(同济大学硕士论文ppt)城市旧住区更新发展研究.ppt

申请同济大学硕士学位论文 我国城市旧住区更新发展研究我国城市旧住区更新发展研究 渐进式更新模式的理论与若干实践渐进式更新模式的理论与若干实践 On the Approaches of Residential Renewal in China Theory And Practice Of Gradual Renewal Pattern 硕士研究生： 硕士生导师： 第一章 绪论 第二章 文献综述与理论建构 第三章 城市旧住区更新案例研究 第四章 城市更新的国际经验研究 第五章 城市旧住区渐进式更新的策略 主要内容 论文主要内容 第六章 结论 论文组织 第一章 绪论 研究背景 u 中央政府提出了“建设节约型社会”的指导思想。 在这样的背景之下，盘活、改善并合理利用存量资产就进一步显示出了 其必要性与重要性。在建设领域，摈弃大拆大建的做法，采取渐进式的更新 方式，利用相对低廉的建设成本，实现可观的经济和社会效益已越来越体现 出其必要性。 u 中央政府提出了“建设和谐社会”的发展目标。 这样的政策背景及社会经济目标决定了在城市建设领域的工作也必须首 先围绕“人”的问题展开，而作为当前城市建设的主要方式之一，城市更新 必须“更加关注民生问题”包括更多地以尊重既有社区的方式来改造城 市旧区。 v 城市住房制度的改革使得城市住房的供给和分配方式发生了重要的变化 ，也使得城市住区的属性发生了多元化变迁。商品房住区的建设蓬勃发 展，大量的存量老公房住区也因“房改”而发生了变化，迅猛的城市化 发展和城乡二元结构催生了很多城中村，而以经济适用房、拆迁安置房 、廉租房为代表的保障性住房也逐渐成为一种主要的住区类型。 v 本文选取老公房住区、商品房住区及“城中村”住区作为研究对象。这 三种类型的住区同属存量资产，产权也基本都归属于私人。本文试图基 于此“产权在民”的前提，从政府视角出发，对我国城市旧住区更新方 法、模式及策略进行探讨。 第一章 绪论 研究对象 理论研究与实证研究相结合 第一章 绪论 研究方法 理论研究部分对国内外旧城更新理论的演变、国外旧城 更新的相关政策进行分析、评价和总结。实证研究对象为上 海鞍山四村、深圳万科商品房住区，以及深圳蔡屋围城中村 。 比较分析法 对中西方旧城更新理论与实践演变的过程进行分析比较 ，借鉴西方国家在旧城更新方面的正确理论及实践经验。 同 时，对于研究中涉及的三种不同类型住区的现存问题、更新 工作的难点及更新的可行性等进行比较研究，发现其中的共 性及特性问题，并针对这些问题，提出相应的策略。 第二章 文献综述与理论建构 文献综述 国外旧城更新 相关理论发展 从形体规划出发的城市改造思想 对大规模城市改造的不同角度的反思 可持续发展思想影响下的新的探索 第二章 文献综述与理论建构 文献综述 国外旧城更新 的实践过程 大规模推倒重建与清理贫民窟 城市中心土地的强化利用和城市的衰败 中产阶级与邻里复苏 公众参与和社区规划 第二章 文献综述与理论建构 文献综述 国外旧城更新 的政策演变 政府主导的、 带有一定福利色彩的旧城更新 市场主导、 基于公私伙伴关系的旧城更新 以公、私、社区三方 伙伴关系为导向的城市更新 第二章 文献综述与理论建构 理论建构 本研究的逻辑过 程可概括为：以国内 外旧城更新理论和实 践为指引，以国内城 市的三类旧住区的案 例研究为基础，结合 国际经验，提出我国 城市旧住区渐进式更 新改造的相关策略。 第三章 城市旧住区更新案例研究 上海鞍山四村 老公房住区 案例对象 商品房住区“城中村”住区 介绍老公房住 区的更新改造 方法及经验 深圳万科早期楼盘 辨析商品房住区 的更新改造需求 深圳蔡屋围 证明“城中村”住 区渐进式更新改造 的必要性和可行性 基本概况 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 以安置杨浦区大量产业工人为目的 而建的鞍山四村是福利制公房这一 类住区的典型。时至今日，在上海 乃至全国各级城市都存有极大数量 的此类住区。1998年房改后，公 房住区的居住单元已基本都出售给 住户（上海称为售后公房）。由于 其年代久远，设施陈旧，这类老公 房已经无法满足居民日益发展和变 化的生活需要，存在着很强的更新 改造需求。 鞍山四村已实施的更新改造对其他 同类住区的更新改造工作具有借鉴 意义。 基本概况 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 鞍山四村是杨浦区四平街道 管辖的鞍山新村的组成部分，总 面积约为15公顷。鞍山新村始建 于1950年代，整个建设直到1980 年代才结束。建设时间跨度大， 建设主体和背景不尽相同，导致 了现在鞍山新村内的住宅类型多 样且相互混杂。 除了统一建设的工人新村外 ，还有一些计划经济时期由一些 系统或企业为各自单位职工建造 的统称为“系统房”的零星职工 住房。不同的对象具有不同的管 辖主体和物业管理，这对小区改 造的整体推进有所不利。 四平路街道区位示意 鞍山四村在四平街道区位及平面示意 现状问题 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 物质层面 鞍山四村的居住环境存在着诸多问题，主要包括： （1）大量的住户合用生活设施，如厨房、厕所等，这种情况较为严重地影响了 住户生活居住的舒适度和私密性。 （2）平屋顶的住宅屋面渗漏率高，漏雨问题频发。屋顶、墙面缺乏保温隔热层 ，保温隔热性差，尤其是顶层住户冬冷夏热，居住条件不佳。 （3）住宅建筑年久失修，门窗、楼道出入口等公共部位脏乱破败，建筑外立面 非常凌乱。 （4）住区内的上下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均已无法 很好地适应现代化生活的需要。 （5）住区内部的路面存在严重的破损情况；绿化杂乱、空间环境质量不高，毁 绿建房的现象时有发生。 （6）原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用房、老 年人活动室、图书室等资源缺乏。 （7）小区管理水平较低，存在一定的安全隐患，影响社会治安。 基本概况 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 社会层面 鞍山四村容纳的居住人口约有1.6万，这些居住人口有一系列特征。 （1）人口老龄化的现象十分明显，退休人口比例高。鞍山四村作为老工人新村 ，大部分从业居民为企业工人。随着时间的推移那些已居住了几十年的老居民 都已经进入了老龄。 （2）人口同质程度高，人口流动性低，社会活力下降。在市场经济的背景下， 收入水平十分有限而自身住房的资产价值又不高，大部分老居民都难以通过购 房等手段改善自身居住状况而只能维持原状。虽然固定的居住人口使邻里的社 会网络日益成熟，但小区和外界交流的活力却在不断下降。 （3）低保及特殊群体人员的比例高。由于旧公房原有的社会福利性质，使得住 区中容纳了许多难以改善自身生活状况的社会弱势群体，如低保户、两劳回归 人员等。 更新改造工作的难点 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 资金筹措 利益分配 管理机制 运作机制 居民间的 矛盾冲突 公众参与 的实效性 更新改造工作的内容 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 平屋顶变坡屋顶 墙面面保温隔热处理 更换上下水等管线 外立面粉刷、清洗、美化 安装楼宇电子安保系统 改善建筑周边小区环境 建设宅间活动场地 平改坡 变厨卫合用为每户独用 使住宅成套，并扩大住宅面积 适当加建楼层 作为商品房出售补贴改造投入 住房成套 路面平整 改进与房屋的标高关系 修缮地下雨污排水系统 在必要的地方增设排涝泵 小区无障碍化设施 营造具有生气的绿化环境 改造或增设便民设施 新建适当的公共设施 住区整治 更新改造工作的经验总结 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 1.资金筹措 鞍山四村三种改造内容的资金来源有所不同，但主要都由政府承担。 u旧住宅“平改坡”改造由市、区两级政府承担主要资金。居民只是象征性地 按照20元/m2的价格投入一小部分资金，且这笔资金由小区大修基金统一支出。 u旧住房成套改造工程的资金主要由三方筹措：政府、卫百辛物业、居民各 出资约1/3。居民出资部分根据改造所增加的建筑面积确定，如增加面积未超过 8m2，按照1295元/m2的价格计算（其中包括产权的费用），而超出8m2的部 分按照2100元/m2的价格计算。 u旧住宅小区整治工程的资金投入方式则并没有固定的模式，须由街道与居 委会讨论出方案并经业主委员会决议通过后确定。一般的处理方式是将小区大 修基金的2/3拿出，剩余部分由政府补贴。 更新改造工作的经验总结 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 2.管理、运作及公众参与 管理及运作：市、区、街 道各级层层管理，层层负 责的机制。 公众参与：小区居民有权 利对改造的方案提出要求 和意见，充分申明自己的 主张；由于实施改造的最 终方案需要全体居民经过 民主投票决定，居民以签 署改造协议书的方式完全 掌握了改造的主动权。 更新改造工作的经验总结 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 3.缓解居民间的矛盾或冲突 居民的更新改造需求存在 一定的差异，若统一对待容易引 发矛盾或冲突。在改造中，正视 了住区内住宅建筑存在的多样性 特征，在做好更新工作前的调研 工作的基础上，将住区内存在的 问题及独有的特征摸透，并以个 案式更新方法，有针对性地施行 差异化的更新工程，以更好地满 足居民的不同需求。整个鞍山四 村住宅在更新改造后呈现出“大 相似、小不同”的特点，不仅取 得了令各方都满意的效果，而且 还产生了一些意料不到的、积极 的附加效果。 更新改造工作的经验总结 第三章 城市旧住区更新案例研究 老公房住区上海鞍山四村的更新改造事例 4.合理的利益分配 鞍山四村的更新工作，既 完成了住宅成套改造，又一些居 民的住房面积有所增加，同时也 因加建少量住宅单元而获得了一 定的销售收益。 这样的改造方案和运作策 略，使居民满意及获得了增量的 利益；而市、区政府则因改善了 旧住区居民的“民生”状况，体 现了良好的政绩。 第三章 城市旧住区更新案例研究 商品房住区深圳万科早期商品房住区的更新议题 基本概况 万科集团深圳6个商品房住区概况 项目名称竣工时间住宅类型总容积 率 总规模 用地面积 （ha） 建筑面积（ M2） 户数 01天景花园1990多层住宅1.711.2220900190 02威登别墅1991高层住宅2.760.42 11702104 03荔景大厦1993高层商住7.850.48 37460126 04桂苑1997多层住宅2.001.7535000307 05四季花城1999多层住宅1.8721.794074794847 06彩园1999高层住宅8.330.3025000126 第三章 城市旧住区更新案例研究 商品房住区深圳万科早期商品房住区的更新议题 现状问题 住区内部公共环境及设施住区内部公共环境及设施 公共活动公共活动 空间及设施空间及设施 市政及市政及 物业设施物业设施 绿化景观绿化景观 环境环境 商业商业 及交通及交通 第三章 城市旧住区更新案例研究 商品房住区深圳万科早期商品房住区的更新议题 现状问题 住宅建筑及构建住宅建筑及构建 原有设计原有设计 缺陷缺陷 使用老化使用老化 第三章 城市旧住区更新案例研究 商品房住区深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造的需求认识对住区不满意的地方 住区公共环境 噪音 宠物干扰 空气 居住密度 商业干扰 绿化 环卫保洁 治安 标识指示系统 住区公共设施 停车位、车库 室外活动场地 露天健身器材 会所 阅览室书报室 商业设施 小区入口 景观装饰 幼儿园 棋牌室 管理用房 住区基础设施 自行车及汽车停车设施 小区内车行道路 供水管 排水管道 电视信号 垃圾堆放及收集 照明系统 安保、监控设施 供暖设备 煤气管道 第三章 城市旧住区更新案例研究 商品房住区深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造的需求认识对住区不满意的地方 住宅私有产权 户型结构 通风 采光 隔音、隔热 阳台、卫生间 厨房 客厅 外窗 天花板 墙面 空调机位、排烟道 住宅共有产权 电梯 电梯间、楼梯间、公共走 廊 门厅 外墙 屋顶 水、电等管线 立面外观形象 第三章 城市旧住区更新案例研究 商品房住区深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造的需求认识较为迫切的改造需求 公共空间及设施住宅建筑 改造需求 AB 新技术及设备 D 环保节能 C 噪音 停车位 车库 宠物干扰 隔音效果 外墙 排烟道 电梯间 楼梯间 公共走廊 水电管线 太阳能设备 循环水系统 双层玻璃 垃圾分类系统 外墙保温 雨水收集系统 地热采暖或制 冷系统 屋顶保温 智能安保系统 统一安装纯净 饮用水系统 智能化抄表系统 第三章 城市旧住区更新案例研究 商品房住区深圳万科早期商品房住区的更新议题 更新改造工作的难点 更新过程中的摩擦成本 制度约束城市规划层面 制度约束建筑管理层面 控规的限制 项目审批的效率 国家及地方法规的限制 第三章 城市旧住区更新案例研究 “城中村”住区深圳蔡屋围的内涵式改造事例 基本概况 蔡屋围拥有700多年的村龄，是深圳市 历史最悠久的老村之一，位于深圳繁荣的金 融中心区，包括新围（七、八、九、十坊） 、老围、清庆新村、南村、南村西、红围等 7个相对集中的片区，共有483户居民，约 1500人，外来租住人口21000人。 改造前，蔡屋围是深圳中心区内的一个 典型的城中村，村内居住环境十分恶劣，脏 乱差的落后面貌与其周边的地王大厦、深圳 书城及发展银行大厦等形成鲜明的对比。 2000年起，在罗湖区委、区政府的大力支 持下，蔡屋围逐步实施了改造计划。 第三章 城市旧住区更新案例研究 “城中村”住区深圳蔡屋围的内涵式改造事例 现状问题 现状问题 土地及建筑 权属混杂 建筑质量存 在安全隐患 居住人员构成 与社会组织 人口密度高，社会治安压力极大 村民大多以出租房屋为生，缺乏生存技能 住区管理工作较为薄弱 建筑质量差 “握手楼”、“贴面楼” 建筑的使用性质更改随意 缺乏有效的管理手段 公共服务设 施缺乏 居住环境差 设施缺乏、维护不足 老化、承载力不足、铺设不 规范 道路系统不完善 生活服务设施较为缺乏，档 次较低 蔡屋围城中村的渐进式更新工作虽然不涉及到很多建筑拆除重建的工程，但在 建筑单体、道路系统、给排水系统、环卫系统、治安及生活服务设施等方面的 更新仍需要大量的资金投入，这就使得基层政府无力独立承担。 中华人民共和国宪法、中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国物权法、中华人民共和国村民委员会组织法 第三章 城市旧住区更新案例研究 “城中村”住区深圳蔡屋围的内涵式改造事例 更新改造工作的难点 城乡二元的土地管理体制及相关法律法规的复杂交叉 所需资金数量大、来源不稳定 对于城市中的这一特殊的建设行为及现象，如何合理地保留及改善这部分存 量资产，如何提高村内的空间环境质量及村民的生活条件，在全国及地方层面 都还没有明确的的政策指引和技术指导，这无疑也给更新工作平添了较大的难 度。 村民依靠土地追求自身利益 城乡二元体制，使得村民不得不自我构筑“生活保障” 城市化导致村内容纳越来越多人口，管理难度日益增大 第三章 城市旧住区更新案例研究 “城中村”住区深圳蔡屋围的内涵式改造事例 更新改造工作的难点 政府管理及村民协调存在难度 更新规划编制缺乏政策指引和技术指导 第三章 城市旧住区更新案例研究 “城中村”住区深圳蔡屋围的内涵式改造事例 更新改造工作的内容 （1）拆除违法建筑、完善公共环境及市政设施 从2000年开始到2004年9月，在蔡屋围城中村村内先后拆除了各类违法 违章建筑15万m2，并先后投资3800万元进行了综合整治，具体内容包 括：拓宽路面、铺设市政管线、新建公共绿化、增设路灯等。此外，还 对住区的巷道进行了拓宽，规范了建筑间距。随着违法建筑的拆除,公共 环境和市政设施的完善，住区的环境有了很大的改善。 （2）建筑立面整治、新增商业设施 对村内的建筑立面进行更新整治，很大程度上改善了住区的空间形象； 并对村内的主街沿街底层建筑进行了更新改造，适量新增了商业设施。 目前在村内的长度约为500m的主街上，分布着时装、美发、食品、文 印、通讯等不同业态的商业设施，绝大部分店铺虽小，但装修精美。在 方便了村内居民日常生活、提高了居民生活水平的同时，也赋予了蔡屋 围城中村更多的生活氛围和活力。 （3）改进住区管理 物业管理公司花大力整治住区的治安，包括投资110万元为住区安装了 电子监控设备，雇用40余名保安实行24小时轮流值班。经过不到半年的 时间，住区内的发案率比以前下降了70%。还推广实行更完善的管理并 协助派出所建立了业主和租户的档案管理系统 第三章 城市旧住区更新案例研究 “城中村”住区深圳蔡屋围的内涵式改造事例 城中村进行渐进式更新的可行性探讨 在对蔡屋围城中村进行了渐进式更新改造之后，住区内道路宽敞、公共绿地、公共设施及市政设施齐 全，住区治安有序，与其他的城中村相比，蔡屋围的整体空间风貌明显高出一个层次。由于居住环境的改 善，蔡屋围的房屋出租率从85%上升到96%以上，吸引了更多的深圳金融中心区的从业人员前往居 住；村内房屋的平均租金也提高了15%左右。 通过有效的综合更新改造，蔡屋围在人们心目中的脏乱差的城中村形象已经得到了极大的改变，村内 的空间环境得到了提升，村民的生活质量得到了提高，收入有了增加，也为城市外来中低收入者 甚至是刚刚就业的白领人群提供了相对低廉的住宿和消费场所。 蔡屋围的渐进式更新改造是一个很好的范例。城中村作为伴随着我国城市化进程而产生和发展的住区 形式，有其存在的意义和价值，对其进行改造并非只有大拆大建一种方式；蔡屋围的事例表明，渐进式的 更新改造有其特有的好处与优势。从蔡屋围的成功改造可以看出，渐进式更新方式可用相对较低的成本 改善整个住区的空间环境质量和提高居民的生活水平，并有利于保存原有的住区社会网络结 构。蔡屋围的事例证明，对一部分城中村采用渐进式更新具有现实可行性。 第四章 城市更新的国际经验研究 更新背景、更新内容、参与主体、法律保障、资金来源更新背景、更新内容、参与主体、法律保障、资金来源 英国英国香港 香港 德国德国美国 美国 第四章 城市更新的国际经验研究 国际经验对我国城市旧住区更新工作的启示 城市更新目标 建筑与设施的更新整治 保护社会关系网络 改善住区空间环境 改善居民生活条件 城市更新管制模式 开放、包容的决策体系 多方参与的实施机制 协调各方、合作共赢 效率与公平的统一 战略规划、行动纲领 系统的、多目标的战略 行动纲领及计划 常设责任机构 第四章 城市更新的国际经验研究 国际经验对我国城市旧住区更新工作的启示 财政政策支持 带动更新工程的启动 过程中的组织协调 多样化举措 高效回报 法规和政策支持 建立在市场机制的基础 鼓励、奖励政策 扶持工作、组织协调 列入政府工作计划 “办实事”工程计划 专门的职能机构 第五章 城市旧住区渐进式更新的策略 1.把握城市旧住区渐进式更新的动力机制 渐进式更新 的动力机制 城市发展城市更新的理念和模式将过渡到重 城市已建成区的更新改造上。城市政府在城市旧住区改造 方面的政策支持也将逐步向温和的渐进方式倾斜。 物业增值住宅商品化形成的市场使得住宅除了其 基本的居住使用功能外，还成为了可供投资的固定资产。对居 民个人而言，物业的增值前景无疑是诱人的。 社会需求变化当住户或业主的居住满意度下降 （期望值或抱怨高于满意度），更新改造需求意愿大于更新改 造的综合成本承受力时，旧住区的更新市场便开始形成了。 房地产业行业发展的新要求品牌价值 提升、产业化发展方向、企业社会效益 第五章 城市旧住区渐进式更新的策略 2.明确政府职能，完善配套法规、政策 明确政府职能 完善法规政策 明确政府职能规划职能、管理职能、创新职 能。通过对宏观战略的把握和判断，制定政策法规，保证 更新工作的持续良好运行。 正确的理念及完善的法律保障追求公 平理应成为首要目标。中央政府制定法律法规，地方政府制定 地方性法规及实施细则。 明确的技术政策及优惠措施对节能环 保、新能源、新技术及新设备的技术支持及优惠鼓励政策。 第五章 城市旧住区渐进式更新的策