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民宿专题研究 2016.4 1.民宿背景分析篇 1.1 民宿概述 广义：.利用自有住在空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营提供住宿、餐饮等服务场所。 .强调产权的自由性和经营的副业性。 狭义： .除了一般常见的饭店以及旅游之外，其他具有独特吸引力的小型旅馆住宿接待设施； .强调的是主题的特色性，在我国一般指的是广义的民宿。 小规模 个人经营 别有特色的家 庭旅馆 日本 以家庭副业方 式经营，提供 旅客乡野生活 之住宿处所 台湾 为外出郊游或 远行的旅客提 供个性化住宿 场所 其他 利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、环境 资源及农林渔木生产活动的基础上 以建筑面积不超过1000， 且客房数量不超过25间为原 则。 1.小规模的住宿设施 经营者提供有浓厚的人情 味、家庭温馨或者个性化的 住宿设施，注重游客与经营 者交流互动，体验居家氛围 2.家庭般的住宿氛围 结合当地文化、自然景观、 环境资源及农林渔牧生产生 活等，当地的历史文化和风 土人情，与当地社区居民形 成接触互动，实现深度旅游 体验。 3.结合本土地域文化 民 宿 特 点 总 结 规模小 房间数一般在50间一下， 多为民居改建而成 价格差异大 价格区间根据不同定 位，分低、中、高端 不同等级，差异较大 有特色 在建筑、装饰与服务上都 是更多体现当地文化，供 游客欢聚、分享的公共开 放空间。 1.2 民宿特点 1.按位置分 城市民宿和乡村民宿 1.1城市民宿 于城中村或者城市闹市区，以 公寓大楼式小客房形式居多， 有各种风格不同装潢与VIEW， 如暑期出租学生宿舍，城市特 色村落的旧房子。 1.2乡村民宿 以乡村文化为内涵，多依托景 区或者地域特色资源而发展， 乡土气息浓厚。 2.按功能分 纯粹住宿型和特色服务型 2.1纯粹住宿 一般邻近景区，依托周边 景区的人气而发展，具有 干净清爽、价格低廉等特 点。 2.2特色服务 自身也是旅游吸引物，通 常结合周边资源，打造温 泉养生、乡村运动等特色 主题，提供农业体验、生 态观光多项服务。 3.按产权分 传统民俗和社会型民宿 3.1传统型 利用自用住宅空闲房间， 以家庭副业方式经营 3.2社会型 外来投资者租赁房屋，以 家庭主业方式经营 主要类型 1.3 民宿类型 境外民宿发展历史较为久远，并逐渐由依托景区发展升级为民宿自身成为旅游吸引物的特色 ；目前，国外民宿正向专业化、高端化的趋势发展。 1960年1970年 1980年1990年 2000年目前 英国出现B&B型（ bed&breakfast）家庭旅馆 ，被称为最早的民宿 台湾因景区发展迅速，住宿 设施不足，民宿应运而生 美国民宿以家居式/青年旅舍 的形式存在。 发过台湾修订法规，对民宿 的设立标准进行规范。 台湾、英国等地区成立各类 协会部门，引导民宿发展。 由于全球化的发展，国外的 民宿向专业化，高端化方向 发展 起步发展阶段 （依托景区发展） 规范发展阶段 （政府引导发展） 全面发展阶段 （自身成为旅游吸引物） 地区发展特色开发方式 欧洲地区以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地；优先保护农舍，结合农庄开发，采用 副业形式经营； 亚洲地区以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品代表；不同主题风俗的民宿类型成为旅游核 心吸引物之一，并呈现高端化、精品 化、高服务化的趋势； 美洲地区美国民宿发展相对成熟，以居家式为特点；以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现， 价格相对低廉； 1.4 境外民宿的发展 1.5 国内民宿的发展 国内民宿处于起步阶段，家庭旅馆式民宿成为旅游景区的一大特色；社会投资逐渐进入民宿 行业，“洋家乐”等特色民宿崭露头角，颇受游客欢迎。 20世纪80年代末2003年2010年目前 开始发展，起初由当地自 发创办以迎合游客 “家庭旅馆”这一概念引入中国 ； 家庭旅馆缓解了旅游旺季住宿的 紧张困境。 直到上海世博会的来临，这种 住宿形式才得到更多的关注。 在我国丽江、厦门等地，家庭旅馆已 成为当地一大旅游特色； 投资家庭旅馆也成为热点； “洋家乐”等特色民宿受人欢迎。 2.民宿开发研究篇 2.1 开发条件 民宿开发需要良好的资源环境，从依托景区到挖掘自身旅游资源吸引力，创造民宿个性特色 的吸引力资源是其开发成功的首要条件；其次，外部资源包括区位、政策都是良好的推动 力。 A B C 首要条件： 周边或者自身拥有极具吸引力的旅游资源，可 以吸引大量的游客； 优美宜人的气候环境，适合游客居住逗留。 次要条件： 良好的区位条件，抵触热门的旅游区，便利的 交通路线上； 鼓励性的政策，政府对民宿鼓励性开发； 巨大的客源市场，能满足民宿发展需求。 首要条件： 旅游旺季时住宿设施紧张； 拥有独特的居民建筑群。 2.2 市场特征 民宿是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主 ，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性成为吸引 力。 2.3 运作模式 民宿开发可以分为自发型、协会型、政府主导型、企业主导型四种运作模式；其中，自发型 模式较为传统，但其创新力较强，企业主导型则逐渐向高端、精致化方向发展。 开发 模式 开发方式定位资金来 源 各利益主体的职责典型代表 本地居民政府协会开发商外来居民 自发型居民依托自家房屋自 发开发民宿 副业业主开发、经 营 管理、推广、协 调 租赁开发/ 经营 丽江古城 民宿、洋 家乐 政府主 导型 政府统一引导当地居 民改造自家房屋，开 发民宿 副业/ 主业 业主+ 政府 开发、经 营 编制规划规范； 提升从业者素质 ；市场监管；营 销推介；利益协 调 租赁开发/ 经营 北戴河民 宿 协会型业主（村委）成立民 宿协会，自行开发管 理，居民以服务入股 副业/ 主业 业主+ 协会+ 政府 开发、经 营 引导、规范、协 调 组织开 发、管 理、推 广 桐庐民宿 乡村农家 乐 企业主 导型 开发商租赁或购买村 落房屋，整体开发， 独立或分散经营 主业开发商参与服务 /经营 引导、规范、管 理 开发+经营二次开发/ 经营 较场尾民 宿、莫干 山民宿 2.4 民宿评选标准及技术规范 2.5 产品模式 民宿产品构成包括基本产品、特色产品及相关配套产品，基本产品以传统的住宿餐饮为主，同时 突出特色个性，配套产品以休闲娱乐及旅游活动构成，进一步增强民宿的体验性及吸引力。 基本产品 开发思路： 提供最基本的住宿，餐饮服务； 产品内容 风情/主题住宿、特色早餐 副业产品 开发思路： 提供民宿以外的餐饮、购物、休 闲等配套产品； 产品内容： 咖啡馆、餐厅、特色销售等； 特色产品 开发思路： 结合主人爱好，打造创意民宿，休闲活动； 产品内容“ 工艺品DIY、休闲娱乐室、音乐室 旅游产品 开发思路： 提供民宿以外的餐饮、购物、休闲等配套产品 ； 产品内容： 咖啡馆、餐厅、特色销售等； 2.6 民宿营销推广 随着大量资金涌入，民宿将朝 着精品化、豪华化、高端化等 方向演进。 民宿将会不断延伸产业链，在 住宿和早餐基础上，拓展出向 导服务，特产销售，休闲娱乐 等增值服务。 目前国内的民宿发展尚缺乏统 一的标准，未来将出台相应的 法律法规和管理细则，推进民 宿开发与管理规范化。 随着竞争的家居，未来民 宿将逐渐摆脱早期单一的 依托景区发展的模式，而 围绕某个主题进行差异化 的打造。形成本身具有旅 游吸引力的主题民宿。 在民宿发展到一定阶段，经营者 将着手打造自身的独特品牌，并 组建扩大经营范围，实现连锁化 经营。 2.7 民宿产业发展趋势 随着市场成熟、资金涌入、竞争加剧，民宿产业发展逐渐向品质精致化、产品主题化、经营连锁 化、管理规范化、业态多元化这五大趋势发展，形成具有高端品质的旅游住宿休闲产业。 五大 发展趋势 品质 精致化 产品 主体化 经营 连锁化 管理 规范化 业态 多元化 追求原始化，保持最初始的形态； 将以“客栈、家庭旅馆、青年旅馆 ”等形式存在。 追求高端化，向高服务、奢华小资 式发展； 以“原生型民宿、奢华型民宿、主 题型民宿、复合型民宿”为突出。 2.8 民宿产品发展趋势 民宿产品未来呈现两极化发展趋势，形成追求原始状态的传统民俗和追求高端服务的精品民俗两 大产品类型，其中精品民俗以游客需求为导向，提供高品味民宿产品。 以原生环境、原真民俗 风情为特色的纯原生民 宿。 原生型 以高端设施、精致服 务、奢华享受为特色的 超贤弟民宿。 奢华型 以异域风格、特色文化 为主题的民宿。 主题型 融传统地域文化、现代 技术、特色主题于一体 的民宿。 复合型 野奢专合 精品民宿：以游客需求为导向，提供多元化、精致化、深度体验式的高品位民宿。 民宿 传统 民宿 精品 民宿 3.民宿案例篇 E.高尔夫球场 C.山顶游泳池 H.润食坊中餐厅F.西餐厅 D.儿童娱乐区 B.农业种植区 3.1.1乡村功能分区 【民宿概况】 位置：位于北京市东北部的密云县北庄镇, 规模：山里寒舍一共分为七个部分，依次为乡村酒店、 农业种植区、山顶游泳池、儿童娱乐区、高尔夫球场、 西餐厅、中餐厅。 【环境特色】 山里的休闲度假配套功能齐全，既保留了乡村的风味， 又增加了现代居民的生活与精神需求，是乡村改造与时 俱进的设计典范。 A.乡村酒店 B C DE F H A 田园中的诗人：极致乡野生活，自然奢华的山水田园天堂 3.1 北京山里寒舍乡村民宿 3.1.2客房开发时序建设 山里客房一共分三期开发，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落。 乐乐逸套院乐乐享套院乐乐悠套院乐乐活套院 仲 夏 荷 月 桂 月 重 阳 上 元 花 月 初 夏 霜 月 上 秋 菊 月 梨 花 惊 蛰 小 满 孟 冬 七 夕 暮 岁 仲 夏 立 春 端 午 小 雪 秋 分 芒 种 立 秋 谷 雨 春 分 中 秋 白 露 4 人 院 4 人 院 6 人 院 10 人 院 4 人 院 4 人 院 6 人 院 6 人 院 4 人 院 8 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 2 人 院 4 人 院 2 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 4 人 院 2 人 院 4 人 院 3.1 北京山里寒舍乡村民宿 【民宿概况】 地点：位于浙江省莫干山，距上海两个半小时车程，距杭州半个小时车程； 目标客群：个人及家庭旅游者、商务会议旅游者； 【开发模式】 年轻的国外投资者，时尚嗅觉灵敏； 生态的营造模式，原汁原味的乡村风格； 中西文化的紧密融合，异域高档的生活氛围； 以住宿为核心体验，创新理念的奢华主题民宿 【民宿营造】 l居住体验原味本地风情+中西结合华丽风情 原汁原味乡村民宿，静逸质朴的相聚情怀； 结合亚洲和非洲风情，打造成独特的奢华生态度假村； l配套体验传统艺术学习+生态低碳生活 会所、茶艺馆、陶艺馆、竹艺馆； 有机餐厅、梯田酒吧、水疗中心、会议中心； l娱乐项目运动休闲怡情 骑马、瑜伽、爬山、山地车、高尔夫； 书法课、钓鱼、采茶、儿童乐园、泳池； 洋在 理念 合在 文化 美在 环境 3.2 莫干山裸心谷民宿 发展模式 市场定位 产品本质 “1+N”模式中低端产品 快速扩张 一般民宿 “1+N”模式高端产品 品牌打造 裸心谷 “住”是配套：满足格调住宿工的产品配套 在成熟旅游区域中：锦上添花“ 帮助区域旅游住宿产品转型升级 “住”是核心：享受绝妙在住宿体验 的风情产品 在优质自然旅游资源中“雪中送炭” 区域旅游产业发展提升的：引擎“ 体量成规模 高度私密 外形独特 天人合一 设施全面 运营偏平 3.2 莫干山裸心谷民宿 【民宿概况】 地点：位于深证大鹏新区东侧沿海； 规模：质量较好的一级建筑，基本分布于沿海带，约80栋； 【环境特色】 较场尾海岸线风景独好，其方圆一公里内集齐“山、海、田、园（ 大鹏农业观光公园）、城（所城）、寺（东山寺）”等许多景点； 较场尾民宿为提升当地旅游业的整体服务水平而大受欢迎； 【民宿营造】 l创客个性较场尾优势环境吸引创客介入，经过自发 的探索，联合设计师对民宿进行改造，形成极富个性特 征的民宿； l特色营造近80栋民宿由精心设计而各有主题，各 有特色作为各自卖点，充分发挥经营者各自特色； l选址精确民宿的经营选址分布于村落中靠近海岸一 带，突显海天一色的亮点，满足了游客梦想中的面朝大 海的精神享受； 创客自发 主题鲜明 分散经营 环境优势 3.3 较场尾民宿 【民宿概况】 地点：江西省婺源县江湾镇篁岭村； 环境资源：古村古建、原生古树、梯田花海、民俗晒秋、峡谷奇观等 ； 【经营模式】 整体改造，分散经营型篁岭模式； 由一家开发公司独立收购（租用）整个村落，解决民居的使用问题， 对村落与民居进行整体改造、包装，然后重新招商，吸引有经验的经 营者做二次租赁； 古村文化 古韵生活 村民服务 原生创新 开发公司 整体改造 包装 经营者 收购、租赁招商、二次租赁 【民宿营造】 l古民居原生修复老建筑“寄养”式保护修缮，一批徽州技艺水 平高超的古建修复师汇聚篁岭，全手工修复古村风貌； l生活情景古趣留存修复后的古树、石雕、砖雕、木雕，“三雕 ”工艺精美绝伦，戏台、水口林、书院、祠堂、人文建制格局完整 ，官宅、商宅、茶坊、酒肆、书场、店铺，生活情境古趣盎然； l新业态活力注入随着建设的深入，篁岭也在创造更多属于篁岭 的新名词，比如美术摄影及影视创作基地、农家民俗生活体验基 地、农耕文化展示基地、民俗文化演绎及特色农家客栈、文化艺术 影视村落等； 3.4 婺源篁岭民宿 3.5 鼓浪屿民宿 【民宿概况】 地点：福建省厦门市鼓浪屿5A级海岛风景文化旅游区； 旅游资源：区位优势，自然人文资源丰富，气候环境舒适，风情建筑较 多。 【发展历程】 早在上世纪80年代出现了私人旅舍； 2005年投资者纷纷租用或者购买岛上空置的新旧别墅，改造后用于经营 民宿； 2008年，当地政府出台法规鼓励发展民宿，数亿的民间资本涌入； 2012年，出台相关规划，规范民宿业发展。 【经营模式】 以外来租赁经营为主，民宿遍布全岛。 海岛风情 风情建筑 配套齐全 规范管理 3.6 丽江古城民宿 【民宿概况】 地点：云南省丽江古城； 旅游资源：四季如春，气候宜人，世界文化遗产之地，5A级景区； 【发展历程】 1930年左右，为马帮、商人等服务； 1995年出现了现代的居民客栈； 1999年，政府为缓解世博会，提供优惠，促进民宿发展； 2010年，政府开放经营许可，促进民宿大发展。 【经营模式】 政府引导+个人租赁经营 【经营目的】 古城镇保护+旅游效益推动 【产品特色】 纳西民居特色+本土文化性体验活动 【发展条件】 历史古城 文化遗产 气候舒适 民宿历史悠久 3.7 北戴河民宿 历史旅游避暑胜地 文化遗产 气候舒适 【民宿概况】 地点：河北省北戴河； 旅游资源：气候宜人，旅游避暑胜地，众多古别墅； 【发展历程】 在80年代初，北戴河旅游飞速发展，接待设施严重不足，出现第一批家 庭旅馆； 1992年，政府对道路、环境进行完善，发展迅速； 1999年，网络的出现，又进一步促进了民宿的发展； 2011年，政府成立旅游产业促进中心，对民宿进行规范管理；出台了相 关规划，并投入资金对民宿进行提升改造。 【经营模式】 政府主导+原住民开发经营 【经营目的】 新城镇开发建设，解决农民生产生活方式 【产品特色】 本土建筑风格+本土文化性体验活动 【营销模式】 3.8 民宿案例总结 4.台湾民宿专题篇 4.1 台湾民宿发展背景 台湾民宿旅游的崛起，代表着台湾乡土文化运动的延伸，台湾的乡村旅游产业 中，民宿产品一枝独秀，成为台湾民众现在非常喜爱的一种旅游产品。 n 民宿的缘起和发展 台湾民宿的创意起源于欧洲的B&B（bed and breakfast）式旅 馆，即提供住宿和早餐的家庭旅馆。台湾民宿产业的发展始于二十世 纪八十年代，传统耕作向休闲农业转型。这时候“民宿”开始流行起 来。 n 台湾民宿的分类 可分为两种，一种民宿纯粹住宿型的，多在景区附近，干净清 爽、价格低廉；另一种则是以特色和服务闻名，一般是两三层的小楼 ，有自家院子。不管是哪一种民宿，都会因其主人的偏好、品味，而 呈现出各种各样的