购物中心的水平人流设计——购物中心开发、分割出售、返租经营需谨慎.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632购物中心的水平人流设计建筑设计是骨架，室内空间设计是血肉。在注意建筑硬件没有硬伤的前提下，要注重室内空间设计对消费者人流的引导作用。例如导示牌、店招、地面铺装、景观小品、颜色、照明、以及业态布置等等，都会对人流起到引导作用。软硬结合的动线整体设计，才是好的动线。动线规划不可一味地利用主力店带动一般店铺的人流，要适可而止或者潜移默化，而不能让消费者产生疲劳，形成逆反。最后，动线一定是回路，而不能有射线存在，让消费者被迫回头流动。购物中心内部的人流动线主要包括平面人流动线、垂直人流动线、以及两者的结合部。1、水平人流平面动线应该考虑的几个因素：曲与直的结合、角度的处理、宽窄的变化、长度的适宜、店铺临面、变化和有序、核心化、空间变化、回路设置等。曲与直的结合：曲与直结合要达到两个目的，既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向，同时不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏了逛的乐趣。角度的处理：平面动线之内，圆角优于钝角、钝角优于直角、锐角不要出现。要平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性的。宽窄的变化：一个是主、次通道的不同宽度设置。此外在一些区段，适当的改变宽窄，进行流线型的过渡，或者在变宽的部分结合一些景观小品、导示设施或休息设施，也会收到很好的效果。长度的适宜：长度指两个方面：一个是平面动线的总长度，要使消费者走尽量少的路，而经过所有的店铺。另一个是单条动线的长度，不宜直线性过长。店铺临面：店铺临面和动线长度要结合考虑。从长度的角度考虑，在经过所有店铺的前提下，总长度愈短愈好。但是如果动线设计适当增加一点长度之外，可以使一部分店铺的临面增加，则效果更好。 变化和有序：这是一个动线的设计理念，其实在处理曲和直、宽和窄的问题时，就已经体现了这个理念。此外，在动线部分的室内空间设计中，如处理铺地、屋顶、两侧的界定的元素等方面，都可以体现变化和有序的理念。核心化：受限于地块的形状，购物中心建筑内部的公共空间布置手法不同。例如正大广场，平面动线只在两侧端点处形成小高潮或者回流，并没有一个唯一的核心。而像龙之梦购物中心，内部公共空间形成四个难以区分的核心，也是不妥的。一般平面动线需要核心时，不要超过两个，或者多个时要明显区分，否则容易产生迷失感。空间变化：这个方面是和上一个方面：核心，结合讨论的。存在多个核心时，一定要对空间的功能、形式等方面做出明显的区分，例如表演活动空间、休闲空间、观赏空间等，切忌多个公共空间的雷同。回路设置：人流动线设置必须形成通路循环，避免单条人流动线的延伸。如果水平人流迫不得已在平面内形成单条射线，则考虑在端点处设置别有趣味的上下楼梯，与上下层联通起来。此外：隔空步行街两侧的天桥设置，增加互动性。同时天桥设置富于变化。购物中心开发、分割出售、返租经营需谨慎据杭州每日商报消息2002年8月20日，由延安南路一带七家大型商业物业发起的吴山商业联盟正式成立。这七家物业分别为：元华商城、元华旅店公寓、耀江广厦、涌金广场、清波商厦、吴山商城、太平洋商业中心，他们都或多或少地面临与涌金广场同样的难题，他们都希望吴山商圈在大家的努力下能够兴盛起来。 新闻背景 涌金广场是钱坑？ 1999年2000年，涌金广场13层约33000平方米左右的商场，以分割出售方式，销售给了380位业主。 2000年3月后，由于无法如期交付和开业，部分业主与涌金广场开发商产生矛盾。 2001年9月16日，开发商组建的经营公司与60的业主签订返租合同，商场在矛盾重重中开业。 2002年6月，因生意冷清、经营户大量离场，商场关门停业。 2002年7月份，涌金广场与广州白马服装市场股份有限公司达成初步协议，由新注册的杭州白马服装实业有限公司来经营涌金广场。 8月底，由于与业主的租金回报率谈不拢，无法实现100“返租”，也无法实现布局调整，白马宣布与近60左右的业主签订的委托经营合同无效，退出涌金广场。 从9月8日开始，约有20多位涌金广场的业主集聚在开发商耀江集团的总部前，进行游行和静坐，言辞激烈的大字报、横幅贴满了整个耀江发展中心的门口。 A商圈建设近乎盲目 在五六年前，因为延安路的向南贯通，路边留出了大量土地，这些地被出让开发，而开发商不约而同地选择了开发商业物业，也不约而同地选择了以分割出售方式销售大型商铺。也就是说，在根本还没有人想到吴山商圈这个概念时，整个商圈的硬件设施和格局已经基本形成。因此，吴山商圈的人为因素与武林商圈的自然形成恰成对比。联盟中已经建成的六家物业的商铺总面积已接近20万平方米，加上新近即将开工的太平洋商业中心，整个商圈的商铺总面积超过30万平方米，是武林广场四大百货商场总营业面积的34倍。这样巨型的商圈，是开发商们花费了10多个亿堆积出来的，当然希望其能产生出与投资额相当的经济效益。吴山商盟成立于涌金广场开业失败后，其宗旨，是希望把延安南路一带的商业物业开发商、合作的经营企业、当地的政府主管部门、开发经营专家们集合起来，共同研究商业物业开发这一个需要全新审视的命题，为吴山商圈的兴盛加温。 在涌金广场矛盾激化后，大家越发沉静下来，理性审视自己物业的开发、经营定位，用太平洋商业中心余懿鹏的话来说，现在正是“吴山商圈走向黎明前最黑暗的一段时光”，对于商盟的成员们来说，涌金的教训固然惨重，也正是因为这样的教训，他们纷纷转变了开发经营理念，对大型商业物业的开发经营，有了更为合理、科学的方案。 B分割出售千万谨慎 商铺分割出售，是商盟中吃过苦头的成员们的最大教训。 涌金的最大麻烦，来源于分割出售。涌金广场3万多平方米的商场，分割成了420个铺位，卖给了380位业主，最小的商铺面积仅25平方米。这种模式在销售上取得了巨大成功，开发商也实现了利益的最大化，但随之而来的经营难题令开发商悔不当初。放任不管，让业主自行开业，对于硬件设施如此高档的商场来说，无疑是场灾难，宁波的城隍庙商厦当初也是由业主自行开业，半年不到即告关门。惟一的出路是返租，由经营公司来统一招商，组织开业，提供适当的年回报率。但380个业主并非一条心，本来就是投资者、炒家、经营户相互混杂在一起，当初销售时又没有任何约定，无论是开发商自己的经营公司，还是外面请来的经营公司，都无法使100的业主同意返租。而只要有一个业主不同意，这样的大商场就无法正常开业经营。 陷入同样困境的还有耀江广厦和清波商厦。耀江广厦1万平方米商场，卖掉了75，分给了近70个业主，清波商厦1万多平方米商场，也分割给了很多个业主。好在涌金开业不顺，他们的业主们也了解到商场的开业与兴盛并非一蹴而就，急是急不来的，对租金回报率的要求也相应低了很多。目前耀江广厦一楼的酷比龙已在6月份开业，一楼、二楼的爱情之都婚庆广场正在招商中，预计将在10月份开业。而清波商厦二楼的迪欧咖啡馆已在9月6日开张，边上1万多平方米商场，目前正在寻找休闲娱乐类的经营商。这些举措，虽然不算大，但明显给吴山商圈加了不少的温度。延安南路与西湖大道的十字路口，到了夜晚，已俨然有了霓虹闪烁、行人穿梭的热闹，与半年前的冷清大为不同。 C返租经营需要实力 同样是分割出售的元华商城，将一楼卖给了40多个业主，幸好有了前几家的教训，元华在销售时就与业主签订了5年的委托经营合同，年租金回报8（含税）。同时，在获得房管局的许可后，采用分割不分墙的方式，在地面上预埋了各个商铺的永久性分界桩，这样，既产权明晰，又不影响以后的经营布局变化。今年4月份，元华与杭州大厦签约，由杭州大厦负责经营，预计10月31日正式交付时，定位为休闲、生活、时尚的杭州大厦元华商城可以正式亮相。 元华商城销售部经理汪建敏倒并不反对分割出售，他说，人居展期间，元华的地下一层、二层也将开业，同样采用分割出售方式，销售合同与返租合同一起签。元华对联盟提供的经验是，整体返租需要开发商的资金、实力保证，小公司不要轻易尝试，业主在购买时也要多留一个心眼。目前商城已在装修上花了8000万元，以后每年的物管费、员工工资、租金至少在4000万元左右，实力不足的公司根本无法承受。他们目前正与一家保险公司协谈，希望由保险公司来担保最低的租金回报率，如能成功，对大型商场的分割销售是一个很大的利好。 D开发商想种摇钱树 比起前几家的焦急，太平洋商业中心与元华旅店公寓相对要悠闲得多。据元华旅店公寓总经理王伟强介绍，他们只卖了南山路、柳营巷交界口的沿街小商铺，可以独立开业，元华公寓下面1万平方米的商场全部留着未卖，打算做成休闲广场，引入茶楼、影楼、酒吧、西式快餐。他们的原则是，只要符合广场定位的，都可以低租金引入。目前招租已近尾期，正进入选择客户阶段，预计商场年底可以开业。元华旅店公寓的经验是大面积招租，只引进大客户，同时以低租金放水养鱼，把广场的人气做旺。 负责压轴的太平洋是商圈内体量最大的一个，总建筑面积138万平方米，可经营面积达到12万平方米，目前正处于拆迁、桩基完成阶段。负责策划的余懿鹏说，在准备阶段，他们就对整个杭州的经济情况进行了个摸底，杭州的商业容量远未达到饱和。零售业的趋势是ShoppingMall（大型购物中心），在台湾又兴起了LivingMall，商业不仅指零售，还有娱乐、健身、餐饮等各个方面，太平洋商业中心50是卖场，50要做生活服务类经营，其中，购物中心内将会有一个24万平方米的百货主力店，由品牌经营公司来经营管理。太平洋的建筑设计由专做商业物业设计的香港麦思公司担纲，将从建筑形式上确保今后的顺利经营。在经营思路上，太平洋只打算卖2万平方米