房地产法课程教案.ppt

房地产法学 主讲教师：钟金仟，民商法学硕士。 研究方向：物权法（不动产） EMAIL: 328907719 婚前一方贷款买房归个人 即婚前贷款买房归自己 【司法解释】 第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个 人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同 财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离 婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该 不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登 记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项 及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第 三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另 一方进行补偿。 社会各方观点 女孩：不加名字，代表你不是真爱我 “他根本就不爱我，只爱他的房子、他的爸妈。”上周刚协议 离婚的周小姐在南京一家大型国企工作。虽然跟男友在大 学恋爱三年，但她还是不想结婚。原因是老公家出首付， 在河西买了新房，但不愿在房产证上加她的名字。 “他应该在房产证上加我的名字，但是他老妈不肯。”周小姐 称，她多次跟男友暗示房产证上加名字的事情，但是，对 方迟迟没有动向。最近一次，两人为琐事吵架后，让小周 突然觉得“心灰意冷”。“在这样一个跟自己没一丝关系的房 子里生活，跟一个不爱自己的人，度过下半生？”思想斗争 了一宿，小周随即向男友提出分手，理由很简单：“不加名 字，代表你根本不是真的爱我。” 比周小姐纠结的是在江宁一家IT公司做工程师的赵小姐， 她最近向丈夫提出离婚，丈夫表示不理解：“只为不加名 字，就要分手太可笑。” 其实早在办完婚宴当晚，赵小姐就“适时”提出了在房产证 上加名字的要求，“结果他当场翻脸，出酒店，找哥们聚 会去了，把我一个人晾在房间里。”赵小姐也是倔脾气， 上周三办的婚礼，没过两天，就跟老公提出“散了吧，没 意思”。目前老公还没有正式答应离婚，不过，赵小姐觉 得“再勉强在一起，也没必要了。”她坦言看中的是对方对 婚姻对另一半的态度，“你说现在都不愿意加名字了，那 以后婚姻生活中，万一遇到他变心什么的，或者其他一些 难关，也是很有可能的事情。那到时候，失去青春的我， 保障在哪呢？我们爱过一场，甚至还有孩子了，我人到中 年，又能得到什么？” 家长：不管儿子女儿，婚前先买好房 昨日，不少孩子的家长在接受采访时对婚姻法的司法 解释发表了自己的看法。家有儿子的家长对司法解释都表 示“欢迎”，认为婚前为儿买房，不再担心离婚被分走一半 了。但家有女儿的家长却有了顾虑。女儿还未出嫁的于阿 姨说：“一般都是男方买房，女方负责装修，或者就送一辆 车。你说，如果男方事先签个买房合同，就算婚前不动产 ，一旦离婚的话，女方很难得到补偿。这样，嫁女儿就太 没保障了。” 市民周阿姨家就一个1986年生的宝贝女儿，干脆决定自己 给女儿买套房子，“以后谈婚论嫁了，双方最好还是事先说 清楚比较好。这样免得以后小两口为这闹矛盾。” 现实困惑：婚前首付婚后贷款买房归产权登记人 ，弱化女性婚后财产权益保护 。 现代社会，结婚前一方贷款买房、结婚后双方共 同还贷的情况十分普遍。特别是按中国的传统及 婚嫁习惯，一般由男方提供住房，房产一般也登 记在男方名下，婚后往往夫妻双方共同还贷。那 么离婚时房屋应该归谁？是否会出现“老公变房东 让男人一片叫好、女人一片抓狂”的情况？ 法官观点：通过审判实践发现，以往双方对房产归属矛盾 往往掖着藏着，背地里打小算盘，相互算计，反而成了一个 矛盾点。该规定把很多传统中国人“不好意思”说出来的问题 ，以法律的方式定纷止争，归属规则鲜明地亮出来，从长远 看，有利于婚姻的理性和稳定。 对于第十条的第二款，法官观点：上述条文并非对婚前首付 婚后还贷情形按照单一方式简单机械地处理，而是确立尊重 当事人协议优先的原则，即离婚时双方可以就房产处理优先 按照双方协议进行处理。即使在不能达成协议的情况下，法 院也只是“可以”判决房产归产权登记的一方，并非“必须”。 婚后用夫妻共同财产还贷部分，应当由房屋产权人给予配偶 一定补偿，而且还要考虑房产升值利益，这才是亮点； 并且，上述规定并未否定婚姻法中“离婚过 错赔偿原则及照顾子女和女方权益的原则” ，如果男方出现了外遇情况，仍是要承担 离婚过错赔偿责任的，并非没有法律惩处 的制度保障。 婚后父母帮购房归子女个人 即“啃老房产”归个人 【司法解释】 第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产 ，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法 第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一 方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财 产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方 子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父 母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除 外。 案例展示： 父母为儿子买房 儿媳想分一半 晨报法援热线开通以来，江苏金路律师事务所杨娟律师已经值班两年多了。 给予杨律师最为直观的感受就是，“父母给儿子买房，总担心儿媳也会分一 杯羹。”杨律师说，这类咨询，占了晨报法援热线咨询总量的两成左右。 就在前两天，杨律师刚接到了朱女士的求助电话。据朱女士介绍，她和丈夫 是在前年结婚的。两个人都是外地人，收入也是普通的工薪阶层。想要在南 京买套房子很难，刚开始的一年，小两口都是靠租房居住。就在去年的时候 ，公婆拿出了家里压箱底的钱，为儿子在南京买了一套房子，房产证上登记 的是朱女士老公一个人的名字。刚开始，朱女士也未放在心上。前段时间， 在和一帮朋友聊天的时候，朱女士无意中提及了此事。此时，朋友开始劝朱 女士，“你还是让你老公把你的名字也加到房产证上吧，否则的话，这套房 子和你没有任何关系。”朱女士细想之下，感觉也有道理。“这套房子到底是 我老公一个人的房子，还是我们婚后共同财产呢？”朱女士打进了晨报法援 热线咨询。 婚姻法司法解释(三)的出台，明确规定，婚后 一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出 资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与； 双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女 名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出 资份额按份共有。这直接打消了以往许多父母的顾 虑，如果想将房产只给子女一人，只需将房产登记 在子女一人名下即可。 北京朝阳法院民一庭副庭长俞里江认为， 此前出台的司法解释（二）规定，父母在 子女婚前出资是对一方的赠予，而父母婚 后出资是对双方的赠予，但这个约定实际 在中国的具体国情下，很难发挥作用。“因 为迫于观念，父母给子女出钱买房时，很 少有人去签协议或做公证。而司法解释（ 三）的规定更为合理，也更符合国情。” 关于“加名税”的最新规定 财政部、国家税务总局今天发布关于房屋、土地权属由 夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知 ： 婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一 方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 本通知自印发之日起执行。 财政部 国家税务总局 二一一年八月三十一日 其他规定 老公赠房给情人 老婆可否要求她吐出来？ 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将 一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与 房产变更登记之前撤销赠与 ，是否合法? 其他 由此可见，现实社会对于房产问题已经触及 到社会的各个领域，而且价值较大，值得研 究。 授课内容 引言 第一章 房地产法概述 第二章 土地管理法律制度 第三章 城市房地产权属及其管理法律制度 第四章 房地产开发管理制度 第五章 城市房屋拆迁法律制度 第六章 房地产交易法律制度 引言 分享一个故事 从前，有个地主有很多地，找了很多长工干 活，地主给长工们盖了一批团结楼住着。一天， 地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上 有点钱了。他们住你的房子，每月交租子，不划 算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他 们起个名堂叫做“公房出售”！告诉他们房子永远 归他们了，可以把他们这几年攒地钱收回来，地 主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误 ，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了， 赚了好多钱，长工们那个高兴啊！ 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地 方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱 们给他们盖新房子，起个名子叫做旧城改造，他们把手上的钱 给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一 些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地 主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又 赚了好多钱。又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱 人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们 把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好 房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎 么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名子叫货币化安置， 咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名子叫经济适用房，给他 们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么 办？ 。 谋士说：从咱家的钱庄借钱给他们，一年6分利，咱这钱 还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地 主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子 ，直到现在，还等着呢，于是，长工们开始闹事了，地主有 点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要 跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们， 结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到 永远！这个故事从一个侧面反映了中国房地产市场的发展历 程。 中国房地产发展的历程 -房地产发展的五个阶段 19781991年 理论突破与起步阶段 19911995年 非理性炒作与调整阶段 19952003年 相对稳定的协调发展阶段 20032007年 调控、反调控与总体反思阶段 2007 2010年 房地产行业全面调整阶段 19781991年 理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产 的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区） 房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向 全国推广。 19911995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地 产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海 南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着 陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一 个漫长的低迷期。 19952003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好的 一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增 长，各地市场全面稳步地成长，中国的房地产业进入 一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房 地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房 制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完 成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推 出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最 为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、 大连等地得到推广。 蓝印户口 蓝印户口，是一种介于正式户口与暂住户口之间的户籍， 因公安机关加盖的蓝色印章，而被称之为蓝印户口。2000年 之后，蓝印户口在各地逐步被叫停，渐渐退出历史舞台。 蓝印户口也叫蓝印户籍，是指对在投资、购买商品住宅或 者被该城市的单位聘用的外省市人员，具备规定的条件，经公 安机关批准登记后加盖蓝色印章表示户籍关系的户口凭证。 其一般是由当地政府出台争得，对投资者、购房者或者“人 才引进”等外地人给予的优惠待遇。拥有者基本上可以享受正 式户口的利益，经过一定时期后，可以转变为正式户口。 蓝印户口是指对在本市投资、购买商品住宅或者被本市单 位聘用的外省市来沪人员，具备规定的条件，经公安机关批准 登记后加盖蓝色印章表示户籍关系的户口凭证。蓝印户口不适 用于境外人士。 蓝印户口 持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申领营业执 照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口的同等待遇。 蓝印户口不是常住户口，取得蓝印户口者，每年须进行年检，不符 合年检的，公安局给予注销。而蓝印户口在转为常住户口前，原所在地 常住户口并不注销。 因投资或者购房取得蓝印户口3年以上、或者因被单位聘用取得蓝 印户口5年以上，且有固定合法住所的，可以按有关规定向公安机关申 请常住户口。经批准取得常住户口的应当按规定缴纳城市建设费。 广州市政府部门有关权威人士表示，1998年出台的蓝印户口政策，起初 意在促进减少广州市空置积压商品房，剌激广州市房地产市场，从而拉 动地方经济发展。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币 化分房方案全面启动，住房制度改革继续深 化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房 市场的发展。 20032007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过 热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏 观调控，而20052006年则是政策出台最为密集的阶段 。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地 、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理 等多方面来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央 与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的 政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响 下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不 断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年2010年，房地产行业全面调整的 阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐 渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这 一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明 显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的 信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内 调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强， 整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期 。 从近期的经济与行业发展情况看，这一 调整的过程还将持续一段时间，在2009年 下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的 回暖，可能需要到2012年及更远的未来。 中国房地产行业发展特点 从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场 的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次 完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使 得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。 2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中 的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的 道路前进。 现阶段国内房地产市场运行的主 要特点 房地产资金来源结构单一 圈地的可能性依然存在 住宅供应不足，结构不尽合理 住房保障制度尚不健全 房地产交易体系不够完善 拆迁安置环节存在诸多问题 房地产资金来源结构单一 整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其 他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低， 行业对资金市场的变化敏感。 随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在 发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大 型房企的抗金融风险能力正在增强。 圈地的可能性依然存在 由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进 行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧 和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围 内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存 在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存 在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、 海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国 有大型地产集团等。 住宅供应不足，结构不尽合理 宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了 住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽 合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不 足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。 住房保障制度尚不健全 国内的住房保障制度尚处在建设的初期 ，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作 性一般。随着国内各地逐渐加大对各类 政策保障性住房的建设力度，之前的情 况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐 向中等收入人群过度，而随着经验的积 累，其操作性逐渐得到改善。 房地产企业数量众多、负债率较高 到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家 ，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。 随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有 超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业 的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房 地产企业集中，行业的集中度将大幅提高， TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。 另一方面，房企融资结构的调整将有效降 低企业的负债率，虽然短期内房企从资本 市场融资和再融资的能力明显减弱，但长 期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很 大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与 市场占有率，更将成为各类资金追逐的对 象。 房地产交易体系不够完善 在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服 务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失 ，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。 随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范， 之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调 整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进 程。 拆迁安置环节存在诸多问题 国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中 存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展 受到一定的限制。随着国内拆迁安置领域政策的 相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问 题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫 长的过程。我们简单了解了中国房地产市场发展 的四个阶段以及房地产行业的发展特点。 下面我们开始进入对房地产法这门课程的学习。 第一章 房地产法概述 学习目的和要求 了解房地产、房地产市场和房地产业的基 本知识，掌握对房地产关系实行法律调整 的必要性；掌握房地产法的概念、体系和 基本原则；认识房地产法与相关法律的关 系。本章为全书学习的重点之一。 一、房地产的法律含义 视角 （1）是房地产权：不动产（民法） （2）是房地产业：产业（经济） （3）综合性质：是专门法 （边缘法学） 房地产的概念 房屋所指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物（狭义上讲 ） 房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产 资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市 场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分 。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市 场是经济运行的要求。 土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押 活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国 ，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让 土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交 易活动是土地使用权的转让或租赁。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点 即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动 产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即 土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质 实体及其权益。 房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地 产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多 种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有 先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土 地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划 拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款 ，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯 于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 房地产市场的概念和特征 房地产市场的概念 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押 和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的 总称。 房地产市场的特征 综合功能 多级市场 法定形式 国家干预 房地产业的具体内容 （1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安 置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵 押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产 评估中介，房地产代理中介； （5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并 为使用者提供安全、卫生、优美的环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资 金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定 合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规， 实现国家对房地产市场的宏观调控。 房地产业的特点 1.高风险（高收益） 投机性 泡沫经济 2、基础性 土地的开发利用为人类提供了生存、发展的基础 性物质条件 3.先导性 房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等 国民经济基本行业的繁荣、发展提供了先导性的 物质条件 第二节 房地产关系的法律调整 房地产关系的概念 指人们取得、开发利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系 房地产法的性质(四种学说) 1.房地产法属于经济法 2.房地产法属于民法 3.房地产法属于行政法 4.折衷说 房地产法与相关法律的联系 1.房地产法与民法 2.房地产法与行政法 3.房地产法与经济法 4.房地产法与规划法、建筑法、住宅法 房地产法的基本原则 1.土地公有原则 2.房地产商品化原则 3.房产和地产权利主体同一原则 房地产法律关系 1.概念 房地产法律关系指的是房地产法律规范在 调整房地产开发、交易及管理关系过程中 发生在房地产主体间的权利义务关系 房地产法律关系的分类 (1)房地产民事法律关系 (2)房地产行政法律关系 (3)房地产经济法律关系 房地产法律关系的特征 (1)主体的广泛性 (2)客体的特殊性 (3)性质的多重性和综合性 (4)严格的程序性 房地产法律关系的构成 1) 房地产法律关系的主体 指的是房地产法律关系中依法享有权利(或职权)和承 担义务(或职责)的个人和组织 (2)房地产法律关系的客体 指权利义务共同指向的对象 (3) 房地产法律关系的内容 指的是主体享有的权利(或职权 )和承担的义务 (或职 责) 房地产法律事实 指的是能够引起房地产法律关系产生变更、或消灭的法定客 观情况 （1）行为（意志）： 房地产法律行为 房地产管理行为 房地产违法行为 （2）事件（非意志） 我国房地产管理体制 1.国家房地产管理体制 (1)国务院 (2)地方人民政府 (3)土地行政管理部门 (4)建设行政主管部门 房地两证合一与两证分离 (1) 合一 便于管理 简化手续 提高效率 缺乏制约与监督 (2)分离 分工明确 程序清楚 延误时间 管理脱节 小产权房概述 1、小产权房的概念 小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而 不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其 实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格 法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房 ”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等 名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农 民自行组织建造的“商品房”。 小产权房的法律属性 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关 审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集 体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是 乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存 在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才 让人误认为是非法建筑。 既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转 让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规 定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转 让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集 体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民 将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的 认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证 、契税证等合法手续。 由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第 三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不 能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的 ，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 小产权房热销的原因 一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的， 短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购 房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外 桃源。 二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒 服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇 都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最 痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁 让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的 自住需要。 三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与 “大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法 律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的 存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋 下了伏笔。 小产权房热销的原因 四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供 求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一 条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是 积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。 五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法 被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房 屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方 面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追 究过乡政府、村委会的违法行为。 六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作 价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓” 的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过 的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白 拆呢？ 七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体 制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民 也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人 们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展， 在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就 有点牵强了。 小产权房对楼市的影响 目前北京440多个在售项目中，竟然有80个无产权保障的乡产权房（ 俗称小产权房）在售，占项目销售总数的20%左右。这组数据也就意 味着在北京5个住宅项目中，就有一个是非法项目。那么小产权房究 竟有没有市场呢？按照常规，这种风险极大的项目，购买者应该是寥 寥无几的，可是实际情况并非如此，小产权房市场在北京红红火火。 商品房均价急剧攀升，一些售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘 格外引人注目。目前，小产权房主要集中在北京远郊区县：如通州、 房山、石景山等地区。 目前在售的80个无产权保障房项目，均价为3344元/平方米，仅为 2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低廉、手续 简单、即买即住、物业费低，这四大方面是构成小产权房热销的最重 要原因。当然，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小产权房里 面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购买者已经考虑不 到那么长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择 购买。 “小产权房”的风险 1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律 性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。 2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权， 购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品 房低很多。 3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一 管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题 、公共设施维护问题，无法有效维护权利。 4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权 房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自 律进行开发建设。 5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地 按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅 基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能 转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民 的部分目前还没有明确的处置和管理办法。 小产权房-全国性难解之题 据了解，在国家叫停“小产权房”之前，石家庄市 区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的 20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房 ”已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管 部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力， 小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须 破解之题。 小产权房-全国性难解之题 首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利 用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿 ，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地 出让金？其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房” ，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集 体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设， 带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住” 的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责 众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策 执行力。 如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专 家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单 一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不 计后果。 专家建议从以下几方面入手 第一， 国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一 个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府 执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不 管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果 必然是不理想的，甚至会起反面作用。 第二， 对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地 未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部 进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经 济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对 农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革 ，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集 体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段 情况的中国特色社会主义土地制度。 第三， 对于已经建成的村民住宅，违规向外出售 的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及 腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买 村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有 的经济处罚以维护法律和政策的尊严。 另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换 身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商 实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、 村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受 到违规违法处罚。 泡沫经济 泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以 有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股 票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的 过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫 经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。 (2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实 际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给 社会经济带来巨大危害。 (3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体 资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。 但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越 来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。 (4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡 沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指 经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券 、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围 中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨 胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变 成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而 经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫 经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性 ，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。 招拍挂制度 1、概念 土地法及国土资源部相关的部门规章 规定，对于经营性用地必须通过招标、拍 卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地 。其含义是指经营性用地必须通过上述方 式出让土地。统称为招拍挂制度。 招、拍、挂的优点 1、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行 为的产生。 2、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的 健康发展 3、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招 拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。 4、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公 平竞争。 招、拍、挂的优点 5、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综 合实力提高。 6、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的 体现土地使用价值。 招、拍、挂在实践中存在的不足 评价标准过于单一。 评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动 为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要 进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序 和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政 府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决 市场的政策透明度不够 招、拍、挂在实践中存在的不足 信息宣传不够 银行金融支持力度存在不足 中介服务配套跟不上。 规范政府竞争制度不足 招、拍、挂的完善 指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定 挂牌交 摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房 产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作 为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地 竟得的唯一或重要标准。 鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业 联合投标。 招拍挂的完善 提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩 的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开 发房地产的效率要高。 大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级 政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。 要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强 管理 让专业机构对土地进行合理估价后，参加竟标的开发商以 书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发 权 招拍挂的完善 坚持以市场为导向，有计划的供应土地 在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制 度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形 成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价 值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展 应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规 相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善 限价房 1、概念 限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决 中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时 性举措，并不是经济适用房 限价房主要针对的两部分人群 一是具备一定房产消费能力的人群 二是定向购买的拆迁户 廉租房 概念 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民 最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言 之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度 廉租房的表现形式 一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户。 二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会 房屋居住。 国外廉租房的情况 美国：审查程序很严格 法国：“廉租房”的天堂 加拿大：“廉租房”很大 新加坡：“廉租房”分两个档次 日本：“廉租房”扎堆大城市 第二章 土地管理法律制度 学习目的与要求 了解土地管理法的概念，土地管理法的立 法宗旨，土地法律关系，农村土地承包经 营权的概念。掌握土地所有权、土地使用 权和农村土地承包经营权、土地用途管制 、耕地保护、建设用地制度的有关内容 案例分析 进城带孙子的老汉的土地是否应被收回 古稀老人张某几年前到城里照顾孙子，遂将自己名下的口粮田托 邻居代管，不料村经济合作社在此期间以该土地荒废为由将土地 收回。为此，古稀老人张某将村经济合作社诉至法院，要求村经 济合作社依法履行土地承包合同并赔偿自己的损失 原告张老汉 起诉称，1997年初村内发包土地，原告分得5亩口粮田，并与村 经济合作社签订了为期30年的土地承包合同。分得土地后，原告 曾耕种了2年。2003年，因原告到城里照顾无人看管的小孙子， 便将土地交邻居代管。哪知村经济合作社以原告将所承包的土地 撂荒为由强行将土地收回，使原告丧失了生活来源。故现将村经 济合作社诉至密云法院，要求确认原告对上述承包地享有承包经 营权，并判令被告返还上述承包地或赔偿原告2002年至2027年 土地收益款17 430元。某村经济合作社辩称，张某承包土地后确 实耕种了两年。但自1999年，张某嫌地力差，加之不愿支付当时 个人应负担的土地五项统筹，使土地撂荒。村集体为保护耕地， 充分利用土地资源，故将张某弃耕的土地收回并重新发包。村经 济合作社行为符合规定，不同意张某诉讼请求。 你认为本案应如何处理 第一节土地管理法概述 （一）概念 1、土地的概念（广义、狭义） 2、土地管理法就是国家为实现土地管理的目的而制定的 法律规范 （二）立法宗旨 1、维护土地的社会主义公有制 2、保护、开发土地资源，合理利用土地 3、切实保护耕地 4、促进社会经济的可持续发展 土地法律关系 1 分类：土地民事法律关系 土地行政管理法律关系 2 主体：平等民事主体 行政管理者 行政相对人 3 客体： 土地 4 内容： 权利 义务 5 调整方法： 民事调整方法 行政调整方法 我国基本土地制度 1、 实行土地的社会主义公有制 2、 国有土地所有权由国务院代为行使 3、 禁止非法转让土地、土地使用权可依法转 让 4、 国家为公共利益可依法征用集体所有土地 5、 国家依法实行国有土地有偿使用制度 6、国家在法律规定的范围内划拨国有土地使 用权 第二节土地的所有权和使用权 （一）土地所有权 土地所有权，是指土地所有人依法对自己所有的土地享有 的占有、使用收益、处分的权利 1 国有土地所有权 （1）国有土地的范围 （2）国有土地的使用 2 农民集体所有权 （二）土地使用权 土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用 的土地享有占有、使用 收益的权利 土地使用权 土地使用权的内容 使用权、收益权、处分权 土地使用权的特征 权利的派生性 客体的有限性 取得的法定性 使用的期限性 案例分析 某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向 某县级人民政府申请用地 2亩（以出让方式取得 土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划 区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为 保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用 权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地 所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土 地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容 均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。 据此，请回答以下问题： 案例分析 （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法 ？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地 使用权？ 案例分析 （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有 土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权 的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂 出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 （2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让 暂行条例的规定，工业用地最高年限为50年。 （3）该 工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定 权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土 地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用 权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登 记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。 土地使用权的取得、变更和终止 土地使用权的取得 原始取得和传来取得 土地使用权的变更 1、主体的变更 2、内容的变更 3、其他事项的变更 土地使用权的终止 1 概念 土地使有权的终止是指土地使有者所享有的土地使有权 已经消灭，不再享有这种权利。 2 原因及后果 （1）期限届满；国家无偿收回 （2）国家根据社会公共利益的需要依法提前收回；给予 相应补偿 （3）严重违反城市规划或出让合同；无偿收回 （4）土地灭失 土地使用权的抵押 土地使用权的抵押 1 概念 土地使用权的抵押，是指土地使用者提供可抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行 为 2 生效要件 （1）抵押人是土地所有权人或使用权人 （2）签订抵押合同 （3）办理登记 3 法律后果 第三节农村土地承包经营权 1、含义 农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占 有、使用、收益和一定处分的权利。 2、原则 农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集 体、个人三者的利益关系。 3、农村土地的范围 农民集体所有和国家所有依法由农民使用的土地，包括耕地、林地、 草地，以及其他依法用于农业的地。 家庭承包经营 1、发包方和承包方的权利义务 2、承包合同 3、土地承包经营权的保护 4、土地承包经营权流传 5、其他方式的承包 案例分析 1996年，A村延长土地承包期至30年（1996年2026年 ）。2003年4月，外村农民甲拟在A村租赁土地租种良 种水稻，A村五户农民因从事非农业生产，无意种田， 五户遂与甲达成书面协议，五农户将本户责任田共三 十亩转租给甲，租期10年，由甲一次性给付五户村民 每亩地租金三千元，原农户与村集体经济组织的承包 合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳。上 述协议达成后，分别于2003年4月30日前将土地承包经 营权租赁合同递交A村集体经济组织。A村集体经济组 织认为：（1）甲是外村人；（2）五农户从租赁合同 中渔利；（3）五农户出租承包地，事先未经A村集体 经济组织同意。A村集体经济组织以上述理由，于2003 年5月8日诉至某人民法院，要求确认土地承包经营权 租赁合同无效，并与五农户终止承包合同，收回其承 包地。 问题法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效 力？法院应如何作出依法处理？ 案例分析 A村五户承包的是耕地，按农村土地承包法的相关规定属家庭 承包方式，其取得的是物权性质土地承包经营权。 按农村土地承包法土地承包经营权的流转”第32条“通过家庭