新国五条政策解读.pptVIP

新“国五条”政策解读,目录,一、“国五条”政策背景,二、“国五条”概述及后续政策,三、业内评论,四、日新解读,五、后市预测,part1,“国五条”政策背景,数据来源：统计局,9.70% 82500 2010年 82500 9.70%,89556 8.50% 2011年 89556 8.50%,91705 2.40% 2012年 91705 2.40%,12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,94000 92000 90000 88000 86000 84000 82000 80000 78000 76000 销售面积（万） 同比(%),2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高， 2012年楼市火热。 2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部 分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积 91705万平米，同比增长2.4%。 2010-2012年全国商品房销售面积走势,2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价 格止跌反弹。,数据来源：中指数,月份,平均价格 （元/),平均环比涨跌 环比上涨城市 环比下跌城市 幅 个数 个数,2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2011年12月,8645 8686 8738 8773 8819 8856 8874 8880 8877 8856 8832 8809,0.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23% -0.28% -0.25%,100 80 82 77 76 75 66 56 54 40 43 37,0 18 16 22 21 25 33 44 44 58 57 60,月份,平均价格 （元/),平均环比涨跌 环比上涨城 环比下跌城 幅 市个数 市个数,2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年7月 2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月 2012年12月,8793 8767 8741 8711 8684 8688 8717 8738 8753 8768 8791 9715,-0.18% -0.30% -0.30% -0.34% -0.31% 0.05% 0.33% 0.24% 0.17% 0.17% 0.26% 10.51%,39 27 34 29 26 45 70 63 60 56 60 57,60 72 66 71 73 55 30 27 38 42 38 43,2011年全国百城住宅成交均价：,2012年全国百城住宅成交均价：,2010 年 62324 39%,62324,59208,60392,39%,-5% 2011 年 59208 -5%,2% 2012 年 60392 2%,0% -10%,30% 20% 10%,50% 40%,58000 57000 成交面积（万） 同比(%),61000 60000 59000,63000 62000,20个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合 肥、南昌、长春、南宁，,2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再 度出现。 2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热； 2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、 盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。 其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。 2012年全国住宅用地成交面积前20城市 2010-2012年20个典型城市土地成交走势,国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价,格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出 现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场， 政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新 “国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度， 同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示 灯”。,part2 “国五条”政策概述及后续政策,新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、 “限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。,政策措施 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 加强市场监管,具体内容 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公 布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限 购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价 上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩 大个人住房房产税改革试点范围。 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品 住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施 要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出 制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地 住房保障范围。 加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查 处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管,理。 后续政策：“从紧”是2013年的调控基调，两会将出台新政细则。,part3,业内评论,业内评论：国五条是“敀技重演”，对楼市丌会产生大的影响。,陈宝存：新国五条“新瓶装旧酒 ”房产税试点扩大言之尚早；较 2011年政策环境，比较利于楼市发展。,中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立：这次调控是 “史上最温柔”的调控，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价 走势不会产生大的影响。,亚太城市房地产业协会会长谢逸枫：房地产调控新政无“杀伤 力”。,part4,日新解读,完善稳定房价工作责任制：再次强调“限价”政策，实现地方政府 问责制。,政策解读 今年2月20日“新国五条” 重启价格控制目标，并将 城市范围缩小，但是在 2012年停止之后，在今年 重新启动，但具体的标准 与时间表未提到，可以说 是无新意可言。,影响,调控政策 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要 按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度 新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价 工作的考核问责制度。,采取地方政府问责制，对 地方政府进行考核，对政 府有一定压力，但治标不 治本。 “限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，,让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市 场成交量造成影响。,坚决抑制投机投资性购房：继续“限购”政策，实施差别化信贷政 策，扩大房产税试点范围。,政策解读 限购政策对投资及投机性 需求起到一定抑制作用， 改变市场供需关系； 实施差别化政策旨在保证 合理的购房需求，提高二 套房的贷款门槛，对投资 性需求起到抑制作用； 明确扩大房产税信号，但,影响,调控政策 严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施 的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、 限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要 求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省 级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施 差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革 试点范围。,扩大范围未确定，房产税 的实施对投资者的心理造 成一定压力。 目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商 业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化信贷政策的,实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号， 具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。,增加普通商品住房及用地供应：加快中小套型普通商品住房项目的 供地。,政策解读 国家强调增加普通商品住 房及用地供应旨在改善市 场供需关系，满足中低收 入者的首置需求。,影响,调控政策 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年 平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项 目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量， 首置客户的购房选择面更大，利于首置客户的释放。,加快保障性安居工程规划建设：加大保障房建设和供应力度，让部 分低收入者住有所居。,政策解读 加快保障性安居工程建设 体现国务院新提出“新型 城镇化”的重要组成部分， “将外来农民工转变城市 人口”，完善住房保障体 系，解决部分低收入者的,影响,调控政策 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470 万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障 性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付 使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平 分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件 的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,住房问题。 由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低,收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流 作用，不能真正改变市场上的供需关系。,加强市场监管：规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。,政策解读 开发商“明码标价”，实 际上操作缺乏可行性，形 同虚设。 推进城镇个人 住房信息系统建设，利于 房产市场的监测和信息的 发布，同时利于房产税的 实施。,影响,调控政策 加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码 标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机 构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建 设，加强市场监测和信息发布管理。,加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打 压”房地产市场。,国五条政策的影响：“新国五条”只是2011年房 产调控政策的翻版，可谓“换汤不换药”，对市 场影响甚微；随着城镇化进程的加快，收入水平 的提高，市场上的购房需求强劲。因此，对2013 年楼市持乐观态度。,part5,后市预测,限购政策的持续，市场以刚需为主导，中小型商品房供应量增大； 虽然再次出台国五条，但调控内容与之前调控政策大致相同，对后市持乐观 态度；调控政策仍采取差别化信贷政策，满足合理购房需求，预计成交量小幅 上涨，大反弹的可能性不大。 土地市场溢价率频出，楼市开发成本增大，缩小降价空间。 国家再次强调“限价政策”，遏制房价过快增长，2013年房价大幅度反弹的 可能性较小，整体趋于稳定。 实行差别化信贷政策，优先保证首次购房需求，刺激需求的释放，同时限购 政策的持续，刚需的主导地位不会改变，市场仍以刚需支撑，70-90平米的物 业将成为热销产品。,中小型商品房供 应量增大，成交 量小幅上涨； 价格下行空间缩 小，趋于稳定； 刚需仍是主力。,商品房住宅市场：中小型商品房供应量增大，市场仍以刚需为主，2013 年楼市量涨价稳。,二手房市场：量稳价涨，首置和首改占市场主导。,成交量平稳运行， 波动性较小； 成交均价小幅上 涨； 80-110平米户型 且无营业税的物 业将是市场热销 产品。,受评估报税影响，2012年二手房市场成交火热，大量需求释放；同 时2013年的调控力度不减，限购政策仍是主旋律，部分需求仍被抑 制，预计2013年的成交量企稳，波动性较小。 2012年成都二手房成交火热，市场上有效房源的不断消化，优质房 源稀缺，同时评估报税影响逐渐褪去，业主惜卖心理增强，提价预期 增大，预计2013年二手房成交均价小幅上涨； 受限购政策影响，部分投资客户被抑制，市场仍以刚需支撑，首置和 首改是市场主力客户群。评估报税上线后，无营业税的房子，交 易成本相对较少，更受客户追捧。,商业市场：由于限购的持续，商业开发力度加大，供应量持续走高，成交 量趋稳，供求关系失衡，成交均价下滑，同质化竞争加剧。,限购政策刺激 供应量持续走 高成交量趋稳 成交均价下行 空间加大，成 交均价小幅下 滑趋稳 50平米以下的 物业