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中国成都房地产行业分析研究报告 报告所属行业：房地产行业报告名称：中国成都房地产行业分析研究报告报告类型：年度报告报告版本：中文印刷版联系报告报告目录和简介：引言中国成功加入世界贸易组织，在轰轰烈烈的市场表面现象之下沉淀了中国房地产行业经过多年发展形成的理性。如果说中国房地产行业的发展源于旺盛的国内市场需求而蔚为壮观，那么这座冰山下面所蕴含的力量是房地产行业发展的驱动力。作为国民经济支柱产业的房地产行业更是面临着前所未有的机遇和挑战，我国房地产行业发展何去何从成为大众瞩目的焦点。本研究报告对成都房地产业的发展状况以及产业政策的动态、市场供给与需求状况、房地产企业的发展状况、业界的竞争环境及竞争方向、以及市民消费变化等进行了研究分析，并重点分析研究了2002年2003年成都房地产的市场状况，以及在WTO背景下，成都房地产行业将面临的机遇和挑战以及应对策略。报告在大量分析论证的基础上，还重点对成都房地产业的发展方向、房地产市场的走势、成都的经济规划对房地产业的深远影响以及相关的产业政策的取向做了深刻的分析研判。是房地产开发商、投资商、房地产相关行业企业在进行房地产方面的市场分析和投资分析不可多得的参考精品。该报告总计29万余字，数据图表134个。报告通过对成都市房地产市场运行情况的分析，对当前房地产市场是否已经出现过热，是否已经出现泡沫做出判断；通过对成都市房地产市场潜在需求的分析，对成都市未来房地产市场的发展进行预测；通过分析存在的问题和产生问题的原因，提出解决问题的对策建议；通过对房地产市场利润、市场竞争力的分析，引导房地产开发企业理性投资。目 录CONTENTS第一章 房地产行业现状概况第一节 房地产行业定义及基本特征 1一、房地产的定义 1二、房地产的分类 2三、房地产行业的基本特性 3（一）、土地的特性 3（二）、房地产业的基本特性 4第二节 2008年我国房地产开发状况分析 8一、2008年我国房地产业发展概况 8二、全国土地资源的供给状况 10（一）、全国土地资源的供给状况 10（二）、全国土地资源的供给特点 11三、我国房地产开发商的现状分析 13四、我国房地产发展特点分析 16（一）、我国现阶段房地产业发展特点 16（二）、现阶段房地产业发展存在问题 17（三）、2009年中国房地产行业展望 22第三节 成都房地产业发展概述 25一、四川省房地产市场形势分析 25（一）、2008年四川省房地产市场保持健康发展态势 25（二）、2008年四川投资运行态势良好 27（三）、四川房地产市场存在的主要问题 33（四）、四川省住宅与房地产业发展趋势 35二、成都房地产业发展概况 37（一）、成都房地产业发展的历史沿革 37（二）、2008年成都房地产投资状况分析 38（三）、2008年成都房地产供给状况分析 41（四）、2008年成都商品房销售和空置状况分析 45（五）、2008年成都商品房价格分析 48三、成都房地产景气指数分析 50（一）、综合指数 50（二）、住宅物业指数 52（三）、办公、商业物业指数 53第二章 成都房地产行业投资特性及影响因素分析第一节 房地产行业的投资特性分析 55一、中国房地产业正步入“火山喷发期” 55二、房地产行业投资风险分析 55（一）、房地产投资的经营风险 56（二）、房地产投资的法律风险 57三、我国房地产业在通货紧缩中强势运行 58（一）、全国性通货紧缩中房地产业逆势走强的原因探析 59（二）、我国房地产业已经出现严重泡沫 63（三）、我国房地产业中的经济泡沫蕴藏着巨大的危险 65四、成都与部分重点城市房地产周期比较 67第二节 影响成都房地产业发展因素分析 70一、成都市经济动态分析 70二、房地产政策及城市规划分析 75（一）、我国房地产政策的演变 75（二）、2008年成都市及全国重大房产政策深度分析 76（三）、2008年成都城市经营战略规划 81三、成都物业管理发展水平 83（一）、我国物业管理发展现状 83（二）、成都房地产经营中物业管理面临的问题及对策 85（三）、物业管理方式的借鉴 86四、西部开发与成都房地产 87（一）、基本建设投资大幅增加 87（二）、外来投资力度加大导致办公物业和商业物业需求增加 88（三）、旅游房地产成为新的开发点 89五、WTO对房地产业发展的影响 91（一）、建筑领域加入WTO后的对外承诺 91（二）、入世后外资不会大量进入房地产市场 92（三）、入世后相关行业对房地产业的影响 93第三章 成都市房地产行业市场分析 第一节 成都市房地产市场需求分析 96一、成都住宅市场需求态势分析 96（一）、2008年签约客户的构成分析 96（二）、成交住宅的特征分析 97二、2008年成都购房基本需求调查 99三、成都房地产市场需求预测 108（一）、居民购买力水平分析 116（二）、成都居民居住现状及国内外比较 110（三）、市场需求量与需求结构预测分析 112第二节 成都市房地产各主要类型物业发展状况 116一、成都房地产一级市场分析 116（一）、地产交易状况 116（二）、成都市各区域土地价格比较 118（三）、成都市土地价格走势 119二、成都小户型楼盘市场研究 120（一）、成都小户型的发展历程回眸 120（二）、成都小户型的现状调查 121（三）、成都小户型项目发展趋势 130三、成都二手房市场分析 131（一）、成都市二手房供给状况 131（二）、成都市拆迁房市场发展状况分析 132（三）、成都市二手房市场需求状况分析 132（四）、成都市二手房市场特点分析 134（五）、成都市二手房市场前景分析 136四、成都别墅市场分析 137（一）、成都别墅市场现状 137（二）、成都别墅市场存在问题及发展趋势 138五、成都商业物业市场分析 140（一）、2008-2009年一季度成都商业地产发展概况140（二）、成都商业地产发展的特征变化 143（三）、2008年成都市商业地产发展大趋势 144（四）、2008成都商业地产模式分析 145（五）、蓉城商业热点区域展望 146六、成都写字楼市场分析 148（一）、成都写字楼市场概况 148（二）、成都高档写字楼市场分析 150（三）、成都写字楼特点分析 151（四）、成都写字楼市场存在问题及发展趋势 152第三节 成都市房地产行业经营模式分析 155一、房地产公司的商业模式分析 155二、我国房地产销售模式 157（一）、我国房地产业营销特点 157（二）、香港与台湾房地产代理模式分析 159三、物业管理行业的发展桎梏与机遇 161（一）、中“洋”物业管理差距在哪儿？ 161（二）、入世对物业管理的利与弊 162四、成都房地产市场渠道策略分析 163第四节 房地产金融市场分析 170一、我国住宅金融发展现状及主要问题 170二、国际资本流动对房地产市场的影响 145（一）、国内外投资背景分析 175（二）、房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况 175（三）、分析与结论 176三、国际住房金融政策模式比较分析 179（一）、美国模式是特惠模式 180（二）、日本模式是普惠模式 181（三）、对我国住房政策的启示 182四、房地产开发企业融资新渠道研究 184（一）、银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大 184（二）、上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资 185（三）、房地产投资基金房地产开发融资的新动力185（四）、WTO多方面影响房地产融资 187五、我国住房金融市场发展展望 188（一）、降息后房地产业前景如何 188（二）、取消期房按揭后的房地产市场 190（三）、房地产金融政策趋向 192第四章 成都市房地产市场竞争格局分析第一节 成都楼市竞争格局 195一、成都房地市场竞争状况 195（一）、成都房地产市场竞争格局 195（二）、江浙资本来势汹汹 196二、房地产企业竞争的新策略 197（一）、新圈地运动 197（二）、新融资方式 198（三）、新运作手法 198（四）、新经营理念 199三、中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争 199（一）、外企投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较 200（二）、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析201（三）、入世后房地产外商投资的竞争性问题 202（四）、外资进入我国房地产市场的动向分析 203第二节 房地产市场竞争力分析 205一、房地产企业如何摆脱恶性价格竞争 205二、房地产开发企业主要竞争要素分析 207三、构建核心竞争力的途径 209四、保证核心竞争力的持续性 210第三节 成都市房地产区域市场分析 211一、城东区域市场分析 211（一）、城东区房地产业发展宏观环境分析 211（二）、城东区房地产市场发展现状 212（三）、城东区房地产市场需求分析 216（四）、城东区房地产市场发展前景分析 217二、城南区域市场分析 220（一）、城南区域房地产市场发展概况 220（二）、城南区域房地产市场发展特点和趋势 221三、城西区域市场分析 222（一）、城西区域房地产市场发展概况 222（二）、房地产主要板块市场发展状况 223四、城北区域市场分析 225五、成都周遍地区之绵阳房地产业发展状况分析 228（一）、区域经济的总体发展概况 228（二）、区域市场供给环境的分析 229（三）、区域市场需求环境的分析 233（四）、区域房地产市场发展趋势的综合分析 236六、成都周遍地区之华阳房地产业发展环境分析 238（一）、区域发展潜力的分析 238（二）、区域内的消费需求特征 240（三）、区域内房地产开发动态 242（四）、政策环境 243七、成都周遍地区之都江堰房地产市场分析 245（一）、都江堰市概况 245（二）、都江堰城市房地产整体市场概况 247（三）、都江堰市区房地产市场调查分析 250第五章成都市房地产行业优势企业分析 第一节 房地产上市公司经营概况 259一、中国房地产上市公司运行状况 259二、2003年、2002年中国房地产上市公司10强研究 261三、房地产上市公司前景堪忧 266四、2002年广州主要房地产开发商业绩概况 267第二节 合生创展 271一、公司业绩分析 271二、公司运作模式分析 242三、全国扩张策略 273四、公司发展战略分析 274第三节 富力地产 276一、公司经营业绩分析 276二、公司经营要诀 277三、公司发展计划 278第四节 中远发展 279一、公司经营业绩分析 279二、公司现有主要项目及分析 282三、公司经营战略分析 285四、竞争力分析 286（一）、主要优势分析 286（二）、主要劣势分析 287五、发展前景分析 287第五节 万科地产 289一、公司行业地位分析 289二、公司竞争优势分析 291三、公司业务分析 292（一）、业务规模和盈利水平稳定增长 292（二）、地产业务主要分布于中心及主流城市 293（三）、产品定位以中档高品质住宅为主导 294（四）、近几年财务指标分析 295四、公司成长性分析 296（一）、发展前景造就公司快速成长空间 296（二）、三年业务发展进入快速增长期 296五、2003年万科最新动态 297（一）、万科地产力推ISO 297（二）、万科地产以9.7亿元夺得深圳“地王” 297六、公司发展计划 298第六节 华侨城地产 301一、旅游、房地产双业并举 301二、华侨城“波菲罗”项目分析 303三、经营中出现的问题 307四、公司业务发展计划 307第七节 天鸿集团 309一、公司经营业绩分析 309二、公司的主要经营策略和市场推广模式 310第八节 金地集团 312一、公司经营情况分析 312二、主要供应商、客户情况 313三、经营中出现的问题 313四、金地的北京攻略 313五、公司最新动态 316第九节 北京城建集团 317一、公司经营情况分析 317二、公司发展战略分析 318三、经济住宅打天下 319第十节 珠江控股 320一、企业概况 320二、重组生机重现 320三、综合控股再创辉煌 322第六章 成都房地产业发展预测及发展战略研究 第一节 房地产业发展趋势分析 323一、信息化发展趋势 323二、企业集团化发展趋势 323三、行业品牌建设与规模集中化 325四、行业发展的专业化趋势 327五、与金融界融合的新趋势 328六、房地产创新开发新趋势 329第二节 成都房地产发展趋势分析 331一、旧城改造拉升成都房产 331二、2003年成都房地产产品变化趋势 333三、2003年成都房产将聚焦城北 334四、大盘时代已经到来 334第三节 成都郊区地产大趋势 337一、2002年成都郊区楼市撑起“半边天” 337二、2003年成都郊区楼市预测 338第四节 成都房地产行业SWOT分析 342一、发展机遇和障碍分析 342（一）、成都房地产业发展机遇分析 342（二）、弊端不容忽视 343二、WTO给成都房地产业带来的机遇和挑战 344（一）、加入WTO为成都房地产业带来的机遇 344（二）、加入WTO为成都房地产企业带来挑战 347（三）、成都房地产企业迎接加入WTO的对策 348第五节 房地产企业市场经营策略 352一、成本领先战略 352二、市场营销策略 353三、时间竞争战略 358四、创新策略 362五、人性化策略 365六、房地产企业的核心竞争力剖析 367（一）、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 367（二）、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 368（三）、新经济时代房地产企业的核心竞争力 370（四）、构建并维持现代房地产业核心竞争力 373表目录表1.1 2003年1-9月全国房地产开发面积、销售情况 8表1.2 1998-2003年9月全国房地产历年数据 8表1.3 2003年1-9月全国各省区住宅投资、销售情况 9表1.4 2003年19月全国商品房建筑、销售面积数据表 10表1.5 1997-2002年房地产开发企业土地开发及其购置情况 11表1.7 近年来我国房地产开发企业数量情况（单位：个数） 14表1.8 近年来中国房地产开发经营统计（万元） 15表1.9 1995-2002年成都市房地产开发和建设情况（万平方米） 41表2.1 1988-2002年成都及部分城市商品房销售面积增长率（%） 68表2.2 2002年国内重要房地产政策及影响 76表3.1 2003年成都不同面积成交住宅的客户年龄构成情况（%） 97表3.2 上世纪80年代末部分国家居住状况（单位：平方米） 111表3.3 2001年四川、重庆两省市土地交易情况 116表3.4 2002年成都市拍卖商业用地一览表 116表3.6 沙河沿岸部分楼盘的土地价格 119表3.7 成都市部分楼盘地价一览 120表3.8 成都小户型的项目定位 123表3.9 近几年商业银行房地产贷款情况 170表3.10 近几年商业银行个人住宅贷款情况(单位:亿元) 171表3.11 2000年底累计外商直接投资行业分布 金额单位：亿美元 176表3.12 1998-2001年外商直接投资房地产行业情况176表3.13 2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况 177表3.14 美国商用房地产资本来源(1999年6月30日) 178表3.15 中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重 179表3.16 日本住宅建设五年计划及其实施 181表4.1 城东典型楼盘资料表 214表4.2 城东典型在售楼盘情况 215表4.3 成都市东城区规划主要用地面积比例一览表 218表4.5 2001年城西新盘项目分物业比例 222表4.6 2001年城西新开盘项目建筑面积分布 （平方米） 223表4.7 城西典型新盘资料表 225表4.8 华夏名居基本情况 250表4.9 岷江华庭基本情况 251表4.10 水都新城基本情况 251表4.11 佳美景园基本情况 252表4.12 瑞康家园基本情况 252表4.13 钰城花园2期基本情况 252表4.14 堰锦家园一期基本情况 253表4.15 都江堰房地产市场价格的基本划分 254表4.16 天下青城基本情况 255表4.17 中国青城基本情况 256表4.18 青城白鹭洲与青城假日基本情况比较 256表5.1 2003年中国房地产上市公司10强一览 261表5.2 2002年市值TOP10房地产上市公司一览 263表5.3 2002年前三季度主营业务收入TOP10房地产上市公司一览 264表5.4 2002年综合实力TOP10房地产上市公司一览 265表5.5 合生创展与珠江投资主要开发项目一览 272表5.6 富力地产集团主要开发项目一览 276表5.7 中远发展2003年第三季度主要财务指标列表（单位：元） 279表5.8 中远发展2002年9月2003年9月重要财务比率比较表 280表5.9 1999-2002年万科房地产业务状况 293表5.10 2002年万科房地产业务区域经营情况（万元万平方米） 294表5.11 2002年度万科主要房地产项目一览表（平方米） 295表5.12 2003-2004万科房地产业务指标推测 296表5.13 2003年万科主要房地产项目一览表（平方米） 299表5.14 2002年华侨城集团主要经营指标一览 302表5.15 “波菲罗”销售收入预测表 305表5.16 “波菲罗”建造成本测算表 305表5.17 2001-2002天鸿集团主营业务收入类别及金额（元） 309表5.18 2001-2002天鸿集团主营业务成本一览（元） 309表5.19 20022003年9月金地集团主要经营指标一览312表5.20 2002年北京城建集团主要经营指标一览 317表5.21 珠江控股主要股东及所占股份列表 321表5.22 2001-2002年珠江控股主要经营指标 321表6.1 2002年成都郊区房屋在建销售情况 337图目录图1.1 我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系(%) 5图1.2 1998-2002年全国土地交易价格指数（注：上年同期100） 12图1.3 我国房地产开发企业的资质结构图 14图1.4 我国房地产行业逐年资产负债率（） 15图1.5 1997-2003年成都市GDP及房地产开发投资变化情况 39图1.6 2000-2002年成都市各类型物业投资变化情况（单位：亿元） 39图1.7 2002年部分城市房地产投资比较（单位：亿元） 40图1.8 2002年成都市房地产开发资金来源构成 41图1.9 1995-2002年成都商品房竣工和销售情况（万平方米亿元） 45图1.10 1995-2002年成都市商品房空置面积（万平方米） 47图1.11 2002Q1-2003Q1成都价格指数变化趋势图 （上年同期100） 48图1.12 1998-2002年成都市城区商品房价格变化情况（元平方米） 49图1.13 2000-2002成都商品房综合指数趋势图 51图1.14 2000-2002成都商品住宅指数趋势图 53图1.15 2000-2002成都办公物业指数趋势图 53图1.16 2000-2002成都商业物业指数趋势图 54图2.1 全国、北京、上海、成都房地产周期 68图3.1 2003年成都住宅市场不同年代出生客户所占比重（%） 96图3.2 2003年成都不同价位的成交住宅比例（元平方米，%） 97图3.3 2002年成都成交住宅的区位分布情况（%） 98图3.4 打算购买的物业类型（%） 100图3.5 消费者购置物业的主要目的 100图