳,定客户。,项目包装,户外广告可在正式开街前一月更换内容，传达开街信息,项目现场布置小品、彩旗、横幅大型广告牌等商业元素，增加商业氛围,2、针对性推广要点,针对外地客户：,外地客户对临安，对筑境风情商业街的项目并不了解，因此针对此类客户，,对临安整体情况和筑境风情商业街概况的介绍必不可少。,诉求要点：, 临安的地理位置 临安的经济状况 临安特产、文化 临安的商业状况 临安的发展前景, 临安的城市规划 临安城北的发展状况 临安城北商圈的形成 筑境商业街的概况 筑境商业街在城北商圈中的地位,钱王故里,生态名城,数字临安,商业先机,临安城北,城市副中心,新商圈、新中心、新财富 2.8 万方体量商业，城北商圈引擎 针对餐饮类客户： 餐饮讲究集聚效应，消费人流，交通保障，针对这一客群，需要诉求明确： 筑境风情商业街整体商业辐射力 临安餐饮的郊区化时代 固定消费人流支撑 畅通的交通系统保障 邀你共同留住北城餐饮消费的财富 呼应临安餐饮的郊区化时代 针对大学商街客户： 林学院的发展和筑境商业街大学商街的学院优势的唯一性是吸引商家的重 要因素： 临安城市规划北学区的规划 林学院概况及发展状况 林学院在临安市的地位 筑境商业街大学商街接轨林学院的措施 打造临安唯一大学商街 启动临安大学商铺时代 ,七、招商存在的问题及建议,本项目就招商不明确的情况和存在的问题,（一）项目配套存在的问题,1、由于项目未来的商家（内街餐饮）多存在进行一些明火操作，故此部分商铺 应充分考虑消防和环保问题；,2、由于商家多属于消费者较多的消费场所，加之一些烹饪要求，应很好地考虑 通风和消防设施；,3、在整个建筑及项目步行街区内应考虑足够的广告位； 4、关于车辆停放问题；现缺乏专门的地面停车场。,5、项目用电线路在未来承受的负荷较大，线路的设置应考虑到商家使用的要求， 不但要有照明电，而且要有工作电；,7、项目应配置有一定发电量的发电设备，以保障停电时商家的经营正常进行。 8、商业街离主城区和林学院生活区较远，需要开设专线班车。,（二）项目布局应注意的问题,1、由于现有的单位标准铺面的分隔较小，完全不能适应较大型经营商家的要求，,届时必须根据商家的要求调整。,2、公共部位装修到位。,3、二楼栏杆建议调整为玻璃铁栏杆，扩大景观视线，增加 2 楼商业价值。 4、整体商业街缺乏商业氛围，应加强主要入口处的商业氛围营造。,（三）、招商应具备的条件的要求,通过对各经营商家的接触，我们认为要有效的开展招商不能匆忙行事，必须 进行充分准备，具有完善的招商资料，有全面的招商应对策略后才能启动项目招 商工作。,在自身氛围营造上一方面要强调未来的商业氛围，取得相关证明资料，另一,方面一定要营造现场的人气，以便商家进行考察时树立经营信心。,（四）、对于项目招商条件完善的相关建议,1、一定要解决现场停车的问题,开辟出步行街的附属停车空间；,2、一定要的水、电、气、消防等相关配套上有针对性地进行配置，以满足项目 的经营要求；,3、要详细做好项目的经营管理规划和经营运作规划，以保障经营者的长期经营； 4、在商铺的适当位置也应考虑一些排污管道甚至预留卫生间区域；,5、项目经营区域分布规划可以较为灵活地根据大客户的实际要求进行灵活的划,分；,6、在主要入口设置小品，增加商业街入口的商业氛围，吸引人流， 7、开设专线班车，方便主城区及林学院客户前来消费。,8、在招商中应重点针对具有连锁性质或特许经营性质的商家展开重点突破。 通过以上工作，建立起本项目系统的招商体系，展开有效的招商运作。,1,2,3,3,4,八、招商费用预算 招商的费用预算（费用预算截止项目开街，其中部分费用与销售是连通的） 招商费用表（2005 年 11 月 1 日-2006 年 6 月 8 日）,项目 招商手 册,分项 印刷（5000 册*3 元/册）,费用预算 （元） 15,000,备注 可能增加 量,包括招商说明、招商商铺平面图及面 积、招商业态比例和业态细分、销售价,其他基 本资料 文本 其他宣 传资料 招商推 介活动 商业氛 围包装 人员工,格表、租赁合同范本合作经营合同范 本、物管文本、装修要求、商业管理文 本交通、环保、工商、税务等方面的优 惠政策、经营商户经营手续办理简化文 本、招商负责人及相关人员的激励制度 文本 dm（3 万*0.2 元） 海报、p