房地产行业深度报告：成交遭遇倒春寒-2012-02-08.ppt

,-27%,-36%,pe,pb,pe,pb,房地产行业 维持“看好”评级,行业深度 研究报告 2012-2-5,成交遭遇倒春寒,行业内重点公司推介 公司代码 公司名称 000002 万科 a,投资评级 推荐,报告要点,000024 600383,招商地产 金地集团,推荐 推荐,本月关注点为行业内信托到付的风险和假期销售的情况，地产信托问,600048,保利地产,推荐,题属于“狼来了”的故事，进入一季度，狼似乎真的要来了。但根据 我们掌握的数据，大规模违约的可能性在大大降低。 销售情况则更不如人意，行业龙头公司 5 年首次同比增速为负，似乎,听起来甚为恐怖。但和 2009 年数据对比就会发现，其实不是 11 年不 努力，是 2010 年销售太疯狂。时至今日，整个市场仍然为当时的非理 性买单。,行业相对市场表现（近 12 个月） 27% 18% 9%,虽然目前销售仍看不到好转迹象，但我们认为货币转向的预期已开始， 银行内部资产配置的结构也在逐步发生变化。我们仍旧预期在一季度,0% -9% -18%,中期，随着推盘量上升，行业会继续带来更好的投资机遇。,2011/2,2011/5 房地产,2011/8,2011/11 沪深300,1 月北京期房销售面积约 36.66 万平米，环比下降 64.49%，同比下降,64.16%，与去年春节期间即 2 月相比上涨 19.61%；上海一手住宅签 约量约 81.5 万平米，环比下降 26.71%，同比下降 51.32%，与去年 2 月相比上涨 22%；广州一手住宅成交 32.14 万平米，环比下跌 47.48%， 同比下降 68.06%，同比去年 2 月下降 36.40%；深圳一手住宅成交面 积 12.23 万平米，环比下跌 57.02%，同比下跌 64.68%。同比去年 2 月下降 19.77%；二线城市的成交量同环比深度下降，且降幅超过一线 城市，大范围的限购仍然是二线城市最大的阻碍。相对于一线城市房 价走势呈现的调整中略有下降的态势，二线城市楼盘成交均价下探情 况继续深化，预计对于近年涨幅较高，而又缺乏一线城市所具备的刚 需承托力的二线城市，在目前既定政策持续的大环境下，其价格下行 压力仍然较大。近期税务总局表态，2012 年不会着力扩大房产税试点 城市范围，重点关注存量房交易税征管，反映目前的格局还将维系一 段时间。 受到元旦和春节假期的影响，1 月住宅土地市场整体成交冷清，各个城 市宅地出让量环比继续保持跌势，仅武汉宅地市场表现突出，保利、 金地、福星等开发商在武汉拿地踊跃；楼面价方面，由于成交量的萎 缩，除武汉外，有宅地出让的城市楼面价 1 月环比全线下跌。,资料来源：wind 资讯 行业内跟踪公司比较 ev/ebitda ev/ebitda 相关研究 周期股首选房地产 12 月月报2012-1-20 重归市场化- 2012 年房地产行业投资策略 2011-12-26 房地产 11 月月报-看上去很冷，大局观解困 2011-12-12 分析师： 苏雪晶 (8621)68751692 执业证书编号：s0490510120021 联系人：,上月再度战胜指数，本月小市值地产有可能会出现一定调整，我们适 度调整各公司比重，希望对下月组合表现有所帮助。,杨靖凤 (8621) 68751636, 请阅读最后一页评级说明和重要声明,2,正文目录,写在前面的话 . 5 海外楼市环顾 . 5 国内重要城市楼市表现 . 8,北京市情况 8 上海市情况 11 广州市情况 13 深圳市情况 15 部分二线城市情况 . 17 重点城市土地有偿出让观察 21,行业重要信息 . 24 上市公司动态 . 31 行业重点上市公司估值指标与评级变化 34 每月观察. 34,请阅读最后一页评级说明和重要声明,3,行业研究（深度报告）,图表目录,图 1：美国住宅开工和许可套数（截至 11-12-31） 5 图 2：美国单户住宅销售套数和均价（截至 11-12-31） 5 图 3：英国 nationwide 房价指数（截至 11-12-31） 5 图 4：莫斯科房价（美元/平米，截至 11-12-31） 5 图 5：巴黎地区成交量（截至 11-09-30） 6 图 6：巴黎地区成交均价（截至 11-09-30） 6 图 7：东京一/二手公寓成交量（截至 11-12-31） 6 图 8：东京一/二手公寓成交均价（截至 11-11-30）. 6 图 9：新加坡中心城区成交量（截至 11-12-31） . 6 图 10：新加坡中心城区成交均价（截至 11-12-31） 6 图 11：香港住宅 a 类和 e 类住宅均价（截至 11-11-30） 7 图 12：香港住宅成交量和新开工量（截至 11-12-31） 7 图 13：北京住宅期房网上签约面积（月）. 8 图 14：北京一手住宅成交均价（周） 8 图 15：北京期房去库存化时间（周） 8 图 16：北京现房去库存化时间（周） 8 图 17：上海一手住宅成交面积（月） 11 图 18：上海一手住宅成交均价（周） 11 图 19：上海一手住宅成交价格构成 12 图 20：上海一手住宅成交面积构成 12 图 21：广州一手住宅成交面积（月） 14 图 22：广州一手住宅成交均价（周） 14 图 23：深圳一手住宅成交面积（月） 15 图 24：深圳一手住宅成交均价（月） 15 图 25：宝安一手住宅成交量和成交均价（月） . 16 图 26：龙岗一手住宅成交量和成交均价（月） . 16 图 27：福田一手住宅成交量和累计成交均价（月） 16 图 28：南山一手住宅成交量和成交均价（月） . 16 图 29：天津市住宅月度成交面积（万平米） . 20 图 30：哈尔滨市住宅月度成交面积（万平米） . 20 图 31：南京市一手房月度成交面积（万平米） . 20 图 32：杭州市商品房月度成交面积（万平米） . 20 图 33：长沙市一手房月度成交面积（万平米） . 21 图 34：重庆市住宅月度成交面积（万平米） . 21 图 35：全国土地购置面积同比增长率（%） . 21 图 36：上海住宅土地出让面积（万平米）. 22 图 37：北京住宅土地出让面积（万平米）. 22 图 38：南京住宅土地出让面积（万平米）. 22 图 39：杭州住宅土地出让面积（万平米）. 22 图 40：重庆住宅土地出让面积（万平米）. 22,请阅读最后一页评级说明和重要声明,4,图 41：武汉住宅土地出让面积（万平米）. 22 图 42：西安住宅土地出让面积（万平米）. 23 图 43：厦门住宅土地出让面积（万平米）. 23 图 44：2011 年 11-12 月组合指数、行业指数与 a 股指数比较 35 图 45：2010 年 4 月以来组合指数、行业指数与 a 股指数比较 . 35,表 1：目前预售的北京经济适用住房、两限房项目 . 9 表 2：北京楼盘销售情况（2012 年 1 月） 10 表 3：上海楼盘销售情况（2012 年 1 月） 12 表 4：广州楼盘销售情况（2012 年 1 月） 14 表 5：深圳楼盘销售情况（2012 年 1 月） 17 表 6：重点城市楼盘当月成交情况（2012 年 1 月） . 17 表 7：六个重点城市月度成交面积（2012 年 1 月） . 21 表 8：重点城市土地有偿出让情况（2012 年 1 月） . 23 表 9：2011 年以来地方政府政策措施统计 27 表 10：资本化路径之借壳上市 32 表 11：2010 年以来上市公司融资进度跟踪统计. 33 表 12：行业重点上市公司估值指标与评级变化 34 表 13：推荐组合 . 34,请阅读最后一页评级说明和重要声明,5,行业研究（深度报告） 写在前面的话 本月关注点为行业内信托到付的风险和假期销售的情况，地产信托问题属于“狼来了”的故 事，进入一季度，狼似乎真的要来了。根据我们掌握的数据（每月到期信托明细表），大规 模违约的可能性在大大降低，也许年底的时候，我们回头一看，会不禁失笑哑然。 而销售情况就更不如人意了，行业龙头公司 5 年首次同比增速为负，似乎听起来甚为恐怖。 但如果我们和 2009 年数据对比，就会发现，其实不是 11 年不努力，是 2010 年销售太疯狂 了。时至今日，整个市场仍然为当时的非理性买单。 虽然目前销售仍看不到好转迹象，但我们认为货币转向的预期已开始，银行内部资产配置的 结构也在逐步发生变化。我们仍旧预期在一季度中期，随着推盘量上升，行业会继续带来更 好的投资机遇。 海外楼市环顾,图 1：美国住宅开工和许可套数（截至 11-12-31）,图 2：美国单户住宅销售套数和均价（截至 11-12-31）,2500 2000 1500 1000 500 0,2400 2000 1600 1200 800 400,150 120 90 60 30 0,350 320 290 260 230 200,jan-99,jan-01,jan-03,jan-05,jan-07,jan-09,jan-11,jan-05,jan-06,jan-07,jan-08,jan-09,jan-10,jan-11,美国住宅开工数（千套）,美国住宅获建筑许可数（千套）,美国单户住宅销售套数（千套）,均价（千美元/套）,资料来源：bloomberg，长江证券研究部 图 3：英国 nationwide 房价指数（截至 11-12-31） 400,资料来源：bloomberg，长江证券研究部 图 4：莫斯科房价（美元/平米，截至 11-12-31） 7500,6000 350 4500 3000 300 1500,250 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 资料来源：ceic，长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明,0 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 资料来源：bloomberg，长江证券研究部,6,2012 年 1 月以来，欧美国家房地产市场继续疲软。美国市场量跌价升，供给面的信心持续 得以修复，但是需求端依旧没有起色。美国 2011 年全年房地产市场价跌量缩，供给方依然 在高库存的压力下处境艰难，需求面则受制于经济颓势回升缓慢。英国房地产市场依然受到 宏观经济低迷预期的影响低位运行。亚洲国家/地区房地产市场 2011 年末则出现下探趋势。,图 5：巴黎地区成交量（截至 11-09-30）,图 6：巴黎地区成交均价（截至 11-09-30）,6000 5000 4000 3000 2000 1000,1200 1000 800 600 400 200,5500 5000 4500 4000 3500 3000,400 360 320 280 240 200,mar-04,mar-05,mar-06,mar-07,mar-08,mar-09,mar-10,mar-11,mar-04,mar-05,mar-06,mar-07,mar-08,mar-09,mar-10,mar-11,巴黎地区公寓销售（套）,巴黎地区住房销售（套）,巴黎公寓销售价格（千欧元/套）,巴黎住房销售价格（千欧元/套）,资料来源：ceic，长江证券研究部 图 7：东京一/二手公寓成交量（截至 11-12-31） 10000 8000,资料来源：ceic，长江证券研究部 图 8：东京一/二手公寓成交均价（截至 11-11-30） 120 100,6000 80 4000,2000 0,60 40,jan-07,jul-07,jan-08,jul-08,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-07,jul-07,jan-08,jul-08,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,东京一手公寓成交量（套）,东京二手公寓成交量（套）,东京一手公寓均价（万日元/套）,东京二手公寓均价（万日元/套）,资料来源：ceic，长江证券研究部 图 9：新加坡中心城区成交量（截至 11-12-31）,资料来源：ceic，长江证券研究部 图 10：新加坡中心城区成交均价（截至 11-12-31）,80,2000 20000,1600,60,1600,17000,1400,14000,40,1200 800,11000 8000,1200 1000,20 0,400 0,5000 2000,800 600,jan-06,jan-07,jan-08,jan-09,jan-10,jan-11,jan-06,jan-07,jan-08,jan-09,jan-10,jan-11,新加坡中心区独立式住宅成交量（套） 资料来源：ceic，长江证券研究部,新加坡中心区公寓成交量（套）,中心区独立式住宅均价（千新元/套） 资料来源：ceic，长江证券研究部,中心区公寓均价（千新元/套）,请阅读最后一页评级说明和重要声明,行业研究（深度报告） 图 11：香港住宅 a 类和 e 类住宅均价（截至 11-11-30） 图 12：香港住宅成交量和新开工量（截至 11-12-31）,100 80 60 40 20,340 310 280 250 220 190 160 130 100,18000 15000 12000 9000 6000 3000 0,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,jan-07,jul-07,jan-08,jul-08,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11,香港a类住宅价格（千港元/平米） 资料来源：ceic，长江证券研究部,香港e类住宅价格（千港元/平米）,香港住宅成交量（套） 资料来源：ceic，长江证券研究部,香港住宅新开工量（套）,美国 12 月数据显示，经季节调整的住宅新开工数同比上升 24.90%，但是环比下降了 4.09%， 折合成年率为 65.7 万套，自上月 68.5 万套的峰值有所回落；经季节调整的住宅获得建筑许 可数则环比亦下降 1.32%，折合成年率为 67.1 万套，低于私人部门此前预期的 68 万套。 2012 年 1 月美国住宅建筑商信心指数升至 25 点的水平，连续四个月改善，这也是该指数自 2009 年中期以来首次连续四个月改善，同时也达到了指数自 2007 年 6 月以来的最高值。 过去几个月独栋住宅开工量不断提升，表明房地产市场出现缓慢复苏趋势，住宅建筑商的信 心在同期得以提振。尽管如此，信心指数在 50 点下方已经徘徊了近六年，近期信心提振的 可持续性，依然面临着房贷止赎量处于高位、房屋估值存在偏差以及信贷困境等诸多挑战， 这些挑战也在销售数据上得以反映：12 月美国单户住宅销售延续了前两个月的下滑趋势， 销售套数为 2.1 万套，较 11 月环比下降 4.55%；成交均价为 26.6 万美元/套，较 11 月环比 小幅上升 6.27%。 纵观 2011 年美国房市，整体继续走弱，不过下降趋势放缓。根据 s&p/case-shiller 全美 20 个城市的月度数据显示，18 个城市房屋价格在下跌，仅有 2 个城市（底特律和华盛顿） 出现上涨，单户住宅销售均价也回到了 2009 年的波谷值水平。价格的持续下跌的根源在于 存量房源体量庞大，这是危机前开工数暴增以及危机后需求疲软共同造成的结果。2011 年， 住宅开工数有企稳迹象，但仍处于历史底部，更加值得注意的是市场上拖欠按揭严重或取消 赎回权、可能近期上市的房屋。这些“潜在的”房屋存量拖累了整体价格，造成美国房地产 市场的整体弱势形态。美联储已经对此问题向国会提交报告予以重点关注，并提出一系列措 施帮助市场消化这些潜在存量房。综上，出于对 2012 年美国经济的担忧，美国政府会想方 设法促进房地产市场的企稳回升，但是由于前期积重过深，我们对 2012 年美国房地产市场 依然持谨慎态度。 12 月英国 nationwide 房价指数环比下降 0.2%，持续 11 月下探趋势。2011 年末英国购房 抵押贷款条件提高，并且 2011 年第四季度英国经济表现低迷，因而 2012 年初房价出现下 滑乃意料之中。展望 2012 年，苛刻的购房贷款条件或将进一步限制英国房市的复苏，而对 于经济衰弱的担忧依然存在，房价指数在未来几个月回升的可能性很低。 12 月新加坡房市量价齐跌。中心区独立式住宅成交 5 套，环比下降 68.75%，成交均价 1400 万新元/套，环比下降 16.86%；中心区公寓成交 318 套，环比下降 35.37%，成交均价 107 万新元。莫斯科最新数据显示，12 月莫斯科房价 4979 美元/平米，较上月环比微升 0.42%。 韩国最新数据显示，12 月住房订单金额环比大涨 140.95%，升至 78492 亿韩元。 请阅读最后一页评级说明和重要声明,8,国内重要城市楼市表现 北京市情况,图 13：北京住宅期房网上签约面积（月）,图 14：北京一手住宅成交均价（周）,180 150 120 90 60 30 0,200 150 100 50 0 -50 -100,30000 25000 20000 15000 10000,jan-08,jul-08 jan-09,jul-09,jan-10 jul-10,jan-11 jul-11,jan-12,11年第1周,11年第9周,11年第17周,11年第25周,11年第33周,11年第41周,11年第49周,住宅期房网上签约面积（万平米） 资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部,同比增长（%）,资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部,1 月北京期房网上签约面积约 36.66 万平米，环比下降 64.49%，同比下降 64.16%，成交均 价震荡向下。春节因素的影响导致成交同环比均出现大幅下降，但与去年春节时期，即 2 月份对比，本月期房成交量反而上涨 19.61%，说明价格调整仍然对于市场存在推动作用。 本月期房、现房去化时间略低于上月，说明随市场淡季来临，新增供给力度也明显减弱。整 体而言，市场以中性表现展开今年的开端。 继普宅新标准的实施推升上月成交之后，本月市场又传出进一步松动的预期：非京户籍人口 购房要求纳税证明年限由五年缩短为三年，但传闻随即又被澄清，既定政策得以重申。可见 短期来看，政策面仍然没有松动的迹象，而另一方面，北京近期启动户籍改革试点，全面推 广居住证政策，这再次凸显了以户籍制度为基础的限购政策不具备长效性，但其离场仍需待 量价的支持以及房产税制的完善。,图 15：北京期房去库存化时间（周） 120 100 80 60 40 20 0,图 16：北京现房去库存化时间（周） 240 200 160 120 80 40 0,may-06,jan-07,sep-07,may-08,jan-09,sep-09,may-10,jan-11,sep-11,may-06,jan-07,sep-07,may-08,jan-09,sep-09,may-10,jan-11,sep-11,资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部,资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明,9,行业研究（深度报告） 北京 1 月政策性住宅同样因假期因素没有新增供应。2012 年北京保障房计划新建收购 16 万套、竣工 7 万套，同步完成配套设施建设。还将完成“三区三片”棚户区改造任务，全面 启动新增五片棚户区改造工作。继续扩大供给的同时，下调了保障房申请准入门槛，旨在达 成五年内满足居民基本住房需求的目标。 表 1：目前预售的北京经济适用住房、两限房项目,项目名称,区域,预售证号,发证时间,准许销售面积,北京国惠村 东亚逸品阁 双合家园,昌平 通州 朝阳,京房售证字(2011)限 33 号 2011-12-22 京房售证字(2011)限 32 号 2011-12-17 京房售证字(2011)限 31 号 2011-12-14,103945 14931 132169,华远铭悦园 滨河馨园 新里程家园 嘉悦园 同泽园西里 香悦四季花园 麓景嘉园北里 乐活家园（扩大）,通州 石景山 房山 朝阳 海淀 顺义 海淀 房山,京房售证字(2011)限 30 号 京房售证字(2011)限 29 号 京房售证字(2011)限 28 号 京房售证字(2011)限 26 号 京房售证字(2011)经 27 号 京房售证字(2011)限 25 号 京房售证字(2011)经 24 号 京房售证字(2011)限 23 号,2011-12-7 2011-12-2 2011-11-30 2011-11-25 2011-11-25 2011-11-19 2011-11-6 2011-11-2,156703 216970 37947 194601 102477 34021 55599 1604,北郡嘉源小区 香悦四季花园 康惠园,昌平 顺义 朝阳,京房售证字(2011)限 22 号 2011-10-30 京房售证字(2011)限 21 号 2011-10-30 京房售证字(2011)限 20 号 2011-10-23,97894 14313 19514,金域家园 宏仁家园 双合家园 盛嘉华苑 新马家园 珠江丽景家园 双合家园 山水汇豪苑 雅颂居 首开康乃馨园 西悦欣居 盛嘉华苑 汇龙文苑 青秀雅苑 祥云东方苑 西悦雅居 育龙铭居 中信悦海苑 福美苑,昌平 通州 朝阳 大兴 顺义 通州 朝阳 房山 通州 大兴 房山 大兴 顺义 丰台 顺义 房山 怀柔 大兴 海淀,京房售证字(2011)限 19 号 京房售证字(2011)限 18 号 京房售证字(2011)限 17 号 京房售证字(2011)限 16 号 京房售证字(2011)限 15 号 京房售证字(2011)限 14 号 京房售证字(2011)限 13 号 京房售证字(2011)限 12 号 京房售证字(2011)限 11 号 京房售证字(2011)限 10 号 京房售证字(2011)限 9 号 京房售证字(2011)限 8 号 京房售证字(2011)限 7 号 京房售证字(2011)限 6 号 京房售证字(2011)限 5 号 京房售证字(2011)限 4 号 京房售证字(2011)限 3 号 京房售证字(2011)限 2 号 京房售证字(2011)限 1 号,2011-10-1 2011-8-7 2011-7-13 2011-6-17 2011-6-16 2011-5-25 2011-5-22 2011-5-13 2011-5-11 2011-4-29 2011-4-23 2011-4-13 2011-3-16 2011-3-16 2011-3-4 2011-1-15 2011-1-13 2011-1-8 2011-1-8,99299 126655 81564 51670 87259 44278 178790 11969 99638 135078 109573 84326 45103 58745 48563 23935 64924 80815 36251,数据来源：网上房地产；长江证券研究部 楼盘细化成交数据反映市场的淡季常态，所跟踪开发商本月未推出新项目，招保万金四大开 发商单月销售总量也由上月的 7.4 万平米降至 0.9 万平米，领跑的仍然是万科，销售业绩占 四大开发商总量六成。旧盘去化方面，和记黄埔的逸翠园以月售 5037 平米占得头筹，其次 是万科上月所推热销盘创新园，本月售出 3111 万平米。 请阅读最后一页评级说明和重要声明,10,本月均价整体而言仍继续下行，但幅度有所收敛。上月全线下调的万科和保利本月楼盘均价 略有所回升，金地则全线下调。因为节日的影响，开发商缺乏进行价格调整的动力，但在惯 性因素下仍有所松动。 表 2：北京楼盘销售情况（2012 年 1 月）,区域,楼盘名称,类型,发证时间,准许销售面 至 1 月已 积 签约面积,1 月签约 面积,至 1 月签约 面积占比,1 月成交 均价,成交均价 环比变化,万科,昌平 海定 房山 房山 昌平 房山 朝阳,创新园 如缘居南里 云湾家园 半岛家园 金域家园 云湾家园 万科蓝山苑,住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅,2011/12/4 2011/12/4 2011/11/13 2011/8/6 2011/6/19 2011/6/12 2010/1/30,56765 25639 64331 51005 87991 20358 31288,39475 4741 23979 32460 78045 15138 31288,3111 266 290 958 1103 0 167,69.54% 18.49% 37.27% 63.64% 88.70% 74.36% 100.00%,12891 39399 17084 16272 22494 - 39096,1.91% 8.37% - -3.03% 2.29% - -,保利,朝阳 昌平 朝阳 朝阳,保利望京苑 保利罗兰小区 保利东郡苑 保利望京苑,住宅 住宅 住宅/商业 住宅,2011/12/7 2010/10/21 2011/8/19 2011/8/19,74187 44437 67685 72027,535 10222 18286 41925,0 498 168 1040,0.72% 23.00% 27.02% 58.21%,- 16293 48542 39102,- -1.27% 1.29% 2.06%,金地,房山 房山 大兴 大兴 大兴 大兴,朗悦嘉园 朗悦嘉园 仰山嘉园 仰山嘉园 仰山嘉园 仰山嘉园,住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅,2011/12/17 2011/9/24 2011/5/1 2011/3/17 2010/8/28 2010/8/28,11847 29095 93607 44542 42958 45949,652 5644 43448 26120 35701 42121,293 255 540 142 0 0,5.50% 19.40% 46.42% 58.64% 83.11% 91.67%,16999 15073 16152 18689 - -,0% -4.57% -8.78% -13.30% - -,招商,昌平 朝阳 昌平,珑原家园 招商上苑 珑原家园,住宅/库房 住宅/库房 住宅/库房,2011/6/22 2011/6/12 2010/11/20,105178 69717 82454,13813 50696 47275,174 0 229,13.13% 72.72% 57.33%,32586 - 35512,1.94% - -3.40%,首开,朝阳 朝阳 房山 朝阳 丰台,常青藤家园 常青藤家园 熙景嘉园 常青藤家园 紫芳园四区 (推广名：璞瑅),地下仓储/住 宅 地下仓储/住 宅 住宅 住宅 住宅,2011/10/23 2011/8/6 2011/6/23 2010/2/3 2009/11/29,50753 5165 63447 96135 103399,10220 3567 16102 56274 83789,89 0 0 0 938,20.14% 69.05% 25.38% 58.54% 81.03%,22675 - - - 37673,-2.67% - - - 2.94%,金科,昌平 昌平 昌平,金科廊桥花园 金科纳帕庄园 金科纳帕庄园,住宅 住宅 住宅,2011/10/23 2011/10/23 2011/10/16,81237 51573 4197,5360 4410 919,145 140 0,6.60% 8.55% 21.91%,18291 25901 -,-13.61% 1.19% -,请阅读最后一页评级说明和重要声明,11,1,行业研究（深度报告）,昌平,金科纳帕庄园,住宅,2011/10/16,1772,1115,0,62.92%,-,-,北京城建,朝阳 房山 房山 朝阳 朝阳 房山,世华泊郡家园 徜徉嘉园 徜徉嘉园 原叶美苑 世华泊郡家园 徜徉嘉园,住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅,2011/11/6 2011/10/1 2011/6/17 2011/5/15 2011/5/14 2011/2/26,19133 25579 15050 62504 33186 25371,3464 3608 10628 32855 9429 21437,119 90 125 0 0 132,18.10% 14.11% 70.62% 52.56% 28.41% 84.49%,24625 14223 16281 - - 17456,0.85% -2.82% 0.92% - - -,和记黄埔,朝阳,逸翠园,住宅,2011/11/26,92262,40553,5037,43.95%,29415,4.40%,龙湖,大兴区,兴宇名苑,住宅,2011/12/11,51567,10044,2224,19.48%,11717,10.01%,数据来源 ：北京市房地产管理交易网，长江证券研究部 上海市情况 1 月上海一手住宅签约量约 81.5 万平米，环比下降 26.71%，同比下降 51.32%，与去年 2 月相比，则上升 22%。均价表现同样是震荡向下。从去化角度，由于本月供给的下滑，一 手住宅库存面积较之上月略有下滑，但仍在 940 万平米以上的高位，即仍然呈现一定程度的 去化压力。 本月成交仍然延续去年以来的相对平稳态势，成交量虽然同比深度下降，但与去年春节前后 相比却有所上升，与北京形势类同。由此可见，随着近几个月均价止升转跌，观望情绪下积 累的需求继续稳步释放，政策近期维持现有力度也逐渐形成一致预期，另一方面，对于首套 房贷优惠的恢复也体现了年初流动性的相对宽松，形成刚需置业的利好因素，这些都将促进 市场形成刚需支撑下的新一个平衡点。,图 17：上海一手住宅成交面积（月）,图 18：上海一手住宅成交均价（周）,300 250 200 150 100 50 0,250 200 150 100 50 0 -50 -100,30000 25000 20000 15000 10000,jan/08,jul/08,jan/09,jul/09,jan/10,jul/10,jan/11,jul/11,jan/12,11年第1周,11年第9周,11年第17周,11年第25周,11年第33周,11年第41周,11年第49周,月度住宅成交面积（万平米） 资料来源：网上房地产，长江证券研究部,同比增长（%）,资料来源：网上房地产，长江证券研究部,从一手住宅成交的价格构成来看， 月仍然以外环及外环外的区域为主要市场，均价在 20000 元/平米以上的成交绝对量以及占比均继续下降，交易依然集中在均价 7000 -20000 元/平米 的区间，而 4000 元/平米以下的保障性住房成交量和占比略有下降。 请阅读最后一页评级说明和重要声明,1,12,从一手住宅成交的面积构成来看，同样印证刚需市场的主导地位，唯有 70 平米以下住宅成 交量绝对值上环比上升，90 平米以下户型占比达 46.52%，环比上升 8.18%，120 平米以下 住宅占比达 73.6%。,图 19：上海一手住宅成交价格构成 100% 80% 60% 40% 20% 0%,图 20：上海一手住宅成交面积构成 100% 80% 60% 40% 20% 0%,jan-09,apr-09,aug-09,jan-10,may-10,aug-10,dec-10,mar-11,aug-11,nov-11,jan-09,apr-09,aug-09,jan-10,may-10,aug-10,dec-10,mar-11,aug-11,nov-11,4000元以下,4000-7000元,7000-10000元,10000-13000元,13000-17500元,17500-20000元,20000元以上,70以下,70-90,90-120,120-140,140-180,180-210,210以上,资料来源：上海网上房地产，长江证券研究部,资料来源：上海网上房地产，长江证券研究部,1 月上海供给力度同样疲弱，我们所跟踪的开发商未有新推项目，旧盘去化方面，万科上月 底推出的金色华亭苑销售理想，以 10001 平米的单月销售面积、29%去化率，占据本月去 化最佳楼盘，其次是万科尚景苑，月售 2324 平米，其余楼盘均随淡市来临而呈现清冷局面。 从细化楼盘成交均价来看，1 月上海整体仍呈现下跌态势：均价下调的楼盘占据多数，且幅 度均超过 2%，有所上升的楼盘涨幅则多在 1%附近徘徊。此外，跟踪楼盘数据同样反映了 成交结构向刚需倾斜，招商以及保利高端住宅项目的成交量明显下滑。 表 3：上海楼盘销售情况（2012 年 1 月）,区域,楼盘名称,类型,最近一次 推盘时间,至 1 月未 销售面积,至 1 月已 销售面积,1 月销售 面积,至 1 月销售 1 月成交均 成交均价环 面积占比 价 比变化,万科,松江 青浦 宝山 宝山 闵行,万科金色华亭苑 万科尚景苑 琥珀臻园 琥珀郡园 城花新园,住宅 住宅 住宅 住宅 住宅,2011/12/28 2011/7/23 2011/3/12 2011/3/25 2011/10/22,24376 19175 10247 11155 5718,10001 57675 80714 109242 88059,10001 2324 752 909 224,29.09% 75.05% 88.73% 90.73% 93.90%,- 12787 21277 25586 27812,- -2.00% 0.17% -5.46% 1.22%,保利,闵行,保利茉莉名邸 （c2 地块）,住宅、公寓、 别墅、商铺,2011/10/29,20462,9714,884,32.19%,23958,-20.82%1,保利茉莉名邸 2012 年 1 月没有成交别墅，2011 年 12 月成交了 4 套别墅。别墅均价 45000 元/平米，普通住宅均价 2300-25000 元/平米，故环比下降显著。 请阅读最后一页评级说明和重要声明,0,2,13,行业研究（深度报告）,嘉定 宝山 嘉定 宝山,保利梧桐语苑 保利叶城 保利湖畔阳光苑 保利叶都,住宅、公寓、 别墅 住宅、公寓 住宅 高层毛坯,别 墅,2011/5/28 2011/9/25 2011/5/28 2011/12/2,28568 72751 58786 6359,7656 206469 121227 441944,246 446 0,21.14% 73.94% 67.34% 98.58%,28058 - 14177 -,-25.37%2 -! 3.88% -,金地,宝山 青浦 青浦,金地艺境城 天御苑 金地天境城,公寓/洋房 住宅 精装平层,2011-12-9 2011-7-6 2011-6-14,18904 31910 34546,141018 65711 13484,1290 121 0,88.18% 67.19% 28.07%,16447 24721 -,-3.47% - -,招商,奉贤 奉贤 宝山,海湾别墅 海湾别墅二期 海德花园,别墅 别墅 别墅,2011-10-30 2010/5/25 2011/2/27,18010 858 2725,7187 8039 46382,0 0 0,28.52% 90.36% 94.45%,- - -,- - -,上海泓誉,嘉定,练祁叠翠峰苑,住宅,2011/12/24,15736,4758,1893,23.22%,-,-,上海光大,浦东,御景新城,住宅,2011/12/10,36346,8649,949,19.22%,-,-,上海浦发澳丽,浦东,浦发御园,住宅、公寓,2011/11/5,40439,20532,1852,33.68%,23936,1.03%,上海昊川置业,普陀,上海香溢花城,住宅,2011/11/15,48524,46557,805,48.97%,31659,-7.44%,中华企业,宝山,顺驰美兰湖畔 雅苑,住宅/公寓,2011/12/9,6111,9328,1319,60.42%,7157,7.89%,上海新城创佳置业,嘉定,新城金郡,住宅/公寓 花园洋房,2011-12-17,6399,23555,2161,78.64%,12901,-,数据来源：上海网上房地产，长江证券研究部 广州市情况 1 月，受到春节假期交易停滞的影响，广州一手住宅成交 32.14 万平米，环比下跌 47.48%， 同比下降 68.06%。即使与去年 2 月（春节假期所在月份）相比，今年 1 月成交依然有 36.40% 的下降。从细化楼盘跟踪显示，主流开发商在前期降价幅度较大的情况下，1 月成交均价波 动幅度较小，各个楼盘涨跌互现。 一方面，广州供给压力依然很大，可售面积维持在 795 万平米的高位，使得均价继续承受下 行压力，另一方面，2012 年房地产信托将迎来兑付高峰等因素作用下，开发商或追求“快 跑”来迅速回笼资金，市场将会形成价跌量平或价跌量升的态势。 保利梧桐语苑 2012 年 1 月成交 1 套别墅，2011 年 12 月成交了 5 套别墅。别墅均价 38000 元/平米，普通住宅均价 28000, 元/平米，故环比下降显著。 请阅读最后一页评级说明和重要声明,14,图 21：广州一手住宅成交面积（月）,图 22：广州一手住宅成交均价（周）,200 160 120 80 40 0,300 250 200 150 100 50 0 -50 -100,15000 13000 11000 9000 7000 5000,jan-08,jul-08,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,11年第1周,11年第9周 11年第17周 11年第25周 11年第33周 11年第41周 11年第49周,月度住宅成交面积（万平米） 资料来源：阳光家缘网，长江证券研究部,同比增长(%),资料来源：阳光家缘网，长江证券研究部,1 月受到春节假日影响，从我们所跟踪的开发商楼盘情况来看，广州整体销售放缓，招保万 金项目总计售出 21537 平米，环比下降近 70%， 并且 1 月在广州没有新盘入市。不过值得 一提的是，碧桂园 1 月新盘豪园星湖苑（自编号五期一号三号楼）销售成绩优异，月售 12759 平米，去化率 20.73%。旧盘项目中，保利项目总体月售较高，1 月合计销售 11273 平米， 招商和万科亦表现不俗；其他开发商项目中，广州中铼的宝铼雅居以月售 10410 平米，居 旧盘项目首位；广州南联的力迅时光里月售 8744 平米，位居第二。综合来看，广州总体成 交虽显疲弱，但去年 12 月开盘热销的各个项目在今年 1 月销售保持稳定。 价格方面，各个开发商在项目尾盘阶段均有不同幅度的降价行为。其他在售项目的价格则基 本保持不变，个别楼盘成交均价波动略微显著，但幅度均在 10%，因项目而异，均价波动 整体处于合理水平。总的来说，广州的成交均价继续呈现下探趋势，去库存时间拉长将继续 对均价向下施压。 表 4：广州楼盘销售情况（2012 年 1 月）,区域,楼盘名称,类型,发证时间,批准预售 至 1 月已 面积 销售面积,1 月销售 至 1 月销售 1 月成交 面积 面积占比 均价,成交均价 环比变化,招商,番禺 番禺,金山谷花园四期商住楼 金山谷花园四期（三）a-3、 a-4、a-5、a-6 栋商住楼,高层 高层,2011-6-2 2011-6-2,72659 65889,65829 64008,2027 2182,90.60% 97.15%,11916 12315,-15.41% -8.07%,万科,荔湾 万科柏悦湾自编 t10/t11 栋,住宅,2011-12-27,15153,12907,4665,85.18%,15240,1.12%,萝岗,万科东荟花园 自编 a21-22 栋,住宅,2011-12-27,32061,3672,1389,11.45%,14228,-0.50%,保利,荔湾 荔湾 番禺 花都 增城 白云 白云,保利花香美苑自编 6-7 栋 保利花香美苑自编 1-2 栋 保利香逸花园 保利花城花园 保利东江首府自编 a2 栋 保利汇海花园自编 1-2 栋 保利瀚海花园自编 4 号楼,住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅,2011-12-27 2011-12-27 2011-12-16 2011-12-16 2011-9-23 2011-8-19 2010-12-17,6039 19276 23299 166694 31159 78362 22075,5124 6433 7603 27518 15464 31762 21830,1603 991 1790 5012 821 869 186,84.85% 33.37% 32.63% 16.51% 49.63% 40.53% 98.89%,12881 13676 12395 8833 8216 14831 17800,0.17% -3.75% -2.54% 0.94% -0.22% 9.02% -3.21%,请阅读最后一页评级说明和重要声明,15,行业研究（深度报告） 利合,番禺 番禺 番禺,亚运城运动员村二区 亚运城媒体北村 亚运城运动员村一区,住宅 住宅 住宅,2010-9-30 2010-9-29 2010-9-26,112109 95694 85173,47800 93200 75026,616 291 97,42.64% 97.39% 88.09%,12055 9884 11976,2.59% -16.28% -4.47%,广州南联,海珠,力迅时光里,住宅,2011-12-27,51010,14403,8744,28.24%,20719,0.20%,佳兆业,海珠,君汇上品园,住宅,2011-12-31,36637,7989,7425,21.81%,21855,-2.05%,广州锦泽,萝岗,科城花园（二期） 自编 b1-25 栋,住宅,2011-12-7,38903,22938,