房产经纪人基础知识经典.ppt

主讲：刘婧主讲：刘婧 专专 业业 知知 识识 房地产基础知识 vv什么是房地产什么是房地产： 房产和地产的总称，也叫房产和地产的总称，也叫“ “不动产不动产” ” ， 具体地是指土地及其附着物。房产具体地是指土地及其附着物。房产 总是以地产联结为一体的，具有整体总是以地产联结为一体的，具有整体 性和不可分割性性和不可分割性. . 房地产的特性 vv房地产的自然特性房地产的自然特性 vv房地产社会特性房地产社会特性 房地产的自然特性房地产的自然特性 vv不可移动性。不可移动性。 vv多样性。多样性。 vv稀缺性，土地既不能再生又无法替代稀缺性，土地既不能再生又无法替代. . vv体积庞大，消耗材料多体积庞大，消耗材料多 vv耐久性耐久性. . 房地产社会特性 vv周期长、投资规模大周期长、投资规模大 vv开发条件差、涉及面广开发条件差、涉及面广 vv供求调整缓慢供求调整缓慢 vv变现难变现难 vv保值、增值性保值、增值性 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权是指产权人对房屋的所有权 和对该房屋所占用土地使用权。和对该房屋所占用土地使用权。 具体内容是产权人对房地产的占具体内容是产权人对房地产的占 有、使用、收益和依法处分的权有、使用、收益和依法处分的权 利利. . 房 地 产 产 权 vv房屋所有权房屋所有权 房屋的所有权是指对房屋的所有权是指对 房屋全面支配的权利。房屋全面支配的权利。 中华人民共和国民法中华人民共和国民法 通则通则规定，房屋的所规定，房屋的所 有权分为占有权、使用有权分为占有权、使用 权、收益权和处分权四权、收益权和处分权四 项权能，这也是房屋所项权能，这也是房屋所 有权的四项基本内容。有权的四项基本内容。 v他项权利证 v预告登记证明 vv土地使用权土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权是指土地使用权拥有者对土地使用的权 限，包括开发权、收益权、处置权。政府以限，包括开发权、收益权、处置权。政府以 拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用 权在一定年限内出让给土地使用者。土地使权在一定年限内出让给土地使用者。土地使 用权期满后，如该土地用途符合当时城市规用权期满后，如该土地用途符合当时城市规 划要求的，土地使用者可申请续用，经批准划要求的，土地使用者可申请续用，经批准 并补清地价后可以继续使用。并补清地价后可以继续使用。 房 地 产 证 是房屋土地所有权属二合为一是房屋土地所有权属二合为一 的凭证，是房地产权属的法律凭证的凭证，是房地产权属的法律凭证 。 土 地 类 型 通常指土地的不同用途，可分通常指土地的不同用途，可分 为居住用地，工业用地，教育，科为居住用地，工业用地，教育，科 技，文化，卫生，体育用地，商业技，文化，卫生，体育用地，商业 、旅游、娱乐用地，综合或其他用、旅游、娱乐用地，综合或其他用 地。地。 中国的土地出让使用年限 vv* *住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全 国统一执行的土地使用年限为国统一执行的土地使用年限为7070年。年。 vv* *工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。 全国统一执行的土地使用年限为全国统一执行的土地使用年限为5050年。年。 vv教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统 一执行的土地使用年限为一执行的土地使用年限为5050年。年。 vv* *商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的 土地使用年限为土地使用年限为4040年。年。 vv其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用 年限为年限为5050年。年。 什么是房屋? 一般指上有屋顶，周围一般指上有屋顶，周围 有墙，能防风避雨，御寒有墙，能防风避雨，御寒 保温，供人们在其中工作保温，供人们在其中工作 、生活、学习、娱乐和储、生活、学习、娱乐和储 藏物资，并具有固定基础藏物资，并具有固定基础 ，层高一般在，层高一般在2.82.8米以上米以上 的永久性场所。但根据某的永久性场所。但根据某 些地方的生活习惯，可供些地方的生活习惯，可供 人们常年居住的窑洞、竹人们常年居住的窑洞、竹 楼等也应包括在内。楼等也应包括在内。 房屋的分类 vv 按性质分类按性质分类 vv 按档次分类按档次分类 vv 按结构分类按结构分类 vv 按楼层分类按楼层分类 按性质分类 vv商品房商品房: : 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋. . vv经济适用房经济适用房: : 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式， 免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出 售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 vv已购公房已购公房( (又称房改房又称房改房) )： 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地 方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价 或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房 屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有 部分房屋所有权，一般在部分房屋所有权，一般在5 5年后归职工个人所有。年后归职工个人所有。 *经济适用房购买条件 vvA A、拥有北京户口；、拥有北京户口； vvB B、现住房家庭人均面积不足、现住房家庭人均面积不足1414平方米；平方米； vvC C、年人均收入不足、年人均收入不足6 6万。万。 vv(1)(1)最低准入标准为一人户年收入最低准入标准为一人户年收入2270022700元以下元以下 vv(2)(2)最高标准则为最高标准则为5 5人及以上户家庭年收入人及以上户家庭年收入6000060000元元 以下。以下。 vv(3)(3)最为普遍的最为普遍的3 3口之家要想购买经济适用房，家口之家要想购买经济适用房，家 庭年收入需低于庭年收入需低于4530045300元。元。 vv以上条件须都符合才可购买。以上条件须都符合才可购买。 补 充 vv【廉租房廉租房】廉租房是在新出台的国家房改廉租房是在新出台的国家房改 政策中首次提出的一种概念。我国的廉租政策中首次提出的一种概念。我国的廉租 房只租不售，出租给城镇居民中最低收入房只租不售，出租给城镇居民中最低收入 者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等 。 vv【私房私房】私房也称私有住宅，私产住宅。私房也称私有住宅，私产住宅。 它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅 。公有住房通过住宅消费市场出售给个人。公有住房通过住宅消费市场出售给个人 和家庭，也就转为私有住宅。和家庭，也就转为私有住宅。 *按档次分类 vv非普通住宅非普通住宅( (高档住宅高档住宅) )： vv 住宅就此区建筑容积率在住宅就此区建筑容积率在1.01.0以下以下;( ;(建建 筑面积筑面积/ /土地分摊面积土地分摊面积= =容积率容积率) ) vv 单套建筑面积在单套建筑面积在140(140(含含) )平方米以上平方米以上; ; vv 实际成交价高于同级别土地上住房平实际成交价高于同级别土地上住房平 均交易价格均交易价格1.21.2倍。倍。 vv满足以上满足以上3 3项中的其中任何一项均视为高档项中的其中任何一项均视为高档 住宅（非普通住宅）。住宅（非普通住宅）。 vv普通住宅：以上普通住宅：以上3 3个条件均不符合的房屋。个条件均不符合的房屋。 按结构分类 vv(1)(1)砖混结构住宅砖混结构住宅: : 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用 砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混 凝土结构。凝土结构。 vv砖混结构的优点主要表现在：砖混结构的优点主要表现在： vv由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求 低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。 vv它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 vv可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。 vv施工技术与施工设备简单。施工技术与施工设备简单。 vv砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因 而在住宅建设中运用得最为普遍。而在住宅建设中运用得最为普遍。 vv(2)(2)砖木结构住宅砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的 墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构 、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 vv(3)(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承 重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢 筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建 造的房屋。造的房屋。 房屋质量保证年限 vvA A、 砖木混合：砖木混合：1010年。年。 vv（但是并不代表十年后就拆除，例如（但是并不代表十年后就拆除，例如 故宫，也是砖木混合。可是，银行却故宫，也是砖木混合。可是，银行却 不与贷款，因为保质期太短，这就是不与贷款，因为保质期太短，这就是 买卖平房银行不与贷款的主要原因买卖平房银行不与贷款的主要原因. .） vvB B、 砖混：砖混：5050年。年。 vvC C、 钢混：钢混：7070年。年。 对 比 记 忆 vv房屋质量保证年限房屋质量保证年限 vvA A、 砖木混合：砖木混合：1010年年 vvB B、 砖混：砖混：5050年年 vvC C、 钢混：钢混：7070年年 vv土地出让使用年限土地出让使用年限 vvA A、住宅用地、住宅用地 :70:70年年 vvB B、工业用地、工业用地 :50:50年年 vvC C、商业用地、商业用地 :40:40年年 交 友 会 v我是一个 的人。 v 我们爱你！ v我希望成为一个 的人。 v 我们支持您！ v这次培训我希望收获到 。 v 您真棒了！ v我因为 加入千氏地产。 v 你真有眼光！ v我相信我在千氏地产能够实现 。 v 您一定行！ 楼层一般分类 板楼板楼 塔楼塔楼 塔楼一般是指高层建筑塔楼一般是指高层建筑, ,板楼一般建板楼一般建 筑层数不会超过筑层数不会超过1212层。层。 v新华联家园 板楼v怡佳家园 塔楼 板楼四大优点 vv1.1.南北通透，便于采光通风南北通透，便于采光通风 : : 板式住宅多是正南北方向，进深在板式住宅多是正南北方向，进深在1515米左右，南米左右，南 北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布 局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板 楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。 vv2.2.板楼均好性强板楼均好性强 一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼 中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户 型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较 清静清静。 vv3.3.管理成本不高管理成本不高 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉， 多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统 ，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔 楼便宜得多。楼便宜得多。 vv4.4.住户使用率很高住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达板楼户型的使用率通常高达90%90%以上，而塔楼以上，而塔楼 户型的使用率通常仅为户型的使用率通常仅为75%75%，因为塔楼内的电梯，因为塔楼内的电梯 井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊 到每个业主的头上。同样是购买建筑面积到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100100平平 方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼 住户约住户约1010平方米。平方米。 板楼的两项缺点 vv1.1.建筑密度低，房价高建筑密度低，房价高 板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管 居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸 土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多 的板楼非工薪阶层能消费得起。的板楼非工薪阶层能消费得起。 vv2.2.户型格局不宜改造户型格局不宜改造 板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起 重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造 性强。性强。 塔楼的四大优势 vv1.1.节约土地资源，房价较低节约土地资源，房价较低 于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝 贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更 多的人安居。多的人安居。 vv2.2.空间结构灵活，宜于改造空间结构灵活，宜于改造 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外， 户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以 将整层楼面打通，灵活分割户型。将整层楼面打通，灵活分割户型。 vv3.3.结构强度高，抗震性好结构强度高，抗震性好 高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼 板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性 很好。很好。 vv4.4.居高望远，视野开阔居高望远，视野开阔 塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住 房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。 塔楼的两项缺点 vv1.1.均好性差，居住密度高均好性差，居住密度高 塔楼每层的住户多为塔楼每层的住户多为6 6户以上，甚至高达户以上，甚至高达1212户户 ，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然 不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的 采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变 。 vv2.2.使用率不高，存在灰色空间使用率不高，存在灰色空间 塔楼户型的使用率普遍低于板楼塔楼户型的使用率普遍低于板楼1010个百分点左个百分点左 右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不 可直接采光、通风，这样的地方被称为可直接采光、通风，这样的地方被称为“ “灰色空间灰色空间 ” ”。 房 屋 面 积 vv 1 1、使用面积：、使用面积： 每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总 和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房 、卫生间、储藏室、壁柜、卫生间、储藏室、壁柜( (不包括吊柜不包括吊柜) )、户内楼、户内楼 梯梯( (按投影面积按投影面积) )。 vv通用数据通用数据: :板楼为板楼为1.33 1.33 塔楼为塔楼为1.441.44 vv2 2、建筑面积：、建筑面积： 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑 外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示 一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三 项，即使用面积、辅助面积和结构面积。项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 房屋的八大要素 (1)(1)位置位置 (2)(2)朝向朝向 (3)(3)楼层楼层 (4)(4)面积居室面积居室 (5)(5)房屋性质房屋性质 (6)(6)建筑年代建筑年代 (7) (7) 房屋价位房屋价位 (8)(8)房本年代房本年代 一些基本概念 vv开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间 房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离。距离。 vv进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑 从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 vv层高：指住宅高度以层高：指住宅高度以“ “层层” ”为单位计量，每为单位计量，每 一层的高度国家在设计上有要求，这个高一层的高度国家在设计上有要求，这个高 度就叫层高。度就叫层高。 vv净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。净净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。净 高高= =层高层高- -楼板厚度楼板厚度. . vv套内面积：俗称套内面积：俗称“ “地砖面积地砖面积” ”，是在实用面，是在实用面 积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间 的建筑物后的一个内容空间的概念。的建筑物后的一个内容空间的概念。 vv阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物 等的空间。等的空间。 vv走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。 vv地下室：房屋地面低于室外地平面的地下室：房屋地面低于室外地平面的 高度超过该房间净高的高度超过该房间净高的1/21/2者。者。 vv半地下室：指房间地面低于室外地平半地下室：指房间地面低于室外地平 面的高度超过该房间净高的面的高度超过该房间净高的1/31/3， 且不且不 超过超过1/21/2者。者。 vv玄关：登堂入室第一步所在的位置，玄关：登堂入室第一步所在的位置， 它是一个缓冲过渡的地段。它是一个缓冲过渡的地段。 vv隔断：指专门作为分隔室内空间的不隔断：指专门作为分隔室内空间的不 到顶的半截立面。到顶的半截立面。 vv跃层式住宅：一套单元跃层式住宅：一套单元 住宅占据了住宅楼的两住宅占据了住宅楼的两 层，但又不同于别墅，层，但又不同于别墅， 别墅从首层到顶层都属别墅从首层到顶层都属 于一户，跃层式住宅的于一户，跃层式住宅的 上下两层有室内楼梯相上下两层有室内楼梯相 连，下层