[法律资料]专题五物业服务收费.doc

专题五、物业服务和费用问1、物业服务一般包含哪些内容？ 答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。国务院关于修改物业管理条例的决定 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知洛发改收费200940号物业服务收费是指物业服务企业按照本文件规定和物业服务合同的约定，对物业服务区域内共用部位和共用设施设备及相关场地进行日常运行维修、养护、提供相关区域内的卫生清洁和公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主、物业使用人所收取的费用。 问2、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？ 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： （1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施； （2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等； （4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； （5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 物业管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。一般而言，如果在物业管理合同中明确约定了物业管理企业应尽到何种程度的保安责任，并对该种程度的标准及相关赔偿作出特别约定，在不违反法律、法规的前提下，纠纷的处理就以双方约定为准。但在实务中，物业管理合同往往并没有对物业管理企业应尽到的保安责任作出明确约定，对此，判断物业管理企业是否尽到保安职责的关键就在于其是否尽到了勤勉、谨慎的注意义务。因为安全、和平、宁静的小区生活环境是业主在入住物业时所首先考虑，而业主也往往是基于这种信赖而选择物业管理企业的，同时，业主在支付的物业管理费里也已包括了保安费用，因此，物业管理企业应尽到的就不仅仅是普通的一般注意义务，而应该是勤勉、谨慎的注意义务。判断物业管理企业是否尽到勤勉、谨慎的注意义务，可以参考以下标准：1、物业管理企业是否切实履行了物业管理合同约定的或者是与其收费标准相适应的保安措施2、物业管理企业的保安制度及保安人员的配备是否完备、合理，是否符合了有关法律、法规、规章及物业管理合同约定的要求3、物业管理企业雇佣的保安人员是否勤勉尽职，是否保障了安保设备的正常运作4、当有意外情况发生时，能否及时采取相应合理措施5、当业主提出合理怀疑或指出不足时，能及时加以改进 问3、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？ 答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。国务院关于修改物业管理条例的决定 第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 问4、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？ 答：看是否由业主公约及物业服务合同的授权。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。 问5、洛阳市物业管理车辆停放服务收费标准2009洛阳市物业管理车辆停放服务收费标准项目车辆类型内 容收费标准（元/辆月）备 注共用车位专用车位机动车、非机动车车辆停放服务收费机动车地上停车场1001503050提供封闭停车场地，24小时看管，管理制度严密规范。地下停车场150200摩托车15非机动车电动车10自行车6外来机动车临时停放各种外来车辆进入小区超过90分钟收费2元/辆次90分钟以内不收费，过夜收费加倍。注：机械式立体车库不超过300元/辆.月（业主专用车位不超过100元/辆.月） 问6、普通住宅如何交纳物业服务费？ 答：洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导价标准 单位：元/月平方米（建筑面积）服务级别收费标准服务项目一级二级三级四级多层高层多层高层多层高层多层高层综合服务费0.200.260.150.190.110.140.070.09公共秩序维护费0.130.120.120.100.100.080.080.06共用设施维护费0.120.780.100.660.090.570.080.48公共区域保洁费0.070.070.060.060.040.040.020.02公共区域绿化费0.040.120.030.090.020.070.010.05合计0.561.350.461.100.360.900.260.70注：1、多层带电梯，物业费等标准按同级别高层标准收取。2、小区建筑面积多层在3万平方米（含3万平方米）以下、高层在5万平方米（含5万平方米）以下的，物业费标准可在对应指导价标准基础上上浮10%；小区建筑面积多层在10万平方米（含10万平方米）以上的、高层在20万平方米（含20万平方米）以上的，物业费标准可在对应指导价标准基础上下浮10%。 问7、物业服务收费如何确定？答：关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知洛发改收费200940号三、我市物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。（一）普通住宅（含多层住宅、高层住宅且建筑面积在10000平方米以上），物业服务收费实行等级服务下的政府指导价。（二）普通住宅以外的住宅及各类非住宅的物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。四、业主大会成立前，开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定物业服务收费标准、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业服务收费标准应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。以招标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。五、业主大会成立后，普通住宅物业服务收费由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。六、实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。 问8、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？ 答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 问9、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？ 答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知十一、物业竣工已交付使用的房屋（包括业主空置的房屋），物业服务费用由业主自与开发建设单位约定的房屋交付之日次月起按月交纳。十二、开发建设单位因故未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。问10、业主办理入住手续后长期未使用的空置物业，是否应当缴纳物业费？答：关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，业主或物业使用人应向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。问11：因建设单位分期开发、分期交付使得小区的绿化、道路等庭院配套设施，不能同时交付使用的，业主是否应当缴纳全额物业费？答：关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知房屋交付使用后，因建设单位分期开发、分期交付使得小区的绿化、道路等庭院配套设施，不能同时交付使用的，业主交纳的物业服务费应低于规定标准的10%30%，具体幅度在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位向物业服务企业补偿。 问12、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。附相关法条：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 问13、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？ 答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。附相关法条：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。问14、公共场地和道路停车，如何收取停车费答：关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知十七、利用小区共用场地和道路停车的，物业服务企业在征得相关业主、业主大会或业主委员会同意后，根据具体的设施服务条件，可按道路停车不超过50元/辆.月、共用场地停车不超过80元/辆.月收取车位使用维护费，此项收益应当主要用于停车车位的维护和维修及补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定收取和使用。问15、物业公司是否有权收取水费、电费等相关费用？答：关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知十九、物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户直接收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用。问16、物业服务企业可一次性收取一年的物业服务费吗？答：关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知十五、物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、物业使用人收取长期占用（一年以上）性