上海轨道交通对房产市场的影响专题研究报告.doc

Wisdom-sh 上海明仁行地产代理机构 市场研究部 轨道交通对房地产市场的影响目 录 背景篇壹、上海轨道交通历史与现状贰、上海轨道交通发展前景一、总体规划二、规划线路概况三、轨道交通网络体系四、城市的形态对轨道交通的影响五、轨道交通的优点：六、轨道仍属低层次交通附表：轨道交通路网远景规划情况效应篇壹、轨道交通与房产项目之间的联系贰、轨道交通规划对房产的影响一、轨道改写“地段”概念二、轨道交通对整体房地产市场的影响三、轨道交通对房价格的影响四、轨道交通对房地产投资的影响五、轨道交通对置业观点的影响叁、轨道所带来的效应预测肆、轨道交通9号线带来房产效应 一、对人们的生活和工作方式产生的影响二、轨道交通9号线带来的沿线房地产热三、对沿线房产租金的影响四、9号线沿线房产概述房产篇壹、地铁一号线（闵行地区）贰、地铁二号线（浦东花木地区）叁、轻轨明珠线（江湾镇地区）肆、各线路重点个案分析结论篇壹、轨道交通沿线物业应限量开发贰、轨道交通沿线房价有待平民化叁、轨道交通沿线需要什么样的房地产项目一、地段二、主体户型面积三、产品价格四、首付及月还款五、家庭收入及家庭构成肆、轨道交通沿线房产发展需要注意的问题一、严防增值利益被提前透支二、“莘庄房市效应”已经绝版三、轨道交通只塞人不塞车1Wisdom-sh 上海明仁行地产代理机构 市场研究部 轨道交通对房地产市场的影响背景篇引 言2010年，上海城市轨道交通将从目前3条线路、65公里增加到15条线路、400公里，每天客运能力将从80万人次提升到500万人次。轨道交通的快捷与方便，使沿线楼盘热销，房价攀升，对上海楼市的影响已不容小视壹、上海轨道交通历史与现状建国初期，上海轨道交通基本上是在原有有轨电车基础上发展起来的。但在市区道路行车状况日益复杂的情况下，有轨电车已逐渐不能适应。上海市政府决定停驶有轨电车，至此为上海城市交通奠定基础的有轨电车开始从上海的道路上消失了。80年代以后，上海城市发展规模和速度快速提高，中心城区向周边延伸，卫星城镇的兴起和发展，宝山、闵行、金山、嘉定、松江先后划入城区范围，这些变化对调整城市布局、合理分布产业、疏散中心城区工业及人口都起到了作用。为解决交通梗阻，上海市政府于1983年重提建设地铁方案。这是一个包括更大规模的交通改造设想，相应机构“南北快速有轨交通项目筹备组”也成立了。“南北”，南指金山，北指宝山。“快速有轨交通”则包括地下的、地面的以及高架的有轨交通，有别于过去慢吞吞的有轨电车。1985年该机构改名为“地铁公司”，统筹建设上海市新的轨道交通系统工程。1990年1月，地铁一号线首期工程开工。经过4年多艰苦施工，到1994年12月12日，工程完工进入通车调试。1995年4月10日，全长16.21公里，南起锦江乐园（全线通车后改名为虹梅路站），北迄上海铁路客运站，以上海历来最薄弱的南北交通为基本走向，呈反S型的地铁一号线正式营运。1996年底，地铁一号线西南端向莘庄方面的延伸段建设完成，全长5.2公里，于1997年7月正式营运。地铁一号线沿途共设16个车站，其中11个地下车站，5个地面车站，全程行驶约需30分钟。上海的地铁梦，历经三十几年的风风雨雨，终于由美丽的幻想变成了现实。1996年，地铁二号线开始兴建。1999年10月建成试通车。这是由西向东为基本走向，连接浦西与浦东的重要快速地下交通线。地铁二号线西起浦西中山公园，途径静安寺，至人民公园与一号线交汇，通过上海最繁忙的闹市区棗南京东路，然后穿过越江隧道，至浦东龙东路，全长15.7公里。地铁二号线沟通浦江两岸，这将大大提高开发浦东地区的质量。2000年12月26日，东端延伸段龙阳路到张江高科站2.7公里竣工通车。地铁二号线全程共设13个车站。目前，上海已建成的轨道线路长约65公里，地铁一号线、二号线和明珠线一期3条线投入运营后，2001年客运量达2.83亿人次。除了地下轨道交通外，上海借鉴了国外大都市的交通发展模式，利用城市周边原有的铁路线，改造成便捷快速的高架轨道交通线。1997年7月，淞沪支线及沪杭铁路内环线路轨被拆除，高架轨道交通“明珠线”开工。2000年12月“明珠线”通车试运营。首期工程从漕河泾至江湾镇，全长24.97公里，其中地面线3.6公里，高架线21.37公里。沿途设19个车站。按行车组织安排，旅行速度为每小时35公里，设计最小行车间隔近期为8分钟，远期为2分钟。2001年3月，世界上第一个可投入实际运行的磁悬浮快速列车工程项目在浦东开工，标志着上海拥有领先于世界水平的先进轨道交通。这条磁悬浮快速列车干线是一条连接浦东国际机场与上海市区的高速交通线，西起地铁二号线的龙东路站，东至浦东国际机场，线路全长33公里，设计最大时速为430公里，单向运行时间仅8分钟。城市公共交通向多层面立体化方向发展，是国际上许多大城市的成功经验。随着上海轨道交通地铁一、二号线及明珠线的投入运行，上海轨道交通总里程已达到65公里，居全国之冠。根据未来城市交通规划，上海中心城区客流运送将由地下轨道交通承担，中心城区以外则以地面轨道交通为主。贰、上海轨道交通发展前景一、总体规划“十五”期间，上海每年都将建设33公里左右的轨道交通线，五年后总里程将增至233公里。轨道交通网络骨架包括棗呈“十字”形的地铁一号线和地铁二号线；呈“环状”的轨道交通明珠线，初步形成“十字加环”的格局。未来轨道交通网络经专家论证已初步确定：将由11条地铁、7条高架轻轨和3条郊区轨道线路组成。形成中心城区的地铁、轻轨系统和中心城区与新时上海以公共汽城之间的轨道交通系统两个层次。到那时以车为主体的城市公共交通格局将被彻底改变。到2005年，本市还将有9项新的轨道交通线路要建成，其中既有地铁一号线、二号线和三号线的各自延伸段工程，也有全部新建的地铁7号、8号等整线。9项工程的具体项目是：1号线北延伸线、5号线(莘闵轻轨线)、2号线西延伸线、3号线北延伸线、4号线(明珠线二期)、6号线、7号线、8号线、9号线。到2005年，借助轨道交通，上海中心城区内任意两点间的公交出行时间将控制在45分钟内。2005年是上海轨道交通能力大幅度提升的又一个时刻轨道交通的出行比率将占全市公共交通的25%，仅地铁1号线北延伸、7号线、8号线和6号线4条线路就将使400万沿线居民出行受益。二、规划线路概况线路起迄站主要站点建成时间1号线北延伸线上海火车站-泰和路外环线上海火车站站、中山北路站、延长路站、广中路站、汶水路站、场中路站、保德路站、长江路站、呼兰路站、泰和路站2003年5号线(莘闵轻轨线)莘庄-闵行开发区莘庄站、春申路站、颛桥站、北桥站、剑川路站、东川路站、金平路站、华宁路站、文井路站、闵行开发区站2003年2号线西延伸线中山公园-虹桥机场中山公园站、长宁路站、古北路站、威宁路站、北新泾站、虹桥机场站2005年3号线北延伸线江湾镇-宝山钢铁总厂江湾镇站、殷高路站、长江南路站、军工路站、吴淞镇站、水产路站、宝杨路站、铁力路站。2004年4号线(明珠线二期)上海体育馆-上海体育馆上海体育馆站、宜山路站、虹桥路站、延安路站、中山公园站、金沙江路站、曹杨路站、镇坪路站、上海火车站站、宝山路站、溧阳路站、临平路站、长阳路站、杨树浦路站、浦东大道站、浦电路站、蓝村路站、浦东南路站、南浦大桥站、中山南路站、鲁班路站、大木桥路站、零陵路站、天钥桥路站、上海体育馆站2005年6号线浦东港城路-浦东外环路港城路站、高桥公园站、春晖路站、高南路站、洲海路站、五洲大道站、东靖路站、巨峰路站、五莲路站、长岛路站、金桥路站、云山路站、罗山路站、北洋泾站、民生路站、源深体育中心站、世纪大道站、浦电路站、蓝村路站、龙阳路站、浦三路站、滨洲路站、成山路站、胡岗站、高清路站、华夏路站、外环路站2005年7号线祁连山路-中山南路祁连山路站、南陈路站、沪太路站、场中路站、汶水路站、新沪路站、平利路站、交通路站、镇坪路站、长寿路站、昌平路站、静安寺站、常熟路站、东安路站、零陵路站。2005年8号线成山路-开鲁路成山路站、耀华路站、周家渡路站、中山南路站、陆家浜路站、复兴路站、淮海路站、人民广场站、曲阜路站、中兴路站、中山北路站、虹口足球场站、曲阳路站、昌平路站、鞍山新村站、江浦路站、黄兴路站、延吉中路站、黄兴绿地站、翔殷路站、嫩江路站、开鲁路站2005年9号线(申松线)徐家汇地区-松江新城东安路站、徐家汇站、宜山路站、桂林路站、虹梅路站、合川路站、外环线站、七宝站、九亭站、泗泾站、佘山度假区站、度假区二站、大学城站、松江新城站三、轨道交通网络体系“十五”期间，上海投资1000亿元左右，初步建成集地铁、轻轨、磁悬浮一体，“十字加环”和多项辐射相结合的大都市轨道交通网络骨架。根据远景规划，未来的上海轨道交通网络将由17条线路组成，总长780公里。而十五期间，上海投资1000亿元左右，新建4条R线、4条M线、1条L线和1条磁悬浮。其中，将新建135座车站和24个换乘点。线路标识说明：线路标识说明R线指主要连接市中心和市郊卫星城的市域级快速线M线市级地铁，主要穿过市区繁华的中心地带，并和R线融为一体；L线是市区级轻轨，主要活跃于城市内人口密集较低的地区，作为M线网的补充。到2010年，上海城市轨道交通将从目前3条线路、65公里增加到15条线路、400公里，每天客运能力将从80万人次提升到500万人次。此外，上海的高速公路网届时可达到650公里，从而形成一个以轨道交通为骨干、公共汽（电）车为基础、出租汽车为补充的一体化公共交通体系。 四、城市的形态对轨道交通的影响中国的城市交通面临的问题是城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式.城市是一个什么样的形态？我们认为有三种形态: 传统的步行的城市：人口密度很高，城市的范围很小，步行的城市那就是很小的范围，基本上密集在这个区域里边，用途可以有多种，另外它完全是有组织的小的城市，不可能是很大的。 依赖小汽车的城市：城市范围扩展得更大了，光是公共交通可能不太行，人口的密度比较低，有各种专门的用途，从城市的市区向外面，除了辐射的轨道交通以外，同时还有其它的小汽车行走的路线。所以，一个城市要覆盖的范围很大，而且轨道交通不发达的话，必然是依赖于小汽车的城市，铺得很大。 公共交通的城市：这种城市有多种人口的密度，有的地方很密，有的地方不是很密，用途也有多种，另外有网络的基础，而且形成若干个中心，中间那一块就是城市的市区，从市区开始用轨道交通向四面辐射，交通辐射出去以后，沿着这些轨道交通又是若干个小范围的步行区，这些区位都是电车可以通达的郊区。也就是说轨道交通可以到达的，这是公共交通的城市。中国有20个城市规划、筹建轨道交通，地铁、轻轨和市郊铁路都叫轨道交通。中国现在已经明白轨道交通对城市交通是多么的重要，而且现在已经开始建设了。随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好的最佳的看来莫过于轨道交通了。道路交通只是辅助的，主要用于向轨道交通系统集散客流。五、轨道交通的优点：我们认为轨道交通的主要有以下优点： 运量大轨道交通能力是公共汽车的2.5到14倍，轨道交通运量非常大，比一般的车运量大得多。 速度快轻轨和地铁为公共汽车的2到4倍。有轨道可以准点运行。 污染少因为电力组为动力的，所以是一种清洁的运输方式，是一种绿色的交通工具。 能耗比较少轨道交通综合占地为道路交通的三分之一，地铁和高架式轻轨土地更少。六、轨道仍属低层次交通从国外发展的规律看，轨道交通毕竟是比较低层次的交通方式，今后真正的高档住宅区将会与轨道交通保持一定的距离。其次，轨道交通也改变了上海商业的格局。一些中心城区的综合性大商业的衰落不可避免，伴随而来的是中心城区的空心化趋势以及轨道交通内部的商业形态将日趋平民化、甚至低端化。附表：轨道交通路网远景规划情况1、R线市域快速铁线路名规划路线R-1线（地铁一号线)石化-南桥-闵行-莘庄-上海站-共和新路-宝钢-崇明R-1a线(莘闵线)江川路-闵行-莘庄R-2线(地铁二号线)青浦-虹桥机场-天山路-中山公园-张江-浦东机场R-2a线至机场镇-芦潮港R-3线嘉定-沪宜公路-交通路-西站-曹杨路-江苏路-华山路-徐家汇-龙华-成山路-三林-周浦-航头-新场-星火开发区R-3a线至安亭R-4线(申松线)枫泾-松江-七宝-曹宝路-宜山路-徐家汇-肇家浜路-徐家汇路-张杨路-世纪大道-杨高路-金桥-长兴岛-崇明R-4a线至青浦2、市区地铁 线路名规划路线M-1线外高桥-凌桥-新江湾城-凇沪路-五角场-四平路-海宁路-河南路-复兴路-淮海西路-原铁路徐虹支线-动物园M-2线巨峰路-复兴岛-长阳路-长治路-天潼路-(R1汉中路站)-泰兴路-茂名路-陕西路-大木桥路-铁路南浦站-龙华-漕河泾M-3线(明珠线)宝钢果园-同济路-逸仙路-江湾镇-南站M-4线(明珠二期)宝山路-宜山路M-5线金沙江路-曹家渡-长寿路-(R1汉中路站)-恒丰路-石门路-威海路-黄陂路-博文路-沪南路M-6线铜川路-曹杨路-武宁路-静安寺-华山路-长乐路-金陵路-淮海路-陆家咀-浦东大道-金杨路-金桥向东M-7线陈太路-沪太路-志丹路-镇平路-常德路-静安寺-华山路-常熟路-衡山路-东安路-铁路南浦站-成山路-锦锈路-(R2龙阳路站)M-8线(杨浦线)开鲁路中原路-营口路-控江路-大连路-虹口足球场-中山北路-西藏路-上南路-外环线 3、轻轨 线路名规划路线L-1线西站-真北路-虹梅路-漕河泾-南站-桂林南路L-2线祁连山路-武威路-西站-交通路-岚皋路-新村路-志丹路-广中路-虹口足球场L-3线西站-真金路-大场-场中路-江杨南路-任德路-武川路-政民路-国和路-嫩江路L-4线外高桥-三林L-5线共和新路张庙-长江西路-长江南路-何家湾路-国权北路-江浦路-民生路-(R2龙阳路站)-周康4、磁悬浮快线线路名规划路线磁悬浮(R2龙阳路站)-浦东机场-芦潮港-沿杭州湾至石化-出市境效应篇引 言“轨道效应”早已体现在上海楼市中。除现有的三条线路，今明两年，上海的轨道交通还将有八条线路在建或竣工，轨道交通会带来怎样的效应壹、轨道交通与房产项目之间的联系房地产项目和它有什么关系呢？房地产项目基本上看三个东西。第一个是产品，第二个是竞争对手，第三个是客户。一个房地产项目好不好，轨道交通只是一个因素，而不是项目的全部，项目放在轨道交通旁边一定好，一定能卖出去，不是这样的。轨道交通对一个项目而言只是其中的一个因素。第一从产品来说，首先来看住房。一个是套型设计，一个外观，一个装修。比如对地点要求下降一点，而对套型和环境的要求提高了。产品除了住宅本身还有小区内部的环境和实施，包括小区的规划，景观绿化，车流走向，商业设施，幼儿园、小学、物业管理、收费、服务等等。住宅小区周围环境和设施，包括地段、空气质量，包括交通，这个交通和轨道交通有联系，商业和生活配套设施的数量、规模、服务水平和教育设施数量、规模、质量等等。一个房地产项目好不好首先看它的产品，产品包括住宅本身，同时包括住宅小区内部的环境和设施，包括住宅小区外部的环境和设施，轻轨交通是它周围环境和设施的一部分，这部分是很重要的。第二个，房地产项目的竞争对手。潜在的竞争对手和现实的竞争对手包括规模，占地面积，使用率，目前进展，入住时间，周边交通状况，人口状况，小区内部环境设计，装修标准，电梯品牌，物业管理，容积率，商业、娱乐设施，分期开发情况，开工时间，绿化率，建筑面积，类型。在竞争对手来说，如果周边交通情况比较好，旁边有轨道交通通过，交通很方便，比它的项目就有竞争力，竞争力更好，但是这并不是说在竞争对手里它并不是唯一的，但是是其中的一个因素。竞争对手还有宣传推广，媒体的选择，发布的频率、范围、力度、形式、内容、种类，重点竞争项目约投入量。这也是项目能不能做得好的一个方面。另外还要看销售数量、方式、付款情况，客户认可套型，各个套型销售比例，证件情况，起售的时间，楼层和朝向的差价等等。第三个，客户。谁来买，谁来住？目标客户加上竞争项目购房客户，家庭的收入和消费，家庭主要成员的行业、职位、喜好物业方面，对身份和区位的计较程度，经常消费和娱乐场所，思维方式，反感的时间和人等等，这都是房产项目的客户。一个房地产项目能不能销售得很好，从产品来讲，从客户来说，从竞争对象来讲，这些方面都要做全面的分析，可能这个项目比较好。但是交通是周围环境和竞争对手对比因素当中的一个。贰、轨道交通规划对房产的影响 中国国际工程咨询公司来沪，对上海十五期间将建设的明珠线二期、莘闵线等九个项目进行评估。原本这是个不起眼的消息，就因为它跟市政规划相关，诸多报章纷纷在重要位置刊发。从来没有像现在这样，市政规划尤其是大型公用交通线路、公用设施的规划、设计、施工被上海市民所关注。原因无它，这些市政项目功能强大，其走向、站点设置都会直接影响到市民购置商品住宅的价格和意向，更是直指房产商的钱包。一、轨道改写“地段”概念随着上海未来几年轨道交通的快速发展，无疑将对申城楼市传统意义上的几大板块造成冲击，也改变着人们对地域价值的观念，在今后的十多年里这种改变将越来越明显，这在某种程度上也可以说轨道交通改变了上海房地产市场的格局。传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，尤其是越来越多的浦西居民将不再视去浦东为“畏途”。20世纪80年代，闵行地区只是徐汇区的边缘，如今那里的楼盘单价却已经卖到5000元以上；20世纪90年代前期，浦东花木地区的房价也不过每平方米2000多元而已，今天大概翻一番都买不到。是什么使得这两个地区“一夜暴富”？原因是地铁一号线和二号线的相继开通。二、轨道交通对整体房地产市场的影响经过几年的间歇调整之后，2001年以来，上海的市政规划及大型公用设施建设再次掀开高潮，步伐突然加快，规模急剧扩大，项目遍地开花。同时，市政规划、公用设施建设的决策过程也相对透明、公开化。这表明，市政规划、大型公用设施对楼市的作用将从单纯的刺激拉动变为刺激与平衡相辅相成。市政项目、市政规划对楼市的刺激作用将继续，但它们对后进地区的拉动，在先进与后进地区之间平衡的作用，也将被放到与刺激同等重要的地位。上海轨道交通的总体规划意味着轨道交通等大型市政项目的拉动效应将在全市的各个主要区域出现。就现在已经建成和在建的项目来看，地铁一二号线、轻轨明珠一号线、地铁一号线北延线、明珠二号线、莘闵轻轨、地铁M8线牵涉了几乎所有的市中心区域和次中心区，现在大概只有南汇、金山这样的远郊区不能声称自己有轨道线了。轨道交通项目的多头开花，对房地产市场的刺激当然是最直接的，但是从市场的整体来看，这样的建设规模对以往逢轨道就飙升的现象反而会起一种平抑平衡的作用。轨道交通沿线的土地供应是沿着轨道线呈哑铃状分布的，即两头大中间小。以地铁M8线(杨浦线)为例，从新江湾城到中山南路，土地供应量逐步递减；如果看它的二期，从上南地区到外环线南大道，土地供应量又是逐步增加。一般来说，一条跨越全城的轨道交通线，两端近郊的土地供应量是最大的，中间的中心城区供应量远远不能与之相比。近郊的土地价格、土地规模决定了轨道线终端的房地产项目都是大规模、中等价的。中心城区的土地价格、规模决定了楼盘的小规模高价格。整体看来，跑规模的远远多于跑价格的，多头开工的轨道交通对楼市的平抑平衡作用远远大于刺激作用。所以，近郊的大规模中等价，将大大牵制市中心小规模高价格。另一方面，大规模的市政建设也伴随着市政规划、决策过程的透明化、公开化。比如，上海从2001年8月起，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地使用权出让，必须通过招标、拍卖方式进行。这大大降低了开发商追寻优质可开发地块的成本，成本的降低也必将反映到商品房的价格上。因此，有相当实力的开发商可以通过公平竞争，在可预估前景的地块上，开发适销对路的房地产。房地产开发商已经意识到，轨道交通建设的大规模铺开，并不是简单地拖动房产热销，更意味着上海人的生活方式将彻底改变。上海下一步的城市建设重点已经从中心城区的改造变为中心城区、市郊卫星城镇并重。一城九镇规划是上海彻底理清城市区域功能，提升城市规划水平、生态环境、建设质量的核心方案。以松江为首的九个卫星城镇是上海未来十年的建设重点。围绕这些卫星城镇的建设，将以生态环境、人居环境为中心。市郊区域、卫星城镇的土地价格、土地规模和规划目的决定了这些区域供应的住宅价格必定是中等价位的。其价位大致相当于目前上海的房地产平均成交价格，在35004000之间。这个价格基本上能够在保证房产质量、居住环境的前提下达到市民、开发商、政府三者利益的兼顾。三、轨道交通对房价格的影响1995年，地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。以往，梅陇、莘庄的房价每平方米在2000元左右，地铁开通后，房地产价格上升很快，现在莘庄附近的房地产平均价格已经在4500元左右。闵行莘庄也在短短几年内成长为上海最成规模住宅区。轻轨明珠线也有类似的辐射效应。另一个市政项目地铁一号线北延伸段还没有建成，沿线的房地产市场就已经火热发烫了。沿线的房价已经涨到5000元平方米左右。去年上半年闸北区的平均房价每平方米在4160元左右，比去年上升了17.4%。当然，这里面也有大宁绿带的作用。彭浦地区，原是上海人眼中遥远的地方，房价每平方在2500元左右，可是地铁即将来到的消息，使3000元以下的房价成为过去，现在三泉路每平方的房价大约在3100-4000元左右。由此可以看出，上海市民和房地产开发商已开始认识到市政项目对于房地产的作用。和市民对市政项目一边倒的欢迎态度不同，房地产开发商对市政规划的态度，可以说是爱恨交加。能够提前预知市政规划的方案、新的大型市政项目的走向，是房产易销的一个保证。四、轨道交通对房地产投资的影响在立体交通网络即将成形的时候，指望轨道线旁的房产价格能够像工程进度一样日长夜大，是很不实际的。地铁一号线现象是不可能再现了。从投资的角度来看，对轨道交通沿线房产的投资更应该有清醒而现实的认识。从最基本的原理上讲，除了少数稀缺商品(如古董)外，任何商品增值的前提都是国民经济本身在增长，经济前景看好。消费者必须对未来有一个良好的预期，才能敢于接手。在轨道交通稀缺性不再的情况下，未来的轨道沿线房产最可能的前景是保值为先，至于升值就只能看大环境了。类似的，其它大型市政项目周边的物业也是这种情况。不过，如果是一项复杂的综合市政项目，能够大幅度提升某个区域的整体环境、周边情况就不一样了。比如，在建的卢浦大桥一下子缩短了浦东上南地区到市中心的距离，配合卢浦大桥的建设，上南地区的道路和环境建设也上了一个台阶，区域整体居住环境得到了大幅度提升。这样的区域，升值潜力也就不言自明了。五、轨道交通对置业观点的影响置业跟着轨道交通走的观念，目前已经被越来越多的市民所接受。业内人士分析，随着本市轨道交通的日臻完善，沿线的商业经济将加速发展，特别是房地产更是其最先、最直接的受益者。由11条地铁和7条轻轨组成的上海城市轨道交通网是上海市城市总体规划的重要组成部分。随着地铁一、二号线及明珠线一期投入营运，轨道交通大容量、快捷、准点、安全的优越性显露无遗。随之，轨道交通沿线大小楼盘纷纷建成。目前，杨浦区基建投资量最大的项目M8工程正式启动。该线从新江湾城至浦东三林，中途经过虹口、闸北、黄浦和卢湾，跨越了大半个上海。据悉，该线沿线站点精华地块早就被眼明手快的开发商“抢”光，在建楼盘已接二连三，如五角场商圈翔殷路上的一家离M8线不到400米的楼盘已在新一波的地铁概念房中拔得头筹。其实，在新加坡等发达国家，政府的做法也是确定某地区将投入开发，先将轨道交通线路开进去，辅之规划医院、学校和各种商业设施，最后再兴建各类住宅，市民入住后生活非常便捷、舒适。现在地铁一号线、二号线和轨道明珠线长度仅65公里，上班高峰和节假日期间比较拥挤。根据规划，在“十五”期间有望建成轨道交通的全路网。上海的房地产开发企业将是商机无限，购买沿线住宅的居民也会更加实惠和方便。由于轨道交通有别于一般交通工具，具备便利、经济、时间可控制的不可代替性，未来一旦上海十条轨道交通以十字架环连接，形成紧密路网，四通八达，将不可避免的打破长期以来市民对时空距离的判断与认知。叁、轨道所带来的效应预测“轨道效应”早已体现在上海楼市中。除现有的三条线路，今明两年，上海的轨道交通还将有八条线路在建或竣工。这八条线路将穿行于上海的西南、西北、东北及浦东深处等一些相对冷僻的角落，使其周边居民的交通条件大大的改善。随着上海条轨道线路建成后，本市轨道交通的基本骨架也将初步显露，并将担负起疏解旧城人口、塑造新镇的功能。上海新一轮房产开发也将围绕条轨道交通展开，沿线各大站点附近及轨道的两极地区将成为房地产的热土。上海的房地产市场会呈现什么样的前景呢？专家预测，上海的房产行情也将随着交通血脉的畅通，迎来新一轮大发展。轨道线路的大规模的涌现，使得城郊与市中心的距离缩短，从而带动区域房地产价格的走高。但正因为轨道线路大规模的增多，地铁一号线所带来的“莘庄效应”不会再次出现。开发商在借助轨道交通效应的同时将更加注重产品本身的塑造，使产品本身的品质上升到一个新的台阶。购房者也不止单纯满足于“轨道交通”所带来的便捷的交通环境，对产品本身的要求会大大的提高。肆、轨道交通9号线带来房产效应 轨道交通9号线全长37.59公里，它起自徐家汇附近的东安路，止于松江新城。自七宝镇站过后，便跃出地面，途经九亭、泗泾、佘山、大学城、最后抵达松江新城，预计2005年投入运行。轨道交通是连接郊区和中心城区的重要通道，将对沿线地区的产业布局、城镇布局、人员流向，包括人们的工作和生活方式产生积极的作用。事实上，潜在商机随着9号线的上马在即，渐渐浮现出来。一、对人们的生活和工作方式产生的影响松江工业区内集聚着几百家中外企业，几乎各个企业都有自己的上下班班车，早晨进市区把管理人员接进来，下午把他们送回去。9号线一旦投运，企业班车就失去存在价值。从市中心的徐家汇到松江大学城只需半个小时。可以想象，在市中心工作，回郊区居住；在郊区工作，回市中心生活，都将会变得更加普遍。二、轨道交通9号线带来的沿线房地产热轨道交通1号线热了闵行区房地产业，9号线正在产生同样的效应。沿途站点所在地的七宝、九亭、泗泾、佘山，一直到松江新城，地价房价齐飞。佘山的房产过去只让人心动，难叫人行动，如今交通瓶颈将被打破，山水胜景的优势便凸现出来，5000多亩房产用地，价格上升1至2倍，仍被6家房产商抢购一空。 地处松江新城东北角的泗泾镇，原有的经济发展的秩序倾刻被打乱。当然这种“乱”是积极意义上的，它促进了产业的调整和升级，第三产业比重快速提升。去年以来，上海市区、广东、浙江等地的20多家房地产商争相落户泗泾，土地批租价格迅速上升一倍多。有了迅捷来往的轨道交通，城乡一体化进程将得以加快。离市区最近的九亭镇，至今已吸纳了2万多市区居民来此落户。据介绍，按目前房地产业的发展速度和外来人口的入住率，2005年9号线投入运行时，这个原本只有近2万人口的小镇，将成为拥有居民15万以上的卫星城。人气集聚给小城镇规划建设带来良机，也推动着支撑人气的产业群不再像过去那样“摊大饼”，得以组团式布局，而且行政经济将为区域经济所代替。三、对沿线房产租金的影响 轨道交通有一个吸引人的范围，一般来讲，在郊区两公里内乘坐轨道交通是人们可以接受的，在市区八百米是可以接受的。住宅小区如果说能受到轨道交通的直接影响，在两边两公里范围之内还可以考虑。反过来说，对在站点两边两公里以外的房子的升值幅度就不能有过高的期望。不过线路开到哪，周边房地产开发就会热起，而且会升值，这也是可以肯定的。 现在在轨道9号沿线（如：七宝地区）购买房子，目前这里的房价是4000 每平方米左右，这个房价比一年前上涨了近40，除去上海房价大势普遍高走的因素，也已经上涨了好几个百分点。 作为有意通过收取租金达到“以房养房”小业主，在沿线购房或许可以有更乐观的收益回报，因为30分钟的轨道车程，对在徐家汇周边上班的房客而言，在距离上是完全可能接受的。因此可以预测，在2005 年轨道9号线通车后，沿线房产将会有一个空前美好的出租前景，平均出租率也将大大提高并保持租客的高稳定性。 四、9号线沿线房产概述 交通等市政规划建设对郊区房产市场刺激作用十分直接，地铁一号线开通带动闵行沿线房产价格攀升。同样，2005 年轨道9号线也将对所经区域产生深远影响。轨道9号线从徐家汇出发，沿途经过徐汇的漕河泾开发区、沿漕宝路经七宝进九亭穿泗泾最后到达松江新城区，并在佘山设立站点。从徐家汇出发，一起找寻9号沿线的在建楼盘。 1、徐家汇站 作为商业中心，9号线对其交通状况只能说是锦上添花，作用主要是缓解郊区人流进入市中心对地面交通所带来的压力。对于未来徐家汇景园、徐虹华庭及明辉苑的业主来说，可以更加方便地换乘其他线路轨道交通，届时将在凯旋路宜山路建成垂直换乘站。 2、合川路站 进入闵行漕宝路，地铁合川路站停靠大上海国际花园侧，目前在售楼盘有静安新城、东兰新城（二期欧风花都全装修房近期推出）和亦园别墅及公寓。该区域公寓房毛坯价格4100元/平方米左右。这两个楼盘都存在一些问题：静安新城二期推出不久，但余房已不多，该案北面有一大面积污染源一直不能得到妥善的处理；大上海国际花园由于种种原因，现在物业管理难以继续，小区到地铁的巴士靠政府资助运营。 3、外环路站 合川路站的下一站是外环路站，最近即将推出的阳光加州正以规划中的地铁为卖点，公寓房售价4500 5500 元/平方米，别墅800012000 元/平方米。应该说公寓房的市场接受能力还看好，但别墅则可能遭受阻力。该区域高档别墅少而且较为分散，且公寓房和别墅混合的小区在物业管理方面难度很大。 4、七宝镇站 下一站我们来到七宝镇站点。它位于七莘路漕宝路，镇政府计划在七宝建一个规模大，辐射九亭、航华以及水表路住宅区的区域性商圈。七宝镇站将兴建七个出口的地下商城，还会对地铁出口的商业设施进行改造。还有七宝广场、七宝老街在建设中。规划中还将建成6所中学、6所小学以及多所幼儿园，还将在邻近热带风暴的区域建成1200 亩的全开放的体育公园。 5、九亭镇站 9号线过中春路后出地面运行进入九亭镇，九亭是松江的门户，房产开发以别墅为主，公寓房有影响力的是上海奥林匹克花园，奥园最初推出的装修房售价3000 多元/平方米，受到市场的追捧，去年获得上海市预售面积50强。其二期将于今年底之前推出，售价预计达到4000 多元/平方米，目前已经开始预订。区域内别墅价格较低，联体别墅均价4000 元/平方米，独立别墅5000 多元/平方米。房产篇引 言轨道交通在上海发展至今对沿线的房地产项目究竟产生了什么影响，其对楼市的影响有多大？为更加准确把握市场的脉搏，在下文我们对目前轨道交通沿线的房地产市场做一个简要的分析。壹、地铁一号线（闵行地区）一、历史沿革闵行房产已走过了10年发展历程，它以动迁房起步，以地铁房走红，以莲浦花苑、东苑新世界等新型小区提升了公寓住宅的品质，以樱园、君临天下等花园住宅引发了新一轮的别墅热在这两年的楼市火爆中，我们不得不对轨道交通的发展对房地产市场所带来的巨大的影响而感叹。继90年代初出现了地铁1号线的专属楼市行情后，莲花路站、莘庄南北广场的开发量不断上升，在这两个地铁站点住宅林立、市场竞争十分激烈.地铁莘庄南广场以南三公里半径所形成的半圆，依靠便捷的交通优势，房地产行业迅速是发展，是闵行全区房产开发的重中之重。因其重要性，及与轨道9线的可比性，所以，在本文中将对其做一个较全面的分析。二、价格带5年中，地铁一号线终点的物业价格从2324元平方米，涨到了4500元平方米，这一涨幅是惊人的。目前，地铁南广场的价格范围在35005000元/平方米，主力峰值集中在44004600元/平方米。据此可见3000元/平方米的低价住宅已逐渐淡出区域的楼市，区域楼市已基本完成了一次中档品质楼盘与低价楼盘的更替过程。三、产品力经过数年的开发建设，区域楼盘已从原先的动迁房实现了向中高档住宅的飞跃，区域的居住水平和居住档次得到不断的提高，从而吸引了大批二次置业的购房者和收入水平较高的人群。如今产品在总体规划、建筑设计、绿化景观等各个方面较之早期产品都有很大的突破，多层、小高层、板式高楼、别墅排屋区域市场建筑形态发展的多元化令人目不暇接，各种绿化景观、小品都有机的融入到小区的整体的生态体系中去，让业主拥有一个舒适的生态环境。各种配套的成熟，区域内优良的自然环境、便利的交通等有利条件吸引更多大手笔的开发商来闵行开发高品位楼盘，多个项目已列入开发计划。这将进一步提升闵行住宅的整体形象，也将使其他中档、中高档住宅获得有力的价格支撑。 四、去化情况2001年以来，随着地铁一号线南侧的众多楼盘同时开盘，一号地铁概念房的内涵被极大的扩充，整个区域的供应放量放大，交易活跃。目前2001年开始销售的南广场大多楼盘均已完成销售，如赏翠时代、上海莘城、名都新城一、二期等多个物业均有不俗之业绩；而新近开盘的柏林春天、名都新城三期等依托各自独特的产品规划也都取得了较好的销售成绩。五、发展趋势闵行房产曾依托“地铁沿线房”概念不断掀起波澜。然而周边区域建设飞速发展淡化了闵行房产的地铁效应，特别是地铁南广场楼市发展几乎接近饱和状态不免让人忧心忡忡。几年过去了，一号线承载的压力越来越来大，上下班时间的拥挤众人皆知，捷运系统所带来的优势已逐渐淡化。但莘闵轻轨马上就要通车，沪闵路高架二期工程全线开工，沪青平告诉公路也将投入运行，闵行三大绿地项目正式运行等等利好消息会在区域内掀起新的一轮开发的热潮。预计今后一段时间区域的开发量及去化量将保持稳定的态势，供求关系保持平衡。贰、地铁二号线（浦东花木地区）一、历史沿革花木地区作为浦东新区政治、文化中心，是随着浦东新区开发而迅速的发展。地铁的通车，多条道路的建成使该区域内部交通结构的日渐完善，多项生活配套的逐渐成型，区域优良的自然环境（世纪公园），逐渐成为浦东房地产的热点之一。周边楼盘的卖点多为地铁二号线及世纪公园，两者相比较后者又是重中之重。二、价格带产品的价格呈一路走高的局面，在售个案的均价达到了6060元/平米，较之2001年二季度4460元/平米，同比增长75%，已超过了浦东区域均价。如此大的涨副引起了人们对该区域房地产市场的关注。主力单价范围也逐渐向高处攀升。5000-6000元/平米开始占据更大比例。其中浦东世纪花园以其无与伦比的环境特色、高品质的社区生活、景观住房和生态家园为契机，更是在高价楼盘中独领风骚，均价达到9000元/平米。大房型的普遍出现及价格的一路走高，区域内单套总价也正在向高处发展，而该区域存在的小房型（90平米/套）及低价位（4000元/平米）的存在，总价分布就变得较为均化，在今后的一段时期内，主力单套总价将分布在40-80万/套。三、产品力交通、周边环境的改善是其房价走高的外因，连续高强度的基础设施的投入以及生态环境的形成都使其吸引力大增。楼盘整体品质上升则是房价上升的内因。注重小区规划，绿化覆盖率高，房型布局多元化，楼盘外观设计美观，已成为开发商的自觉行为。占地面积140.3公顷的世纪公园，一直是该区域房产的热点，围绕这个中心造就了一个又一个的精品住宅。建筑设计、景观设计及社区规划越来越引起开发商及购房者的重视。周边各案中，大唐盛世及浦东世纪花园都邀请著名的景观设计公司精心打造。为求将小区设计为“公园借景、小区内景、景观互融”的形式。通过形态与空间的合理布局形成景观通视，实现社区景象共享，营造出一个带风景的社区和看得见风景的房间。房型设计趋向简约，在上半年销售的楼盘中都采用“简约实用”的风格。首先，房屋内部结构都采用了大开间设计，结合大型落地玻璃幕墙，利用双阳台多面采光，取景。并且在房屋的细部设计（如衣橱、储藏室）等的简约，充分利用了生活的空间。四、去化情况目前该区域上半年销售的大盘：大唐盛世花园、万邦城市花园等已基本完成销售，尤其是大唐盛世花园。自1月份开盘以来，仅4个月的时间就销售一空。特别值得一提的是紧靠龙阳路地铁站出口的万邦都市花园依靠无可比拟的交通条件，高水准的产品规划和开发商实力的保证，在没有过多广告宣传的支持下，一经面市就受到了消费的追捧，取得了骄人的业绩，13期产品迅速的完成去化。陆续将推出的后期产品也倍受购房者关注。五、发展趋势随着市政配套的进一步发展，生活配套日趋完善，花木地区作为浦东新区行政、文化中心的作用将日益彰显，受此影响，花木地区的房地产市场会日渐活跃。而今年，楼市出现持续旺销，就是有力的证明。跟随部分新盘的上市，预计未来一段时间内花木地区的楼市会逐步走好，将会出现新一轮的销售热潮。叁、轻轨明珠线（江湾镇地区）一、历史沿革早期的江湾镇与杨浦区五角场地区相连，被人们常叫做“江湾镇五角场”，属于上海市的“下只角”，如今高架内环线、逸仙路高架、特别是轨道交通三号（明珠）线等重大工程的建设及投入使用，使得该地区一下之成为人们关注的重点，房产市场也随之迅猛发展。区域的形象早已有了很大的改观。就上海市总体房地产而言江湾镇版块房产的发展还处于一个较落后的水平。区域推案量小、去化缓慢，区域中、低价位的楼盘目前占据了楼市主导地位。二、价格带除了交通优势外，在自然环境、生活配套等方面可以说是比较糟糕的，特别区域周边多为货场，来往的大型载重车辆众多，所带来的噪音污染、空气污染给环境带来较大的影响。区域内没有支撑中高档住宅价格的先决条件。区域内的价格段在29005000元/平方米。主力峰值在3500元/平方米。4000-5000元/平方米的价格是因为三湘世纪花城的开发而创造了区域内的最高价。其余产品的售价均集中在29003500元/平方米这个区间。三、产品力区域内房地产开发主要还是依托区域优越的交通条件及成熟的居住氛围为卖点，但因地区发展速度较慢，而且环境、生活设施等方面的落后及缺乏使得该区域在近几年上海房地产开发热潮中也一直没什么大动作，虽然在售产品较早期老式公寓房有较大的进步但都无自身特色，建筑设计、景观设计水平一般。整个市场还处于一个成长发展阶段。四、去化情况：由于该区域的特性，区域内物业定位普遍不高，地段、环境、交通、商业、文化等都没有其它区域来的那么优越，在唯一突出的物业同时也是区域中销量最好的一个物业三湘世纪花城中，其小面积的二房的销售最好，而三房面积因相对偏大因而导致去化速度缓慢，阻碍了该物业的销售。五、发展趋势如无大手笔的市政规划及配套设施建设，目前的环境不能有明