大业信托融创盈润股权投资基金Ⅰ期集合信托计划营销专业.ppt

2011年大业信托融创盈润股 权投资基金期集合信托计划 推介材料 一、产品介绍 二、合作方介绍 三、项目情况 四、管理稳健 五、产品亮点 超优先级受益权： 预期收益率12%/年，每年分红一次 期限两年，满23个月受托人有权提前分配 投资项目优选融创中国王府壹号项目（天津） 一、产品介绍 融创置地 信托规模 12亿元 超优先级6亿 优先级3亿 次级3亿 天津王府壹号项目 一、产品介绍 投资 12亿元 信托计划架构图 投资 投资顾问 大业信托融创盈润股权投资 基金期集合信托计划 大业信托 超优先级委托人 （50%） 优先级委托人 （25%） 保管银行 光大银行 天津王府壹号项目 投资收益 天津融创盈润 担保措施包括： 1、股权质押； 2、土地抵押； 3、融创置地担保。 次级委托人（ 25%） 第1年 超优先级：11% 第2年 超优先级： 13%+本金 第2.5/3年 信托到期 优先级退出 信托利益分配 1、首先分配超优先级受益人，优先级受益人次之，最后分配次级受益人 。 2、超优先级受益人全部以现金分配；优先级受益人获得剩余现金分配， 如有非现金资产全部分配给优先级受益人。 一、产品介绍保障及风控措施 1、结构化设计 内部增信 超优先级、优先级和次级的结构分层设计，次级和优先级的出资为超 优先级的本金和预期收益提供保障。 7 超优先级（6亿 ） 次级 （3亿） 优先级 （3亿） 50% 2、优化投资条款 项目投资设置利润优先分配权、清算优先分配权等条款 3、充分的外部增信 1）项目地块抵押 2）项目公司股权质押 3）融创置地担保 8 一、产品介绍保障及风控措施 融创中国控股有限公司2010年10月7日在香港联交所主板上市（证 券代码1918.HK），治理结构规范、管理团队富有经验，其股东包括贝 恩、德意志银行伦敦分行、鼎辉、新天域资本等知名投资机构。 截止2011年6月30日，融创中国总资产211.89亿元，所有者权益 53.19亿元，每股净资产1.66元。2011年上半年，融创中国的销售毛利 率为48.71%，净利润率为23.91%，均优于A股和H股中国内地房地产上 市公司平均水平。截止2011年6月30日，融创中国净负债率为64.65%， 低于A股（平均77%）和H股（平均67%）。 现有项目在未来两年预计实现销售回款约511亿元，使集团获得充 足的经营性现金流。 二、合作方融创中国 二、融创中国竞争优势 1.在具有高增长潜力 的目标城市开展业务：融 创中国目前在天津、北京 、重庆、无锡等城市开展 房地产开发。 2.发展大型综合开发 项目的丰富经验和执行能 力：历经8年发展，融创中 国现已交付建筑面积约380 万平方米，正在开发约175 万平方米，具有丰富的大 型楼盘开发运作经验和高 效的执行能力。 3、排名：根据2011年 中国房地产500强测评成果 ，融创中国位列前60强。 三、项目情况 王府壹号项目 天津核心区顶级豪宅 王府壹号项目地处天津市核心区，东至文澜 路，南至飞云道，西至三潭路,北至灵隐道 ，相当于北京二环位置，寸土寸金 优良的教育资源：天大、南大校区，二十五 中学、五十中学、南开中学 公园景观遍布：向北为长虹公园、津河景观 ，东北侧为南开公园，向东为庄王府园林 完备的医疗资源：十分钟内可到天津一中心 医院、中心妇产医院、中医药大学附属医院 等 三大商圈环绕：距海光寺商务区约1公里， 距新安商业圈约2公里，距南京路商业圈约3 公里 交通便捷：项目临近地铁一号线和规划地铁 六号线，距天津东站4公里；长江道、白堤 路均为城市主干道，行驶通畅 11 三、王府壹号项目 整体规划：王府壹号项目，总占地7.06万平方米，地上建筑面积17.1万平方米； 容积率仅为2.42，是目前市中心密度最低的项目；由14栋高层豪宅（2026层）、1 幢花园洋房以及临街商业组成；住宅总户数仅为606户。 项目分三期开发，一期现已取得预售许可证，10月底即将开盘，计划于2012年底 竣工；二期计划于2012年3月中旬开始预售，于2013年底竣工；三期计划于2012年9月 开始预售，于2014年底竣工。因此投资该项目周期短，销售回款快，有利于降低股权 投资风险，获得高收益。 三、王府壹号项目 1、定位高端、注重品质 王府壹号项目，设计 定位为天津顶级居住典范 的纯粹豪宅产品；为凸现 豪宅品质：（1）整体采 用新古典主义的建筑风格 ，强调纵向线条，丰富立 面，外檐为古典石材铺装 ，整体感觉大气恢宏，沉 稳低调（2）整体基地均 高于周边市政道路1.8米 ，凌驾于周边区域之上， 并由10米左右高度的临街 商业所围合，力求高台地 高院墙的古代王府建筑要 求。 三、王府壹号项目 2、高绿化率、宜居典范 （1）景观采用皇家宫廷 式园林设计，绿化率达40%， 一期中心花园面积5,500平方 米，西侧有1万平方米市政公 园，除此之外项目东侧是2万 平方米的庄王府内部园林，加 之7,000平方米的绿化景观带 ，一同与园内的景观遥相呼应 ，双园双景；（2）户型面积 以200-300m2的三室或四室户 型为主，是天津唯一的纯粹大 户型社区，并通过单价/总价 等经济因素提升业主圈层。 三、王府壹号项目 3、尊贵豪宅 （1）为营造别墅级的空间 感，层高设为3.5米（室内装修 后仍可达到3.25米），此层高 是天津的第一高度； （2）为每位业主配备了10 -15m2的私家地窖，层高最高可 达5.1米，可作为私家的红酒窖 、避险室以及储藏间； （3）高门大户，双门设计 ，实现保姆与主人进出分离； （4）每栋楼均设有双大堂 的设计，首层大堂挑高8米。 三、王府壹号项目 区域市场和可比项目 2011年上半年，南开区成交均价逼近2万元，王府壹号项目周边 次新二手房报价在2.2万元左右；在市区的大户型新盘定价在2.4-3.2 万元；王府壹号项目定位高端、品质卓越，一期开盘定价2.5万元、 整体目标均价2.8万元，具有合理性。 三、王府壹号项目 （1）当王府壹号项目的目标均价下降45%时（此时均价为15,362元/平方米 ），项目无需外部融资也能保证如期竣工，此时信托基金仍可全额收回投 资。而1.5万元的销售均价已远远低于所在区域普通商品房均价，何况该项 目设计高端、品质卓越、物业服务尊贵。 （2）当王府壹号项目实际销售进度比预期下降60%时，仍能保障信托基金 超优先级的本金和预期收益。 项目安全边际高，经测算： 四、管理稳健 1、信托计划层面 在信托计划层面上制订了投资决策委员会议事规则、风险控 制委员会议事规则等投资管理制度并聘请相应的专业机构来对投资 项目进行调研、筛选、咨询、分析、风险识别和投资决策。 2、项目层面 对所投资的项目公司进行内部控制，包括但不限于向项目公司派驻 董事、监事、财务总监、工程造价师， 监管项目公司印章，监控信 托资金使用等对项目及项目公司进行监管。 3、保管银行和账户监管：信托基金的资金保管，王府壹号项目运营资金 和销售回款监管。 五、产品亮点 本信托计划亮点 预期收益高超优先级受益权预期收益率12%/年，每年分红； 收益保障好 1、精选投资项目：立足京津区域，业务团队注重项目地段 、关注产品设计品质、建筑品质、物业管理品质、研判营销 定位、匹配开发进度和信托期限，精心选择投资项目。 2、优化投资条款：股权项目投资设置利润优先分配权、清 算优先分配权等条款提升所持股权价值，通过股权质押、土 地抵押等外部增信措施实现分级设计、降低投资风险。 3、强化公司治理：受托人委派董事、监事、财务总监（资 金监管）和监事代表（工程监管），拥有价格干预权。 4、结构化设计：超优先级受益人最先获得信托利益分配， 优先级受益人次之，次级受益人最后获得信托利益分配； 5、分层保障：次级和优先级受益人的信托本金共同为超优 先级的本金和收益提供保障。 一、信托概况 本信托计划项目亮点 合作伙伴 实力较强 融创中国于2010年10月在香港联交所上市，鼎辉、新天域、贝恩 、德意志银行均是其投资人；目前，公司战略定位明确、业务布 局合理、财务稳健、盈利良好、增长迅速、管理规范。 拟投项目质地优 良（王府壹号项 目） 1、区位优越、交通便捷、配套齐备； 2、设计品质、建筑品质和后续物业管理服务品质高； 3、项目开发进度明确，与基金期限匹配，预计2年可以退出； 4、当实际销售均价比目标均价下降45%50%时