2005年南宁一季度房地产市场报告.doc

2005年一季度房地产市场报告一、南宁市房地产市场运营背景1、宏观经济运营情况 宏观经济运营情况良好，各项经济指标持续增长一季度，全市实现GDP145亿元，同比增长13.4%，增速比上年同期加快2.1个百分点，其中，第一产业增加值13.68亿元，增长7.8%；第二产业增加值42.45亿元，增长15.1%；第三产业增加值88.87亿元，增长13.5%。 工业、农业快速发展，第三产业成为投资重点从工业看，产业结构和行业调整出现新变化。一是重工业生产快于轻工业。一季度，在铝材、商品混凝土、平板玻璃等主要工业产品产量迅猛增长的推动下，全市重工业完成产值27.92亿元，同比增长21.6%，轻工业完成产值45.07亿元，同比增长10.42%，重工业增速比轻工业快11.18个百分点。二是饲料加工、卷烟制造、有色金属加工压延、纸浆制造业强势增长。四行业共完成产值17.14亿元，同比分别上涨37.36%、21.22%、67.26%和101.54%，对工业增长的贡献率达到50.45%。从农业看，调整步伐加快。一季度，全市农林牧渔业总产值21.98亿元，同比增长7.78 %。畜牧业发展势头良好，主要产品产量稳步增长，其中，肉类总产量10.28万吨，同比增长6.63%。冬种作物喜获丰收，其中，大白菜产量10.33万吨，同比增长12.27%，蘑菇产量2.28万吨，同比增长17.12%。从区域经济发展看，开发区经济增长快速。在政府积极做大做强开发区的政策引导下，高新区和经开区两个国家级开发区的龙头作用日益显现。一季度，高新区规模以上工业实现产值8.17亿元，同比增长49.84 %，其总量和增速位于全市县（含开发区）的前列，经济技术开发区规模以上工业完成产值3.59亿元，同比增长48.13%。 从投资看，第三产业投资成为重点。由于区位优势带动，一季度，全市第三产业的投资达到35.05亿元，同比增长33.46%，占全市投资比重达到了84.23%。特别是国家重点支持和加强的行业投资快速增长，一季度，环境和公共设施管理业投资11.68亿元，同比增长93.15 %，教育投资2.29亿元，同比增长28.1%。 房地产投资增长迅速，呈现供求两旺的状态随着邕宁撤县设区，城区面积进一步扩，大城市中心区域不断扩张及南宁市城市建设力度不断加大，南宁市房地产需求长盛不衰，住宅需求不断增长，为我市房地产业的快速增长提供了发展空间。一季度全市房地产业共完成投资12.13亿元，增长72.52%，竣工面积43.61万平方米，同比减少50.10%，受竣工面积减少影响商品房销售额同比下降29.48%，而新开工面积达到146.23万平米，比上年同期增80.89%，房地产增长后劲较足。随着南宁市民生活水平逐步提高，住房需求量放大，房地产业景气指数一直高位运行。近年，南宁市政府实施大规模市政改造工程，大量居民住房拆迁，拉动了商品住房消费。此外，随着中国东盟自由贸易区建设步伐的推进，南宁的房地产市场被供需双方看好。2、城市重点工程投资情况南宁城市建设在实现 “三年中变化”目标的基础上，正在向“六年大变化”的目标冲刺。今年一季度，紧紧抓住江南堤路园等重大项目建设龙头，推动以城市公共设施为主的房地产配套建设、交通运输、商务服务等行业多元化发展，实现城市建设投资快速增长。一季度“136”项目完成投资14.72亿元，同比增1.36倍。目前，一些重点项目进展快速，江南东堤堤路园、西堤堤路园、国际会展中心二期、葫芦顶大桥分别完成投资5.52亿、2.36亿、0.54亿和0.52亿元，分别占计划投资的33.93%、23.87%、11.82 %、11.45%。2004年市委、市政府实施的“工业强市百亿投资工程”和“商业活市百亿投资工程”，促进了我市工业、商业投资较快发展，05年一季度，尽管新项目尚未落实，工业与商业仍分别完成投资6.04亿元、3.33亿元，同比增长16.14%和35.92%，行业投资结构正在逐步调整优化。05年一季度，“136”工程加快建设速度，进一步完善房地产配套建设和市政基础设施建设，为房地产业的发展创造更好的平台和条件。特别是部分重点工程的建设，将改变部分区域形象和完善交通网络、配套建设，提升区域价值，对部分区域的房地产开发产生重大影响。2004年的“百亿”工程继续发挥作用，通过促进工业、商业投资快速发展，提高居民收入和消费水平，带动房地产业的发展。3、政策法规解读国务院提出八项措施 引导和调控房地产市场国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取以下措施：一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。政策解读：针对目前房地产市场住房价格上涨过快，产品结构失衡，金融风险加大等问题，国家为引导房地产市场健康发展，通过调整产品结构，增加中低档商品房及经济适用房的供应，运用税收调控，加强金融监管等手段，从各方面解决产品结构不均衡的矛盾，以及抑制住房价格上涨过快等问题。说明国家加强了对房地产市场的引导，规范房地产市场的运作，从而保证房地产市场的健康持续发展。七部委做好稳定住房价格工作的意见七部委为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，提出以下意见：一、强化规划调控，改善住房供应结构二、加大土地供应调控力度，严格土地管理三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管四、加强房地产信贷管理，防范金融风险五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为八、加强市场监测，完善市场信息披露制度政策解读：针对目前房地产市场的供应结构矛盾，投资规模扩大，房价上涨过快等突出问题，国家在针对消费者进行利率调控之后，效果不明显。七部委此次发力，联合各相关部门，通过土地供应，税收、金融等各方面政策对供求关系进行调控，进一步平衡供求关系。特别是土地调控和税收政策，可加大供应量，同时抑制投机性购房需求，达到平衡需求关系的目的，进一步抑制房价上涨，引导房地产市场健康发展。针对区域性的单个项目，特别是投资型的物业，销售周期将要进行调整，预计的周期将要延长；同时二手房市场的供应量会加大，众多投资者希望在税收政策实施之前出货，减少损失。部分短期投资者会改变策略，进行长期投资。对于消费者来说，众多客户会持币观望，一方面观望政策实施之后，房价的走势；另一方面是担心国家会有持续性的政策出台，从一定程度抑制房地产市场的高速发展，担心会进入加息周期，因此加重购房者的负担。二、南宁房地产市场总体分析1、供求分析整体市场供求分析a、05年一季度供求分析时间批准预售面积合同备案面积供求比2005年1月份5.8530.91：5.32005年2月份9.812.141：1.22005年3月份15.721.91：1.4合计31.3564.941：2.12005年1季度各月商品房供求关系表数据解读：1、 从一季度3个月的供求数据来看，供应量一直小于消化量，销售势头强劲，而后续供应略显后劲不足。相对于2004年4季度，供应量和消化量都有所下降，房地产热潮稍有减缓。 2、 1月份到3月份，供应量稳步上升，消化量略有波动。主要是2005春节前形成一个销售高峰，销售迅速放量，而春节后，市场进入短期调整，销售迅速回落。3、2004年度的供求比为1：1.36，已呈现供不应求状况，2005年1季度仍就延续了上一年市场供不应求的状况，供求比达到1：2.1，供求比有拉升的趋势，。预计2季度楼市将进入楼市旺期，如果供应量增长缓慢，供求将进一步拉大，商品房住宅物业仍旧会保持紧张的局面。b、03-05年一季度供求对比分析2003年-2005年1季度商品房供求关系表时间批准预售面积（万）合同登记备案面积（万）供求比2003年1季度44.4647.771：1.082004年1季度56.2594.671：1.682005年1季度31.3564.941：2.07数据解读：1、2005年1季度，本市商品房批准预售面积31.35万，比去年同期减少60.8%，相比2003年也减少29.5%。合同登记备案面积64.94万，比去年同期减少21.3%，相比2003年增长35.9%，供求比为3个年度最大。2、南宁房地产市场供应在经过03、04年的高速增长后，增长速度放慢，市场趋于理性回归，进入调整和平稳增长阶段。3、供求比例进一步拉大，可以预期后期市场需求强劲，市场空间巨大，市场前景看好。区域市场供求分析 备注：2005年一季度南宁市各城区合并方案尚未具体实施，下列对各区域市场的分析暂时采用原城区划分。2005年1季度各区域商品房供求关系状况表各板块批准预售面积比重登记备案面积比重供求比新城区板块8.527.16%12.5519.29%1：1.48琅东板块13.743.77%2132.27%1：1.53江南区2.47.67%14.422.13%1：6城北区6.219.81%13.8221.24%1：2.23兴宁区0.51.60%2.23.38%1：4.4永新区00.00%1.11.69%/南宁市31.4100.00%65.07100.00%1：2.07数据解读：1、2005年1季度南宁市商品房供求比为1：2.08，所有6个片区都呈现供小于求的情况。但从供求比上来看，新城和琅东是低于全市平均供求比的，城北区的供求比略高于全市平均供求比，兴宁区和永新区供应量和消化量都很微小，江南区依旧保持了04年旺盛的势头，供求比占据全市首位。2、琅东板块供应量达到全市43.77%，消化量达到全市32.27%，都是全市的首位；新城板块的供应量占全市27.16%，消化量占全市19.29%。这两个区域的供求比虽然较低，但在供应量上居全市首位。3、一季度，江南、兴宁、永新、城北等四大板块的供应量偏少，而市场对江南、城北区的低价位楼盘的需求量比较大，导致供求比差距比较大。各类物业供求分析a、 住宅物业供求分析2005年1季度各区域商品房住宅物业批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万）比重合同登记备案面积（万）比重供求比新城区板块7.427.82%11.919.32%1:1.6琅东板块11.442.86%19.431.49%1:1.7江南区1.97.14%14.122.89%1:7.4城北区5.520.68%13.321.59%1:2.4兴宁区0.41.50%1.93.08%1:4.8永新区00.00%11.62%/南宁市26.6100.00%61.6100.00%1:2.3数据解读： 1、2005年1季度，南宁市商品房住宅物业的供求比是1：2.3，市场呈现强烈供不应求的状态。2、兴宁区和永新区在第一季度供应量偏少，主要是永新、兴宁区土地供应量少，可开发土地偏少。部分项目正在启动阶段，尚未推出市场。3、江南、城北区一季度住宅物业的供应量比较少，而需求量巨大，供求比差距较大。4、琅东板块依旧占据着供应量和消化量第一的位置，供应量占全市42.86%，消化量占全市31.49%。新城区的供应量虽然大于江南区和城北区，但消化量上，江南区和城北区都超过了新城区，市场对这两个区域低价楼盘的需求量比较大。江南区更是以1：7.4的供求比显示市场需求强劲。b、商业物业供求分析2005年1季度各区域商品房商业物业批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万）比重合同登记备案面积（万）比重供求比新城区板块0.410.26%0.150.00%1:0.25琅东板块2.461.54%00.00%/江南区0.512.82%00.00%/城北区0.512.82%00.00%/兴宁区0.12.56%0.150.00%1:1永新区00.00%00.00%/南宁市3.9100.00%0.2100.00%1:0.05数据解读：1、2005年1季度，南宁市商品房商业物业供应量为3.9万，消化量为0.2万，供求比为1：0.05。显示出商业物业市场冷淡，商业物业市场供应过剩。2、 除永新区外，其他各区均有供应量，琅东板块2.4万的供应量为全市最多。全市只有新城区和兴宁区各有0.1万的消化量，只消化了5%，商业物业市场空间有限。3、 商业供求比虽然很低，但全南宁市1季度只有3.7万的商业存量，数量并不多。但2004年全年南宁市积压的37万商业存量并未消化完毕，商业物业的风险相对比较大。c、写字楼物业供求分析2005年1季度各区域商品房写字楼物业批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万）比重合同登记备案面积（万）比重供求比新城区板块0.777.78%0.39.84%1:0.4琅东板块00.00%1.652.46%/江南区00.00%0.413.11%/城北区0.222.22%0.516.39%1:2.5兴宁区00.00%0.26.56%/永新区00.00%0.051.64%/南宁市0.9100.00%3.05100.00%1:3.4数据解读：1、2005年1季度南宁市商品房写字楼物业供应量为0.9万，消化量为3.05万，供求比为1：3.4。2、从上表可以看出，一季度写字楼物业消化量呈现逐步增长的状态，写字楼物业销售呈现放量趋势。3、随着东盟博览会永久性落户南宁，各种商务、商贸活动不断频繁，对写字的需求将不断增长，但一季度写字楼物业的供应量偏少，供求差距较大。2、价格分析各区域住宅物业成交均价分析：2005年1季度各区域商品房住宅物业均价状况表城区1月2月3月1季度均价南宁市2821274229642852新城板块3054273332643061琅东板块3159305534833230江南区2442253625392490城北区2599253525352566兴宁区2774239727992696永新区2184223420892173数据解读：1、2005年1季度，南宁市商品房住宅物业均价走势出现一定幅度波动，2月较1月下降2.8%，3月较2月上涨8.1%。住宅均价达到2851.65元/，均价突破2800元/，成交均价处于高位运行。2、新城区商品房住宅物业均价走势跟南宁市基本相同，但波动幅度要高于南宁市总体均价。2月较1月下降10.5%，3月较2月上涨19.4%。住宅均价为3061.22元/。3、琅东板块商品房住宅物业均价走势跟南宁市走势基本相同，波动幅度也跟南宁市相近。是所有城区中住宅均价最高的城区。2月较1月下降3.3%，3月较2月上涨14.0%，住宅均价为3230.42元/。4、江南区是唯一一个1月至3月均价连续上涨的城区，2月较1月上涨3.8%，3月只比2月上涨3元/，住宅均价为2490.46元/。5、城北区是所有城区中唯一一个1月至3月均价连续下降的城区，但城北也是所有城区中均价浮动最小的城区，2月较1月下降63.6元/，3月较2月仅下降0.27元/。住宅均价2565.66元/。6、兴宁区是所有城区中均价总体浮动最大的城区，2月较1月下降13.6%，3月较2月上涨16.8%，住宅均价2696.08元/。7、永新区是所有城区中唯一一个均价走势与南宁市总体走势完全相反的城区，且成交均价最低。2月较1月上涨2.3%，3月较2月下降6.5%，住宅均价2172.80元/。永新区近期推出货量很少，处于产品断层和缺货状态，其备案价格仅反应前两年已完成销售的物业的价格水平，不能代表目前区域的价格水平。各区域住宅物业成交总价分析：（根据南宁市房产产品形态与总价的区分，将总价划分四个档：15万以下为低端产品、15-30万为中低端产品、30-45万为中高端产品、45万以上为高端产品。）2005年1季度南宁市成交总价分析表15万以下15-30万30-45万45万以上合计南宁市1599291213376956543新城区4084943701281400琅东板块995554574801591江南区391804257611513城北区543866233171659兴宁区112123179261永新区467030119数据解读：1、 从上表可知，中、低端住宅的需求的需求量最大，成交量达到4511套，占总成交量的69%。2、 随着总价的提高，需求量明显减少，总价45万以上只有695套，只占供应量11%。数据解读：1、15万以下的项目为低端产品，主要集中在城北区，其次是江南区。新城板块之所以低总价的户型占较大量，主要是由于推出多了较多投资型小面积户型产品，拉低了总价。2、15-30万的项目为中低端产品，主要集中在江南区和城北区，两个城区在成交量上已经超过了新城区和琅东板块，中低端产品仍是其主打产品。3、35-40万的项目为中高端产品，主要集中在琅东板块，占全市35%，其次是新城板块，占全市28%。4、45万以上的项目为高端产品，主要集中在琅东板块，占全市的70%， 该板块定位为南宁的中央商务区，以及凤岭片区定位为生态居住区，具备做高端产品的良好条件，是高端产品的聚集板块。各区域住宅物业成交单价分析：A、成交单价的总体分析（根据南宁市一季度总体成交均价2852元/，将单价分为四个档次：2000元/以下为低端产品、2000-2500元/为中低端产品、2500-3000元/为中高端产品、3000元以上为高端产品。）2005年1季度南宁市成交单价分析表2000元/以下2000-2500元/2500-3000元/3000元/以上合计南宁市6361413223822566543新城区261424877451400琅东板块11118815411381591江南区3505884491261513城北区10036410801151659兴宁区354747132261永新区1484210119数