成都繁湖盛肆历史文化商业街投资价值分析报告.ppt

聚焦新繁商业中心原点 抢占新繁第一财富口岸 颠覆新繁传统商业格局 千年繁街似锦 一览盛唐风华 一、成都新繁商业投资价值分析 二、繁湖盛肆项目介绍 三、繁湖盛肆投资潜力分析 目录 一、成都新繁商业投资价值分析 A、成都新繁基本情况 距今2700多年的历史，自古有“川西碧玉”之美誉，全国唯一保存完好的唐代 园林东湖公园位于古镇中心。为国家、省、市、区“四级”重点镇，全国小城镇 建设示范镇，四川省历史文化名镇，成都市优先发展重点镇。全镇幅员面积81.5平方 公里，总人口12万余人。 历史文化名镇 基本情况 房市金碟 优越区位条件 基本情况 新繁镇位于成都市以北、新都区西部，距成都市外环路9.5公里；可经成彭高 速、北新干线直达镇区，驱车15至30分钟即可到达成都，交通极为便利。正被着力 打造为成都周边半小时经济圈中重要的生态工业卫星城、新都区副中心。 根据新一轮成都市总体规划，成都将形成南北轴线发展态势。新都正处于南北 轴线发展的黄金走廊上，是成德绵经济带的桥头堡，成都新区、北部新 城的核心组成部分（北部新城规划面积30多平方公里，其中新都区有22平方公里） 。而新都正全力打造“一区一园一中心，两城两镇两区域”，大力推进工业东区、成 都家具产业园、新都物流中心、北部新城和北部商城建设，优先发展新繁 、石板滩两个重点镇。 良好发展机遇 基本情况 新繁镇城市发展以现代服务业为纽带， 以老城历史格局保护为核心，由现代服务业 簇群、家具产业园、泡菜食品园、行政中心等4大功能片区和周边配套居住片区构成，形成“一 轴、一带、一环、两园”的空间结构，有力统筹城乡，形成高度集中的活力城镇。 基本情况 根据新繁镇镇区总体规划，以 唐代文化、生态环境为城市特色，以家 具和食品为产业特色，着力打造成都市 生态工贸卫星城，新都区副中心。 基本情况 B、新繁镇商业现况 房市金碟 新繁的各主要街道与商业业态的整体布局 城镇商业布局已形成一定的趋势，但整体上仍然是沿街商铺自发成市，缺乏整 体规划，品质较低； 临街小商铺中小型超市为主 社区级商业逐步形成 业态以百货、休闲为主 商业现况 房市金碟 新繁主要街道商业情况调研分析 商业现况 新繁目前的商业格局较混乱，虽然有相对集中的行业业态集中区，但都是自发形成，城区各路 段人气、商业租金均由东向西呈递增态势，到正西街达到最高点； 本案周边实景照片 公园大门右边 本案周边实景照片正西街 商业现况 本案周边实景照片公园大门左边 本案周边实景照片北街 城区商业档次普遍较低，缺乏专业的商业整体规划、打造和商业运营管理，难以形成整体的强劲 市场竞争力和商业吸附能力，更无法形成真正的城镇商业中心和核心商圈。 房市金碟 新繁商业租金情况分析 正西街由于为城市的主要交通要道，展示性和通达性均强，加之多年来时间、空间和商业的不 断积淀，使正西街成为了新繁商业最繁华的地段，租金最高。依次是小南街、繁清路和繁崇路，其 他街道受物业条件和地段的限制，租金普遍偏低。 商业现况 房市金碟 新繁镇客群消费人群分析 新繁主要的消费力还是来源于新繁本地，而且是年轻一族和中青年时尚人群占据 了绝对主力；而本地的商业业态、消费场所的档次一般，基本没有上档次的消费场所 ，无法满足当地消费者的日常消费需求，对于有较强实力，特别是有车一族基本都是 到成都或者新都城区去消费。 商业现况 房市金碟 作为新都的西部副中心，新繁正面临全新的发展机遇，这些内外优 势的合力，将使得新繁成为北部新城最有潜力的投资区域之一。同时， 西部最大家具园区诞生，新繁泡菜名扬海外，多元工业百花齐放，百货 、餐饮、娱乐休闲丞待完善，城市的功能升级受到一定程度的制约。 小结： 房市金碟 一座集约化的商业中心 繁湖盛肆，应运而生！ 新繁需要城市级的商业中心 新繁呼唤商业的发展升级 房市金碟 二、繁湖盛肆项目介绍 新城镇建设商业新模式的典范 以东湖公园为核心的体现唐代文化特色的休闲旅游商业街区 房市金碟 “繁湖盛肆”历史文化商业街，由新都区新繁镇锦水新居工程投资有限公司开发，占 地80余亩，1期商业建筑面积32000余平方米，融汇城市中心街区、旅游综合街区、唐 代文化街区、公园广场街区4大商业价值于一身，集吃、住、娱、游、逛、购、观等商 业元素于一体，作为新繁加快城镇现代化建设、旧城改造的重点项目，建成后将成为新 繁镇的中心商业街区。 项目净用地：24780.35平方米 总建筑面积：32747.66平方米 容积率：1.66 建筑密度：57.88% 项目介绍 房市金碟 繁湖盛肆1期东临东湖公园，南临正西街，独占新繁人气最旺的中心商业街区；西 临宽20米的景观北街，北临东湖路（东湖森林广场），是新繁游客和当地居民自然汇聚 的场所，拥有荟萃千年的浓郁商业传承。 优越的口岸位置加之丰富的 历史文化、旅游资源，将使新繁 及周边区域经济、文化、旅游等 资源向本项目汇集；它将成为引 领未来新繁商业新格局的城镇地 标级商业中心 项目位置 房市金碟 繁湖盛肆将购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、超市、商务办公等城市配套服务功能科 学合理地组合，兼顾空间环境、文化主题与商业经营的相融，不同的业态之间相互依存， 相互补充，打造出新城镇建设商业模式的典范，满足吃、购、娱、游、住、观等全面的消 费需求。 作为新繁城市中心商 业的中流砥柱，城镇样板 商业项目，繁湖盛肆无疑 是新繁商业时代的绝对中 心和绝对地标，乃至区域 影响力人文商业象征。 项目定位 房市金碟 1、以东湖公园为核心，营造全方 位、互动型、体验式的唐代文化特色的休 闲旅游商业街区。 2、以文化为魂、建筑为体，商业为心，通过“人、商业、建筑、传统文化”的能动 交替作用，在精心营造的商业空间里，将多种商业经营、民俗活动、民间艺术展示和文艺 演出结合在一起，从而创造出有新繁地方特色的行为空间与商业文化，充分满足人们的寻 古怀旧心理与保留城市之根等多种需求。 3、通过特色的业态设置，将游玩与休闲融为一体，在摒弃城市中心商圈的喧嚣感和 陌生感的同时，为人们提供一种轻松的“逛街拾趣”街巷氛围，适合都市人不想太辛苦， 又想追求一定特色和环境的“闲适”心态。 商业理念 房市金碟 繁湖盛肆业态规划 业态规划 科学规划，持续繁荣 根据各种业态不同的物业需求设计的产品，有网吧、超市、酒店 、写字楼、餐饮、电玩、精品商业、酒吧等多种业态，形成互彰 互补的业态产业链。使来到新繁的人们有乐可找，有食可尝，有色 可餐，有店可住，有街可逛。 24小时的消费中心 业态规划 旗舰超市聚焦人流Market*商场 四川大型连锁零售商“桂湖摩尔”的入驻，将为 商业街带来大量持续的人流，提升整个商业街的 商业氛围。 业态规划 名品云集商机澎湃 时尚精品服饰专卖店、休闲服饰、珠宝、运动品牌折扣店，品牌女装、鞋 店、化妆品、旅游民俗产品专卖店等，琳琅满目，令人流连忘返。 Shopping*购物 意向入驻服饰品牌包括美特斯邦威、真维 斯、佐丹奴、雷迪波尔、波司登男装、阿依 莲、利郎、海澜之家、骆驼牌户外休闲、鸿 星尔克、意尔康、劲浪体育等知名品牌，将 吸引大量的人群前来购物。 业态规划 烈火烹油饕餮时光 品牌中餐、西餐、特色小吃、快餐等餐饮业态品牌，中西合璧，意向客户包括吴铭火 锅、胖妈烂火锅、北平楼老北京涮羊肉、龙虾一绝、黄氏鲜鱼庄、竹山老鸭酒楼、龙 头跷脚牛肉、陈氏牛肉馆、贵州苗乡酸鱼汤等。从1岁到80岁，怎样的人群怎样的品味 都可以找到满意的美食，尽可早中晚吃上一整天。 Catering*餐饮 业态规划 缤纷休闲享你所想 咖啡、网吧、茶楼、洗浴、洗娃娃等休闲名店，浪漫休闲，无所不至。 Living*休闲 意向商家包括左岸咖啡、芙蓉春天咖啡、新繁健身会所、新繁茶楼、诗圣茶坊、竹林园等 业态规划 时尚娱乐欢乐绽放 酒吧、KTV、娱乐会所、电玩等娱乐业态， 活色生香，欢乐至上，引领潮流， 在玩乐之中感受不一样的城市魅力。 Entertainment*娱乐 业态规划 酒店商务引擎城市 品牌酒店、高档商务楼，在古色古香中融入时代城市商务元素， 为新繁城市中心增添一道道靓丽风景线。 Hotel*酒店 繁湖盛肆各院落分层业态规划 整个项目由四栋楼组成，庭院呈半围合式布局，围而不合，通风采光佳。在业态 规划上，充分考虑各街区的商业情景与功能属性，动静分区加以控制；在业态比例规划 上，以达到基本业态的合理规划组织，以满足消费者多层次、多方位的需求为原则，餐 饮约占30% ， 购物约占30%，休闲娱乐约占35%，其它约占5%。 1号院 2号院 3号院 分层规划 一号院为10428.26，局部4层 二号院为12367.31，局部4层 三号院为9332.56，三层 一号院业态规划 一号院整体定位中高端，包括：中高端服装、中高档餐饮、特色餐饮、咖啡厅 、酒店、高档商务茶楼、商务酒店；而1、2楼的餐饮、休闲正是3、4楼酒店的功能 配套，使得成为一个功能完善、配套齐全的项目整体。 房市金碟 分层规划 房市金碟 分层规划 房市金碟 分层规划 房市金碟 分层规划 房市金碟 二号院业态规划 二号院整体定位中端与大众化消费，一楼规划以大众品牌服饰和休闲运动服饰 为主，二楼餐饮区可做火锅、汤锅、中式快餐等，三楼和四楼规划大众保健、网吧 、电玩、KTV娱乐等，亦属于机动版块可根据市场需求适时调整。 房市金碟 分层规划 分层规划 房市金碟 分层规划 房市金碟 分层规划 房市金碟 三号院业态规划 三号院1至3楼主体部分整体规划为生活类超市主力店，1楼超市外围 店规划为服装饰品化妆品、银行网点、西式快餐。 房市金碟 分层规划 古朴传统的街巷文化，现代时尚的商业氛围，科学合理的业态规 划，这样全方位的“体验经济”风情商业街，吸引的将不止是游客，其 本地居民的消费热情也将会被大大地带动起来。 小结： 房市金碟 三、繁湖盛肆投资潜力分析 房市金碟 （一）为什么要投资商业地产 房市金碟 1、经济基础的大幅回升带动消费的增加 从GDP总量来看，成都近年来经 济呈现较大规模增长，2009年全市实 现地区生产总值4502.6亿元，同比增 长了约15 。这些因素，使得人 均居民消费支出大幅上升，也 为商业经营提供了有力支撑。 2、通胀预期来势汹汹 事项项日期具体内容 汽油涨价2009.11.6 90#汽油，每升由5.62元上涨至5.98元。93#汽油，每 升由6元上涨至6.38元。97#汽油，每升由6.38元上涨 至6.78元。0#柴油，每升由5.84元上涨至6.25元。 非居民用电 电价上涨 2009.11.2 0 国家发改委11月19日下午宣布，自2009年11月20日起 ，将全国销售电价每千瓦时平均提高28分钱。各地 区、各行业电价调整标准有所差异。 食用油上调 10%2009.12.4 12月份金龙鱼、胡姬花、鹰唛、红灯等品牌供应商纷 纷将价格上调，上调的品种包括花生油和调和油，增 幅约为10%。 中心城区非居民生活用水价 格调整方案 2009.12.4 此次上调的价格将分三年到位。2010年，工业、机关 团体由2.70元/吨调为3.20元/吨；公办学校、部队办 公等由2.15元/吨调为3.20元/吨。2011年均调为3.70 元/吨。2012年均调为4.30元/ 要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系 。 温家宝 2010年3月5日 年份新增人民币贷币贷 款额额（万亿亿元） 2010(1-2月)2.09 2009年9.59 2008年4.9 2007年3.6 2006年3.2 国际油价上涨：输入型 民工荒：成本推动型 西南旱情：粮价隐忧 火电催化能源价格 可以预见，投资商业地产能有效抵御通货膨胀，有利于资金的保值增值 。 3、政策调控对住宅市场有所影响 2009年底开始从中央到地方的相当部分优惠政策截止，同时各级部门从多个环 节开始逐步加强对房地产行业的调控力度，使得住宅市场升值空间缩小。相对而言， 商业地产影响较小。 土地：打击囤地，加快开工。 税收：主要针对二手房市场，对商品房市场影响较小。 信贷：首付和利率明显提高，开发企业贷款难度明显增加。 交易：2010年1月4日成都市出台成都市商品房预售方案管理暂定规定与成都市商品房预 售 网上签约暂行规定，通过将房地产预售环节透明化，最大程度压缩开发商利用信 息不对称优势进行捂盘、随意涨价的空间。 保障性住房：2010年，成都中心城区新开工建设的廉租住房2000套；新开工建设3000套经济 适用住房，20万平方米；修建40万平方米的限价商品住房。 从09年月均成交均价来看，市场成交均价呈现逐步攀升的态势。特别是在8月以后，在经济逐步 复苏和通胀预期加强的大势下，房价更是出现大幅拉升，12月成交均价高达6529.95元/，较1月成 交均价5328.82元/上涨近22.5%，并且全面超越了07年的高峰水平。 09年主城区商品住宅的成交均价触底回升，月均增幅达到了2.05% 2009年成都主城区商品住宅均价月度走势（参考） 2010年，通胀成为最大的变数，一旦管理失控，大量现金持有 者将面临重大损失，资产价格将在现有基础上再次飙升。 随着国家 宏观政策以及其他因素的影响，房地产投资行情已经转变，2010年 商业地产将成为投资的热点。 小结： （二）、为什么要投资繁湖盛肆 物超所值? 新繁商业发展史上最高回报的财富礼遇 梦幻启程 不容错失 A、增值潜力 从新繁现有的商业业态布局来看，基本以临街小商铺中小型 超市为主，业态主要以百货、休闲为主。其租金也受街道物业条件 和地段的限制，普遍偏低，与售价有较大差异，不足于支撑物业的 销售价格。 在统筹城乡的大成都宏图中，新繁中心商业早已不仅仅是消费中枢和繁 华场所，更是万众瞩目的财富价值洼地，以及无可限量的财富机遇。对 于投资者来说，其大型商业中心的确立，也将为投资者带来丰厚的利润 繁湖盛肆的出现，其优越的口岸位置加之独特的设计理念，将使得其成为引 领未来新繁商业新格局的城镇地标级商业中心。 让我们先来看看与本项目类似的案例： 太平洋百货入驻郫县 郫县的恒创蜀都广场，太平 洋百货将全面入驻，并将于2010 年开门迎宾，预期形成郫县“春 熙路”，营造全新的周末休闲生 活去处。 郫县大型商业中心恒创蜀都广场 迎来太平洋百货入驻 2008年安民路段商铺每平 米售价为5000-7000元， 租金为50元左右。随着恒 创蜀都场的开建，目前商 铺租金价格已上涨至90- 120元，二手商铺售价更 是高达16000-19000元， 其附近新建的商铺开发商 甚至不出售 大型商业中心恒创蜀都广场令周边人气与商铺价格暴增 距恒创蜀都广场500米远的商铺租金为50-60，售价11000元左右，明显低于商场附近 与项目类似的商业步行街兴盛繁华 郫县商业步行街 郫县步行街 一楼租金达100-200元 自开业以来，无 论是底商还是二、三 楼，均是人、商、财 三气旺盛。 房市金碟 人气、商气、财气旺盛 郫县商业步行街 彭州商业步行街 人气相当旺 步行街入口处一楼商 铺租金达180-200元 房市金碟 步行街内一楼商铺租金70-80元 彭州商业步行街 房市金碟 步行街内二楼商铺租金40-50元左右 彭州商业步行街 房市金碟 繁湖盛肆的投资价值不仅包括其回 收租金，更在其不可复制的价值增长。 房市金碟 B、投资收益 1、商铺面积 商铺面积：15.5-492 商铺总价：11.20-278万 一层：15000元/ 二层：5200元/ 三层：4500元/ 四层：3800元/ 2、商铺均价 目前优惠政策： （1）交纳十万元入会费，成为“繁湖盛肆”VIP会员， 签署认购协议时享受总房款5%优惠。 （2）交纳五万元入会费，成为“繁湖盛肆”会员，签署 认购协议时享受总房款3%优惠。 3、优惠政策 付款优惠： 一次性付款： 优惠3%，（签署卖买合同10日内交清）； 按揭付款： 无优惠，（签署卖买合同10日内交清首付并办 理按揭手续）。 4、“繁湖盛肆”委托租赁政策 p 交房之日，市场管理公司一次性将前三年的租金支付给一楼物业业主（每年租 金=总房款*6%）； p 交房之日，市场管理公司一次性将前五年的租金支付给二楼及二楼以上物业业 主（每年租金=总房款*6%）。 交房之日起，前三年（一楼商铺）至五年（二楼及以上商铺）物业业主将商铺 委托给“繁湖盛肆”市场管理公司，统一进行招商 。市场管理公司以较低的租金吸 引经营者入驻，减轻经营者市场培育期的负担，在最短的时间内繁荣商场，实现投 资者与经营者的双赢。 房市金碟 5、开盘时间和交房时间 p 开盘时间定为2010年5月内 p 交房时间定为2010年9月内 房市金碟 投资收益分析示例 房市金碟 例1：1号院3楼23号商铺收益分析 繁湖盛肆1号院3层平面图 商铺面积35.43单价4360总价154474.80 编号面积单价总价A VIP会员 优惠 5%(A*5 %) 一次性付 款优惠 3%(A*95 %*3%) VIP会员优 惠后购买总 价B= (A*95%*97% ) 前5年租 金收益C VIP会员 实际购 买总 价 D=B-C 扣除前5年 后收回投 资时间 E=D/1235 7 总投资回 报年限 F=E+5 1#-3- 23 35.4 3 4360 154474.8 0 7723.744402.53142348.5346342.4496006.097.7712.77 一次付款，1号院3楼23号投资回报参考 租金回收（前5年按6%计算，612年按同类市场每年不增长租金计算） VIP会员年收回投资（按6年后租金不增长计算） 第7年第8年第9年第10年第11年第12年租金总收入 8%8%8%8%8%8% 12357.98 12357.98 12357.98 12357.98 12357.98 12357.98 132848.33 年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年 回报率6% 6% 6% 6% 6% 8% 年租金收入9268.49 9268.49 9268.49 9268.49 9268.49 12357.98 繁湖盛肆2号院1层平面图 例2：2号院1楼16号商铺收益分析 商铺面积26.63单价15200总价404776 年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年 回报率6%6%6%8%8%8% 年租金收 入 24286.5 6 24286.5624286.5632382.0832382.0832382.08 编号面积单价总价A VIP会员 优惠 5%(A*5% ) 一次性付 款优惠 3%(A*95 %*3%) VIP会员优 惠后购买 总价B= (A*95%*97 %) 前3年租 金收益C VIP会员实 际购买总 价D=B-C 扣除前3年 后收回投 资时间 E=D/3238 2 总投资 回报年 限 F=E+3 2#-1- 16 26.6 3 1520040477620238.811536.12373001.08 72859.6 8 300141.409.2712.27 一次付款，2号院1楼16号投资回报分析 租金回收（前3年按6%计算，412年按同类市场每年不增长租金计算） VIP会员年收回投资（按6年后租金不增长计算） 第7年第8年第9年第10年第11年第12年租金总收入 8%8%8%8%8%8% 32382.0832382.0 8 32382.0832382.0832382.0832382.08364298.4 C、运营与政策保障 统一营销： 统